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Mietminderung bei einem Heizungsausfall

Fällt während der Heizperiode die Heizung aus, oder wird diese außerhalb der Heizperiode trotz bestimmter Witterungsverhältnisse vom Vermieter nicht in Betrieb genommen, stellt dies für den Mieter in der Regel eine erhebliche Beeinträchtigung dar.

Nicht selten dauert es eine gewisse Zeit, bis der Schaden behoben ist. Während dieser Zeit befindet sich die Wohnung nicht in einem vertragsgemäßen Zustand, so dass viele Mieter zu recht nicht bereit sind, trotz der Beeinträchtigung die volle Miete zu entrichten.

Dieser Artikel informiert darüber, inwieweit Mieter bei einem Heizungsausfall das Recht haben, die Miete zu mindern, und was hierbei zu beachten ist.

Der Vermieter ist während der Heizperiode verpflichtet, eine Behaglichkeitstemperatur zu gewährleisten

Während der Heizperiode, die allgemein vom 1. Oktober bis zum 30. April andauert, ist der Vermieter verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass in den Mieträumen die sog. Behaglichkeitstemperatur erreicht werden kann. Unabhängig davon, wie alt ein Heizsystem ist, beträgt die Behaglichkeitstemparatur 20-22 Grad in den Haupträumen und 18-20 Grad in den Nebenräumen (vgl. AG Köln, Urteil vom 13.04.2012 – 201 C 481/10). Nachts ist der Vermieter allerdings berechtigt, zur Einsparung von Energie die mögliche Heizleistung herabzusenken. Zwischen 23 Uhr und 6 Uhr wird daher regelmäßig eine durchgehende Temperatur von 18 Grad als ausreichend angesehen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 26. 5. 1998 – 64 S 266–97).

Auch außerhalb der Heizperiode muss der Vermieter für eine angemessene Temperatur sorgen

Die Verpflichtung des Vermieters zu heizen, beschränkt sich nicht zwingend auf die Heizperiode. Auch außerhalb der Heizperiode ist der Vermieter verpflichtet, die Räume bewohnbar zu temperieren (vgl. LG Göttingen, Urteil vom 10. 02. 1988 – 2 S 160/87).

Daraus folgt, dass der Mieter auch außerhalb der Heizperiode bei bestimmten Witterungsverhältnissen grundsätzlich einen Anspruch auf Beheizung hat.

Nach einem Urteil des AG Uelzen vom 09.04.1986 – 4a C 272/86 – ist die Heizungsanlage auch außerhalb der Heizperiode in Betrieb zu nehmen, wenn die Außentemperaturen an drei aufeinanderfolgenden Tagen auf unter 12 Grad sinken. Eine Verpflichtung, die Heizung in Betrieb zu setzen, besteht regelmäßig auch dann, wenn die Zimmertemperatur auf unter 18 Grad absinkt und vorhersehbar ist, dass die kalte Witterung noch ein bis zwei weitere Tage anhält. Sinkt die Zimmertemperatur auf unter 16 Grad, soll der Vermieter nach verbreiteter Auffassung sogar unabhängig von der voraussichtlichen Dauer sofort verpflichtet sein, die Heizung in Betrieb zu nehmen.

Der Mieter muss die Möglichkeit haben, die Wärme zu regulieren

Mit der Gewährleistung der geschuldeten Mindesttemperatur allein wird der Vermieter seiner Verpflichtung zur Beheizung der Mieträume jedoch noch nicht gerecht. Er muss es dem Mieter vielmehr ermöglichen, die Wärme selbst zu regulieren, und zwar nicht lediglich zentral, so dass in allen Räumen die gleiche Temperatur herrscht, sondern einzeln in den unterschiedlichen Zimmern (vgl. AG Köln, Urteil vom 13.04.2012 – 201 C 481/10).

Wird die geschuldete Temperatur unterschritten, liegt ein Mangel der Mietsache vor, der zur Minderung der Miete berechtigt

Gem. § 535 Abs.1 S.2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Zu dieser Überlassungs- und Erhaltungspflicht gehört es auch, für die vorangehend beschriebenen Mindesttemperaturen zu sorgen. Kommt der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nach, liegt ein Mangel der Mietsache vor, der unter den Voraussetzungen des § 536 Abs.1 BGB zu einer Minderung der Miete führt.

