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Mietminderung wegen Warmwasserausfall in Bad und/oder Küche

Warmes Wasser aus der Leitung in Bad und Küche stellt schon lange kein Luxusgut mehr dar, sondern ist zu einer Selbstverständlichkeit geworden, die aus unserem Leben nicht mehr wegzudenken ist. Vor allem die tägliche warme Dusche ist für die meisten Mieter unverzichtbar. Umso einschneidender sind die Beeinträchtigungen für Mieter, wenn sie wegen eines Warmwasserausfalls hierauf verzichten müssen.

Aber nicht nur im Bad, sondern auch in der Küche kann sich eine Störung der Warmwasserversorgung erheblich auswirken, wenn z.B. das warme Wasser für den Abwasch erst umständlich erhitzt werden muss.

Die Wiederherstellung der Warmwasserversorgung ist in der Regel nicht mit großen Schwierigkeiten verbunden. Dennoch kommt es immer wieder vor, dass sich Vermieter nicht mit der nötigen Dringlichkeit um diese bemühen mit der Folge, dass der Mieter länger als nötig ohne warmes Wasser auskommen muss. Vor allem in solchen Fällen, aber auch bei zügiger Behebung der Störung sind Mieter oft nicht bereit, für die Dauer des Warmwasserausfalls die volle Miete zu zahlen. Mindern sie deshalb die Miete, bleibt Streit mit dem Vermieter meistens nicht aus.

Wir zeigen Ihnen in diesem Beitrag, unter welchen Voraussetzungen und in welcher Höhe eine Mietminderung bei einem Warmwasserausfall in Bad und /oder Küche möglich ist.

1. Die Störung der Warmwasserversorgung stellt einen Mangel der Mietsache dar, der zur Minderung der Miete berechtigt

Gem. § 536 Abs.1 BGB kann der Mieter die Miete mindern, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, durch den deren Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder gemindert ist. Ein solcher Mangel liegt immer dann vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit der Mietsache zum Nachteil des Mieters von der vertraglich geschuldeten abweicht. Zur Gebrauchstauglichkeit einer Mietwohnung gehört im Regelfall auch eine Warmwasserversorgung, und zwar rund um die Uhr (vgl. BGH, Urteil vom 30. 06. 2004 – XII ZR 251/02). Für die Beantwortung der Frage, was zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung gehört, ist zwar in erster Linie entscheidend, was die Parteien im Mietvertrag vereinbart haben. Sollte der Mieter einen entsprechenden Passus zur Warmwasserversorgung in seinem Mietvertrag nicht finden, sollte er allerdings nicht verzweifeln und voreilig annehmen, er habe auf diese keinen Anspruch. Eine ausdrückliche Vereinbarung über die Pflicht des Vermieters, die Warmwasserversorgung der Mietwohnung zu gewährleisten, ist nämlich weder erforderlich noch üblich. In vielen Fällen ergibt sich diese aus der Pflicht des Mieters, die Betriebskosten zu tragen. In vielen Standardmietverträgen heißt es dazu beispielsweise:

Der Mieter trägt die Betriebskosten i.S.d. Betriebskostenverordnung.

Hiermit wird insbesondere auf § 2 Ziffer 5 der BetrKV Bezug genommen, wonach zu den Betriebskosten insbesondere auch die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, die Kosten der Wasserversorgung und die Kosten der Wassererwärmung gehören.

Ist der Mieter nun verpflichtet, diese Kosten zu tragen, muss er im Gegenzug auch ein Recht darauf haben, mit warmem Wasser versorgt zu werden. Dieses Recht besteht das ganze Jahr ganztägig. Der Vermieter hat deshalb nicht das Recht, die Warmwasserversorgung nachts einzuschränken und beispielsweise den Boiler zwischen 23 und 5 Uhr abzuschalten, so dass nur lauwarmes Wasser zur Verfügung steht (vgl. AG München, Urteil vom 15. 07. 1987 – 203 C 4133/87). Räumt der Mietvertrag dem Vermieter ein Recht ein, die Wassertemperatur in der Nacht abzusenken, ist diese Vereinbarung, zumindest dann, wenn sie formularvertraglich erfolgt, unwirksam (vgl. AG Köln, Urteil vom 24. 04. 1995 – 206 C 251/94).

