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Abmahnung wegen Tierhaltung: Vorlage + Tipps für Vermieter

Ist die Tierhaltung entsprechend einer Vereinbarung im Mietvertrag verboten, verhält sich der Mieter vertragswidrig, wenn er sich trotzdem ein Tier anschafft und in der Wohnung hält. Doch Achtung: Nicht jede Tierhaltung ist gleich unzulässig. Bevor eine Abmahnung ausgesprochen wird, muss geprüft werden, inwieweit der Mieter eventuell berechtigt ist, ein Tier (Kleintier) in der Wohnung zu halten.

Der Mieter ist nach § 541 BGB verpflichtet, einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache zu unterlassen. In diesem Fall kann ihn der Vermieter abmahnen, also auffordern, die Tierhaltung aufzugeben. Ignoriert der Mieter trotz der Abmahnung das Tierhaltungsverbot, kann ihn der Vermieter auf Unterlassung verklagen. Zugleich kann der Vermieter den Mieter gemäß § 543 II 1 BGB fristlos kündigen, da der Verstoß gegen das Tierhaltungsverbot einen wichtigen Kündigungsgrund darstellt.

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1. Tipps zur Abmahnung wegen Tierhaltung

Die Abmahnung sollte schriftlich erfolgen. Zwar genügt auch eine mündliche Abmahnung. Da der Vermieter die Abmahnung im Prozess nachweisen muss und diese häufig bestritten wird, kann er den Nachweis nur sicher führen, wenn er den Mieter schriftlich abgemahnt hat. Hilfsweise kann auch der Zeugenbeweis genügen.

Wichtig ist, dass bei einer Mehrheit von Mietern alle Mieter in der Abmahnung bezeichnet werden. Die Namen der Mieter ergeben sich aus dem Mietvertrag.

Mahnt ein Hausverwalter oder ein Rechtsanwalt den Mieter ab, kann der Mieter die Abmahnung zurückweisen, wenn der Abmahnung keine Originalvollmacht beigefügt wird (§ 174 BGB).

Das Abmahnschreiben sollte die Beanstandung möglichst konkret darstellen und dem Mieter mitteilen, welches vertragswidrige Verhalten missbilligt wird und in welcher Weise er dieses künftig unterlassen soll. Pauschale Aufforderungen zielen regelmäßig ins Leere.

Verstößt der Mieter gegen das mietvertragliche Tierhaltungsverbot, verhält er sich an und für sich bereits vertragswidrig. Dann kommt es auf irgendwelche Vorfälle, in denen der Hund negativ in Erscheinung getreten ist, nicht an. Sollten sich solche Vorfälle jedoch nachweisen lassen, unterstützt dies die Begründetheit der Abmahnung natürlich zusätzlich.

Die Abmahnung ist nicht ordnungsgemäß formuliert, wenn der Vermieter den Mieter nur in allgemein gehaltenen Worten an die Erfüllung seiner Pflichten erinnert oder seine Unzufriedenheit zum Ausdruck bringt. Das Schreiben darf nicht missverständlich sein oder an unerwarteter Stelle auf anderweitige Gegebenheiten verweisen.

Das Abmahnschreiben sollte mit einer Frist verbunden zu werden. Nur dann weiß der Mieter, wann er spätestens zu reagieren hat und wann er mit weiteren Schritten rechnen muss. Dabei muss der Vermieter berücksichtigen, dass der Mieter beispielsweise für einen in seiner Wohnung befindlichen Hund ein Ersatzquartier finden muss und dieses Problem nicht über Nacht regeln kann. Außerdem hat der Vermieter nur so die Möglichkeit, zu prüfen, ob sich der Mieter an die Vorgaben hält.

Die Frist sollte also angemessen sein. Ein übertriebenes Vorgehen provoziert erst recht Gegenwehr und ist wenig diplomatisch. Auch ist die Situation des Mieters zu berücksichtigen. Möglicherweise ist er auf das Tier angewiesen (therapeutischer Zweck). Dann ist es für ihn eine besondere Belastung, sich davon trennen zu müssen. Unter Umständen muss ihm trotz eines mietvertraglich vereinbarten Tierhaltungsverbots aufgrund einer Interessenabwägung die Tierhaltung ausnahmsweise doch gestattet werden.