Diese Voraussetzungen müssen für eine Minderung der Miete vorliegen

Gem. § 536 Abs.1 BGB ist der Mieter von seiner Verpflichtung zur Entrichtung des Mietzinses nur insoweit und solange befreit, wie ein Mangel vorliegt, durch den die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder nicht nur unerheblich gemindert ist.

Dies bedeutet im Einzelnen, dass eine Mietminderung

1. in qualitativer Hinsicht nur in Betracht kommt, wenn

  • der Heizungsausfall die Wohnung entweder vollständig unbewohnbar macht

oder

  • die Gebrauchstauglichkeit zwar nicht aufhebt, aber herabsetzt und
  • die Beeinträchtigung nicht unerheblich ist

und

2. in zeitlicher Hinsicht nur möglich ist

  • solange die Gebrauchsbeeinträchtigung vorliegt.

Der Umfang der Mietminderung hängt von den Umständen des Einzelfalls ab

In welcher Höhe der Mieter berechtigt ist, die Miete zu mindern, kann nicht allgemein gesagt werden. Der zulässige Umfang der Mietminderung hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Entscheidend für die Bemessung sind die Dauer und vor allem der Grad der Beeinträchtigung. Je nachdem, in welchem Monat des Jahres sich der Heizungsausfall ereignet und wie hoch bzw. niedrig die Außentemperaturen zu diesem Zeitpunkt sind, wird die Beeinträchtigung größer oder geringer ausfallen. Eine Rolle spielt außerdem, ob ein Totalausfall vorliegt oder die Heizung eine nur herabgesetzte Heizleistung erbringt und ob alle oder nur einzelne Räume betroffen sind.

Die folgende Übersicht soll einen Eindruck davon vermitteln, welche Minderungsquote in der Rechtsprechung unter welchen Umständen als angemessen angesehen worden ist:

Beschreibung des MangelsMinderungsquoteGerichtsentscheidung / Gründe
Totalausfall der Heizung von September bis Februar(Gewerberaum)100 %LG Hamburg, Urteil vom 15.05.1975 – 7 O 80/74:„Räume ohne Heizmöglichkeit sind in den Herbst- und Wintermonaten unbenutzbar.“
Totalausfall der Heizung in den Wintermonatenmindestens 50 %LG Bonn, Urteil vom 02.11.1981 – 6 S 396/81
Totalausfall der Heizung von Februar bis April20 %KG, Urteil vom 22.02.2010 – 20 U 80/08
Totalausfall der Heizung an vier besonders kalten Tagen Ende Januar /Anfang Februar0 %AG Erkelenz, Urteil vom 27.07.1998 – 8 C 243/98:„Minderung der Tauglichkeit unerheblich.“
Keine Inbetriebnahme der Heizung durch den Vermieter in kühlen Sommermonaten (Juli/August) trotz Raumtemperatur unter 18 Grad15 %AG Schöneberg, Urteil vom 4. 2. 1998 – 5 C 375–97:„Fällt in einer Mietwohnung im Sommer die Temperatur unter 18 Grad Celsius, besteht für den Vermieter eine Heizpflicht.“
Totalausfall der Heizungsanlage in den Sommermonaten, unter der Voraussetzung, dass die Warmwasserversorgung nicht an die Heizung angeschlossen ist0 %LG Wiesbaden, Beschluss vom 29. 09. 1989 – 8 S 135/89:„Heizung in den Sommermonaten ohnehin nicht in Betrieb.“
Keine Beheizbarkeit des Schlafzimmers bei extrem kaltem Winterwetter im Februar20 %LG Hannover, Urteil vom 19. 12. 1979 – 11 S 296/79
Fehlende Heizmöglichkeit in der Küche0 %LG Berlin, Beschluss vom 05. 06. 1989 – 61 S 189/89:„Die fehlende Heizmöglichkeit in der Küche der Wohnung stellt für sich allein noch keinen Mangel der Mietsache dar.“
Zusammentreffen zweier Mängel:1. Heizleistung ermöglicht nur eine Temperatur von 19 Grad während der Monate Januar bis April, außerdem 2. Heizung ist nur zentral regulierbar, eine Einzelregulierung der jeweiligen Heizungen in den einzelnen Zimmer ist nicht möglich.20 % (Januar, Februar)10 % (März, April)AG Köln, Urteil vom 13.04.2012 – 201 C 481/10
Die Beheizbarkeit der Räume in den Monaten November bis Februar ist nur bis zu einer Höhe von rund 16-18 Grad möglich.30 %AG Görlitz, Urteil vom 03. 11. 1997 – 1 C 1320/96
Die Innentemperatur beträgt in den Monaten November und Dezember nur 16-18 Grad50 %KG Berlin, Urteil vom 28.04.2008- 8 U 209/07
Die erreichbare Heizleistung unterschreitet die geschuldete (vorübergehend) um 1 Grad0 %LG Hamburg, 06. 03 1979,16 O 100/78 :„Es liegt nur eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit vor.“Nach dem Urteil des BGH vom 30. 6. 2004 – XII ZR 251/02- gilt dies nur, wenn die Unterschreitung lediglich vorübergehend erfolgt.

