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Hund in Mietwohnung ohne Erlaubnis: Folgen für Mieter und Vermieter

Wird ein Hund ohne Erlaubnis in der Mietwohnung gehalten, ist das meist solange unproblematisch, bis sich andere Mieter über den Hund beschweren oder der Vermieter davon anderweitig erfährt und mit der Tierhaltung nicht einverstanden ist. Die Rechtsfolgen können dann für den Mieter sehr ernst werden: Der Vermieter kann die Hundehaltung nämlich nicht nur verbieten und die Unterlassung gerichtlich durchsetzen, sondern auch Zahlungen für Schäden verlangen, die ihm dadurch entstanden sind. Ein typisches Beispiel dafür ist die Mietminderung eines anderen Mieters, der sich durch das Hundegebell gestört fühlt. Im schlimmsten Fall droht dem Mieter, der einen Hund ohne Erlaubnis in der Mietwohnung hält sogar die Kündigung und Räumungsklage.

Wie reagiert man richtig, wenn man als Mieter bei der unerlaubten Tierhaltung erwischt wird? Was kann der Vermieter tun und was nicht? Im nachfolgenden Artikel erfahren Sie auf was es ankommt.

I. Allgemeine Rechtslage: Hund ist in Mietwohnung nicht immer erlaubnispflichtig

Bevor man sich als Mieter und Vermieter mit den genauen Rechtsfolgen einer unerlaubten Hundehaltung auseinandersetzt, sollte immer zuerst der Blick in den Mietvertrag erfolgen: Was steht dort zur Haltung eines Hundes? Gibt es nämlich keine Regelung oder ist die dortige Regelung unwirksam, ist die Haltung eines Hundes meist grundsätzlich erlaubnisfrei. Der Mieter hatte dann Glück und verstößt nicht gegen den Mietvertrag.

Im Mietrecht ist es nämlich grundsätzlich nicht verboten, in gewissen Grenzen ein Tier in der Mietwohnung zu halten, wenn die Haltung des Tieres aufgrund der Art und der Rasse zu einer „normalen Wohnungsnutzung“ zu zählen ist. Je nach Hunderasse können daher bestimmte Hunde auch ohne Erlaubnis in der Mietwohnung gehalten werden (Hund als Haustier in Mietwohnung – große Urteilssammlung). Dem Vermieter bleibt dann nur die Duldung des Hundes, wenn der Hund keine Probleme verursacht und als vertragsgemäße Tierhaltung zu akzeptieren ist.

Mehr zu den wichtigsten Klauseln im Mietvertrag beim Thema Tierhaltung und zahlreiche Beispielformulierungen finden Sie in den Ratgeberartikeln: Haustiere des Mieters: Ein Ratgeber für Mieter und Vermieter und Tierhaltung in der Mietwohnung- Was müssen Mieter und Vermieter wissen?.

Beispiel

Im Mietvertrag ist

  • „jede Art von Tierhaltung verboten“ oder
  • „Tierhaltung nur mit Zustimmung des Vermieters erlaubt“.

Solche absoluten Regelungen, die alle Arten der Tierhaltung verbieten oder von der Zustimmung des Vermieters abhängig machen sind immer dann unwirksam, wenn keine Ausnahme für sogenannte erlaubnisfreie Kleintiere gemacht wird. Eine Haltung von Kleintieren gehört nämlich nach der Rechtsprechung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache im Sinne des § 535 Abs. 1 BGB, da dadurch weder Beeinträchtigungen der Mietsache noch Störungen Dritter verursacht werden (BGH, Beschluss vom 25. September 2012, Az.: VIII ZR 329/11). Findet sich in einem Mietvertrag also eine entsprechende Regelung, so ist diese unwirksam gemäß § 307 Abs. 1 BGB, da der Mieter dadurch unangemessen benachteiligt wird (BGH,14. November 2007, Az.: VIII ZR 340/06). Die freie vertragsgemäße Nutzung der Wohnung wäre dann nämlich eingeschränkt.

In diesem Zusammenhang ist auch erwähnenswert, dass für Hundesitter oder Hunde die mit dem Besuch in die Mietwohnung kommen, eine Besonderheit gilt. Selbst bei einem wirksamen Hundeverbot kann der vierbeinige Besuch erlaubt sein: Mietwohnung: Tiere zu Besuch – Was muss man beachten.

