Go to Top

Nebenkostenvorauszahlung bei Mietminderung mit „mindern“?

Streit mit dem Vermieter ist keine angenehme Sache und so versucht wohl jeder Mieter die meisten Angelegenheiten einvernehmlich zu regeln. Wenn dann doch mal kein Einvernehmen zu finden ist, bedient man sich den rechtlichen Hilfsmitteln, wie der Mietminderung, um „sanft aber bestimmt“ seine Rechte durchzusetzen.

Rechtlich ist aber einiges zu beachten, wenn ein Mieter die Mietzahlung mindert und oft ist nicht genau klar welchen Umfang die Minderung umfasst. Sind die Nebenkosten mit zu mindern und wenn, ja wie geht man dabei vor? Der nachfolgende Artikel stellt Ihnen die rechtlichen Grundlagen der Mietminderung vor und wie Sie die dabei die Nebenkosten richtig berücksichtigen.

I. Mietminderung und Nebenkosten

Die grundsätzlichen Regelungen zur Mietminderung finden sich in § 536 BGB. Danach kann der Mieter bei gewissen Mängeln der Mietwohnung den monatlichen Mietzins mindern, das heißt den Zahlungsbetrag herabsetzen.

Gemäß der Rechtsprechung des BGH gilt insoweit Nachfolgendes:

Die Mietminderung 

  • tritt bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen, kraft Gesetz ein (das heißt, es bedarf hier keiner gesonderten Erklärung); so der BGH bestätigend in der Entscheidung vom 25.10.2011, Az.: VIII ZR 125/11.
  • bezieht sich auf die Gesamtmiete, also die sogenannte Bruttomiete, die den Mietzins einschließlich der zu zahlenden Nebenkosten betrifft, soweit diese vertraglich auf den Mieter abgewälzt wurden; BGH in seiner Entscheidung vom 20.07.2005, VIII ZR 347/04.

Festzuhalten ist daher, dass sich Mietminderung auch immer auf die Nebenkosten bezieht und daher von der monatlichen Warmmiete abzuziehen ist.

Beispielsfall: 

Mieter M zahlt monatlich 300,00 € Mietzins und 100,00 € Nebenkostenvorauszahlungen.

Wenn M nun um 10 % mindern will, muss er monatlich 40,00 € von seiner Warmmiete abziehen und leistet somit an seinen Vermieter nur noch insgesamt 360,00 € anstelle von 400,00 €.

(300,00 € + 100,00 €= 400,00 € -> 400,00 € – 10 % = 360,00 €)

Weitere Einzelheiten zur Mietminderung allgemein, können Sie zum Beispiel in dem Artikel zur rückwirkenden Mietminderung nachlesen. Ebenso finden Sie hier auch ein Muster für eine Mängelanzeige und eine Mietminderung.

II. Mietminderung und Nebenkostenabrechnung

In der Praxis muss die Minderung demzufolge auch bei der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt werden und gerade dabei ist den Mietparteien allerdings, oft nicht klar, wie sich die Minderung auswirkt. Problematisch ist oft die Frage, wie die Nebenkostennachzahlungen oder – guthaben dann richtig berechnet werden.

In seinem Urteil vom 13.4.2011, Az.: VIII ZR 223/10 hat der Bundesgerichtshof allerdings klargestellt, dass sich es hierbei nicht wirklich um ein Problem, sondern vielmehr um ein Scheinproblem handelt, und führte aus, dass die  Frage, wie die Anrechnung  einer  Mietminderung  bei  vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen  zu  erfolgen hat, nicht wirklich relevant ist, da die verschiedenen möglichen Rechenwege immer zu dem gleichen Rechenergebnis führen. Es ist daher unerheblich, ob der Minderungsbetrag anteilig auf die Kaltmiete und die Vorauszahlungen oder nur auf die Grundmiete angerechnet wird.

Dies ergibt sich aus der Überlegung, dass sich die Minderung auf die Jahresgesamtmiete bezieht. Die Jahresgesamtmiete ist dabei die tatsächlich zu zahlende Miete, dass meint, der Mietzins und die Nebenkostenzahlungen nach der Abrechnung.

Dargestellt am obigen Beispiel bedeutet dies:

Mieter M zahlt monatlich 300,00 € Mietzins sowie 100,00 € Nebenkostenvorauszahlungen, dies gibt einen jährlichen Zahlbetrag von 4.800,00 €.

Wenn M nun nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung noch 300,00 € nachzahlen soll, zahlt er insgesamt jährlich 5.100,00 €.

Dieser „Endbetrag“ ist dann der entscheidende Betrag für den Minderungsabzug.

Auch soweit M nun monatlich 10 % mindert und damit nur 360,00 € an den Vermieter zahlt, hat er die geforderte Nachzahlung zu leisten. Der Vermieter seinerseits hat die Minderung bei der Abrechnung und Nachforderung zu berücksichtigen.

M mindert um 10 % und zahlt damit lediglich 360,00 € monatlich und insgesamt 4.320 € jährlich.

Sobald er nun die Nebenkostenabrechnung mit einem Zahlungsverlangen von weiteren 300,00 € erhält ist, der durch die Vorauszahlungen nur vorläufig bestimmte Minderungsbetrag nun genau festzulegen.

Da die Minderung sich auf die Gesamtjahresmiete bezieht, muss die vorläufig gezahlte Warmmiete erhöht werden. Die bisher errechnete Jahresmiete (auf Basis der Vorauszahlungen) von 4.800,00 € muss um 300,00 € erhöht werden. Dies ergibt dann die tatsächliche Jahresgesamtmiete von 5.100,00 €.

Davon werden nun die 10 % Mietminderung abgezogen. Dies ergibt hier 5.100,00 – 10 % (510,00) = 4.590,00 €. Da M nun bisher schon 4.320,00 € gezahlt hat, schuldet er noch 270,00 €.

M muss bezüglich des geforderten Nebenkostennachzahlungsbetrages aufgrund der Mietminderung nur 270,00 € zahlen, anstelle von ursprünglich geforderten 300,00 €.

III. Fazit

Bei der Mietminderung ist immer die Jahresgesamtmiete einschließlich der tatsächlichen Nebenkosten als Ausgangspunkt für einen „richtigen“ Abzug des Minderungsbetrages anzusetzen. Dies gilt ebenso für die Berechnung entsprechender Nachzahlungsbeträge durch den Vermieter.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.