Während viele Gerichte die Minderungsquote für einige Winter- oder Sommermonate einheitlich festlegen (s. die Tabelle oben), betont das AG Dortmund in seiner Entscheidung vom 19. 11. 2013 – 425 C 5019/12-, dass die wegen der Nichtbeheizbarkeit der Wohnung eintretende Gebrauchsbeeinträchtigung für jeden Monat gesondert festzustellen sei. Nach Auffassung des Gerichts kann in denjenigen Fällen, in denen kein substantiierter Sachvortrag zur Gebrauchsbeeinträchtigung vorliegt, die Minderungsquote und das Verhältnis der Quoten in den einzelnen Monaten des Jahres unter zu Hilfenahme der sog. Gradtagszahltabelle bestimmt werden. Die Gradtagszahlen geben in Promillewerten für jeden Monat des Jahres Auskunft darüber, wie hoch der Anteil des Heizungsverbrauchs an dem Verbrauch des gesamten Jahres ist. Die Werte beruhen auf langjährigen Erfahrungswerten und werden in folgender Gradtagszahlen- Tabelle (Richtlinie VDI 2067) zusammengefasst.

MonatPromillewert pro Monat
Januar170
Februar150
März130
April80
Mai40
Juni, Juli, August jeweils13,3333
September30
Oktober80
November120
Dezember160

Da diese Tabelle die Verteilung der Heizleistung in den einzelnen Monaten darstellt, ergebe sich aus ihr – so das AG Dortmund – umgekehrt auch bei einem Ausfall der Heizung der Grad der Gebrauchsbeeinträchtigung im Verhältnis zu den anderen Monaten.

Ausgehend von einer Minderungsquote von 80 % für einen Totalausfall der Heizung, die das AG Dortmund für den Monat Dezember als angemessen angesehen hat, ergeben sich für die in der Entscheidung des AG Dortmund maßgeblichen Monate Dezember bis Juni folgende Minderungsquoten:

MonatMinderungsquote
Dezember80 %
Januar85 %
Februar75 %
März65 %
April40 %
Mai20 %
Juni10 %

Die Tabelle kann für die nicht in der Entscheidung aufgeführten Monate Juli bis November wie folgt entsprechend fortgeführt werden:

MonatMinderungsquote
Juli10 %
August10 %
September15 %
Oktober40 %
November60 %

Wichtig: Bemessungsgrundlage für die Minderung ist die Bruttomiete (d.h. der Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist es unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden vgl. BGH v. 6.4.2005 – XII ZR 225/03.

Mieter aufgepasst – Die Möglichkeit einer Mietminderung wegen Heizungsausfalls erfordert eine unverzügliche Anzeige des Mangels beim Vermieter

Gem. § 536 Abs.1 BGB ist der Mieter von seiner Verpflichtung zur Entrichtung des Mietzinses nur insoweit und solange befreit, wie ein Mangel vorliegt, durch den die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder nicht nur unerheblich gemindert ist. Nach dem eindeutigen Wortlaut dieser Vorschrift tritt die Minderung kraft Gesetzes ein (vgl. BGH, Beschluss vom 25. 10. 2011 – VIII ZR 125/11).

