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Eigenbedarfskündigung durch GbR – Ratgeber für Mieter und Vermieter

Viele Mieter müssen mit der ständigen Sorge leben, dass ihr Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs, also deshalb kündigt, weil er selbst oder ein Angehöriger die Wohnung nutzen möchte. Glücklich schätzen können sich daher diejenigen Mieter, die eine solche Kündigung von vornherein nicht zu befürchten brauchen, weil sich ihr Vermieter auf Grund seiner Rechtsform gar nicht auf Eigenbedarf berufen darf. Zu diesen Vermietern, denen die Kündigung wegen Eigenbedarfs verwehrt ist, zählen juristische Personen und Personenhandelgesellschaften. Hoffnungen, von einer Eigenbedarfskündigung generell verschont zu bleiben, machten sich in der Vergangenheit zum Teil auch solche Mieter, die ihren Mietvertrag mit einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) abgeschlossen haben. In der Instanzrechtsprechung ergingen nicht selten Urteile, die einer GbR das Recht, wegen Eigenbedarfs zu kündigen, absprachen.

Nun hat der BGH jedoch ein Urteil gefällt, dass vielen Mietern diese Hoffnung nehmen, den betroffenen Gesellschaften hingegen Freude bereiten wird. Welche Rechte eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts hat und was der Mieter befürchten muss, erklärt dieser Beitrag.

I. Eigenbedarf erfordert die Nutzung einer Wohnung zu Wohnzwecken

§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, der die Kündigung wegen Eigenbedarfs regelt, bestimmt, dass ein berechtigtes Interesse des Vermieter an der Beendigung des Mietverhältnisses dann vorliegt, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Damit ist ausdrücklich klargestellt, dass eine Eigenbedarfskündigung nur in Betracht kommt, wenn die Wohnung zu Wohnzwecken genutzt werden soll. Dass eine GbR als solche nicht wohnen kann und auch keine Angehörigen i. S. d. § 573 Abs.2 Nr.2 BGB haben kann, steht außer Frage. Konsequenterweise hat der BGH in einer aktuellen Entscheidung vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15- auch klargestellt, dass § 573 Abs.2 Nr.2 BGB auf eine GbR keine unmittelbare Anwendung findet.

II. Eine GbR kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs.2 Nr.2 BGB auf den Eigenbedarf ihrer Gesellschafter oder deren Angehöriger berufen

Wenn Juristen davon sprechen, eine unmittelbare Anwendung einer Norm käme nicht in Betracht, muss stets damit gerechnet werden, dass im nächsten Satz die entsprechende Anwendung diskutiert wird. So tut es auch der BGH in seiner Entscheidung vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15. Eine entsprechende, im Juristendeutsch „analoge“ Anwendung einer Norm auf einen dieser nicht unmittelbar unterfallenden Sachverhalt ist immer dann möglich, wenn der in Frage stehende Sachverhalt gesetzlich nicht geregelt ist, die Regelungslücke planwidrig, d. h. nicht beabsichtigt ist und eine vergleichbare Interessenlage vorliegt, der von der Norm erfasste und der nicht geregelte Sachverhalt sich also in allen wesentlichen Merkmalen gleichen.

Diese Voraussetzungen liegen nach Ansicht des BGH vor, wenn eine GbR geltend macht, dass einer oder mehrere ihrer Gesellschafter oder Angehörige ihrer Gesellschafter die Wohnung zu Wohnzwecken nutzen möchten.

Exkurs in das Gesellschaftsrecht

Um verstehen zu können, warum sich eine GbR in entsprechender Anwendung des § 573 Abs.2 Nr.2 BGB auf den Eigenbedarf ihrer Gesellschafter oder deren Angehöriger berufen kann, diese Möglichkeit juristischen Personen jedoch verwehrt ist, bedarf es eines kleinen Ausflugs in das Gesellschaftsrecht.

Be einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts handelt es sich nicht um eine juristische Person, sondern um eine sog. teilrechtsfähige Personengesellschaft (vgl. auch § 14 Abs.2 BGB). Bis zum Jahre 2001, in dem der BGH eine Grundsatzentscheidung zur Teilrechtsfähigkeit der Außen – GbR fällte (vgl. das Urteil des BGH vom 29. 01. 2001 – II ZR 331/00), nahm am Rechtsverkehr nicht die Gesellschaft als solche, sondern die gesamthänderisch verbundenen Gesellschafter teil. Bis zum 29. 01. 2001 stand daher nicht ernsthaft infrage, dass sich die gesamthänderisch verbundenen Gesellschafter, die mangels eigener Rechtsfähigkeit der Gesellschaft die Vermieterstellung einnahmen, gemäß dem damals noch geltenden § 564b Abs.2 Nr. 2 S. 1 BGB auf den Eigenbedarf eines oder mehrerer Gesellschafter berufen konnten.

