Sowohl auf Mieter als auch auf Vermieterseite kann das Bedürfnis bestehen, den Bestand des Mietverhältnisses für eine bestimmte Zeit zu sichern, ohne der Gefahr ausgesetzt zu sein, dass dieses durch eine ordentliche Kündigung des anderen Teils beendet wird. Hier bietet sich zwar der Abschluss eines Zeitmietvertrages an. Dieser ist allerdings gem. § 575 BGB an enge Voraussetzungen gebunden, die nicht immer vorliegen.

Auch ist ein befristetes Mietverhältnis nicht immer gewollt, da dieses mit Ablauf der Befristung automatisch endet. Das Ziel, eine zumindest zeitweilige Unkündbarkeit des Mietverhältnisses herbeizuführen, ohne sich bereits auf ein Ende des Mietverhältnisses festlegen zu müssen, kann allerdings durch einen Kündigungsausschluss erreicht werden.

Dieser Artikel zeigt Vermietern auf, was sie bei der Gestaltung eines formularmäßigen Kündigungsausschlusses im Mietvertrag zu beachten haben. Mietern ermöglicht er außerdem zu überprüfen, ob der in ihrem Vertrag enthaltene formularmäßige Kündigungsausschluss wirksam ist.

Ein formularmäßiger gegenseitiger Kündigungsausschluss ist für die Dauer von bis zu 4 Jahren zulässig

Das Gesetz verbietet in § 573 c Abs. 4 BGB eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, durch die die gesetzliche dreimonatige Kündigungsfrist des Mieters aus § 573 c Abs.1 S.1 BGB zu seinen Lasten verlängert wird. Umso erstaunlicher erscheint es, dass eine darüber bei weitem hinausgehende Einschränkung des Kündigungsrechts in Form eines mehrjährigen Kündigungsausschlusses zulässig sein soll. So ist es aber nach übereinstimmender höchstrichterlicher Rechtsprechung, die darauf hinweist, dass die Zulässigkeit einer Kündigung von der einzuhaltenden Kündigungsfrist streng zu trennen sei.

Die grundsätzliche Zulässigkeit eines Kündigungsausschlusses bedeutet jedoch keinesfalls, dass der Vermieter bei dessen Gestaltung frei ist. An die Wirksamkeit eines formularmäßigen Kündigungsausschlusses sind strenge Anforderungen zu stellen.

Der in diesem Artikel enthaltenen Auflistung der Wirksamkeitsvoraussetzungen können Mieter und Vermieter auf einen Blick entnehmen, welche Merkmale ein formularmäßiger Kündigungsausschluss aufweisen muss, um wirksam zu sein.

Für diejenigen Leser, die weitere Hintergründe erfahren möchten, verweisen wir auf den Artikel: „Maximaler Kündigungsverzicht im Mietvertrag: 4 Jahre.“

Dort erfahren Sie außerdem mehr über die Wirksamkeit von individualvertraglichen Kündigungsausschlüssen, die nicht Gegenstand dieses Beitrags sind.

Die 5 Grundvoraussetzungen für einen wirksamen formularmäßigen Kündigungsausschluss

Soll das Recht zur ordentlichen Kündigung wirksam durch eine formularmäßige Vereinbarung ausgeschlossen werden, ist dies nur unter folgen Voraussetzungen möglich:

1. Der Kündigungsausschluss gilt für einen Zeitraum von nicht mehr als 4 Jahren.

2. Ist der Kündigungsausschluss für eine Dauer von 4 Jahren vereinbart, ist als Beginn der Vierjahresfrist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses und nicht etwa derjenige der Überlassung der Mietsache an den Mieter festgelegt. Erfolgt der Kündigungsverzicht nicht mit dem Abschluss des ursprünglichen Mietvertrages, sondern wird er nachträglich vereinbart, kann als Fristbeginn allerdings der spätere Zeitpunkt der Vereinbarung des Kündigungsverzichts festgelegt werden.

3. Dem Mieter ist es möglich, das Mietverhältnis spätestens zum Ablauf der mit Vertragsschluss beginnenden Vierjahresfrist zu beenden. Nicht zulässig ist hingegen eine Beschränkung des Kündigungsrechts in der Weise, dass die Kündigungserklärung erst mit Ablauf der Vierjahresfrist vorgenommen werden darf mit der Folge, dass das Mietverhältnis erst nach 4 Jahren und drei Monaten beendet wird.

4. Der Kündigungsausschluss gilt nicht einseitig zu Lasten des Mieters, sondern auch für den Vermieter (beachte aber die Ausnahme für Staffelmietverträge (s.u.)).

5. Die Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses erfolgt unter Wahrung der Schriftform des § 126 BGB, sofern er für eine Zeit von mehr als einem Jahr seit der Überlassung des Wohnraums an den Mieter gelten soll.

Rechtsfolge einer Missachtung der 5 Grundvoraussetzungen

Wird eine der unter 1. – 4. zuvor geschilderten Wirksamkeitsvoraussetzungen nicht beachtet, führt dies zur vollständigen Unwirksamkeit des Kündigungsausschlusses. Die Vereinbarung über den Kündigungsausschluss kann nicht auf das gerade noch zulässige Maß reduziert und insoweit aufrecht erhalten werden. Hieraus folgt, dass der Mieter das Mietverhältnis sofort unter Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist des § 573 c Abs.1 S.1 BGB kündigen kann. Für den Vermieter gilt dies allerdings nicht. Dieser kann sich nämlich als Verwender der formularmäßigen Klausel auf deren Unwirksamkeit nicht berufen.

Von der geschilderten Rechtsfolge der vollständigen Unwirksamkeit des Kündigungsausschlusses unterscheidet sich diejenige, die eintritt, wenn die Parteien lediglich das unter 5. beschriebene Schriftformerfordernis nicht beachten. In diesem Fall bleibt das Recht zur ordentlichen Kündigung – vorausgesetzt es liegen keine sonstigen Mängel vor- bis zu einer Dauer von einem Jahr seit der Überlassung des Wohnraums an den Mieter ausgeschlossen. Nach Ablauf des Jahres ist sie jedoch möglich, und zwar sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter.

Besonderheiten bei Staffelmietverträgen

Haben die Vertragsparteien eine Staffelmiete i.S.d. § 557a BGB vereinbart, gelten von den unter Zf. 2 und Zf. 4. genannten Kriterien folgende Ausnahmen:

• Ein formularmäßiger Kündigungsverzicht ist auch einseitig zu Lasten des Mieters zulässig.
• Die zulässige Höchstdauer beträgt zwar ebenfalls 4 Jahre. Der für den Fristbeginn maßgebliche Zeitpunkt ist allerdings derjenige des Abschlusses der Staffelmietvereinbarung, der nicht zwangsläufig mit demjenigen zusammenfallen muss, zu dem der Kündigungsverzicht vereinbart wurde. Wird das Kündigungsrecht erst nach der Vereinbarung der Staffelmiete ausgeschlossen, bleibt es dabei, dass der Abschluss der Staffelmietvereinbarung für den Fristbeginn maßgeblich ist.