Untermieter haben nur einen eingeschränkten Mieterschutz. Grund ist, dass ein Untermieter in der vom Vermieter (Hauptmieter) selbst bewohnten Wohnung lebt und das Gesetz dem Nutzungsrecht des Vermieters (Hauptmieter) Vorrang gegenüber dem Interesse des Untermieters am Erhalt seines Lebensmittelpunktes einräumt. Bei der Untervermietung eines möblierten Zimmers gibt es für Vermieter (Hauptmieter) und Untermieter einige Gegebenheiten zu berücksichtigen.
Ist das untervermietete Zimmer mit Einrichtungsgegenständen des Vermieters ausgestattet, geht das Gesetz von einer möblierten Untervermietung aus. Fehlen solche Einrichtungsgegenstände, liegt eine unmöblierte Untervermietung vor. Diese richtet sich nach teils anderen Vorschriften aus (siehe dazu 6.). Die möblierte Vermietung kommt auch zum vorübergehenden Gebrauch in Betracht. Auch insoweit gelten Sonderregeln (siehe dazu 5.)
Inhalt: Die möblierte Untervermietung eines Zimmers
1. Erlaubnis des Vermieters/Eigentümers erforderlich
2. Personenkreis genau bestimmen
3. Nebenkosten nicht vergessen
4. Mieterhöhung jederzeit möglich
5. Kündigung des möblierten Zimmers
a. Kein berechtigtes Interesse erforderlich
c. Im Grundsatz kein Mieterschutz des Untermieters
d. Risiko: Familiär bedingter Mieterschutz des Untermieters
d.a. Auf Dauer angelegter Haushalt
d.b. Normale Kündigungsfrist maßgebend
d.c. Berechtigtes Interesse erforderlich
d.d. Bestandteil der Vermieterwohnung
d.e. Ausstattung mit Einrichtungsgegenständen
6. Verkürzte Kündigungsfrist bei vorübergehender Überlassung
7. Kündigungsfrist bei unmöbliertem Wohnraum: 3 Monate plus…
1. Erlaubnis des Vermieters/Eigentümers erforderlich
Der Hauptmieter muss, bevor er in seiner Mietwohnung ein möbliertes Zimmer untervermietet, seinen eigenen Vermieter als den Eigentümer des Objekts um Erlaubnis fragen (§ 553 BGB). Der Eigentümer muss diese Erlaubnis regelmäßig erteilen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zur Untermiete zu überlassen.
2. Personenkreis genau bestimmen
Im Untermietvertrag sollte genau der Personenkreis bestimmt werden, der in das möblierte Zimmer einzieht. In der Regel wird der Untermieter eine Einzelperson sein. Will der Untermieter nachträglich eine weitere Person aufnehmen, benötigt er unabdingbar die Zustimmung des Vermieters (Hauptmieters). Zugleich benötigt der Hauptmieter wiederum die Erlaubnis des eigenen Vermieters als Eigentümer des Rechts.
Gerade im Hinblick darauf, dass ein möbliertes Zimmer nur eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten bietet und das Zusammenleben in der Wohnung mit dem Vermieter problematisch sein kann, muss der Vermieter (Hauptmieter) der Aufnahme einer weiteren Person ausdrücklich zustimmen. Die Erlaubnis muss er allenfalls dann erteilen, wenn der Untermieter ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme einer weiteren Person hat und dieses Interesse nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist (BGH RE WuM 1985, 7).
Insbesondere ist dieser Grundsatz auch bei der gewünschten Aufnahme eines Lebensgefährten maßgeblich (BGH WuM 2003, 688). Der Vermieter darf seine Erlaubnis verweigern, wenn die Aufnahme einer weiteren Person für ihn unzumutbar wäre, insbesondere weil die Wohnung dadurch überbelegt würde (BGH WuM 1985, 7).
