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Angemessene Höhe für die Nebenkostenvorauszahlung ermitteln

Die Höhe der Nebenkostenvorauszahlung schwankt, je nach der örtlichen Lage der Mietwohnung, nach regionalen Preisen der Betriebskosten und selbstverständlich nach der Zahl der Bewohner eines Haushalts. Für den Vermieter ist es daher oft nicht einfach den „richtigen“ Betrag für die Vorauszahlung im Mietvertrag festzusetzen und auch der Mieter weiß oft nicht, ob die Nebenkosten in einer angemessenen Höhe angesetzt wurden oder nicht.

Im nachfolgenden Artikel sollen daher, sowohl Vermietern als auch Mietern, Tipps an die Hand gegeben werden, wie sie bestimmen und prüfen können, ob die Vorauszahlungshöhe in Ihrem Einzelfall angemessen ist.

I. Gesetzliche Regelung

Dreh- und Angelpunkt jeglicher Bestimmung der Höhe der Nebenkostenvorauszahlung ist der § 556 Abs. 2 S. 2 BGB, der regelt, dass die festgesetzte Höhe der Nebenkostenvorauszahlung angemessen sein muss. Dies meint nichts anderes, als das, der Vermieter die Höhe der monatlich voraussichtlich anfallenden Kosten möglichst realistisch, aber nicht zwingend deckungsgleich, ansetzen muss.

Ein absolut überhöht oder viel zu gering veranschlagter Nebenkostenbetrag wäre daher unangemessen, mit der möglichen Rechtsfolge, dass die Nebenkostenvorauszahlung nicht in voller Höhe gefordert und die Anpassung der zukünftigen Nebenkostenvorauszahlung verlangt werden könnte.

II. Möglichkeiten der Bestimmung der Vorauszahlungshöhe

Für den Vermieter und den Mieter gibt es verschiedene Möglichkeiten die angemessene Nebenkostenhöhe zu ermitteln.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wie in seinen Entscheidungen vom 06.07.2011, Az.: VIII ZR 340/10 und auch vom 28.11.2007 unter Az.: VIII ZR 243/06 ausgeführt, muss der Vermieter bei jeglichem Vorgehen sowie allen Entscheidungen durch welche die Höhe der Nebenkostenvorauszahlung verändert oder bestimmt wird, darauf achten, dass ein angemessenes und wirtschaftlich vertretbares Verhältnis zwischen den anfallenden Kosten und dem Nutzen besteht.

1. Vereinbarung der Höhe nach Schätzung der Nebenkosten

Wenn in einem Mietverhältnis nun die Nebenkostenlast auf den Mieter übertragen und eine monatliche Vorauszahlung auf die voraussichtlich anfallenden Mietnebenkosten vereinbart wurde, wird im Mietvertrag meist ein dementsprechend geschätzter Zahlungsbetrag angesetzt.

Die Schätzung erfolgt dabei auf der Basis der vom Vermieter angesetzten Nebenkostenpositionen und deren voraussichtlichem Kostenanfall im Abrechnungsjahr:

  • Bei der Entscheidung welche Nebenkostenpositionen anzusetzen sind, hilft § 2 Betriebskostenverordnung, der die einzelnen Nebenkostenpositionen bestimmt. Auch hier hat der Vermieter insoweit einen Leitfaden, kann aber auch weitere nicht aufgezählte Betriebskosten ansetzten, wenn diese umlagefähig sind. Umlagefähig bedeutet, dass diese Kosten wirksam auf den Mieter übertragen werden können.
  • Bei der Frage, der anzusetzenden Höhe der Nebenkostenposition, können dann die tatsächlichen Kosten, die der Vermieter beim Anbieter, dem Versorger oder Dienstleister bisher zu tragen hatte oder für die Zukunft erfragen kann, herangezogen werden. Handelt es sich um verbrauchsabhängige Werte können Vergleichswerte aus vorherigen Mietverhältnissen oder aus einem Betriebskostenspiegel entnommen werden. Wie letzteres am besten gehandhabt wird, wird im nächsten Abschnitt aufgezeigt.

