Go to Top

Untervermietung eines möblierten Zimmers – 7 Tipps

Untermieter haben nur einen eingeschränkten Mieterschutz. Grund ist, dass ein Untermieter in der vom Vermieter (Hauptmieter) selbst bewohnten Wohnung lebt und das Gesetz dem Nutzungsrecht des Vermieters (Hauptmieter) Vorrang gegenüber dem Interesse des Untermieters am Erhalt seines Lebensmittelpunktes einräumt. Bei der Untervermietung eines möblierten Zimmers gibt es für Vermieter (Hauptmieter) und Untermieter einige Gegebenheiten zu berücksichtigen.

Ist das untervermietete Zimmer mit Einrichtungsgegenständen des Vermieters ausgestattet, geht das Gesetz von einer möblierten Untervermietung aus. Fehlen solche Einrichtungsgegenstände, liegt eine unmöblierte Untervermietung vor. Diese richtet sich nach teils anderen Vorschriften aus (siehe dazu 6.). Die möblierte Vermietung kommt auch zum vorübergehenden Gebrauch in Betracht. Auch insoweit gelten Sonderregeln (siehe dazu 5.)

1. Erlaubnis des Vermieters/Eigentümers erforderlich

Der Hauptmieter muss, bevor er in seiner Mietwohnung ein möbliertes Zimmer untervermietet, seinen eigenen Vermieter als den Eigentümer des Objekts um Erlaubnis fragen (§ 553 BGB). Der Eigentümer muss diese Erlaubnis regelmäßig erteilen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zur Untermiete zu überlassen.

2. Personenkreis genau bestimmen

Im Untermietvertrag sollte genau der Personenkreis bestimmt werden, der in das möblierte Zimmer einzieht. In der Regel wird der Untermieter eine Einzelperson sein. Will der Untermieter nachträglich eine weitere Person aufnehmen, benötigt er unabdingbar die Zustimmung des Vermieters (Hauptmieters). Zugleich benötigt der Hauptmieter wiederum die Erlaubnis des eigenen Vermieters als Eigentümer des Rechts.

Gerade im Hinblick darauf, dass ein möbliertes Zimmer nur eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten bietet und das Zusammenleben in der Wohnung mit dem Vermieter problematisch sein kann, muss der Vermieter (Hauptmieter) der Aufnahme einer weiteren Person ausdrücklich zustimmen. Die Erlaubnis muss er allenfalls dann erteilen, wenn der Untermieter ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme einer weiteren Person hat und dieses Interesse nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist (BGH RE WuM 1985, 7).

Insbesondere ist dieser Grundsatz auch bei der gewünschten Aufnahme eines Lebensgefährten maßgeblich (BGH WuM 2003, 688). Der Vermieter darf seine Erlaubnis verweigern, wenn die Aufnahme einer weiteren Person für ihn unzumutbar wäre, insbesondere weil die Wohnung dadurch überbelegt würde (BGH WuM 1985, 7).

3. Nebenkosten nicht vergessen

Auch ein Untermieter verursacht Nebenkosten. Um sich bürokratischen Aufwand zu ersparen kann der Hauptmieter als Vermieter mit dem Untermieter eine Warmmiete (Bruttomiete) vereinbaren, mit der sämtliche Nebenkosten abgegolten sind. Gleichermaßen kann er eine Nebenkostenpauschale vereinbaren, die der Untermieter neben der Kaltmiete zu zahlen hat. Eine verbrauchsabhängige Abrechnung dürfte wegen fehlender Verbrauchserfassungsvorrichtungen kaum möglich sein.

Siehe auch: Pflicht zur Nebenkostenabrechnung für Untermieter? oder Nebenkostennachzahlung auf Untermieter aufteilen?

4. Mieterhöhung

Die Mieterschutzvorschriften bei einer Mieterhöhung gelten im Untermietverhältnis nicht. Die Parteien können eine eventuelle Mieterhöhung durch Vereinbarung regeln oder im Wege der Änderungskündigung herbeiführen. Außerdem müssen die Beschränkungen des § 557a BGB (keine Mieterhöhung während der Laufzeit einer Staffelmiete) nicht berücksichtigt werden.