3. Nebenkosten nicht vergessen
Auch ein Untermieter verursacht Nebenkosten. Um sich bürokratischen Aufwand zu ersparen kann der Hauptmieter als Vermieter mit dem Untermieter eine Warmmiete (Bruttomiete) vereinbaren, mit der sämtliche Nebenkosten abgegolten sind. Gleichermaßen kann er eine Nebenkostenpauschale vereinbaren, die der Untermieter neben der Kaltmiete zu zahlen hat. Eine verbrauchsabhängige Abrechnung dürfte wegen fehlender Verbrauchserfassungsvorrichtungen kaum möglich sein.
Siehe auch: Pflicht zur Nebenkostenabrechnung für Untermieter? oder Nebenkostennachzahlung auf Untermieter aufteilen?
4. Mieterhöhung
Die Mieterschutzvorschriften bei einer Mieterhöhung gelten im Untermietverhältnis nicht. Die Parteien können eine eventuelle Mieterhöhung durch Vereinbarung regeln oder im Wege der Änderungskündigung herbeiführen. Außerdem müssen die Beschränkungen des § 557a BGB (keine Mieterhöhung während der Laufzeit einer Staffelmiete) nicht berücksichtigt werden.
5. Kündigung des möblierten Zimmers
a. Kein berechtigtes Interesse erforderlich
b. Verkürzte Kündigungsfrist
Der Vermieter(Hauptmieter) kann das möblierte Zimmer bis zum 15. eines Monats zum Ablauf des gleichen Monats kündigen. Die Kündigung muss dem Untermieter spätestens am 15. des Monats zugegangen sein. Diese Kündigungsfrist gilt gleichermaßen auch für den Untermieter gegenüber dem Hauptmieter als Vermieter.
c. Im Grundsatz kein Mieterschutz des Untermieters
Der Untermieter kann sich nicht auf den Mieterschutz berufen. So steht es ausdrücklich in § 549 II 2 BGB. Der Sinn besteht darin, dass das Untermietverhältnis gleichzeitig Teil der vom Vermieter als Hauptmieter selbst bewohnten Wohnung ist.
Der Vermieter soll in der Lage bleiben, seine Wohnverhältnisse so einzurichten, wie er sie benötigt, ohne dass es sich wegen des möblierten Zimmers mit den Mieterschutzbestimmungen auseinandersetzen muss.
d. Risiko: familiär bedingter Mieterschutz des Untermieters
d.a. Auf Dauer angelegter Haushalt
Ausnahmsweise kann sich der Untermieter bei einem möblierten Zimmern auf den Mieterschutz berufen, wenn der Vermieter ihm den Wohnraum mit seiner Familie oder mit einer Person überlassen hat, mit der er in einem auf Dauer angelegten Haushalt lebt (§§ 573c III, § 549 II 2 BGB).
Unerheblich bleibt, dass der Hauptmieter den Mietvertrag nicht mit allen Familienangehörigen abgeschlossen hat. Es genügt, dass der Untermieter berechtigt ist, die Räumlichkeiten mit diesen Personen zu nutzen. Zur Familie gehören alle durch Ehe, Verwandtschaft oder Schwägerschaft verbundenen Personen. Dazu zählt auch der eingetragene Lebenspartner. Der nicht eingetragene Lebenspartner zählt als Person, mit der der Untermieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt.
Da die Vorschrift keine sexuelle Beziehung der Untermieter voraussetzt, kann ein gemeinsamer Haushalt auch von Geschwistern oder einer Wohngemeinschaft begründet werden. Maßgeblich ist, dass der gemeinsame Haushalt auf Dauer angelegt ist. Er braucht nicht bereits seit längerer Zeit zu bestehen.
d.b. Normale Kündigungsfrist maßgebend
In diesem Fall gilt die verkürzte Kündigungsfrist zum 15. des Monats zum Monatsende zu Gunsten des Vermieters nicht. Vielmehr kann der Vermieter das möblierte Zimmer nur unter Einhaltung der normalen Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen.
d.c. Berechtigtes Interesse erforderlich
Außerdem muss der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung geltend machen. Dies kann Eigenbedarf des Hauptmieters, weil er das möblierte Zimmer unter Angabe sachgerechter Gründe für eigene Zwecke benötigt. Außerdem kommt die schuldhafte Verletzung von Vertragspflichten des Untermieters in Betracht (Untermieter stört nachhaltig den Hausfrieden).
