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Tierhaltung in Wohnung: Erlaubnis des Vermieters notwendig?

Ob Sie eine Erlaubnis des Vermieters zur Tierhaltung in der Wohnung benötigen, hängt von einigen Gegebenheiten ab. Auf jeden Fall sollten Sie die Situation prüfen. Sofern Sie tatsächlich eine Erlaubnis benötigen, riskieren Sie, dass Sie der Vermieter abmahnt und auffordert, die Tierhaltung zu unterlassen. Dann müssen Sie sich gezwungenermaßen von dem Tier wieder trennen. Im schlimmsten Fall droht Ihnen die Kündigung.

Grundsätzlich: Lesen Sie zunächst Ihren Mietvertrag oder sehen Sie in die Hausordnung. Zur Tierhaltung gibt es allerlei teils sehr unterschiedliche Formulierungen. Viele sind schlichtweg unwirksam.

Steht im Mietvertrag, dass die Tierhaltung in der Mietwohnung bedingungslos und ohne Einschränkungen auf bestimmte Tierarten erlaubt, dürfen Sie problemlos Kleintiere (Fische im Aquarium, Wellensittiche) halten. Sofern Sie Hunde und Katzen oder sonstige größere oder ungewöhnliche Tiere in ihre Wohnung aufnehmen möchten, sollten Sie den Vermieter dennoch um seine Erlaubnis fragen. Es erfolgt eine Interessenabwägung zwischen Ihrem Interesse an der Tierhaltung und den Belangen des Vermieters und Ihrer benachbarten Mieter.

In diesen Fällen müssen Sie davon ausgehen, dass die Tierhaltung nicht mehr durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung abgedeckt ist. Zu vertragsgemäßen Gebrauch gehört die Tierhaltung nur dann, wenn der eigentliche Wohnzweck nicht gefährdet wird und die Interessen des Vermieters und Ihrer Nachbarn nicht über Maßen beeinträchtigt werden. So wird es beispielsweise nicht mehr zu vertragsgemäßen Gebrauch, den Sie in der Badewanne ein Krokodil herzlich möchten oder einen bisswütigen Hund halten.

Die gleiche Sachlage ist anzunehmen, wenn sich im Mietvertrag überhaupt keine Regelung findet. Auch in diesem Fall muss eine Interessenabwägung erfolgen.

Tierhaltung kann unter Erlaubnisvorbehalt stehen

Letztlich kann die Tierhaltung in der Wohnung mietvertraglich auch ausdrücklich von einer Erlaubnis des Vermieters abhängig gemacht werden.

Erfasst ein solcher Erlaubnisvorbehalt in pauschaler Form jede Art von Tieren, kann der Vorbehalt unwirksam sein. Da dann auch alle Arten von Kleintieren (Fische im Aquarium, Wellensittiche) erfasst werden, wird der Mieter in seinem Persönlichkeitsrecht zu sehr eingeschränkt.

Vor allem, wenn eine solche formularmäßig vereinbarte Klausel auch Kleintiere erfasst, beurteilt die Rechtsprechung die Klausel grundsätzlich als unangemessen (BGH WuM 2008, 23). Sie ist daher unwirksam. Soweit die Klausel zwischen Vermieter und Mieter bei Mietvertragsabschluss ausdrücklich besprochen, verhandelt und vereinbart wurde, zählt sie als individualvertraglich vereinbarte Klausel und ist in diesem Fall wirksam.

Der Erlaubnisvorbehalt ist jedoch regelmäßig wirksam vereinbart, wenn nicht pauschal jegliche Tierhaltung erfasst wird, sondern sich nur auf bestimmte Tiere, beispielsweise Hunde, bestimmte Hunderassen oder wegen der Tierhaarallergie des Vermieters oder des Nachbarn auf Katzen bezieht.

In einer neueren Entscheidung hatte der BGH das formularmäßig vereinbarte Verbot der Hunde- und Katzenhaltung zu beurteilen (BGH Urt.v. 20.3.2013, VIII ZR 168/12). Die Entscheidung hatte zwar das Verbot der Hunde und Katzenhaltung zum Gegenstand. Sie es ja gleichermaßen auch auf einen Erlaubnisvorbehalt übertragen, insoweit, als der Vermieter bei der Frage, ob er die Erlaubnis erteilt oder ablehnt, eine Interessenabwägung vornehmen muss und keinesfalls pauschal oder willkürlich die Tierhaltung ablehnen darf.

Würde der Vermieter nämlich die Hundehaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf die jeweilige Interessenlage nicht erlauben wollen, würde er den einzelnen Mieter unangemessen benachteiligen.

Vielmehr müssen im Einzelfall die konkreten Belange und Interessen von Vermieter und Mieter, sowie der anderen Hausbewohner und Nachbarn umfassend gegeneinander abgewogen werden. Nur wenn die Interessenabwägung zu Gunsten des Mieters überwiegt, ist ihm die Tierhaltung zu gestatten und der Vermieter muss die Erlaubnis erteilen.

