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Wer trägt die Nutzerwechselgebühr in der Nebenkostenabrechnung?

Die umlagefähigen Nebenkosten stellen für den Mieter in der Regel kein unbeschriebenes Blatt dar und so, sind die verbrauchsabhängigen sowie -unabhängigen Abrechnungsposten, nicht zuletzt auch wegen der Aufzählung in § 12 Betriebskostenverordnung, meist wohl bekannt. Nichts desto trotz, tauchen gerade hinter dem Abrechnungsposten der „sonstigen Betriebskosten“ regelmäßig auch unbekannte Positionen, wie zum Beispiel die sogenannte „Nutzerwechselgebühr“ auf und so stellt sich einem aufmerksamen Mieter berechtigterweise die Frage, zu welchen Abrechnungsposten diese Gebühr zu zählen ist. Was verbirgt sich hinter dem Posten der Nutzerwechselgebühr?

In nachfolgendem Artikel wird erklärt, was wirklich hinter der Position der Nutzerwechselgebühr in der Nebenkostenabrechnung steckt und wer diese Kosten zu tragen hat.

I. Was bedeutet der Begriff Nutzerwechselgebühr?

Die Nutzerwechselgebühr ist gesetzlich nicht geregelt. Unter dem Begriff versteht sich, eine Gebühr die regelmäßig von den Wärmeversorgungsunternehmen bei Ihren Kunden in Rechnung gestellt wird, wenn ein „Nutzer“, also zum Beispiel der Mieter einer Mietwohnung die mit Wärme versorgt wird, „wechselt“, das heißt, ein Mieter auszieht und ein neuer einzieht. Da insoweit regelmäßig eine Zwischenablesung der verbrauchsabhängigen Wärmenebenkosten zu erfolgen hat, sollen die dabei anfallenden Kosten mit der entsprechenden Gebühr gedeckelt werden.

So deckt die Nutzerwechselgebühr den

  • Kostenaufwand für die Ablesung der verbrauchserfassenden Zählgeräte
  • sowie die eventuell anfallenden Kosten der internen Bearbeitung des Nutzerwechsels (auch Verwaltungsaufwand genannt)

innerhalb eines laufenden Abrechnungszeitraums.

Bedeutung hat die Nutzerwechselgebühr in der Praxis damit lediglich in Fällen des Mieterwechsels während des Abrechnungszeitraums, bei denen eine Zwischenablesung der Wärmedienstleister vorgenommen wird. Das bedeutet nur dann, wenn aufgrund eines Wechsels der Mietparteien auch eine Ablesung der Verbrauchszähler innerhalb des Abrechnungszeitraums durch den Wärmedienstleister, wie zum Beispiel die Stadtwerke, stattfindet, kann bei der Nebenkostenabrechnung auch eine sogenannte Nutzerwechselgebühr anfallen.

Achtung:

Einschlägig ist die Umlagemöglichkeit nur dann, wenn die Last die Nebenkosten zu tragen auf den Mieter umgelegt wurde und Nebenkostenvorauszahlungen vereinbart wurden beziehungsweise der Vermieter die Verträge mit den Wärmezulieferern geschlossen hat und insoweit vorleistet. Sobald der Mieter eigene Verträge mit den Dienstleistern bezieht und auf eigene Rechnung die Wärmeversorgung regelt, wird ihm die Gebühr konsequenterweise auch selbst in Rechnung gestellt.

II. Wer muss die Nutzerwechselgebühr bezahlen?

Bei der Frage, ob der Vermieter oder der Mieter die anfallende Nutzerwechselgebühr zu zahlen hat, ist im Wesentlichen darauf abzustellen, wie die Gebühr rechtlich einzuordnen ist. Dem Mieter können in der Nebenkostenabrechnung nämlich nur solche Nebenkosten in Rechnung gestellt werden, bei denen es sich um umlagefähige Betriebskosten im Sinne des § 12 der Betriebskostenverordnung handelt. Instandhaltungs- und Verwaltungskosten des Mietobjekts fallen grundsätzlich dem Vermieter zur Last.

Der Bundesgerichtshof hat sich in der Grundsatzentscheidung vom 14.11.2007, Az.: VIII ZR 19/07 detailliert mit der rechtlichen Einordnung der Nutzerwechselgebühr als umlagefähige Betriebskostenposition auseinandergesetzt und festgestellt, dass diese Gebühr der Verbrauchsablesung, Erfassung und internen Verwaltung nicht zu den Betriebskosten sondern zu den Verwaltungskosten zu zählen ist.