d.d. Bestandteil der Vermieterwohnung
Voraussetzung für die Anwendung dieser Ausnahmevorschrift (Mieterschutz des Untermieters) ist, dass die Wohnung des Untermieters Teil der Vermieterwohnung ist. Der möbliert untervermietete Wohnraum muss in einem räumlichen und funktionalen Zusammenhang mit der Wohnung des Hauptmieters stehen (AG Königswinter WuM 1994, 689). Der Untermieter muss darauf angewiesen sein, den Wohnbereich des Vermieters in Anspruch zu nehmen. Typischer Fall ist das möblierte Zimmer.
Liegen die Wohnung des Hauptmieters und das untervermietete Zimmer in verschiedenen Stockwerken und nutzt umgekehrt der Hauptmieter im Wohnbereich des Untermieters ein einzelnes Zimmer, scheidet der Ausnahmetatbestand aus. Das möblierte Zimmer zählt nicht mehr zur Vermieterwohnung (AG Köln WuM 1985, 267).
Ist das möblierte Zimmer von den Räumen des Hauptmieters durch eine verschlossene Tür abgetrennt und verfügt es über einen eigenen Zugang zum Treppenhaus, gehört es ebenfalls nicht zur Vermieterwohnung (LG Detmold NJW-RR 1991, 77). Hat das Zimmer des Untermieters einen separaten Abschluss und nutzen beide Parteien Funktionsräume (Küche, Bad, WC) gemeinsam, wird das Untermietverhältnis von der Ausnahmevorschrift des § 549 II 2 BGB erfasst.
d.e. Ausstattung mit Einrichtungsgegenständen
Voraussetzung ist ferner, dass der Hauptmieter als Vermieter den oder die untervermieteten Räume überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat. Überwiegende Ausstattung bedeutet, dass der Vermieter mehr als die Hälfte der für eine Haushaltsführung erforderlichen Einrichtungsgegenstände stellt (AG Köln WuM 1971, 156).
Einrichtungsgegenstände sind Möbel, Spüle, Herd, Gardinen, Bett, nicht aber Geschirr oder sonstiger Hausrat. Maßgebend ist die funktionale Bedeutung, nicht der Wert der Gegenstände.
6. Verkürzte Kündigungsfrist bei vorübergehender Überlassung
Wird der möblierte Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet, gilt wiederum die verkürzte Kündigungsfrist des § 573c III BGB zum 15. des Monats zum Ende des Monats (§ 549 II 1 BGB).
Typische Fälle sind die Vermietung eines Raumes für die Dauer einiger Tage oder Wochen (Notunterkunft nach Brand, Trennung vom Partner), Unterkunft für die Dauer einer Messe, Unterbringung eines auswärtigen Monteurs oder Wissenschaftlers oder eines Gastes im Zusammenhang mit einer Kur, Tagung oder Fortbildung. Der Mieter richtet sich von vornherein nicht dauerhaft im Untermietverhältnis ein. Sein Lebensmittelpunkt ist woanders.
7. Kündigungsfrist bei unmöbliertem Wohnraum: 3 Monate plus …
Wird hingegen unmöbliert vermietet und überlässt der Vermieter dem Untermieter keine Einrichtungsgegenstände, verlängert sich die normale Kündigungsfrist von 3 Monaten um weitere 3 Monate (§ 573a II, I S. 2 BGB). Somit beträgt die reguläre Kündigungsfrist 6 Monate (bzw. nach 5 Jahren 6 Monate und nach 8 Jahren 12 Monate)!
Alternativ kann der Vermieter sich in diesem Fall auf ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB berufen. Dann ist die Kündigung sozial gerechtfertigt (z.B. Eigenbedarf, erhebliche schuldhafte Verletzung der vertraglichen Pflichten des Untermieters). Insoweit gilt wieder die normale Kündigungsfrist von 3 Monaten.
10.02.2014 - 10:14
Wie muss ich meine Mieter (möbilierte Zimmer) in meinem Haus versichern? Wofür müsste ich z.Z bei Personenschäden”geradestehen”
Wer gibt rechtsverbindliche Auskunft?