Es kommt nicht darauf an, inwieweit der Mieter die Situation verschuldet hat. Es genügt der objektive Vertragsverstoß. So kann sich der Mieter nicht damit rechtfertigen, dass ihm der Hund oder die Katze zugelaufen sei.

Es kommt auch nicht darauf an, dass Wiederholungsgefahr besteht. Maßgebend ist, dass Situation so ist wie sie ist, beispielsweise der Hund in der Wohnung lebt.

Eine Abmahnung kann ausnahmsweise entbehrlich sein, wenn die Vertragsverletzung des Mieters so schwerwiegend ist, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses schlechthin nicht zugemutet werden kann. Dies kann der Fall sein, wenn der beißwütige Kampfhund des Mieters einen anderen Mieter bedroht oder gar gebissen hat oder klar festgestellt wird, dass der Mieter das Tierhaltungsverbot mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit ignorieren wird.

2. Nach der Abmahnung folgen Unterlassungsklage oder fristlose Kündigung

a. Unterlassungsklage bei Gericht

Reagiert der Mieter auf die Abmahnung nicht fristgerecht, kann der Vermieter sofort nach Fristablauf Unterlassungsklage beim Gericht einreichen (LG Düsseldorf WuM 1993, 604). Sofern sich der Mieter zu diesem Zeitpunkt noch bemüht, dem Tierhaltungsverbot irgendwie nachzukommen, riskiert der Vermieter allerdings, dass er sämtliche Prozesskosten tragen muss, wenn der Mieter aus diesem Grund den Unterlassungsanspruch sofort anerkennt.

Der Vermieter ist beweispflichtig für alle Tatsachen, die das Tierhaltungsverbot und damit seinen Unterlassungsanspruch begründen.

b. Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Will sich der Vermieter nicht auf ein Gerichtsverfahren einlassen, kann er den Mieter aber auch gemäß § 543 II 1 BGB wegen eines wichtigen Grundes fristlos kündigen. Voraussetzung ist hier in aller Regel, dass ebenfalls eine Abmahnung erfolgt ist und die Kündigung daher ausdrücklich angedroht wurde.

Außerdem muss das Verhalten des Mieters so schwerwiegend sein, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten ist. Die Schwergewichtigkeit sollte also darüber hinausgehen, was für eine bloße Abmahnung und Unterlassungsklage gefordert wird. Ein wichtiger Grund könnte also durchaus fehlen, wenn der Mieter entgegen dem Tierhaltungsverbot einen kleinen Hund angeschafft hat, der sich völlig unauffällig verhält und keinerlei Grund zur Beanstandung gibt.

Zwar muss keine Frist bezeichnet werden. Jedoch muss der Vermieter mit der Kündigung so lange warten, bis ein angemessener Abhilfezeitraum verstrichen ist. Zu kurze Fristen führen zur Unwirksamkeit der Abmahnung. Auch insoweit ist es immer besser, eine konkrete Frist zu bezeichnen.

3. Hinweise zum Streitwert einer Unterlassungsklage

Die Streitwerte sind durchweg überschaubar. Das LG Berlin (GE 2000, 1184) setzt für eine Unterlassungsklage wegen Hunde- oder Katzenhaltung regelmäßig 400 € an, das LG Köln (WuM 2000, 94) 420 €, das LG Düsseldorf (WuM 1993, 604) 1.000 € bei der Klage auf Entfernung eines Hundes und das LG Braunschweig (WuM 1996, 291) 1.000 € für die Unterlassung der Hundehaltung.

4. Vollstreckung eines Unterlassungsurteils

Verurteilt das Gericht den Mieter, den Hund aus der Wohnung zu entfernen, kann der Mieter den Gerichtsvollzieher mit der Entfernung beauftragen, soweit sich der Mieter verweigert (Vollstreckung nach § 887 ZPO) (OLG Hamm NJW 1996, 2115).

