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Vorgetäuschter Eigenbedarf: Tricks der Vermieter und die Folgen

Warum täuschen Vermieter Eigenbedarf vor? Gründe kann es viele geben. Eigenbedarf kann z.B. vorgeschoben sein, um die Mietwohnung in leerem Zustand gewinnbringender verkaufen zu können. Zu diesem Zweck muss dann aber erst einmal der Mieter aus der Wohnung raus.

Auch kann das Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter so unangenehm geworden sein, dass mancher Vermieter in einer Eigenbedarfskündigung die einzige Möglichkeit sieht, seinen unliebsamen Mieter dauerhaft „loszuwerden“.

Vorgetäuschter Eigenbedarf ist allerdings kein „Kavaliersdelikt“ und kann für Vermieter sehr unangenehme Folgen haben.

Dieser Artikel soll einen kleinen Einblick in die möglichen „Tricks“ der Vermieter in Zusammenhang mit vorgetäuschtem Eigenbedarf geben, sowie sich mit deren Folgen auseinandersetzen.

1. „Trick“: Eine Bedarfsperson wird „konstruiert“

Der Onkel, die Tante oder irgendein weitläufiger Verwandter des Vermieters tauchen aus „heiterem Himmel“ auf und benötigen die Mietwohnung für sich.

Meist werden Bedarfspersonen für den Eigenbedarfsfall „vorgeschoben“, die der Mieter nicht unmittelbar kennt, da diese z.B. nicht wie in der Regel die eigenen Kinder oder Hausangestellte im selben Haushalt mit dem Vermieter wohnen und dem Mieter daher in irgend einer Form vorab bekannt wären.

Es ist für Mieter im Nachgang auch eher schwierig nachzuprüfen, ob es sich dann bei dem Nachfolgemieter auch wirklich um eine Bedarfsperson handelt, die in einem verwandtschaftlichen Verhältnis zu dem Vermieter steht.

Wichtig:

Entferntere Verwandte des Vermieters wie z.B. Cousins, Tanten oder auch Schwager/Schwägerin fallen nicht wie z.B. Kinder oder Geschwister des Vermieters unter die sog. privilegierten Angehörigen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (BGH, Urteil vom 09.07.2003, Az: VIII ZR 276/02).

Der Vermieter muss hier u.U. dem Mieter gegenüber begründen und darlegen, dass seinerseits eine rechtliche oder moralische Verbundenheit gegenüber der Person besteht, für die Eigenbedarf geltend gemacht werden soll.

2. „Trick“ Der Eigenbedarfsgrund ist frei erfunden

Eine andere Möglichkeit, Eigenbedarf vorzutäuschen, ist die des „erfundenen Bedarfsgrundes“. Es wird hier also die Eigenbedarfslage erst „konstruiert“. Mögliche Begründungen einer Eigenbedarfssituation sind vielerlei denkbar, z.B.

  • Es wird vorgegeben, dass der Sohn oder die Tochter plötzlich den Entschluss gefasst haben, aus dem elterlichen Haushalt ausziehen zu wollen, um auf „eigenen Beinen“ zu stehen.
  • Eine plötzliche „Krankheit“ oder Arbeitsplatzwechsel einer Bedarfsperson erfordern es angeblich, die Mietwohnung zu benötigen.

Für Mieter ist es nicht leicht, Klarheit darüber zu erhalten, ob der Grund für den Anfall der Eigenbedarfslage tatsächlich existiert, oder frei erfunden ist und nur deshalb behauptet wird, damit der Mieter erst einmal aus der betreffenden Wohnung auszieht.

Das sollte man wissen:

Die Rechtsprechung stellt an die Begründung des Eigenbedarfs durch den Vermieter bestimmte Anforderungen. Die Begründung muss so umfangreich sein, dass es dem Mieter rechtzeitig ermöglicht wird, Klarheit über seine Position zu erlangen und falls möglich, seine Interessen frühzeitig verfolgen zu können.

Dennoch besteht auch hier die potentielle Gefahr, dass erfundene Gründe vorgeschoben werden können, die für den Mieter schwer oder überhaupt nicht nachweisbar sind.

3. „Trick“ das „Münchener Modell“

Beim sogenannten „Münchener Modell“ konnte der Mieterschutz bei der Umwandlung von Mietshäusern in Wohnungseigentum nach § 577 a BGB dergestalt umgangen werden, dass das betroffene Mietobjekt von einer Personengesellschaft, in der Regel einer GbR nur zu dem Zweck erworben wurde, den Gesellschaftern die Wohnungen zur Nutzung zur Verfügung zu stellen und diese hierzu in Wohnungseigentum umzuwandeln. Die Gesellschaft kündigte den in den Wohnungen wohnhaften Mietern noch vor der Umwandlung in Wohnungseigentum wegen Eigenbedarfs der einzelnen Gesellschafter und hebelte damit den Mieterschutz des § 577 a BGB aus.

§ 577 a BGB sollte Mieter vor Eigenbedarfskündigungen und Kündigungen wegen wirtschaftlicher Verwertung für einen Zeitraum von 3 Jahren schützen.

Die Gesetzeslücke, die das „Münchener Modell“ erst möglich machte, wurde durch die Mietrechtsreform im Mai 2013 weitestgehend zu Gunsten der Mieter geschlossen. Mieter sind nun durch den neu eingefügten § 577 a Abs. 1 a BGB besser vor Eigenbedarfs-bzw. Verwertungskündigungen durch Personengesellschaften oder sonstigen Erwerbergemeinschaften geschützt.