Danke für die Rückmeldung!
A. Jördens
10.02.2014 - 16:43
Hallo Herr Jördens,
ich würde mich von einem Anwalt und/oder Versicherungsfachmann beraten lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.02.2015 - 14:51
Hallo Herr Hundt,
was ist mit einem möbliertem Zimmer gemeint? Bei klassischen WGs wird doch oft das persönliche Zimmer unmöbeliert und die gemeinsame Küche und evtl noch das Bad möbliert untervermietet.
Zählt dies dann einfach als möbliert?
Liebe grüße
22.02.2015 - 11:01
Hallo Herr Allgeier,
mit einem möblierten Zimmer ist tatsächlich ein Zimmer gemeint, das mit Möbeln bestückt ist. Auf der anderen Seite gibt es – wie Sie schreiben – auch die unmöblierte Vermietung eines WG-Zimmers.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.02.2015 - 13:40
Danke für Ihre Antwort!
Das heißt also, dass es bei dieser Frage nur um das zur privaten Nutzung vermietete Zimmer geht, nicht um die anderen gemeinschaftlich genutzten Räume.
Liebe grüße
26.11.2015 - 12:42
Hallo,
Ich hätte eine Frage.
Ich habe ein möbliertes Zimmer in meiner Wohnung untermietet. Die Erlaubnis meines Vermieters liegt vor.
Mit meinem Untermieter habe ich für drei Monate den Untermietvertrag abgeschlossen. Im Vertrag steht keinen Grund zur Befristung. Aber das Zusammenleben mit ihm ist so schrecklich für mich, dass ich ihn möglichst bald kündigen möchte.
Muss ich aber warten, bis 3 Monate vorbei sind, oder kann ich das Zimmer bis zum 15. eines Monats zum Ablauf des gleichen Monats kündigen?
Danke für die Hilfe!
27.11.2015 - 06:11
Hallo Noemi,
die Antwort findet sich oben im Artikel, “5. Kündigung des möblierten Zimmers”. Die Frage ist aber, ob Sie mit der Befristung auf drei Monate nicht die Kündigung ausgeschlossen haben? Lassen Sie den Mietvertrag am besten anwaltlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.05.2016 - 20:35
Hallo,
Ich bin seid zwei Jahren zur Untermiete bei meinem Vermieter. Zimmer in der Wohnung. Wir haben mündlich einen Mietzins abgemacht 550.-. Ich darf nur von Montag bis Freitag das Zimmer Wohnung anwesend sein. Jetzt auf einmal verlangt der Mieter das ich im Monat ab sofort 50.- Fr. mehr bezahlen muss. Angeblich sind die Kosten Internet ec. gestiegen. Wir habe aber einen Mietzins inkusive abgemacht und das hat die letzten zwei Jahre auch so geklappt. Leider habe ich keinen schriftlichen Vertrag.
Frage: muss ich die Mietzinserhöhung bezahlen?
Habe ich eine Kündigungsfrist einzuhalten ?
05.07.2017 - 09:14
Kann ein Untermietvertrag für ein möbliertes Zimmer auch unbefristet sein und dann dennoch wie unter 5.b. zum 15. eines Monats ohne Angabe von Gründen kündigen?
Vielen Dank
03.09.2017 - 00:20
Hallo Herr Hundt, Habe 2 möbl. Zimmer in unserem Haus für 6 Monate untervermietet ,doch schon nach einer Woche habe ich festgestellt,dass ein Zusammenleben nicht funktioniert,was für eine Möglichkeit gibt es schneller aus dem Mietvertrag rauszukommen ? Kann es ein dass der Vertrag nur gültig ist ,wenn beide Eigentümer unterschrieben haben ? Das ist nämlich nicht der Fall. Danke für Ihre Antwort . Mit freundlichen Grüßen. Petra Witzstrock
18.09.2017 - 21:13
Guten Abend,
ich bin mir nicht ganz sicher, ist der Kommentar mit Antwort kostenlos? Wann ist es eine Rechtsberatung, wann ein Kommentar? Ich hätte eine Frage zur Vermietung eines möblierten Zimmers an meine erwachsene Stieftochter während des Referendariats (sie muss umziehen) . Ich bin Eigentümerin und zufällig fällt im gleichen Zeitraum eine Badsanierung (welches sie nutzt) an. Kann ich diese Kosten absetzen obwohl es ein Familienmitglied ist?