Bei der Interessenabwägung wird mithin darauf abgestellt, wie exotisch, potenziell gefährlich oder entweichungsgefährdet ein Tier ist. Je mehr, desto stärker müssen die Interessen des Mieters zurückstehen.

Die Situation kann sich in einem Einfamilienhaus anders darstellen als in einem großen Mietshaus mit vielen Parteien. Gleiches gilt für eine Einzimmerwohnung im Verhältnis zu einer Wohnung mit größerer Wohnfläche. Auch auf dem Land kann sich die Situation im Hinblick auf die Mentalität der Menschen und der Örtlichkeit anders darstellen als in der Großstadt.

In Anbetracht solcher Kriterien ist zu prüfen, ob der Vermieter die Tierhaltung im Einzelfall gestatten muss oder die Erlaubnis verweigern darf. Die Haltung von Kleintieren wird regelmäßig nicht beanstandet, da dem Interesse des Mieters an der Haltung eines Kleintieres regelmäßig kein nachvollziehbares gegenläufiges Interesse des Vermieters entgegensteht. Bei Hunden und Katzen kommt es auf eine Interessenabwägung an.

Mithin maßgebend ist auch, ob andere Mieter bereits Tiere halten. Jedenfalls darf der Vermieter einem Mieter nicht willkürlich ohne sachliche Gründe verbieten ebenfalls ein Tier zu halten und darf ihn nicht gegenüber anderen Mietern benachteiligen. Hier muss er das Gleichbehandlungsgebot beachten.

Kleintiere in der Wohnung

  • Yorkshire-Terrier (LG Düsseldorf 1993, 604) und Chinchilla (AG Hanau WuM 2002, 91) muss der Vermieter immer erlauben.

Nur dann, wenn von dem Kleintier eine erhebliche Belästigung der Mitbewohner ausgeht (dauerndes Bellen, vor allem auch nachts), kann der Vermieter die Erlaubnis verweigern (OLG Düsseldorf WM 1990, 400 für einen Wachhund; AG München WuM 2005, 649). Gleiches gilt, wenn der Mieter als Hundehalter selbst unzuverlässig ist, das Tier quält, nicht versorgt oder gar misshandelt.

  • Kaninchen, Hamster, kleine Vögel, Fische im Aquarium oder Schildkröten dürfen immer gehalten werden. Auch ein Minischwein wird als Kleintier gesehen (AG München WuM 2005, 649).
  • Ungefährliche Schlangen in einem Terrarium sollen erlaubt sein (AG Bückeburg NZM 2000, 238), nicht aber mehrere Gift- oder Würgeschlangen (OLG Frankfurt NJW-RR 1990, 1430). Ein Krokodil gehört nicht in die Badewanne. Wohnungen sind kein Zoo und kein Gehege.

Mehr zur Kleintierhaltung: Kleintiere in der Mietwohnung – Hasen, Hamster und Ratten willkommen?

Hunde und Katzen in der Mietwohnung

Geht es um die Haltung von Hunden und Katzen, hatte der BGH bereits in einer früheren Entscheidung im Rahmen der Interessenabwägung der Beteiligten auf folgende Kriterien abgestellt (BGH WuM 2008, 23). Danach richtet sich die Erlaubnis des Vermieters.

Rasse und Größe des Hundes, Verhalten und Anzahl der Tiere, weitere Tiere in der Wohnung, soziales Umfeld der Wohnung sowie der Immobilie, persönliche Verhältnisse des Mieters, wie Alter und berechtigte Interessen des Mieters, Vermieters und der Mitbewohner, Anzahl weiterer Tiere im Haus, bisherige Handhabung des Vermieters sowie besondere Bedürfnisse des Mieters (Blindenhund).

  • Einen Bullterrier (LG Krefeld WuM 1996, 533) oder einen Rottweiler (AG Bergisch Gladbach WuM 1991, 341) braucht der Vermieter nicht zu erlauben.
  • Bei einem Blindenhund überwiegt regelmäßig das Interesse des sehbehinderten Mieters (AG Blankenese WuM 1985, 256), ebenso, wenn der Mieter aus therapeutischen Gründen auf einen Hund angewiesen ist (LG Hamburg WuM 1997, 674).
  • Rentner haben einen (aus sozialen, therapeutischen Gründen pp) Anspruch darauf, zumindest einen kleinen Hund in der Wohnung aufzunehmen (LG Hamburg WuM 2002, 666).

Mehr zu Hunden: Hundehaltung in der Mietwohnung – Was ist erlaubt, was ist verboten?

Mehr zu Katzen: Katze in der Mietwohnung – Was ist erlaubt und was nicht?

Bonus: Wichtige BGH-Urteile zur Tierhaltung in der Mietwohnung

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