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Grundsätzliches Tierverbot im Mietvertrag ist nicht zulässig

Es gibt Vermieter, die haben mit der Tierhaltung wohl schlechte Erfahrungen gemacht. Dann schreiben Sie in den Mietvertrag gerne ein grundsätzliches Tierverbot hinein. Soweit dies tatsächlich der Fall ist, kommt es darauf an, wie das Tierverbot im Detail formuliert ist. Im Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuch findet sich dazu keine Regelung.

Alles, was zur Beurteilung maßgebend ist, haben die Gerichte in vielfältigen Gerichtsentscheidungen erarbeitet. Aber auch hier gibt es keine absolut zuverlässige Richtschnur, da im Einzelfall auf eine Interessenabwägung zwischen Vermieter und Mieter abgestellt wird. Wie ein Richter dann entscheidet, hängt von seiner persönlichen Einstellung und dem Sachvortrag der Parteien ab.

Tierverbot im Mietvertrag

Im ersten Schritt ist nachzulesen, was der Mietvertrag in Bezug auf die Tierhaltung in der Wohnung bestimmt.

Dann ist festzustellen, ob Vermieter und Mieter das Tierverbot individuell oder formularmäßig in Sinne allgemeiner Geschäftsbedingungen vereinbart haben und ob es sich um ein grundsätzliches Tierverbot ohne jede Ausnahme handelt oder ob sich das Tierverbot nur auf bestimmte Tierarten bezieht.

a. Individuell vereinbartes Tierverbot

Ein individuell vereinbartes Tierverbot setzt voraus, dass Vermieter und Mieter die Tierhaltung in der Wohnung vor Abschluss des Mietvertrages ausdrücklich besprochen haben. Soweit der Vermieter aus guten Gründen auf einem Tierverbot besteht und der Mieter in Kenntnis der Situation ein solches Verbot akzeptiert, ist davon auszugehen, dass es sich um eine individuelle Vereinbarung handelt, der der Mieter in Kenntnis ihrer Tragweite im Mietvertrag zugestimmt hat. Fehlt eine individuelle Vereinbarung, liegt eine formularmäßige (AGB)-Klausel vor, deren Wirksamkeit nach anderen Kriterien zu beurteilen ist.

Die Rechtsprechung stellt an die Annahme einer individualrechtlichen Vereinbarung strenge Anforderungen. Die Regelung muss zwischen den Parteien ausgehandelt worden sein. Dies setzt voraus, dass das Tierverbot ernsthaft zur Disposition des Mieters gestellt wurde, so dass ein Vorlesen der Vereinbarung, aber auch eine Besprechung nicht genügen. Der Mieter muss die Möglichkeit gehabt haben, auf die konkret verhandelte Formulierung Einfluss zu nehmen (BGH NJW 1992, 2759). Wo die Grenze verläuft, ist im Einzelfall zu prüfen. Im Idealfall hat der Vermieter die Gründe für das Tierverbot in den Mietvertrag hineingeschrieben.

Ist die Vereinbarung wirksam, muss sich der Mieter dann an diese Vereinbarung halten, auch wenn er im Laufe des Mietverhältnisses den Wunsch verspürt, sich ein Tier anzuschaffen. In diesem Fall muss er mit dem Vermieter verhandeln, seine Situation oder seine Wünsche erklären und auf Verständnis hoffen.

Allerdings gilt ein grundsätzliches Tierverbot nur dann,, wenn das Verbot nicht pauschal jede Tierart erfasst, sondern sich auf bestimmte Tiere, beispielsweise Hunde, bestimmte Hunderassen oder wegen der Tierhaarallergie des Vermieters oder des Nachbarn auf Katzen bezieht.

Erfasst das Tierverbot grundsätzlich jede Art von Tieren, dürfte es nicht zulässig sein. In diesem Fall würden auch Kleintiere (Hamster, Aquarienfische) erfasst und der Mieter in seinem Persönlichkeitsrecht zu sehr eingeschränkt.

Vermieter und Mieter sind uns immer gut beraten, für den Fall eines Tierverbotes im Mietvertrag möglichst nach Tierarten zu unterscheiden oder zumindest kleine Tiere auszunehmen. Je detaillierter die Vereinbarung formuliert ist, desto wahrscheinlicher ist ihre Wirksamkeit.

b. Formularmäßige Vereinbarung

Für den Mieter ist es günstiger, wenn der Mietvertrag im Rahmen allgemeiner Geschäftsbedingungen formularmäßig ein grundsätzliches und uneingeschränktes Tierverbot vorgegeben ist. Eine solche Formularklausel ist regelmäßig nicht zulässig (BGH Urt.v. 20.3.2013, VIII ZR 168/12). Im Gegensatz zu individuellen Vereinbarungen unterliegen formularmäßige Vereinbarungen der Inhaltskontrolle der Gerichte und dürfen keine unangemessen Benachteiligung des Mieters zur Folge haben.

Da eine solche formularmäßige Klausel auch Kleintiere erfasst, beurteilt die Rechtsprechung eine solche Klausel grundsätzlich als unangemessen (BGH WuM 2008, 23). Sie ist daher nicht zulässig.

Die Interessenabwägung bestimmt die Frage der Tierhaltung in der Wohnung

Ergibt die Prüfung, dass ein Tierverbot nicht zulässig ist, kann der Mieter dennoch nicht gleich jedes Tier in die Wohnung aufnehmen. Auch dann muss ja auf die Interessen von Vermieter und Nachbarn Rücksicht nehmen. Dies ergibt sich aus einer richtungsweisenden Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH Urt.v. 20.3.2013, VIII ZR 168/12). In dieser Entscheidung wurde ein formularmäßig vereinbartes Tierverbot für Hunde und Katzen für nicht zulässig beurteilt.

Der BGH verwies aber auch darauf, dass die Unwirksamkeit einer formularmäßig vereinbarten Klausel keinesfalls dazu führe, dass der Mieter Hunde oder Katzen ohne Rücksicht auf Vermieter und andere Mieter halten dürfe.

In diesem Fall sind mangels wirksamer Vereinbarung zur Tierhaltung im Mietvertrag die konkreten Interessen von Vermieter und Mieter, anderer Mieter und Nachbarn gegeneinander abzuwägen.

Abwägungskriterien und Beispielfälle

Ist ein Tier exotisch, potenziell gefährlich oder entweichungsgefährdet, müssen die Interessen des Mieters entsprechend zurücktreten.

Kaninchen, Hamster, kleine Vögel, Fische im Aquarium oder Schildkröten darf der Mieter immer halten. Dazu gehöre auch ein Minischwein (AG München WuM 2005, 649).

Yorkshire-Terrier (LG Düsseldorf 1993, 604) und Chinchilla (AG Hanau WuM 2002, 91) sind ebenfalls erlaubt. Sofern ein Kleintier erhebliche Belästigungen der Nachbarn mit sich bringt, kann der Vermieter die Haltung wiederum verbieten (OLG Düsseldorf WM 1990, 400 für einen Wachhund; AG München WuM 2005, 649).

Hält der Mieter eine Vielzahl solcher Kleintiere, erweist sich die Situation zunehmend als unzumutbarer für sein Umfeld (unangenehme Gerüche, ständiges abwechselndes Bellen mehrerer Hunde). Musterbeispiel ist die Seniorin, die ihrer 45 m² großen Wohnung 20 Katzen hält. Gleichwohl durfte ein Mieter 24 Schlangen (AG Köln WuM 1990, 343) und ein anderer Mieter 7 Katzen beherbergen (AG Lichtenberg NJW-RR 1997, 774).

Ungefährliche Schlangen in einem Terrarium können noch zulässig sein (AG Bückeburg NZM 2000, 238), nicht aber mehrere Gift- oder Würgeschlangen (OLG Frankfurt NJW-RR 1990, 1430).

Will der Mieter Hunde halten, kommt es auf Rasse und Größe des Hundes an, Anzahl der Tiere, weitere Tiere in der Wohnung, soziales Umfeld der Wohnung, persönliche Verhältnisse des Mieters, wie Alter und berechtigte Interessen des Mieters, Anzahl weiterer Tiere im Haus, bisherige Handhabung des Vermieters sowie besondere Bedürfnisse des Mieters (Blindenhund). (BGH WuM 2008, 23).

Einen Bullterrier (LG Krefeld WuM 1996, 533) oder einen Rottweiler (AG Bergisch Gladbach WuM 1991, 341) braucht der Vermieter nicht zu erlauben. Gleiches gilt für Kampfhunde, wie Pitbull, Bandog, American Stafford Terrier, Stafford Bullterrier oder Tosa-Inu (Details bei Neuhaus DWW 2001, 45). Teils wird aber bei Kampfhunden auch der Nachweis einer konkrete Gefährdung gefordert (LG Offenburg WuM 1998, 285), teils soll die abstrakte Gefährdung genügen (LG Berlin GE 2005, 871).

Der Blindenhund eines sehbehinderten Mieters (AG Blankenese WuM 1985, 256) ist regelmäßig zulässig, ebenso, wenn der Mieter aus therapeutischen Gründen auf einen Hund angewiesen ist (LG Hamburg WuM 1997, 674).

8 Antworten auf "Grundsätzliches Tierverbot im Mietvertrag ist nicht zulässig"

  • Anne Hoth
    03.01.2016 - 03:51 Antworten

    Hallo Herr Hundt.
    Wir würden uns gerne einen Chihuahua zulegen. Nun zu meiner Frage muss ich den Vermieter um Erlaubnis bitten oder nicht. Gibt es da ein klares Gesetz wo es so drin steht?
    Mit freundlichen Grüßen
    Anne Hoth

    • Mietrecht.org
      03.01.2016 - 03:53 Antworten

      Hallo Anne,

      der erste Schritt ist immer der Blick in den Mietvertrag. Lesen Sie nach, was Sie dort zur Tierhaltung vereinbart haben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anne Hoth
    03.01.2016 - 11:47 Antworten

    Also im Mietvertrag steht: mit Rücksicht auf die Gesamtheit der Mieter und im Interesse einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Hauses und der Wohnung sind folgende Handlungen nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters zulässig: D) Haltung von Haustieren mit der Ausnahme von Kleintieren (z.b Zierfische, Wellensittiche, Hamster u.Ä.). Der Vermieter kann die Zustimmung bei vorliegen von konkreten Gründen Versagen.

    • Mietrecht.org
      05.01.2016 - 10:19 Antworten

      Hallo Anne,

      im Mietvertrag steht also, dass Sie die Genehmigung brauchen. Viel mehr kann ich dazu leider nicht schreiben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Tanja
    17.11.2016 - 14:18 Antworten

    Hallo,
    Ich musste in einer Mieterselbstauskunft angeben, ob ich Haustiere in die Wohnung nehme oder nicht. Es würden eine Katze und ein Hund (Chihuahua) mit einziehen.
    Nun werde ich kein möglicher Mieter sein, da, ich zitiere: „wir uns entschieden haben, keine Mieter mit Haustieren zu nehmen“.
    Ist es zulässig Haustiere von vornherein auszuschließen?

    Liebe Grüße,
    Tanja

    • Mietrecht.org
      17.11.2016 - 15:31 Antworten

      Hallo Tanja,

      diese Frage beantwortet der Artikel oben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Tanja
        18.11.2016 - 06:32 Antworten

        Es tut mir Leid, anscheinend überlese ich es…Im Artikel geht es ja um das, was im Mietvertrag steht bzw. vereinbart ist, oder nicht?! Dies weiß ich ja aber nicht, da ich lt deren Aussage gar nicht als Mieter in Betracht komme und somit auch keinen Mietvertrag sehen werde.

        • Mietrecht.org
          18.11.2016 - 10:37 Antworten

          Hallo Tanja,

          ein genereller Ausschluss der Tierhaltung ist nicht zulässig, im Mietvertrag. Bei Ihnen geht es um einen Hund und eine Katze.

          Sie könnten Ihren Anspruch anwaltlich prüfen lassen, ob der Vermieter sich in der Anmietungsphase korrekt verhalten hat. In der Praxis wird der Vermieter immer entscheiden, ob er Tiere möchte oder nicht. Im Zweifel werden Sie einfach keine ehrliche Antwort bekommen – wenn der Vermieter zwecks AGG etc. verunsichert ist.

          Kurz um, Sie können einen Mietvertrag nicht erzwingen, selbst wenn der Vermieter sich ggf. nicht korrekt verhalten hat.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

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