II. Besteht eine Erlaubnispflicht droht Unterlassungsanspruch des Vermieters

Einen Unterlassungsanspruch hat der Vermieter immer dann, wenn der Mieter gegen seine mietvertragliche Pflicht verstößt, indem er ohne Erlaubnis einen Hund hält: Der Pflichtverstoß ergibt sich in zwei Fällen:

  • Im Mietvertrag ist wirksam geregelt, dass der Mieter den Vermieter, um Erlaubnis fragen muss, bevor er sich einen Hund anschafft oder
  • Aufgrund der Rasse des Hundes (besonders groß oder gefährlich) ergibt sich eine Erlaubnispflicht

1. Voraussetzung und Folge des Unterlassungsanspruchs

Der Vermieter kann dann von dem Mieter fordern, dass er die unerlaubte Haltung des Hundes unterlässt: Sein rechtlicher Anspruch ergibt sich hier aus § 541 BGB. Danach ist jeder Mieter verpflichtet, einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietwohnung zu unterlassen. Um diesen Anspruch richtig durchzusetzen, muss der Vermieter den Mieter zunächst abmahnen. Das bedeutet, der Vermieter hat den Mieter anzuschreiben, auf sein Fehlverhalten hinzuweisen und die Unterlassung unter Fristsetzung zu fordern.

Eine Vorlage finden Sie hier: Abmahnung wegen Tierhaltung: Vorlage + Tipps für Vermieter.

Erst dann, wenn der Mieter auf die Abmahnung und Unterlassungsforderung reagiert, erfolgt der Gang zu Gericht. Wird der Mieter verurteilt, den Hund aus der Wohnung zu entfernen, kann dies mittels eines Gerichtsvollziehers durchgesetzt werden. Reagiert der Mieter auch darauf nicht, kann ein Zwangsgeld oder auch Zwangshaft gegen den Mieter zur Durchsetzung des Unterlassungsanspruchs verhängt werden.

2. Wie reagiert man als Mieter auf Unterlassungsforderung?

Für Mieter die eine Abmahnung wegen unerlaubter Tierhaltung erhalten, ist es wichtig sofort zu reagieren. Lassen Sie die Abmahnung nicht unbeantwortet im Raum stehen, sondern versuchen Sie mit Ihrem Vermieter eine Einigung zu finden. Oftmals ist auch eine nachträgliche Erlaubnis der Tierhaltung noch möglich. Als Mieter sollten Sie die Erlaubnis „beantragen“. In einigen Fällen, besonders dann, wenn keinerlei objektive Gründe gegen die Hundehaltung sprechen, besteht sogar ein Anspruch des Mieters auf die Erteilung der Erlaubnis durch den Vermieter. Ist das nicht der Fall, wird nur die Lösung verbleiben, den Hund abzuschaffen oder mit dem Hund umzuziehen.

Eine Hilfestellung für die Formulierung eines entsprechenden Antrags auf Hundehaltung enthält der Artikel: Antrag auf Tierhaltung in der Mietwohnung: Tipps + Vorlage für Mieter.

III. Fristlose Kündigung wegen unerlaubter Hundehaltung

Anstelle der gerichtlichen Unterlassungsklage ziehen die meisten Vermieter allerdings eine Kündigung vor, wenn keine einvernehmliche Lösung mit dem Mieter zu finden ist und auch die Abmahnung nicht hilft, um die unerlaubte Hundehaltung zu unterbinden.

1. Hundehaltung ohne Erlaubnis ist Kündigungsgrund

Vermieter können dem Mieter dann ordentlich oder sogar außerordentlich kündigen. Hält ein Mieter nämlich einen Hund ohne Erlaubnis, obwohl eine erforderlich wäre, liegt ein wichtiger Grund für eine (sofortige) Kündigung vor. Vorausgesetzt wird, dass die Kündigung bereits in der Abmahnung angedroht wurde. Für die außerordentliche, d.h. fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 S. 1 BGB) muss hinzukommen, dass die Hundehaltung eine so schwerwiegende Pflichtverletzung des Mieters ist, dass ein Abwarten der ordentlichen Kündigungsfrist nicht möglich ist. Ein typisches Beispiel wäre etwa ein aggressiver gefährlicher Hund oder eine schwerwiegende gesundheitliche Beeinträchtigung eines Hausbewohners durch die Hundehaltung.

Will der Mieter trotz Kündigung immer noch nicht die Wohnung mit dem Hund verlassen, hilft nur die Räumungsklage. Alle Einzelheiten zum Thema erhalten Sie in dem Spezialbeitrag: Kündigung wegen Tierhaltung in Mietwohnung möglich?.