Mit Urteil vom 29. 01. 2001 – II ZR 331/00 – hat der BGH nun zwar entschieden, dass einer Außen – GbR, d. h. einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit Außenwirkung, eine nach außen hin bestehende beschränkte Rechtsfähigkeit zukommt, so dass bei einer Teilnahme am Rechtsverkehr nicht mehr die gesamthänderisch verbundenen Gesellschafter, sondern die Gesamthand selbst als ein von den Gesellschaftern verschiedenes Rechtssubjekt Träger der die Gesellschaft betreffenden Rechte und Pflichten ist. Diese Teilrechtsfähigkeit mache- so betont es der BGH auch in seiner Entscheidung vom 14.12.2016- eine Außen- GbR, anders als dies bei juristischen Personen der Fall ist, jedoch nicht zu einem gegenüber ihren Gesellschaftern völlig verselbstständigten Rechtssubjekt.

Exkursende

Der Umstand, dass eine Außen -GbR, anders als es bei einer juristischen Person der Fall ist, nicht vollständig von ihren Mitgliedern abgekoppelt ist, bewirkt – so der BGH mit Urteil vom 14.12.2016- dass die Interessen der Personenmehrheit, die diese Gesellschaft bildet, im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung des Mietverhältnisses rechtlich nicht völlig unbeachtlich sind.
Ziel der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Außen – GbR durch den BGH im Jahre 2001 sei es nicht gewesen, die bis dahin einer GbR zukommende Rechtsposition zu beschneiden. Ziel sei es vielmehr gewesen, eine rechtliche Absonderung des Gesellschaftsvermögens vom Privatvermögen der Gesellschafter zu schaffen. Bzgl. der Frage, ob eine Außen- GbR Eigenbedarf ihrer Mitglieder oder deren Angehöriger geltend machen kann, sei – so der BGH mit Urteil vom 14.12.2016- die Interessenlage hingegen unverändert geblieben. Die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Außen- GbR sei allein auf gesellschaftsrechtliche, nicht aber auf mietrechtliche Erwägungen gestützt, so dass eine Schließung der durch die Rechtsprechungsänderung entstandenen planwidrigen Regelungslücke durch eine entsprechende Anwendung des § 573 Abs.2 Nr.2 BGB möglich sei.

Bestätigt sieht sich der BGH in seiner Rechtsauffassung durch den im Jahre 2013 in § 577a BGB eingefügten § 577a Abs.1a BGB (vgl. dazu die Ausführungen unten unter III), der insbesondere das Recht einer Personengesellschaft, wegen Eigenbedarfs zu kündigen, in bestimmten Fällen in zeitlicher Hinsicht beschränkt. Durch diese Vorschrift habe der Gesetzgeber noch im Jahre 2013 – also nach der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Außen – GbR– zum Ausdruck gebracht, dass eine Eigenbedarfskündigung durch eine Personengesellschaft grds. möglich ist.

Der BGH betont in seiner Entscheidung vom 14.12.2016 außerdem, dass es nicht Voraussetzung für die entsprechende Anwendbarkeit des § 573 Abs.2 Nr.2 BGB sei, dass der Kreis der Gesellschafter, die der Gesellschaft angehören, überschaubar ist. Auf den Gesellschafterbestand, und damit die Anzahl und die Identität der Personen, die eine Eigenbedarfssituation auslösen können, kommt es daher nicht an.

Beachte:

In einer früheren Entscheidung vom 27. 06. 2007 – VIII ZR 271/06- hat der BGH die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts wegen des Eigenbedarfs von Gesellschaftern – oder von deren Familien- oder Haushaltsangehörigen –, zumindest dann, wenn die Gesellschaft, und nicht ein Rechtsvorgänger, den Mietvertrag abgeschlossen hat, nur unter der Bedingung für zulässig erachtet, dass der Gesellschafter, der die Wohnung beziehen oder einem Angehörigen überlassen wollte, bereits beim Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter war. In einer späteren Entscheidung entschied der BGH, dass eine Eigenbedarfskündigung einer GbR auch dann zulässig ist, wenn die GbR durch Veräußerung gem. § 566 Abs.1 BGB in den Mietvertrag eingetreten ist und ließ offen, ob an der Auffassung festzuhalten ist, dass in den Fällen, in denen die GbR den Mietvertrag abgeschlossen hat, der betreffende Gesellschafter bereits beim Abschluss des Mietvertrags Gesellschafter gewesen sein muss (vgl. BGH, Urteil vom 16.07.2009 – VIII ZR 231/08). Mit Urteil vom 23. 11. 2011 − VIII ZR 74/11- gab der BGH seine frühere Rechtsprechung endgültig auf und entschied, dass sich eine GbR auf einen in der Person eines Gesellschafters bestehenden Eigenbedarf auch dann berufen kann, wenn dieser Gesellschafter der Gesellschaft beim Abschluss des Mietvertrags oder beim Eintritt der Gesellschaft in einen bestehenden Mietvertrag gem. § 566 Abs.1 BGB noch nicht angehörte.

Ist nicht nur ein Gesellschafter nachträglich Mietglied der Gesellschaft geworden, sondern die gesamte Gesellschaft durch den Erwerb der bereits vermieteten Wohnung gem. § 566 Abs.1 BGB in das Mietverhältnis eingetreten, ist jedoch die Kündigungssperrfrist des § 577a Abs.1a BGB zu beachten (vgl. dazu die Ausführungen unter III.).