2. Höhe auf der Basis des Betriebskostenspiegels

Der regionale Betriebskostenspiegel ist aus Erfahrungen in der Praxis für Vermieter einer der verlässlichsten Vergleichsmaßstäbe, die er für die Ermittlung der „angemessenen“ Höhe der Nebenkostenvorauszahlung heranziehen kann. Besonders bei Erstbezug beziehungsweise Erstvermietung einer Wohnung, fehlen dem Vermieter oft die Erfahrungswerte hinsichtlich des Verbrauchs bei einer Mietwohnung und der Betriebskostenspiegel bietet ihm diese.

Hinweis: Der im Gesetz verwendete Begriff „Betriebskosten“, entspricht dem insoweit umgangssprachlich verwendeten Begriff der Nebenkosten.

Der Begriff „Betriebskostenspiegel“, zum Teil auch Betriebskostenübersicht genannt, meint dabei eine statistische Aufstellung, der in durchschnittlichen Haushalten, nach unterschiedlichen Regionen und Personenanzahlen ermittelten, Mietnebenkosten. Die Angabe der statistisch errechneten Mietnebenkosten erfolgt dabei grundsätzlich nach Ausgaben / Kosten pro Quadratmeter. Die Daten haben dabei zwar zunächst eine rein informatorische Wirkung, können aber aufgrund der Reichweite und der Breite der verarbeiteten Daten herangezogen werden, um die Wirtschaftlichkeit der im Einzelfall angesetzten Nebenkostenvorauszahlungen zu prüfen.

Jede extreme Abweichung, der in der Praxis veranschlagten Mietnebenkosten, von den im einschlägigen Betriebskostenspiegel ermittelten Werten bedarf daher einer näheren Rückfrage, wie diese Kosten entstanden sind, da Abweichungen meist nur minimal vorkommen. Der Betriebskostenspiegel ist ein praxistauglicher Indikator dafür, ob eine Nebenkostenposition wirtschaftlich und somit in angemessener Höhe vereinbart wurde oder nicht.

Praxisvorgehen zur Ermittlung der Vergleichswerte: 

Um monatliche (und jährliche) Vergleichswerte aus dem Betriebskostenspiegel für Ihre Mietwohnung ablesen zu können, multiplizieren Sie einfach die in der Statistik ausgewiesenen Kosten mit der Quadratmeterzahl ihrer Wohnung und Sie erhalten den monatlichen Kostenbetrag, und diesen mal 12 multipliziert ergibt dann den jährlichen Nebenkostenbetrag.

Als Vermieter oder auch als Mieter haben Sie generell einen einfachen Zugang zu den Betriebskostenspiegeln über das Internet. Bundesweite und regionale Betriebskostenspiegel werden in der Regel von dem jeweiligen regionalen Mieterverband oder –verein in Ihrer Nähe, oder dem deutschen Mieterbund jährlich neu publiziert. Telefonische oder auch direkte Auskünfte zu den aktuellen Betriebskostenspiegeln werden in der Regel kostenfrei angeboten.

III. Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung auf eine angemessene Höhe

Sollte sich für den Mieter oder den Vermieter nach einer Nebenkostenabrechnung herausstellen, dass der monatlich angesetzte Nebenkostenbetrag viel zu niedrig oder viel zu hoch ist, kann nach § 560 BGB eine Anpassung der Vorauszahlungshöhe auf einen angemessenen Betrag vorgenommen werden. Weitere Details zu diesem Thema, erhalten Sie in dem Artikel „Nebenkostenvorauszahlung anpassen – durch Mieter und Vermieter„.

IV. Fazit und Praxistipp

Abschließend lässt sich festhalten, dass die Ermittlung der angemessenen Höhe der Nebenkostenvorauszahlung sowohl für Vermieter als auch für Mieter regelmäßig eher einfach ist, da sich sehr viele publizierte Vergleichswerte bieten. In der Praxis, ist es für beide Mietvertragsparteien immer ratsam, für eine Überprüfung der Höhe der Nebenkostenvorauszahlung auf die regionalen Betriebskostenspiegel abzustellen und diese als Quelle für Vergleichswerte heranzuziehen.

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