19.09.2017 - 08:18
Hallo Jakob,
Sie sollten sich dazu von einen Steuerberater beraten lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.10.2017 - 18:59
Hallo,
ich wohne momentan in einer Wohnung, in der mir drei Zimmer und einer weiteren Person ein Zimmer jeweils möbliert vermietet wurden. Wir haben individuelle Mietverträge mit dem Vermieter. Jetzt bin ich schwanger und würde die Wohnung gerne ganz übernehmen. Wenn der Vermieter mir die Wohnung nun komplett vermietet trete ich dann als Vermieter in den Vertrag mit dem anderen Bewohner ein? Und gilt dann die verkürzte Kündigungsfrist um dem anderen Bewohner zu kündigen?
Viele Grüße
Ulrike
23.10.2017 - 13:09
Hallo Ulrike,
Sie haben Sie Mieterin keinen Einfluss auf den Vertrag zwischen Vermieter und dem anderen Mieter.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.03.2018 - 14:10
Ich habe in meinem Haus ein mobliertes Zimmer zeitlich begrenzt- 3 Monate- untervermietet, mochte allerdings das die Untermieterin so bald als moglich auszieht. Treffen auf mich alle Punkte unter Nr 5 zu?
30.09.2018 - 23:52
Ich hätte da eine Frage
Wenn ich ein möbliertes Zimmer in meiner Eigentumswohnung untervermiete habe ich ja dieses erleichterte Kündigungsrecht.
Aber was ist, wenn der Mieter nun nicht ausziehen will.
Bedarf es dann auch einer Räumungsklage.
Oder kann ich ihn in diesem Fall auch regelrecht rausschmeissen, vielleicht auch mittels Polizei. Bzw. wenn er draußen ist, das Schloss wechseln…
Ist ja eigentlich nicht zumutbar mit so jemandem noch eine Wohnung länger zu teilen und bis so eine Räumung vollzogen ist, kann es ja lange dauern
Mit freundlichen Grüßen
04.10.2018 - 16:13
Hallo Flo,
hier die Lösung: Mieter zieht nach Kündigung nicht aus – Was tun als Vermieter?
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.01.2020 - 15:39
Ich habe auch eine kleine Frage. Ich wohne möbiliert unbefristet zur Untermiete und muss nun leider in 2 Wochen ausziehen. Offizielle Kündigunszeit sind ja 2 Wochen. Was passiert aber, wenn im Vertrag irgendwelche Zusatzklauseln eingetragen wurden (u.A.Kündigungverbot für bestimmte Zeiträume und in den anderen Monaten 3-Monate-Kündigungsschutz für den Untermieter). Ist dies rechtens?
Über Hilfe, freue ich mich sehr :-) Lieben Gruß
19.01.2020 - 19:11
Hallo Sandra,
ich kenne die Klausel nicht, kann aber auf diesen Artikel verweisen: https://www.mietrecht.org/mietvertrag/kuendigungsverzicht-im-mietvertrag-maximal-4-jahre/
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.02.2020 - 17:48
Hallo!
Ich habe den Hauptmietvertrag unserer WG übernommen. Bisher auch nie Probleme gehabt.
Jetzt möchte meine Mitbewohnerin aus persönlichen Gründen wieder zurück nach Berlin und besteht darauf, dass das Zimmer möbliert sei und sie sich deshalb nicht an die vertraglichen 3 Monate Frist halten muss.
Ich habe aber gelesen, dass es eine “Teilmöblierung” im Gesetz nicht gibt. Sondern nur ganz oder gar nicht.
Konkret steht im Vertrag “eingebautes Hochbett, Regal, Couch”.
Also nicht Gardine, Lampe, Kleiderschrank, Stuhl, Teppich, Matratze etc..