Dass ein Mangel der Mietsache vorliegt, wenn die Versorgung der Wohnung mit warmem Wasser vollständig ausfällt, ist den meisten Mietern bekannt. Was viele Mieter jedoch nicht wissen, ist, dass ein Mangel nicht nur bei einem vollständigen Ausfall der Warmwasserversorgung, sondern auch dann vorliegt, wenn eine bestimmte angemessene Temperatur nicht erreicht wird oder die Erwärmung nicht innerhalb einer angemessenen Zeit erfolgt.

Allgemeingültige von jedem Vermieter zu beachtende Werte bzw. Zeitspannen gibt es zwar nicht. Die Rechtsprechung hat sich jedoch immer wieder mit der Frage beschäftigt, welche Wassertemperatur innerhalb welchen Zeitraums erreicht werden können muss.

Folgender Rechtsprechungsüberblick kann als Orientierungshilfe dienen:

  • Nach einem Urteil des AG München vom 26.10.2011 – 463 C 4744/11 muss der Vermieter dem Mieter ein Bad mit einer Temperatur von mindestens 41 Grad ermöglichen. Da Badewasser während des Einfüllvorgangs weiter abgekühlt, muss die Befülltemperatur allerdings 45 Grad betragen können und die Gastherme dementsprechend so dimensioniert sein, dass sie Wasser auf eine Temperatur von 45 Grad erhitzen kann. Wird für die Befüllung der Badewanne mit 45 Grad warmem Wasser ca. 42 Minuten benötigen, ist dies dem Mieter nicht zumutbar.
  • Während das AG München nur entschied, was dem Mieter nicht zumutbar ist, jedoch offen ließ, innerhalb welchen Zeitraums dem Mieter welche Temperatur bereitzustellen ist, macht das LG Berlin mit Urteil vom 26. 05. 1998 – 64 S 266–97- konkrete Vorgaben und verlangt, dass dem Mieter warmes Wasser mit einer Temperatur von 40 Grad ohne zeitlichen Vorlauf zur Verfügung stehen muss. Über die Zeitspanne zum Erreichen höherer Temperaturen ist damit allerdings nichts gesagt.
  • Hierzu äußerte sich das AG Berlin Schöneberg und entschied mit Urteil vom 29. 04. 1996– 102 C 55/94-, dass der Vermieter dem üblichen Standard entsprechend zu gewährleisten hat, dass das fließende Warmwasser in der Küche und im Bad spätestens nach zehn Sekunden 45 Grad erreicht und dabei nicht mehr als 5 Liter Wasserablauf erfolgt.
  • Noch strengere Maßstäbe legt das LG Berlin mit Urteil vom 02.06.2008 – 67 S 26/07- an, indem es fordert, dass die bis zur Erwärmung des abfließenden Wassers auf 55 Grad anfallende Wassermenge maximal 3 Liter betragen darf.

2. Das Minderungsrecht kann ausgeschlossen sein

Nicht immer, wenn die Warmwasserversorgung ausgefallen ist, eine bestimmte Mindesttemperatur nicht erreicht werden kann oder der Vorgang der Erwärmung unangemessen viel Zeit in Anspruch nimmt, kann der Mieter die Miete mindern. Es gibt viele Ausschlussgründe, die das Minderungsrecht des Mieters ganz oder teilweise entfallen lassen. Detaillierte Ausführungen zu den Ausschlussgründen finden Sie im Artikel: „Keine Mietminderung möglich: Ausschlussgründe für Mietminderung.“ Ein Ausschlussgrund soll jedoch auch an dieser Stelle Erwähnung finden, da er immer wieder zu vermeidbaren finanziellen Einbußen für Mieter führt.

