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Eigenbedarfskündigung: Die Rechte der Mieter im Überblick

Kündigt der Vermieter das Mietverhältnis und meldet Eigenbedarf an, stehen dem Mieter zwei Wege offen, sich gegen die Kündigung zur Wehr zu setzen. Die Verteidigungsstrategie des Mieters hängt von den Gegebenheiten ab.

Die Abwehr einer Eigenbedarfskündigung durch den Mieter erscheint rechtlich etwas komplex, lässt sich aber bei Kenntnis der Zusammenhänge nachvollziehen. Notfalls geht es nicht ohne juristische Beratung und Vertretung.

Auf diesem Mietrecht-Portal finden Sich viele Artikel zum Thema Eigenbedarf. In diesem speziellen Beitrage soll es darum gehen, welche Rechte Mieter bei einer einer Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter haben, wie Mieter diese Recht anwenden und die Anmeldung des Eigenbedarfs im bestenfalls abwehren.

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I. Verteidigungsmöglichkeiten des Mieters

1. Eigenbedarf ist nicht hinreichend begründet

Der Mieter kann argumentieren, dass der Vermieter den Eigenbedarf nicht ausreichend begründen könne und/oder nicht ausreichend begründet habe. Damit fehlt es an einem berechtigten Interesse des Vermieters an der Kündigung.

In diesem Fall sollte der Mieter gegen die Kündigung formal Widerspruch einlegen (§ 574 BGB) und ansonsten den Räumungsprozess abwarten. Dort kann er vortragen, dass er die Eigenbedarfskündigung für nicht begründet erachtet. Das Gericht prüft dann im Detail, ob der Vermieter den Eigenbedarf für eine begünstigte Person geltend macht und ein Nutzungsinteresse und ein Nutzungswille bestehen. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, ist die Kündigung unwirksam und das Mietverhältnis wird fortgesetzt.

2. Mieter beruft sich auf Sozialklausel

Soweit der Mieter davon ausgehen muss, dass die Kündigung wegen Eigenbedarfs an und für sich begründet ist, kann er sich auf die Sozialklausel berufen und geltend machen, dass die Kündigung aktuell eine besondere Härte für ihn oder seine Familie bedeuten würde.

Auch in diesem Fall muss der Mieter gegen die Kündigung Widerspruch einlegen (§ 574 BGB).

3. Rechte des Mieters bei einem Zeitmietvertrag

Ein befristetes Mietverhältnis endet normalerweise automatisch mit Fristablauf. Ein solches kann gemäß § 575 BGB eingegangen werden, wenn der Vermieter bei Mietvertragsabschluss darauf hinweist, dass er nach Ablauf der Mietzeit Eigenbedarf anmelden wird. Endet das Mietverhältnis dann durch Zeitablauf, kann der Mieter vom Vermieter dennoch die Fortsetzung des Mietvertrages über den ursprünglich vereinbarten Zeitraum hinaus verlangen.

Das Fortsetzungsverlangen scheitert, wenn sich der Vermieter dann auf Eigenbedarf beruft. Frühestens vor Ablauf von 4 Monaten kann der Mieter vom Vermieter Auskunft verlangen, ob er Eigenbedarf anmeldet. Besteht der Befristungsgrund dann fort, endet das Mietverhältnis zu dem vertraglich vereinbarten Zeitpunkt. Besteht der Befristungsgrund nicht mehr, kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen. Besteht der Vermieter auf der Kündigung, muss der Mieter Widerspruch einlegen.

II. Formalien der Rechtsverteidigung

1. Formalien des Widerspruchs beachten!

Der Mieter muss den Widerspruch immer schriftlich erklären. Sind mehrere Mieter Partei des Mietvertrages, müssen alle Mieter den Widerspruch unterzeichnen. Das Widerspruchsschreiben muss dem Vermieter grundsätzlich spätestens 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugegangen sein!

Beispiel: Der Vermieter kündigt am 3. Januar 2014 zum 31. März 2014. Dann muss das Widerspruchsschreiben dem Vermieter spätestens zum 31. Januar 2014 vorliegen.

2. Information über den Widerspruch

Der Vermieter muss den Mieter über die Möglichkeit des Widerspruchs informieren (§ 574b II 2 BGB). Dies kann bereits im Kündigungsschreiben geschehen, muss es aber nicht. Jedenfalls muss der Hinweis so zeitlich vor Ablauf der Widerspruchsfrist erfolgen, dass der Mieter eine angemessene Frist zu Überlegungen und Abfassung des Widerspruchs einhalten kann. Versäumt der Vermieter die Information, ist die Kündigung nicht etwa unwirksam. Dann kann der Mieter auch noch bis zum ersten Termin in einem nachfolgenden Räumungsverfahren widersprechen.