Sofern die Trennung des Hundes von seinem Herrchen wegen der Gewöhnung problematisch ist, muss der Mieter im Wege eines Zwangsgeldes, ersatzweise durch Zwangshaft, angehalten werden, das Unterlassungsurteil zu befolgen (Vollstreckung nach § 888 ZPO).

5. Vorlage / Muster für eine Abmahnung wegen verbotener Tierhaltung


Absender: Vermieter (Angabe Name, Anschrift)

Empfänger: Mieter (Angabe Name, Anschrift)

Betreff: Bezeichnung der Mietsache

Datum

Sehr geehrter Mieter,

in unserem Mietvertrag vom xxx haben wir ausdrücklich das Verbot der Tierhaltung mit Ausnahme von Kleintieren vereinbart. Wie ich erfahren musste, halten Sie in Ihrer Wohnung einen größeren Hund (möglichst Angabe der Rasse). Sie verhalten sich somit vertragswidrig.

Über die Tatsache Ihres vertragswidrigen Verhaltens hinaus,

  • liegen mir schriftliche Beschwerden vor, die glaubhaft darlegen, dass der Hund in Ihrer Wohnung beständig, insbesondere auch in der Nachtzeit, bellt und die Nachtruhe der Nachbarn stört.
  • wurde ich informiert, dass Ihr Hund einen älteren Herrn angegriffen und zu Fall gebracht hat. Hätten Sie ihn nicht zurückgezogen, hätte der Hund wahrscheinlich auch zugebissen.
  • musste ich feststellen, dass Sie den Hund ohne Leine und/oder unbeaufsichtigt im Treppenhaus/Garten laufen lassen. Das Sozialverhalten des Tieres ist für Dritte nicht einzuschätzen.
  • ist festzustellen, dass Ihre 2-Zimmer-Wohnung 30 m². bemisst Für die Aufnahme eines großen Hundes ist dafür einfach zu wenig Platz. Eine artgerechte Haltung ist nicht möglich.
  • wurde festgestellt, dass Ihr Hund im Treppenaufgang vor der Wohnung Nr. X mehrfach uriniert hat.
  • muss ich davon auszugehen, dass er auch am Treppengeländer (wo genau?) seine Bissspuren hinterlassen hat und das Holz repariert werden muss.

Ich fordere Sie hiermit auf, den Hund unverzüglich, spätestens aber innerhalb von 14 Tagen bis zum (Datum) aus der Wohnung zu entfernen.

Sollten Sie diese Abmahnung ignorieren, werde ich Ihnen nach Fristablauf die fristlose Kündigung aus wichtigem Grunde aussprechen. Ersatzweise behalte ich mir vor, Unterlassungsklage beim Amtsgericht einzureichen.

Mit freundlichen Grüßen

Ihr Vermieter Max Müller

Hinweis: Im Zweifel empfiehlt es sich, anwaltlichen Rat in Anspruch zu nehmen. Die anwaltliche Dienstleistung ist billiger, als wenn der Vermieter eine kostenträchtige Unterlassungsklage einreicht und einen von vornherein aussichtslosen Prozess verliert oder der Mieter sich erfolgreich gegen die fristlose Kündigung wehrt.

2 Antworten auf "Abmahnung wegen Tierhaltung: Vorlage + Tipps für Vermieter"

  • Anita Krause
    24.08.2018 - 19:11 Antworten

    Alles schön und gut, bei mir verhält es sich ganz anders:
    Habe die Einliegerwohnung Dachgeschoss an einem Mann vermietet und ihm erlaubt nur einen kleinen Hund ( sein Hund ) mit zubringen, dieser hat jedoch nach 14 Tagen seine Freundin zu sich geholt die einen große haarigen Hund mit gebracht hat. Es wurde mir angedroht das diese Dame nach 6 Wochen besuch einen Tag nach Hause geht und dann wieder 6 Wochen mit ihrem Hund kommt. Jetzt hausen in einer 45 m² Dachgeschosswohnung 2 Menschen und 2 Hunde und der Mieter wird auch noch frech zu mir und duzt mich. Die Freundin hat eine eigene Wohnung und kann mit ihrem Hund dort jederzeit zurück gehen.
    Meine Katze ist schon ganz durcheinander. Was kann ich machen das wenigsten der große Hund verschwindet?

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