Begründet wird dies, zum einen damit, dass diese Zwischenablese- und Zwischenabrechnungskosten, die aufgrund des Auszugs eines Mieters vor Beendigung des Abrechnungszeitraums entstehen, in den Risikobereich des Vermieters fallen. Zum anderen, handele es sich schon begrifflich nicht um umlagefähige Betriebskosten.

Nach der rechtlichen Definition des Betriebskostenbegriffs in § 556 Abs. 1 S. 2 BGB sind darunter diejenigen Kosten zu verstehen, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungs-gemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

Das heißt, bei umlagefähigen Betriebskosten muss sich daher grundsätzlich um solche Kosten handeln, die „laufend“ also immer wiederkehrend sind; vgl. BGH im Urteil vom 14.02.2007, Az.: VIII ZR 123/06.

Die Nutzerwechselgebühr fällt allerdings nur einmalig, ereignisbedingt aufgrund eines Mieterwechsels, an und nicht in wiederkehrenden, periodischen Zeitabständen.

Im Ergebnis ist daher zunächst festzuhalten, dass die Nutzerwechselgebühr grundsätzlich als Teil der Verwaltungskosten des Mietobjekts anzusehen ist und nicht als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können. Damit hat regelmäßig der Vermieter diese Gebühr zu bezahlen.

Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter diese Gebühr wirksam durch eine vertragliche Regelung im Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt hat. Dazu muss er die Zahlungspflicht der anfallenden Nutzerwechselgebühr allerdings ausdrücklich im Mietvertrag auf den Mieter übertragen; so der BGH im genannten Urteil vom 14.11.2007, Az.: VIII ZR 19/07 und verweisend das AG Berlin-Schöneberg in der Entscheidung vom 07.07.2010, Az.: 103 C 59/10.

III. Was passiert bei einer fehlerhaften Umlage?

Wenn Sie als Mieter in der erhaltenen Nebenkostenabrechnung die Abrechnungsposition der Nutzerwechselgebühr in Rechnung gestellt bekommen, ohne  eine besondere Vereinbarung dazu mit Ihrem Vermieter getroffen zu haben, handelt es sich insoweit um eine fehlerhafte Umlage der Gebühr.

Als Mieter müssen Sie diese Position dann nicht bezahlen und sollten diesbezüglich Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einlegen. Wie Sie dabei im Einzelnen vorgehen, können Sie in dem Artikel „Widerspruch einlegen Schritt für Schritt“ nachlesen. Wichtig ist das, die restliche Nebenkostenabrechnung aber allein aus diesem Grund nicht unwirksam wird und deshalb zu bezahlen ist. Das heißt, in einem solchen Fall mindern Sie, durch Abzug der unberechtigten Gebühr, einfach den Gesamtzahlungsbetrag.

IV. Fazit

Die Nutzerwechselgebühr ist zu den Kosten der Verwaltung eines Mietobjektes zu zählen und kann nicht ohne eine ausdrückliche Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien auf den Mieter abgewälzt werden. Als Position in der Nebenkostenabrechnung ist die Nutzerwechselgebühr daher nur vom Mieter zu bezahlen, wenn eine ausdrückliche mietvertragliche Vereinbarung besteht.

3 Antworten auf "Wer trägt die Nutzerwechselgebühr in der Nebenkostenabrechnung?"

  • Robert
    10.04.2017 - 13:11 Antworten

    Muss die Nutzerwechselgebühr dann bei EInzug UND Auszug vom Mieter entrichtet werden? Sinn macht es doch, diese Kosten dem vorherigen Mieter zuzurechnen; sofern der Auszug unterjährig statt findet.

    • Elisabeth
      26.04.2018 - 10:23 Antworten

      Hallo,

      so wie ich den Text verstehe darf die Nutzerwechselgebühr NICHT auf den Mieter umgelegt werden, da es sich laut Gerichtsurteil um eine Verwaltungsgebühr handelt, die nicht regelmäßig für den Mieter wiederkehrt.Sondern nur wenn dies im Mietvertrag geregelt ist. Und da muss dann auch geregelt werden, ob bei Einzug ODER Auszug die Gebühr gezahlte werden muss. Bei Einzug UND Auszug zu zahlen macht meines Erachtens keinen Sinn. Und würde – bei gleichem Mietvertrag – beide Miete (neu und alt) belasten.

  • Peter
    25.04.2017 - 16:32 Antworten

    Kann die Nutzerwechselgebühr dem alten und dem neuen Mieter in Rechnung gestellt werden (sofern geregelt)? Denkbar wäre, dass diese Gebühr geteilt wird; dann wäre es aber interessant zu erfahren, wie hoch die Nutzerwechselgebühr in etwa ausfallen.

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