Im Zweifel sollte der Mieter zur Wahrung der Widerspruchsfrist rein vorsorglich Widerspruch einlegen.

Auf Verlangen des Vermieters sollte der Mieter auch unverzüglich über die Gründe seines Widerspruchs Auskunft erteilen. Unverzüglich bedeutet „ohne schuldhaftes Verzögern“. Tut der Mieter dies nicht, kann er wegen seiner Nachlässigkeit in einem späteren Rechtsstreit verurteilt werden, die Prozesskosten zu zahlen.

Trotz der Kündigung wird das Mietverhältnis aufgrund des Widerspruchs dann nicht beendet. Allerdings führt der Widerspruch allein nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung. In der Zeit bis zur Entscheidung über das Fortbestehen des Mietverhältnisses sind beide Vertragsparteien verpflichtet, den Mietvertrag zu erfüllen. Der Vermieter muss also den Mieter in der Wohnung wohnen lassen und der Mieter muss weiterhin die Miete zahlen.

III. Prozessuale Aspekte

Hat der Vermieter die Kündigung erklärt, können sowohl Vermieter als auch Mieter aktiv werden.

1. Außergerichtliche Möglichkeiten

Außergerichtlich steht dem Mieter der Weg des Widerspruchs offen.

2. Gerichtliche Maßnahmen

2.1. Räumungsklage des Vermieters

Erkennt der Mieter die Kündigung nicht an, kann der Vermieter Räumungsklage bei Gericht einreichen. Dabei kommt es noch darauf an, ob der Mieter der Kündigung widersprochen hat.

Hat er den Widerspruch versäumt, ist die Kündigung wirksam. Das Gericht muss ihn zur Räumung verurteilen.

Voraussetzung ist aber wiederum, dass der Vermieter den Mieter rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie zu Form und Frist hingewiesen hat. Der Mieter muss also wissen, dass er spätestens bis 2 Monate vor Beendigung des gekündigten Mietverhältnisses widersprechen kann. Hat der Vermieter diese Information gegenüber dem Mieter versäumt, kann der Mieter den Widerspruch auch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären (§ 574b II BGB).

2.2. Feststellungsklage des Mieters

Zugleich kann der Mieter seinerseits aktiv werden und bei Gericht im Wege einer Feststellungsklage beantragen, die Kündigung des Vermieters für unwirksam zu erklären.

Da die Initiative zu Kündigung vom Vermieter ausgegangen ist, liegt es regelmäßig im Interesse des Vermieters, die Kündigung in der Konsequenz mit Hilfe einer Räumungsklage durchzusetzen. Insoweit kann der Mieter die Entwicklung abwarten und im Gerichtsverfahren gegen die Kündigung argumentieren. Da der Vermieter die Klage einreicht, muss er auch die dafür anfallenden Gerichtsgebühren und bei Beauftragung eines Rechtsanwalts die Anwaltskosten verauslagen.

Gleichermaßen kann der Mieter die Initiative ergreifen und gerichtlich gegen die Kündigung vorgehen. Dann wird im Gerichtsverfahren gleichermaßen die Sach- und Rechtslage geprüft. Allerdings muss der Mieter dann wegen der Kosten seinerseits in Vorlage gehen. Diejenige Partei, die den Prozess verliert, muss der anderen Partei sämtliche verauslagten Kosten erstatten.

2.3. Fortsetzung des Mietverhältnisses ermöglicht nur Übergangsregelung

Muss ein Gericht über die Kündigung entscheiden, kann der Mieter nur verlangen, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie es unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist (§ 544a BGB). Das Mietverhältnis kann also nur für den Zeitraum verlängert werden, für den die Härte begründenden Umstände bestehen.

Da es sich nur um eine Übergangsregelung handelt, kann das Mietverhältnis in der Regel höchstens 3 Jahre verlängert werden. Es kann ausnahmsweise auch unbefristet verlängert werden, wenn ungewiss ist, wann die Härtegründe entfallen werden. Fälle dieser Art kommen vor, wenn Ersatzwohnraum fehlt (OLG Stuttgart NJW 1969, 1070).

VI. Aspekte zur Begründetheit des Widerspruchs

1. Berufung auf die Sozialklausel

Will der Mieter die Eigenbedarfskündigung nicht akzeptieren, kann er gegen die Kündigung Widerspruch einlegen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen (§ 574 BGB). Das Gesetz bezeichnet diese Möglichkeit als „ Sozialklausel“.