Info:

Der „vorgeschobene Eigenbedarf“ des „Münchener Modells“ galt hauptsächlich dem Zweck, die Kündigungsschutzfrist bei Wohnungsumwandlung zu umgehen. Da es sich hierbei um die Ausnutzung einer Gesetzeslücke handelte, war diese Methode auch weitestgehend legal. Wurde der Eigenbedarf der Gesellschafter jedoch allein „vorgeschoben“, um die Wohnung alsbald in Wohnungseigentum umwandeln und verkaufen zu können, war auch in diesem Fall der Bedarfsgrund nur „vorgeschoben“ und konnte entsprechende Konsequenzen für die Vermietergesellschaft nach sich ziehen (Urteil des LG Hamburg vom 06.11.2008, Az: 307 S 72/08)

Wichtig für Mieter:

  • Gehören die Gesellschafter bzw. Erwerber allerdings derselben Familie oder demselben Haushalt an, greift die gesetzliche Kündigungsbeschränkung des § 577 a Ab. 1 a) i.V.m. § 577 a Abs. 1) BGB nicht.
  • § 577 a Abs. 1) i.V.m 1a) ist auch dann nicht anwendbar , wenn bereits vor der Überlassung der Wohnung an den Mieter Wohnungseigentum an dieser Wohnung begründet war.

Welche Folgen kann vorgetäuschter Eigenbedarf für Vermieter haben?

Die Folgen des vorgetäuschten Eigenbedarfs können für Vermieter höchst unangenehm werden. Der betroffene Mieter kann Schadensersatzansprüche z.B. auf die entstandenen Umzugskosten, Malerkosten, Kosten für die Neuanschaffung von Möbeln oder eine höhere Mietdifferenz gegen den Vermieter geltend machen.

Wichtig:

Den Beweis, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht wurde, hat allerdings der Mieter zu führen. ( BGH, Urteil vom Urteil vom 18.05.2005, Az: VIII ZR 368/03).

Gegebenenfalls kann der Mieter auch die Wiedereinräumung des Besitzes an der ehemaligen Mietwohnung verlangen, wenn er nach dem Auszug feststellt, dass der Eigenbedarf des Vermieters nur vorgetäuscht war.

Ausnahme:

Hat der Vermieter die Wohnung nach Räumung durch den Mieter bereits veräußert, kann dem Mieter die Wiedereinräumung des Besitzes an der Wohnung nicht gewährt werden, ohne dass vorab geklärt wurde, ob dem Vermieter die Wiedereinräumung überhaupt möglich ist. ( BGH, Urteil vom 16.12.2009, Az: VIII ZR 313/08).

Vorsicht bei gerichtlichen Räumungsvergleichen!

Wird durch einen gerichtlichen Räumungsvergleich ein „Schlussstrich“ unter das Mietverhältnis gezogen ohne Rücksicht darauf, ob der Eigenbedarf vorhanden ist, scheiden Schadensersatzansprüche des Mieters aus! ( Urteil des AG München vom 14.01.2013, 474 C 19752/11).

Das Amtsgericht München begründete seine Entscheidung damit, dass zwischen der Täuschung durch den Vermieter und dem Auszug des Mieters ein Kausalzusammenhang bestehen muss. Das Amtsgericht wies jedoch darauf hin, dass nicht notwendigerweise allein durch den Abschluss eines Räumungsvergleichs mieterseits auf Schadensersatzansprüche verzichtet wird. Entscheidend sei der Umstand, ob die Annahme des tatsächlichen Bestehens des Eigenbedarfs zur Grundlage des Vergleichs gemacht wird, oder ob die Parteien durch den Abschluss des Vergleichs auch den Streit darüber beilegen, ob Eigenbedarf tatsächlich bestand , oder nicht. Wird durch einen solchen Räumungsvergleich quasi ein „Schlussstrich“ unter die Streitigkeiten gezogen, kann dies zu einer Unterbrechung des Kausalzusammenhangs und letztlich dazu führen, dass Schadensersatzansprüche nicht mehr geltend gemacht werden.

Eine weitere nicht nur unangenehme, sondern auch strafrechtlich relevante Folge des vorgetäuschten Eigenbedarfs ist eine Strafbarkeit wegen Betruges:

Ein Vermieter, der die Kündigung des Mietvertrages nur aufgrund von vorgetäuschtem Eigenbedarf erreicht, macht sich wegen Betruges gemäß § 263 StGB strafbar. Dies entschied z.B. das Amtsgericht Kenzingen in einem Urteil vom 15.04.1992, Az: Ds 224/91.

Auch das Bayerische Oberste Landgericht fällte bereits im Jahr 1987 in einem Urteil vom 05.02.1987 eine Entscheidung zu diesem Thema und bürdete dem Vermieter sogar eine Garantenpflicht zur Information des Mieters bei nachträglichem Wegfall des Eigenbedarfs auf:

Fällt der geltend gemachte Eigenbedarf für eine Wohnraumkündigung nachträglich weg, hat der Vermieter den Mieter auf diese veränderte Sachlage hinzuweisen. Diese Hinweispflicht besteht grundsätzlich bis zur kündigungsbedingten Räumung der Wohnung durch den Mieter. Dies gilt sogar dann, wenn der Mieter und der Vermieter vor dem Wegfall des Eigenbedarfs einen gerichtlichen Räumungsvergleich abgeschlossen haben.

Fazit:

Werden Eigenbedarfsgründe oder Personen schlicht erfunden oder vorgeschoben, um Mieter zum Auszug aus der Wohnung zu veranlassen, kann dies also nicht nur in zivilrechtlicher Hinsicht zu Schadensersatzansprüchen der Mieter führen, sondern auch in strafrechtlicher Weise für Vermieter relevant werden.

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