Meines Erachtens nach ist das nicht “überwiegend möbliert”. Kennen Sie eine Quelle, aus der die “Überwiegende Möblierung” eindeutiger hervorgeht?
Danke und besten Gruß!
25.02.2020 - 19:10
Hallo Lisa,
wenn es Ihnen wichtig ist, würde ich die Klausel prüfen lassen: Klausel im Mietvertrag prüfen (für Mieter und Vermieter)
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.04.2020 - 18:58
Hallo Herr Hundt,
ich habe zwei Zimmer untervermietet und nun eine neue Wohnung gefunden – daher kündige ich den Hauptvertrag. Nun möchte ich den Untermietern kündigen (sie wissen Bescheid, nur die Formalia fehlen).
Die Zimmer waren in sich bei Einzug mehr oder minder leer. Die Mieten errechnen sich jedoch bei allen Bewohner genau gleich, d.h. jeder bezahlt eine Miete nach Quadratmeterzahl des jeweiligen Zimmer plus einen gleichmäßig aufgeteilten Anteil an der Gemeinschaftsfläche. Ebenso werden alle anderen Kosten gleichmäßig aufgeteilt.
Weiterhin waren Wohnzimmer, Küche und Bad möbliert.
Gelten die Zimmer so als möbliert oder unmöbliert?
Kann ich also mit drei oder sechs Monaten Frist kündigen?
Herzliche Grüße
Boris
03.04.2020 - 08:52
Hallo Boris,
im Idealfall heben Sie die Verträge einvernehmlich auf. Mehr auch hier: Ab wann gilt eine Wohnung als möbliert bzw. teilmöbliert?
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.05.2021 - 17:07
Hallo Herr Hundt,
wir wohnen in einem Haus zur Miete.
Unsere Tochter ist jetzt ausgezogen und wir möchten die 2 Zimmer mit Bad und Küche als
Monteurzimmer untervermieten.
Die Erlaubnis unserer Vermieterin haben wir schriftlich eingeholt.
Jetzt ist die Frage ob wir die Mieteinnahmen versteuern müssten und ob man das ganze
anmelden muss.
Herzliche Grüße
Susanne Pallowitz
25.05.2021 - 19:53
Hallo Susanne,
Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gehören in die Steuererklärung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.09.2022 - 01:04
Hallo,
ich ziehe wegen einem neuen Job in eine andere Stadt und will deshalb meine Wohnung untervermieten.
Da ich nicht weiß, wie sich alles entwickelt, will ich mir die Option lassen, dem Untermieter “schnell” zu kündigen, falls ich zurückkomme.
Nach dem was ich gelesen habe, wäre glaube ich, die beste Option nur ein Teil von der Wohnung möbliert zu vermieten.
So könnte ich mit einer 2 Wochen Frist kündigen, oder?
Die andere Sache ist, dass ich ein Zimmer nicht absperren könnte, weil sonst auch Schimmel entstehen könnte.
Könnte ich im Untermietvertrag schreiben, dass ich nur ein Zimmer vermiete, dem Untermieter jedoch die Nutzung aller Räume überlassen? Zusätzlich wäre ich ja in einer anderen Stadt gemeldet. Würde hier trotzdem die 2 Wochen Kündigungsfrist greifen? Oder was wäre die beste Option für mich?
Ich bedanke mich im Voraus
21.09.2022 - 07:49
Hallo L.,
Sie merken selbst an ihren Schilderungen, dass Sie versuchen die Dinge so zu kombinieren, dass Sie möglichst flexibel bleiben. zum Beispiel vertraglich nur ein Zimmer vermieten, dann aber die ganze Wohnung überlassen. Dass das Probleme mit sich bringt, sollte klar sein. Bevor sich hier selbst ein Vertrag aufsetzen, sollten Sie Ihre Vorstellungen anwaltlich prüfen lassen.
Bedenken Sie für die Praxis, dass die Kündigungsfrist auch für den Untermieter annehmbar sein muss. Wer möchte schon unverhofft mit 14-tägige Frist gekündigt werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt