Wird ein Hund ohne Erlaubnis in der Mietwohnung gehalten, ist das meist solange unproblematisch, bis sich andere Mieter über den Hund beschweren oder der Vermieter davon anderweitig erfährt und mit der Tierhaltung nicht einverstanden ist. Die Rechtsfolgen können dann für den Mieter sehr ernst werden: Der Vermieter kann die Hundehaltung nämlich nicht nur verbieten und die Unterlassung gerichtlich durchsetzen, sondern auch Zahlungen für Schäden verlangen, die ihm dadurch entstanden sind. Ein typisches Beispiel dafür ist die Mietminderung eines anderen Mieters, der sich durch das Hundegebell gestört fühlt. Im schlimmsten Fall droht dem Mieter, der einen Hund ohne Erlaubnis in der Mietwohnung hält sogar die Kündigung und Räumungsklage.
Wie reagiert man richtig, wenn man als Mieter bei der unerlaubten Tierhaltung erwischt wird? Was kann der Vermieter tun und was nicht? Im nachfolgenden Artikel erfahren Sie auf was es ankommt.
Inhalt: Hundehaltung ohne Erlaubnis
I. Allgemeine Rechtslage: Hund ist in Mietwohnung nicht immer erlaubnispflichtig
II. Besteht eine Erlaubnispflicht droht Unterlassungsanspruch des Vermieters
- Voraussetzung und Folge des Unterlassungsanspruchs
- So reagiert man als Mieter auf Unterlassungsforderung
III. Fristlose Kündigung wegen unerlaubter Hundehaltung
IV. Schadensersatz wegen Hundehaltung
V. Fazit: Hund ohne (nachträgliche) Erlaubnis muss Vermieter nicht dulden
I. Allgemeine Rechtslage: Hund ist in Mietwohnung nicht immer erlaubnispflichtig
Im Mietrecht ist es nämlich grundsätzlich nicht verboten, in gewissen Grenzen ein Tier in der Mietwohnung zu halten, wenn die Haltung des Tieres aufgrund der Art und der Rasse zu einer „normalen Wohnungsnutzung“ zu zählen ist. Je nach Hunderasse können daher bestimmte Hunde auch ohne Erlaubnis in der Mietwohnung gehalten werden (Hund als Haustier in Mietwohnung – große Urteilssammlung). Dem Vermieter bleibt dann nur die Duldung des Hundes, wenn der Hund keine Probleme verursacht und als vertragsgemäße Tierhaltung zu akzeptieren ist.
Mehr zu den wichtigsten Klauseln im Mietvertrag beim Thema Tierhaltung und zahlreiche Beispielformulierungen finden Sie in den Ratgeberartikeln: Haustiere des Mieters: Ein Ratgeber für Mieter und Vermieter und Tierhaltung in der Mietwohnung- Was müssen Mieter und Vermieter wissen?.
Beispiel
Im Mietvertrag ist
- “jede Art von Tierhaltung verboten” oder
- “Tierhaltung nur mit Zustimmung des Vermieters erlaubt”.
Solche absoluten Regelungen, die alle Arten der Tierhaltung verbieten oder von der Zustimmung des Vermieters abhängig machen sind immer dann unwirksam, wenn keine Ausnahme für sogenannte erlaubnisfreie Kleintiere gemacht wird. Eine Haltung von Kleintieren gehört nämlich nach der Rechtsprechung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache im Sinne des § 535 Abs. 1 BGB, da dadurch weder Beeinträchtigungen der Mietsache noch Störungen Dritter verursacht werden (BGH, Beschluss vom 25. September 2012, Az.: VIII ZR 329/11). Findet sich in einem Mietvertrag also eine entsprechende Regelung, so ist diese unwirksam gemäß § 307 Abs. 1 BGB, da der Mieter dadurch unangemessen benachteiligt wird (BGH,14. November 2007, Az.: VIII ZR 340/06). Die freie vertragsgemäße Nutzung der Wohnung wäre dann nämlich eingeschränkt.
In diesem Zusammenhang ist auch erwähnenswert, dass für Hundesitter oder Hunde die mit dem Besuch in die Mietwohnung kommen, eine Besonderheit gilt. Selbst bei einem wirksamen Hundeverbot kann der vierbeinige Besuch erlaubt sein: Mietwohnung: Tiere zu Besuch – Was muss man beachten.
II. Besteht eine Erlaubnispflicht droht Unterlassungsanspruch des Vermieters
Einen Unterlassungsanspruch hat der Vermieter immer dann, wenn der Mieter gegen seine mietvertragliche Pflicht verstößt, indem er ohne Erlaubnis einen Hund hält: Der Pflichtverstoß ergibt sich in zwei Fällen:
- Im Mietvertrag ist wirksam geregelt, dass der Mieter den Vermieter, um Erlaubnis fragen muss, bevor er sich einen Hund anschafft oder
- Aufgrund der Rasse des Hundes (besonders groß oder gefährlich) ergibt sich eine Erlaubnispflicht
1. Voraussetzung und Folge des Unterlassungsanspruchs
Der Vermieter kann dann von dem Mieter fordern, dass er die unerlaubte Haltung des Hundes unterlässt: Sein rechtlicher Anspruch ergibt sich hier aus § 541 BGB. Danach ist jeder Mieter verpflichtet, einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietwohnung zu unterlassen. Um diesen Anspruch richtig durchzusetzen, muss der Vermieter den Mieter zunächst abmahnen. Das bedeutet, der Vermieter hat den Mieter anzuschreiben, auf sein Fehlverhalten hinzuweisen und die Unterlassung unter Fristsetzung zu fordern.
Eine Vorlage finden Sie hier: Abmahnung wegen Tierhaltung: Vorlage + Tipps für Vermieter.
Erst dann, wenn der Mieter auf die Abmahnung und Unterlassungsforderung reagiert, erfolgt der Gang zu Gericht. Wird der Mieter verurteilt, den Hund aus der Wohnung zu entfernen, kann dies mittels eines Gerichtsvollziehers durchgesetzt werden. Reagiert der Mieter auch darauf nicht, kann ein Zwangsgeld oder auch Zwangshaft gegen den Mieter zur Durchsetzung des Unterlassungsanspruchs verhängt werden.
2. Wie reagiert man als Mieter auf Unterlassungsforderung?
Für Mieter die eine Abmahnung wegen unerlaubter Tierhaltung erhalten, ist es wichtig sofort zu reagieren. Lassen Sie die Abmahnung nicht unbeantwortet im Raum stehen, sondern versuchen Sie mit Ihrem Vermieter eine Einigung zu finden. Oftmals ist auch eine nachträgliche Erlaubnis der Tierhaltung noch möglich. Als Mieter sollten Sie die Erlaubnis „beantragen“. In einigen Fällen, besonders dann, wenn keinerlei objektive Gründe gegen die Hundehaltung sprechen, besteht sogar ein Anspruch des Mieters auf die Erteilung der Erlaubnis durch den Vermieter. Ist das nicht der Fall, wird nur die Lösung verbleiben, den Hund abzuschaffen oder mit dem Hund umzuziehen.
Eine Hilfestellung für die Formulierung eines entsprechenden Antrags auf Hundehaltung enthält der Artikel: Antrag auf Tierhaltung in der Mietwohnung: Tipps + Vorlage für Mieter.
III. Fristlose Kündigung wegen unerlaubter Hundehaltung
Anstelle der gerichtlichen Unterlassungsklage ziehen die meisten Vermieter allerdings eine Kündigung vor, wenn keine einvernehmliche Lösung mit dem Mieter zu finden ist und auch die Abmahnung nicht hilft, um die unerlaubte Hundehaltung zu unterbinden.
1. Hundehaltung ohne Erlaubnis ist Kündigungsgrund
Will der Mieter trotz Kündigung immer noch nicht die Wohnung mit dem Hund verlassen, hilft nur die Räumungsklage. Alle Einzelheiten zum Thema erhalten Sie in dem Spezialbeitrag: Kündigung wegen Tierhaltung in Mietwohnung möglich?.
2. Mietertipp bei Kündigung wegen Hund
Einem Mieter hingegen, der eine Kündigung wegen unerlaubter Hundehaltung erhalten hat, ist anzuraten, spätestens jetzt das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen, wenn auf die Abmahnung noch nicht reagiert wurde. Entscheidend für die Wirksamkeit der Kündigung ist einzig, ob tatsächlich eine Erlaubnispflicht bestand und inwieweit ein Anspruch auf Erlaubnis zur Hundehaltung besteht. Da aber nicht allgemein gültig beantwortet werden kann, wann ein solcher Anspruch besteht, sondern der Einzelfall entscheidend ist, sollte hier unbedingt ein Rechtsbeistand zur Klärung des Einzelfalls gesucht werden, um die Kündigung zu verhindern.
IV. Schadensersatz wegen Hundehaltung
Neben dem Unterlassungsanspruch gegen den Mieter hat der Vermieter einen Anspruch auf Schadensersatz gegen den Hundehalter, für Schäden, die ihm durch den Hund entstanden sind. Das können besondere Reinigungskosten, Reparaturkosten oder auch entgangene Mieteinnahmen sein, die er nicht erhalten hat: zum Beispiel, weil ein anderer Mieter rechtswirksam aufgrund der Lärmbelästigung durch Hundegebell gekündigt hat (vgl. hierzu: Lärmbelästigung durch Hundegebell: Wichtige Urteile für genervte Nachbarn).
V. Fazit: Hund ohne (nachträgliche) Erlaubnis muss Vermieter nicht dulden
Wird ein Hund angeschafft ohne den Vermieter zu fragen, heißt das nicht, dass die Tierhaltung ohne Weiteres verboten werden darf.
- Eine Erlaubnispflicht besteht nur dann, wenn das in dem Mietvertrag so vereinbart ist.
- Verstößt der Mieter durch die Haltung eines Hundes in der Mietwohnung gegen den Vertrag, muss er versuchen eine nachträgliche Erlaubnis von dem Vermieter zu erhalten. In gewissen Fällen kann ein Anspruch des Mieters auf Erteilung der Erlaubnis für den Hund bestehen.
- Erhält der Mieter keine nachträgliche Erlaubnis kann der Vermieter die Haltung abmahnen, verbieten und Schadensersatz für entstandene Schäden verlangen.
- Reagiert der Mieter nicht auf das Verbot berechtigt das den Vermieter zur Kündigung.
11.10.2017 - 16:18
Ich lebte bis März 2015 in Landau in der Eigentumswohnung meines Lebensgefährten in Landau. Mein Lebensgefährte ist im Dezember 2014 an Krebs verstorben.
Ich bin dann im März 2015 eigentlich nur vorübergehend zu meiner Mutter in die Wohnung gezogen. Mit meinen beiden Hunden, zwei Möpse. Meine Mutter hatte dann aber einen schweren Sturz in der Wohnung und leidet an Demenz. Seit letzten Jahres ist sie ein Pflegefall. Sie hat eine geseztliche Betreuerin. Die Pflege meiner Mutter leiste aber ich und meine Schwester, die in der Wohnung über uns lebt. Meine Mutter kann nicht mehr allein gelassen werden.
Seit letzten Jahr im Sommer 2015 weiß der Vermieter meiner Mutter das ich in der Wohnung bei meiner Mutter lebe und sie pflege. Auch hatte meine Mutter als sie vor Jahren in die Wohnung zog einen kleinen Hund. Meine Schwester hatte auch einen Hund. Beide sind aber mittlerweile verstorben. Die Mieterin unter uns hat eine Katze.
Im September 2017 wollte ich mich nun auf die Wohnung meinen Mutter auf unserer Gemeinde ummelden und musste auch einen neuen Personalausweis beantragen. Dazu bennötige ich vom Vermieter eine Mietbescheinigung.
Diese weigert er sich auszustellen. Zur Pflege bin ich geduldet, als Mieterin aber nicht. Wie gesagt er weiß seit Sommer 2016 das hier wohne und auch das die beiden kleinen Hunde da sind. Sie bellen nicht und ich gehe auch regelmäßig mit ihnen Gassi. Das heißt sie nutzen den Garten nicht für ihr „Geschäft“.
Da ich mich ohne Bescheinigung nicht ummelden kann, kann ich auch keine Leistungen beim Amt beantragen da ich dazu auch wieder eine Mietbescheinigung benötige.
Was kann ich nun tun?
26.04.2020 - 18:40
Lieber spät als nie.
Da es sich hierbei um einen normalen Vertrag handelt, ist der Vermieter mEn im Recht. Da er nicht einen Mietvertrag abschließen möchte, kann man Ihn auch nicht zwingen, da ein Vertrag beidseitig auch gewollt werden muss.
18.02.2021 - 14:06
Guten Tag,
Wir haben bis vor 1 1/2 Jahren selbst in der oberen Wohnung unseres 2 Familienhauses mit 2 Katzen gewohnt. Danach haben wir diese Wohnung vermietet. Im Inserat und bei der Besichtigung wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass keine Hunde gestattet sind. Damit war die jetzige Mieter auch einverstanden. Im Mietvertrag ist die Haltung nur mit schriftlicher Genehmigung festgesetzt.
Nun hat sich die Mieterin ohne jegliche Rücksprache einen Hund angeschafft. Mit der Begründung, es hätten bereits 2 Katzen in dieser Wohnung gelebt und der Hund würde nicht größer als eine Katze werden.
Muss ich die Haltung akzeptieren, obwohl eine Hundehaltung von vornherein beidseitig ausgeschlossen wurde?
Bitte um eine hilfreiche Antwort
MfG
18.02.2021 - 17:53
Hallo Familie S.,
hier eine Hilfe: Grundsätzliches Tierverbot im Mietvertrag
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.07.2021 - 08:41
Guten Tag,
Bei uns im Mietvertrag, welches ein Formularmietvertrag von H…&G…. Ist, steht „Haustierhaltung mit Rücksprache“. Ich hatte damit gerechnet, dass die Vermieterin sich offen halten möchte, was für Haustiere denn genau. Nun wollen wir uns einen 30cm großen Pudel, welcher ein Allergiker Hund ist also nicht hart oder stinkt zuschaffen.
Da ich so ehrlich sein wollte, bat ich die V. Um Erlaubnis – nun sagt sie „nein möchte ich nicht“
Als rechtens empfinde ich das so nicht, da keinerlei Gründe gegen eine Hundehaltung sprechen würden: er wäre ganztags versorgt + Allergiker Hund + nicht groß + Garten ist ebenfalls vorhanden (genügend Platz)
Ist es denn rechtens? Wie ich oben gelesen habe muss ein schwerliegender Grund vorliegen um Hundehaltung zu untersagen – richtig???
Wie sieht die rechtliche Lage spezifisch auf meinen Fall aus, wenn wir uns dennoch einen Hund holen würden?
28.07.2021 - 20:30
Hallo Familie N.,
ein “ich möchte das nicht” genügt nicht, der Vermieter muss das Verbot nachvollziehbar begründen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.08.2021 - 16:48
Hallo,
Mein Partner und ich wollen uns ein cane corso-bernhardiner Mix holen. Unser Vermieter verbietet uns diesen mit der Begründung: passt nicht. In unserem Mietvertrag steht rein gar nichts von Tierhaltung. Unser alter Nachbar hatte 2 altdeutsche Schäferhunde und die Mieter davor hatten auch Hunde. Ein Nachbar von uns hat aktuell einen parson Terrier und davor hatte er auch große Hunde. Eine richtige Begründung bekommen wir nicht. Und der Vermieter selbst hat einen golden Retriever. Wir haben über 70qm und hinterm Haus ein Feld was sich über mehrere tausend qm streckt, sodass der Hund sehr viel auslauf bekommt. Meine Frage ist, darf der Vermieter uns die Haltung verbieten?
Mit freundlichen Grüßen
Natalie Steinhoff
18.08.2021 - 18:22
Hallo Natalie,
hier finden Sie die Lösung: https://www.mietrecht.org/tierhaltung/hund-mietwohnung-ohne-erlaubnis/#I
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.09.2021 - 10:27
Hallo, ich habe meine Vermietung geschrieben das wir einen Kangal haben der aber noch ein Welpe ist und er auch eine Hundehalterversicherung hat, trotz allem möchte meine Vermietung nicht das wir denn Hund behalten obwohl er niemanden was tut, er ist echt sehr lieb und auch zu kindern da wir selber 2 Kinder haben. Ich habe es nicht verstanden die Vermietung hat gesagt hätte ich vorher angerufen wäre es kein Problem aber so nicht. Hier wohnen viele mit Aggressiven Hunden die dürfen alle behalten nur ich nicht. Er bekommt seinen Auslauf denn er braucht. Er geht im Wald und so zum entlasten. Er Bellt nicht und Beißt auch nicht. Was kann ich tun um unseren Lieben Hund zu behalten.
Im Mietsvertag steht auch nicht geregelt das Hunde verboten sind, da steht auch nicht ob Gros oder klein ob Aggressiv oder nicht steht nicht drin.
06.09.2021 - 16:05
Hallo Andrea,
wann Sie eine Vorab-Erlaubnis benötigen, lesen Sie hier: Tierhaltung in Wohnung: Erlaubnis des Vermieters notwendig?
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.04.2023 - 09:55
Hallo, habe aus gekauft mit Mietern, habe den Mietvertrag übernommen. Hundehaltung ist anfragepflichtig, jedoch hat der Mieter beim alten Eigentümer seine beiden Hunde nicht angezeigt. Jetzt hat der Mieter gekündigt. Kann ich als neuer Eigentümer dem Mieter nun die vorhandenen Schäden/ Kratzer im Boden und in der Holztreppe in Rechnung stellen?
24.04.2023 - 12:21
Hallo Hauskäuferneuling,
der Mieter haftet ohnehin für Schäden, die über die normale Nutzung hinausgehen. Egal, ob mit oder ohne Hunde.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.08.2022 - 07:03
Hallo, mein Vermieter hatte mir mündlich zugesagt einen Hund zu halten wenn es keine Probleme mit den anderen Hunden im Haus gibt. Als ich bevor ich meinen Hund geholt habe, habe ich per Mail angefragt und sein OK erhalten – Hund dürfte nur nichts kaputt machen.
Im Mietvertrag steht nur mit Erlaubnis in schriftlicher Form, wobei der Vermieter irgendeinen Mietvertrag genommen, kostenlos aus dem Internet
26.05.2023 - 23:07
Hallo, meine beste freundin ist meine Vermieterin, das haus mit 9 weiteren Mietern wird aber von einer Hausverwaltung unterhalten. Ich würde mir gern einen hund holen, wer muss alles zustimmen? Muss ich außer dem Vermieter auch die Verwaltung und alle Nachbarn fragen? In den neben Häusern leben Hunde, nur in dem, in dem ich wohne nicht.
Danke und Grüße
27.05.2023 - 12:58
Hallo Nane,
Ihr alleiniger Ansprechpartner ist Ihr Vermieter. Hat dieser eine Hausverwaltung beauftragt, dann die Hausverwaltung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.11.2023 - 11:51
Hallo,
bei uns sieht die Sachlage folgendermaßen aus. Meine Partnerin und ich würden uns gerne einen kleinen Hund (z.B. Mops) zulegen. Beide Hundeerfahren, genügend Zeit, Einkommen, etc.
Im Mietvertrag steht, dass die Haltung von Haustiere, mit Ausnahme von Zierfischen, Käfigtieren usw. nur mit Zustimmung des Vermieters gestattet ist. Und eine Zustimmung nur unter triftigen Gründen verweigert werden kann. Die Zustimmung kann aus triftigen Gründen auch wieder entzogen werden.
Wir haben den Vermieter angefragt und dieser schrieb, er habe nichts gegen Hunde und es wäre ihm egal, allerdings stellt er keine schriftliche Erlaubnis aus, da einige Mietparteien wohl auf die Klausel bestehen würden und keine Hunde wollten.Daraufhin habe ich ihn angerufen und gesagt, dass eine andere Mietpartei seit einem Jahr bereits einen Hund besitzt. Darauf erwiderte er, dass er von dem Hund nichts wüsste, es ihm aber auch egal sei, sofern sich niemand beschwere. Dann erläuterte er noch, dass er auf jeden Fall keine schriftliche Zustimmung erteile, da er Sorge habe, dass andere Mietparteien dann ebenfalls um Erlaubnis für andere Tiere fragen würden, oder ggf. die Mieten kürzen würden.
Meiner Ansicht nach sind dies alles keine triftigen Gründe, denn Gründe für die Mietkürzung anderer Mieter müssten dann erst festgestellt werden (Verdacht auf Gebell, Geruch o.ä. reicht hier nicht), die Sorge vor Nachahmern (Anfragen zur Hundehaltung) ist kein valider Grund. Zudem halte ich auch das Argument, dass andere Mietparteien ein Problem mit Hunden haben für schwierig, denn hier wären doch die einzigen sinnvollen Gründe eine große Angst oder Allergie. Beides scheint nicht der Fall zu sein, oder nicht so schlimm zu sein, wenn ein Nachbar bereits ein Jahr „illegal“ einen Hund besitzt.
Meine Lebensgefährtin überlegt jetzt einfach einen Hund zuzulegen und darauf zu hoffen, dass bei uns ebenfalls niemand etwas sagt. Dem Vermieter scheint es schließlich egal zu sein, solange keine Beschwerden erfolgen. Allerdings vermute ich, dass wir wegen Verletzung der Pflichten des Mietvertrages abgemahnt und gekündigt werden könnten, sollte sich jemand beschweren. Wäre dies durchsetzbar, wenn der Vermieter keine triftigen Gründe gegen die Zustimmung des Hundes aufbringen kann? Ein Klagen auf die Erteilung der Zustimmung im vorhinein wäre m.E. aus verschiedenen Gründen sinnfrei, da bspw. bei Erhalt der Zusitmmung nach dem Prozess, die Zustimmung wieder entzogen werden könnte bei triftigen Beschwerden. Was im Zweifel ebenfalls zur Unterlassungsforderung und Kündigung des Mietverhältnisses führt.
Ich würde mich über Ihre Einschätzung zum Sachverhalt freuen!
Mit besten Grüßen
Martin
22.11.2023 - 13:08
Hallo Martin,
ich kann beide Vorgehen / Ansichten gut verstehen. Sie denken vielleicht etwas zu kompliziert. Sollte es Probleme mit dem Hund geben, werden Sie ohnehin abgemahnt und müssen das Tier im Zweifel wieder abgeben. Dokumentiren Sie die Äußerungen des Vermieters bestmöglich.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.01.2024 - 17:25
Hallo,
wir haben ein ähnliches Problem. wir möchten uns gerne einen Miniatur-Dackel anschaffen. In unserem Mietvertrag steht, dass die Erlaubnis zu erteilen ist, außer es gibt triftige Gründe. Wir wohnen seid ein paar Jahren in dem Gebäude und haben angefragt einen Hund zu halten. Dies wurde ohne Grund abgelehnt. Dann zogen Nachbarn mit einem Hund ein. Dieser war wohl aus medizinischen Gründen erlaubt. Daraufhin haben wir erneut angefragt, aber nun wurde durch eine Eigentumsversammlung beschlossen, dass die Hundehaltung im Gebäude komplett verboten ist. Ist dies rechtens?
vielen Dank!
25.01.2024 - 17:56
Hallo J,
damit laufen die Beschlüsse der WEG dem Mietrecht entgegen. Es ist ein einfaches Argument des Vermieters (die Gemeinschaft erlaubt es nicht), aber ich halte das Argument für mich tragfähig.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.04.2024 - 10:19
Hallo zusammen….folgendes wir wollen uns einen kleinen Malteser anschaffen ein langer Traum und Wunsch unseres Sohnes. Haben schon alles vorbereitet müssen den kleinen nur noch hohlen. Im Mietvertrag steht Kkeintiere erlaubt andere nur mit Erlaubnis des Vermieters. Mein Man fragte nach nur die Frau erreicht diese sagte ne nicht so gerne aber sollen den Mann fragen. Was nun falls er unbegründet auch nein sagt. Wir können unserem Sohn nicht das Herz brechen er hat so viel durchgemacht der kleine Hund ist ein Lichtblick für Ihn. Was tun??
Glg
26.04.2024 - 13:44
Hallo Tatijana,
schauen Sie mal hier: Vermieter verbietet Hund ohne Grund: Was tun als Mieter?
Viele Grüße
Dennis Hundt