2. Mietertipp bei Kündigung wegen Hund

Einem Mieter hingegen, der eine Kündigung wegen unerlaubter Hundehaltung erhalten hat, ist anzuraten, spätestens jetzt das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen, wenn auf die Abmahnung noch nicht reagiert wurde. Entscheidend für die Wirksamkeit der Kündigung ist einzig, ob tatsächlich eine Erlaubnispflicht bestand und inwieweit ein Anspruch auf Erlaubnis zur Hundehaltung besteht. Da aber nicht allgemein gültig beantwortet werden kann, wann ein solcher Anspruch besteht, sondern der Einzelfall entscheidend ist, sollte hier unbedingt ein Rechtsbeistand zur Klärung des Einzelfalls gesucht werden, um die Kündigung zu verhindern.

IV. Schadensersatz wegen Hundehaltung

Neben dem Unterlassungsanspruch gegen den Mieter hat der Vermieter einen Anspruch auf Schadensersatz gegen den Hundehalter, für Schäden, die ihm durch den Hund entstanden sind. Das können besondere Reinigungskosten, Reparaturkosten oder auch entgangene Mieteinnahmen sein, die er nicht erhalten hat: zum Beispiel, weil ein anderer Mieter rechtswirksam aufgrund der Lärmbelästigung durch Hundegebell gekündigt hat (vgl. hierzu: Lärmbelästigung durch Hundegebell: Wichtige Urteile für genervte Nachbarn).

V. Fazit: Hund ohne (nachträgliche) Erlaubnis muss Vermieter nicht dulden

Wird ein Hund angeschafft ohne den Vermieter zu fragen, heißt das nicht, dass die Tierhaltung ohne Weiteres verboten werden darf.

  1. Eine Erlaubnispflicht besteht nur dann, wenn das in dem Mietvertrag so vereinbart ist.
  2. Verstößt der Mieter durch die Haltung eines Hundes in der Mietwohnung gegen den Vertrag, muss er versuchen eine nachträgliche Erlaubnis von dem Vermieter zu erhalten. In gewissen Fällen kann ein Anspruch des Mieters auf Erteilung der Erlaubnis für den Hund bestehen.
  3. Erhält der Mieter keine nachträgliche Erlaubnis kann der Vermieter die Haltung abmahnen, verbieten und Schadensersatz für entstandene Schäden verlangen.
  4. Reagiert der Mieter nicht auf das Verbot berechtigt das den Vermieter zur Kündigung.

Eine Antwort auf "Hund in Mietwohnung ohne Erlaubnis: Folgen für Mieter und Vermieter"

  • Marion Riwan
    11.10.2017 - 16:18 Antworten

    Ich lebte bis März 2015 in Landau in der Eigentumswohnung meines Lebensgefährten in Landau. Mein Lebensgefährte ist im Dezember 2014 an Krebs verstorben.

    Ich bin dann im März 2015 eigentlich nur vorübergehend zu meiner Mutter in die Wohnung gezogen. Mit meinen beiden Hunden, zwei Möpse. Meine Mutter hatte dann aber einen schweren Sturz in der Wohnung und leidet an Demenz. Seit letzten Jahres ist sie ein Pflegefall. Sie hat eine geseztliche Betreuerin. Die Pflege meiner Mutter leiste aber ich und meine Schwester, die in der Wohnung über uns lebt. Meine Mutter kann nicht mehr allein gelassen werden.

    Seit letzten Jahr im Sommer 2015 weiß der Vermieter meiner Mutter das ich in der Wohnung bei meiner Mutter lebe und sie pflege. Auch hatte meine Mutter als sie vor Jahren in die Wohnung zog einen kleinen Hund. Meine Schwester hatte auch einen Hund. Beide sind aber mittlerweile verstorben. Die Mieterin unter uns hat eine Katze.

    Im September 2017 wollte ich mich nun auf die Wohnung meinen Mutter auf unserer Gemeinde ummelden und musste auch einen neuen Personalausweis beantragen. Dazu bennötige ich vom Vermieter eine Mietbescheinigung.

    Diese weigert er sich auszustellen. Zur Pflege bin ich geduldet, als Mieterin aber nicht. Wie gesagt er weiß seit Sommer 2016 das hier wohne und auch das die beiden kleinen Hunde da sind. Sie bellen nicht und ich gehe auch regelmäßig mit ihnen Gassi. Das heißt sie nutzen den Garten nicht für ihr „Geschäft“.

    Da ich mich ohne Bescheinigung nicht ummelden kann, kann ich auch keine Leistungen beim Amt beantragen da ich dazu auch wieder eine Mietbescheinigung benötige.

    Was kann ich nun tun?

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