III. Viele Mieter profitieren von der erweiterten Kündigungssperrfrist des § 577a Abs.1a BGB


Auch wenn eine Eigenbedarfskündigung durch eine GbR in entsprechender Anwendung des § 573 Abs.2 Nr.2 BGB grds. möglich ist, bedeutet dies nicht, dass eine GbR diese in jedem Fall auch jederzeit aussprechen kann. Der Gesetzgeber sieht den Mieter in solchen Fällen als besonders schutzbedürftig an, in denen eine Personengesellschaft die Wohnung erwirbt, nachdem diese dem Mieter durch den Veräußerer bereits überlassen worden ist. In solchen Situationen besteht nämlich die Gefahr einer Umgehung des § 577a Abs.1 BGB, der den Mieter für mindestens drei und höchstens zehn Jahre (vgl. § 577a Abs.2 BGB) davor schützen soll, dass er durch die Begründung von Wohnungseigentum an der ihm bereits überlassenen Wohnung und die anschließende Veräußerung der Wohnung sein zu Hause deshalb verliert, weil der Erwerber ihm wegen Eigenbedarfs kündigt.

Bei einem Erwerb einer Wohnung durch eine Personengesellschaft wurde § 577a Abs.1 BGB vor der Einfügung des Abs.1a in § 577a BGB nicht selten dadurch umgangen, dass diese alle sich in einem Mehrfamilienhaus befindenden Wohnungen erworben, an diesen nach dem Erwerb Wohnungseigentum begründet und die einzelnen Wohnungen anschließend an die einzelnen Gesellschafter veräußert hat, die dann wegen Eigenbedarfs gekündigt haben. Diese Konstellation ist von § 577a Abs.1 BGB nicht erfasst, da dieser die Begründung von Wohnungseigentum vor der Veräußerung erfordert.

Die dargestellte Umgehung der Kündigungssperrfrist ist seit der Einfügung des Abs.1a in § 577a BGB nun nicht mehr möglich. § 577a Abs. 1a BGB bestimmt nämlich, dass die Kündigungssperrfrist des § 577a Abs.1 BGB auch dann zur Anwendung kommt, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist. Die Umwandlung in Wohnungseigentum muss nicht vor der Veräußerung erfolgt sein. Selbst wenn es zu der Begründung von Wohnungseigentum gar nicht mehr kommt, und sogar dann, wenn diese niemals beabsichtigt war, greift die Sperrfrist ein. Eine Ausnahme macht das Gesetz allerdings, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist.

IV. Fazit und Zusammenfassung

  1. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs.2 Nr.2 BGB auf den Eigenbedarf eines oder mehrerer ihrer Gesellschafter oder deren Angehöriger berufen.
  2. Dies gilt auch dann, wenn der bzw. die betreffenden Gesellschafter beim Abschluss des Mietvertrages bzw. beim Eintritt der Gesellschaft in das Mietverhältnis durch den Erwerb der Wohnung noch nicht Gesellschafter waren.
  3. Ebenfalls ohne Bedeutung ist es, aus wie vielen Gesellschaftern die GbR besteht. Selbst bei einer unüberschaubaren Anzahl ist eine Eigenbedarfskündigung möglich.
  4. Hat die GbR die bereits vermietete Wohnung erst nachträglich erworben, ist die Eigenbedarfskündigung erst nach Ablauf einer Sperrfrist, die – je nachdem, wo sich die Wohnung befindet- von drei Jahren bis zu zehn Jahren beträgt, zulässig, es sei denn, die Gesellschafter gehören derselben Familie oder demselben Haushalt an oder es wurde vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet.

2 Antworten auf "Eigenbedarfskündigung durch GbR – Ratgeber für Mieter und Vermieter"

  • Sven-Christian Friemuth
    09.07.2018 - 18:31 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    in Ihrem „4. Fazit und Zusammenfassung“ führen Sie unter Anderem folgendes aus: „Es sei denn, die Gesellschafter gehören derselben Familie oder demselben Haushalt an.“
    Dürfen wir daraus schließen, dass wir in unserem Fall (Die GbR besteht nur aus Familienmitgliedern die einem gemeinsamen Haushalt entstammen) eine Kündigung zu Gunsten meiner Tochter, die 45% an der Gesellschaft hält, aussprechen dürfen? Einer Kündigung nach den gesetzlichen Kündigungsfristen, ohne das wir an Sperrfristen gebunden sind? Dies obwohl wir die bereits vermietete Wohnung erst nachträglich erworben haben?
    Ich habe sehr viele Kommentare über Eigenbedarfskündigungen und Ausnahmen bei der Sperrfrist, gelesen. Ausschließlich bei Ihnen finde ich einen Hinweis, den ich wie zuvor beschrieben interpretiere.
    Für eine Information, ob dies tatsächlich so zutrifft und worauf sich diese Ausnahme begründet, bin ich Ihnen außerordentlich dankbar. Mit besten Grüßen, Sven-C. Friemuth

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