Es bedarf keiner rechtsgestaltenden Erklärung des Mieters. Hat der Mieter die Miete noch nicht gezahlt, kann er die Zahlung in Höhe des geminderten Betrages verweigern, da der Anspruch des Vermieters insoweit erloschen ist.

Ist die Zahlung bereits in Unkenntnis des Mangels erfolgt, kann der Mieter denjenigen Betrag, um den die Miete gemindert ist, gem. § 812 Abs.1 BGB wegen ungerechtfertigter Bereicherung des Vermieters zurückverlangen.

Dass der Mieter die Minderung der Miete nicht durch eine Erklärung gegenüber dem Vermieter herbeiführen muss, bedeutet allerdings nicht, dass der Mieter untätig bleiben und lediglich die Zahlung der Miete verweigern bzw. diese zurückverlangen darf. Gem. § 536 c Abs.1 S.1 BGB hat der Mieter den Mangel dem Vermieter unverzüglich (d.h. ohne schuldhaftes Zögern (vgl. § 121 Abs.1 BGB)) anzuzeigen. Tut er dies nicht, verliert der Mieter sein Recht auf Mietminderung gem. § 536 c Abs.2 S.2 Nr.2 BGB soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte.

Je nachdem ob, und wenn ja wann die Anzeige erfolgt, ergeben sich folgende Rechtsfolgen:

  • Erfolgt die Anzeige unverzüglich, kann die Mietminderung nicht erst ab dem Tag der Anzeige, sondern vom ersten Tag an geltend gemacht werden,
  • erfolgt sie nicht unverzüglich und damit zu spät, verliert der Mieter sein Minderungsrecht nur für den Zeitraum bis zur Anzeige. Für die Zeit danach bleibt ihm das Minderungsrecht erhalten.
  • Unterlässt der Mieter die Anzeige vollständig, entfällt sein Minderungsrecht komplett.

Wichtig:

Voraussetzung für den teilweisen oder vollständigen Rechtsverlust infolge verspäteter oder unterlassener Mängelanzeige ist es, dass der Vermieter gerade wegen der verspäteten oder gar nicht erfolgten Anzeige keine Abhilfe schaffen, d.h. den Mangel nicht beseitigen konnte. Ist diese Kausalität zwischen fehlender Anzeige und mangelnder Möglichkeit des Vermieters, den Mangel zu beheben, nicht gegeben, weil der Vermieter den Mangel auch bei rechtzeitiger Anzeige nicht hätte beseitigen können, bleibt das Minderungsrecht erhalten.

Kommt es zu einem Gerichtsverfahren, wird das Gericht dem Mieter sein Minderungsrecht wegen unterlassener Mängelanzeige daher nur dann absprechen, wenn der Vermieter darlegt und ggf. beweist, dass die Mängelbeseitigung rechtzeitig möglich gewesen wäre und infolge der Unterlassung des Mieters unmöglich geworden ist (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.04.2002 – 24 U 20/01).

Fazit und Zusammenfassung

1. Der Vermieter ist während der Heizperiode verpflichtet, eine Behaglichkeitstemperatur zu gewährleisten. Diese beträgt 20-22 Grad in den Haupträumen und 18-20 Grad in den Nebenräumen. Zwischen 23 Uhr und 6 Uhr genügt eine Temperatur von 18 Grad.

2. Auch außerhalb der Heizperiode ist der Vermieter verpflichtet, die Heizung in Betrieb zu nehmen, wenn die Raumtemperatur für voraussichtlich zwei oder mehr Tage auf unter 18 Grad absinkt.

3. Der Mieter muss die Möglichkeit haben, die Wärme in den einzelnen Räumen selbst zu regulieren.

4. Erfüllt der Vermieter die unter 1. bis 3. genannten Pflichten nicht, liegt ein Mangel der Mietsache vor, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt.

5. Der Umfang der Mietminderung hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Maßgeblich für die Bemessung sind

  1. die Dauer der Beeinträchtigung,
  2. der Grad der Beeinträchtigung, welcher entscheidend
  • von der Jahreszeit,
  • vom Umfang des Defektes (Totalausfall oder nur herabgesetzte Heizleistung) und
  • von der Zahl der betroffenen Räume

abhängt.

6. Das Recht des Mieters, die Miete zu mindern, entfällt, soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte.

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