Zur Begründung des Widerspruchs muss sich der Mieter darauf berufen, dass die Kündigung für ihn, seine Familie oder einen Haushaltsangehörigen eine besondere Härte bedeuten würde, die das Interesse des Vermieters an der sofortigen Kündigung übersteigt. Allein die theoretische Möglichkeit des Eintritts von Nachteilen genügt nicht. Nachteile müssen mit einiger Wahrscheinlichkeit zu erwarten sein (LG Bochum ZMR 2007, 454). Allein die mit einem Wohnungswechsel zwangsläufig verbundenen Belastungen begründen keine Härte.

2. Interessenabwägung

Im Rahmen einer Interessenabwägung muss das Gericht die Interessen von Mieter und Vermieter als gleichwertig ansehen und gegeneinander abwägen. Soweit auf beiden Seiten eine ähnliche Interessenlage besteht, kann dem Eigenbedarfsanspruch des Vermieters als Eigentümer der Immobilie ein größeres Gewicht beigemessen werden als dem Besitzschutzrecht und dem Bestandsinteresse des Mieters (BVerfG ZMR 1999, 531). Dabei darf das Gericht bei der Interessenabwägung nicht in die Lebensplanung des Vermieters eingreifen (BVerfG NJW-RR 1993, 1358).

Den Widerspruch des Mieters muss nachvollziehbar begründet sein. Anerkennungswürdige Gründe sind unter anderem ein hohes Alter, Invalidität, Gebrechlichkeit, fortgeschrittene Schwangerschaft oder schwere Erkrankung. Maßgebend sind immer die Umstände im Einzelfall. Alte, kranke und arme Mieter haben einen stärkeren Schutz als junge, gesunde und wohlhabende Personen. Familien werden stärker geschützt als alleinstehende Personen.

Das Gesetz selbst bezeichnet eine solche Härte darin, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen kurzfristig nicht beschafft werden kann (§ 574 II BGB). Allerdings ist der Mieter hierfür beweispflichtig.

3. Räumungsfrist vereinbaren oder beantragen

Im Idealfall bemühen sich Mieter und Vermieter stets um eine gütliche außergerichtliche Einigung. Dies ist immer schneller, wirksamer und vor allem billiger und weniger nervenaufreibend als einen für beide Parteien um befriedigendes Ergebnis im Prozess.

Wird der Mieter im Räumungsverfahren zur Räumung der Wohnung verurteilt oder hat er sich vergleichsweise zur Räumung verpflichtet, kann das Gericht eine angemessene Räumungsfrist gewähren (§ 794a ZPO). Das Mietverhältnis wird durch das Räumungsurteil zu einem „Raumnutzungsverhältnis“. Als Nutzungsentschädigung kann der Vermieter die bisher vereinbarte Miete oder eine eventuell höhere ortsübliche Vergleichsmiete verlangen.

4. Räumungstitel auch gegen Untermieter erforderlich

Muss der Vermieter gegen den Mieter im Wege einer Räumungsklage vorgehen, benötigt er auch gegen einen ihm bekannten Untermieter einen Räumungstitel. Der Titel allein gegen den Hauptmieter genügt nicht (BGH WuM 2003, 577). Allerdings wirkt der Räumungstitel auch gegen Familienangehörige des Mieters.

Soweit der Vermieter während des Räumungsprozess nicht bekannt ist, dass sich in den Räumlichkeiten eine dritte Person (Untermieter) aufhält, kann er auf den neuen § 940a ZPO zurückgreifen. Danach kann die Räumung von Wohnraum durch einstweilige gerichtliche Verfügung auch gegen einen Dritten angeordnet werden, wenn der Vermieter gegen den Mieter einen vollstreckbaren Räumungstitel besitzt und der Vermieter von der Existenz des Dritten erst nach Abschluss der letzten mündlichen Gerichtsverhandlung Kenntnis erlangt hat. Früher konnte auf diese Art und Weise die Räumung von Wohnraum faktisch blockiert werden.

5. Weitere Aspekte im Räumungsverfahren

Muss der Mieter räumen, stellen sich wieder zahlreiche Probleme. Auch hier hat der Mieter Rechte.

Stichworte: Vollstreckung durch den Gerichtsvollzieher (Zwangsräumung), Verauslagung der Speditionskosten, Vollstreckungsschutzantrag, kalte Räumung, Frankfurter Räumung, Berliner Räumung, Zwangseinweisung des Mieters in einer Obdachlosenwohnung der Gemeinde.

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