§ 536 c Abs.1 S.1 BGB verpflichtet den Mieter, den Mangel dem Vermieter unverzüglich (d.h. ohne schuldhaftes Zögern (vgl. § 121 Abs.1 BGB)) anzuzeigen. Unterbleibt diese Mängelanzeige, verliert der Mieter gem. § 536 c Abs.2 S.2 Nr.2 BGB sein Minderungsrecht. Setzt der Mieter seinen Vermieter zwar von dem Mangel in Kenntnis, geschieht dies aber nicht unverzüglich, kann der Mieter die Miete nicht für den gesamten Zeitraum der Gebrauchsbeeinträchtigung, sondern erst für die Zeit nach der Anzeige mindern.

Tipp für Mieter:

Trotz fehlender oder verspäteter Mängelanzeige entfällt das Minderungsrecht des Mieters nicht, wenn das Versäumnis die Möglichkeit des Vermieters, den Mangel zu beseitigen, nicht beeinflusst d.h. weder vollständig verhindert noch verzögert hat. An dem für den Ausschluss des Minderungsrechts gem. § 536 c Abs.2 Nr.2 BGB erforderlichen Ursachenzusammenhang zwischen fehlender unverzüglicher Mängelanzeige und fehlender Abhilfemöglichkeit des Vermieters fehlt es z.B., wenn der Vermieter den Mangel bereits kannte oder ihn auch bei rechtzeitiger Anzeige nicht bzw. nicht eher hätte beseitigen können oder wollen.

3. Die Höhe der Minderung hängt von den Umständen des Einzelfalls ab

Steht fest, dass ein Mangel der Mietsache vorliegt, weil die Warmwasserversorgung entweder vollständig ausgefallen ist, eine bestimmte Mindesttemperatur nicht erreicht werden kann oder die Erwärmung unangemessen lange dauert, und liegt auch kein Ausschlussgrund vor, stellt sich die entscheidende Frage, in welchem Umfang der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt ist.

Auch hier gibt es keine allgemeingültigen Minderungsquoten. Diese hängen von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab. Entscheidend ist stets das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung im konkreten Fall.

Abstrakt kann jedoch gesagt werden, dass folgende Kriterien die Höhe der Minderungsquote beeinflussen:

  • Umfang der Störung (vollständiger Ausfall der Warmwasserversorgung oder nur herabgesetzte Temperatur),
  • das Maß der Abweichung der tatsächlich erreichbaren von der geschuldeten Höchsttemperatur,
  • das Ausmaß der Überschreitung der zulässigen Dauer bis zur Erwärmung des Wassers und der damit verbundene Umfang des Wasserablaufs,
  • Art und Anzahl der betroffenen Räume.

Für die Bemessung der Minderungsquote nicht relevant ist hingegen, ob der Mieter das ihm nicht zur Verfügung stehende warme Wasser tatsächlich in der fraglichen Zeit genutzt hätte bzw. hätte wollen. War der Mieter während der Störung der Warmwasserversorgung gar nicht anwesend, beeinflusst dies weder das Bestehen des Minderungsrechts, noch die Höhe der Minderungsquote. Entscheidend ist allein, ob und in welchem Maße die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder beschränkt war.

Der folgende Überblick soll Mietern und Vermietern eine Vorstellung davon vermitteln, welche Minderungsquoten in der Rechtsprechung in bestimmten Fällen als angemessen erachtet wurden:

Beschreibung des MangelsMinderungsquoteGerichtsentscheidung  (bezogen auf die Bruttomiete)
Der Durchlauferhitzer kann nicht ausreichend Wasser erwärmen, so dass es in einem Mehr-Personen-Haushalt nicht möglich ist, dass eine Person duscht und die andere gleichzeitig das Geschirr abspült oder mit warmem Wasser kocht.3 %AG Köln, Teilurteil vom 09. 04. 2008 – 220 C 152/07
Eine Temperatur von 55°C wird erst nach dem Ablauf von 15 Litern (in etwa 50 Sekunden) erreicht.3,5 %LG Berlin, Urteil vom 02.06.2008 – 67 S 26/07
Die Erwärmung des Wassers auf 40 Grad, die an sich ohne zeitlichen Vorlauf erreicht werden muss, erfolgt erst nach Ablauf von ca. 20 Litern.5 %AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 07. 09. 2006 – 211 C 70/06
Das Warmwasser erreicht erst nach Vorlauf von ca. 70 l Wasser eine Temperatur von 37 Grad.5 %LG Berlin, Urteil vom 28. 08. 2001 – 64 S 108/01
Das Wasser hat in der Zeit von 22 Uhr abends bis morgens um 7 Uhr keine Temperatur von mindestens 40 Grad.7,5 %AG Köln, Urteil vom 24. 04. 1995 – 206 C 251/94
Der Mieter muss 5 ½ Minuten warten bis das Wasser in der Küche eine Temperatur von 40 Grad erreicht, und 5 Minuten warten bis das Wasser im Bad eine Temperatur von 39 Grad erreicht.10 %AG Schöneberg, Urteil vom 29.04. 1996 – 102 C 55/94
Kaltwasservorlauf am Morgen von ca. 10 Litern, bevor warmes Wasser ausfließt.10 % (allerdings bezogen auf die Grundmiete)AG Köpenick, Urteil vom 15. 11. 2000 – 12 C 214/00
Die Wassertemperatur in der Dusche/Wanne des Mieters schwankt um 13 Grad.13 %AG Charlottenburg, Urteil vom 27. 03. 2003 – 204 C 349/02
Ausfall des Warmwasserboilers im Bad15 %AG München, Urteil vom 10.01.1991 – 232 C 37276/90

Fazit und Zusammenfassung

1. Der Vermieter ist verpflichtet, die Warmwasserversorgung einer Mietwohnung das ganze Jahr über rund um die Uhr zu gewährleisten.

2. Ist die Warmwasserversorgung gestört, weil

  • sie vollständig ausgefallen ist,
  • eine angemessene Mindesttemperatur nicht erreicht werden kann,
  • warmes Wasser in der Nacht nicht zur Verfügung steht,
  • der Vorgang der Erwärmung unangemessen lange dauert oder
  • nicht genügend warmes Wasser für einen Mehrpersonenhaushalt erwärmt werden kann,

kann der Mieter die Miete mindern.

3. Das Minderungsrecht des Mieters ist insbesondere dann ganz oder teilweise ausgeschlossen, wenn dieser die Störung der Warmwasserversorgung seinem Mieter nicht unverzüglich anzeigt und dieser deshalb nicht rechtzeitig Abhilfe schaffen kann.

Eine Antwort auf "Mietminderung wegen Warmwasserausfall in Bad und/oder Küche"

  • Sebastian
    03.12.2015 - 11:09 Antworten

    Hallo,

    wir wohnen seit ca. 1 Jahr in einer Mietwohnung (Neubau mit Erstbezug). In der Küche ist an der Warmwasserleitung gespart worden und statt dessen wurde hier ein Durchlauferhitzer eingebaut. Dieser erbringt allerdings eine meiner Meihnung nach nur sehr mäßige Leistung. Laut Herrstellerangaben soll hier eine max. Temperatur von 45°C und einer Durchlaufmenge von 3,7 L/min erreicht werden.
    Nach einer Reinigung aller Filtersiebe kam ich auf Werte von max. 43°C und nur 2,5 L/min. Ein Spülen in der Küche ist aufgrund der niedrigen Temperatur und des geringen Drucks nur bedingt möglich.
    Die Bäder werden komischerweise nicht über Durchlauferhitzer versorgt sondern sind an das normale Warmwasser der Heizungsanlage angeschlossen.

    Ist der Vermieter zum Einbau eines Leistungsfähigernen Durchlauferhitzers in der Küche verpflichtet oder reichen die gemessenen Werte als Mindestleistung aus? Ich habe unseren Vermieter schon mehrfach darauf angesprochen, leider ohne hier auf Verständnis zu stoßen.

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