5. Kündigung des möblierten Zimmers

a. Kein berechtigtes Interesse erforderlich

Wohnt der Vermieter als Hauptmieter selbst in der Wohnung, kann er das möblierte Zimmer kündigen, ohne dass er sich auf ein für Kündigungen von Wohnraum normalerweise erforderliches berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB berufen muss. Er braucht keinen Kündigungsgrund anzugeben. Der Untermieter hat keinen Anspruch, einen Kündigungsgrund genannt zu bekommen.

b. Verkürzte Kündigungsfrist

Der Vermieter(Hauptmieter) kann das möblierte Zimmer bis zum 15. eines Monats zum Ablauf des gleichen Monats kündigen. Die Kündigung muss dem Untermieter spätestens am 15. des Monats zugegangen sein. Diese Kündigungsfrist gilt gleichermaßen auch für den Untermieter gegenüber dem Hauptmieter als Vermieter.

c. Im Grundsatz kein Mieterschutz des Untermieters

Der Untermieter kann sich nicht auf den Mieterschutz berufen. So steht es ausdrücklich in § 549 II 2 BGB. Der Sinn besteht darin, dass das Untermietverhältnis gleichzeitig Teil der vom Vermieter als Hauptmieter selbst bewohnten Wohnung ist.

Der Vermieter soll in der Lage bleiben, seine Wohnverhältnisse so einzurichten, wie er sie benötigt, ohne dass es sich wegen des möblierten Zimmers mit den Mieterschutzbestimmungen auseinandersetzen muss.

d. Risiko: familiär bedingter Mieterschutz des Untermieters

d.a. Auf Dauer angelegter Haushalt

Ausnahmsweise kann sich der Untermieter bei einem möblierten Zimmern auf den Mieterschutz berufen, wenn der Vermieter ihm den Wohnraum mit seiner Familie oder mit einer Person überlassen hat, mit der er in einem auf Dauer angelegten Haushalt lebt (§§ 573c III, § 549 II 2 BGB).

Unerheblich bleibt, dass der Hauptmieter den Mietvertrag nicht mit allen Familienangehörigen abgeschlossen hat. Es genügt, dass der Untermieter berechtigt ist, die Räumlichkeiten mit diesen Personen zu nutzen. Zur Familie gehören alle durch Ehe, Verwandtschaft oder Schwägerschaft verbundenen Personen. Dazu zählt auch der eingetragene Lebenspartner. Der nicht eingetragene Lebenspartner zählt als Person, mit der der Untermieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt.

Da die Vorschrift keine sexuelle Beziehung der Untermieter voraussetzt, kann ein gemeinsamer Haushalt auch von Geschwistern oder einer Wohngemeinschaft begründet werden. Maßgeblich ist, dass der gemeinsame Haushalt auf Dauer angelegt ist. Er braucht nicht bereits seit längerer Zeit zu bestehen.

d.b. Normale Kündigungsfrist maßgebend

In diesem Fall gilt die verkürzte Kündigungsfrist zum 15. des Monats zum Monatsende zu Gunsten des Vermieters nicht. Vielmehr kann der Vermieter das möblierte Zimmer nur unter Einhaltung der normalen Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen.

d.c. Berechtigtes Interesse erforderlich

Außerdem muss der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung geltend machen. Dies kann Eigenbedarf des Hauptmieters, weil er das möblierte Zimmer unter Angabe sachgerechter Gründe für eigene Zwecke benötigt. Außerdem kommt die schuldhafte Verletzung von Vertragspflichten des Untermieters in Betracht (Untermieter stört nachhaltig den Hausfrieden).

d.d. Bestandteil der Vermieterwohnung

Voraussetzung für die Anwendung dieser Ausnahmevorschrift (Mieterschutz des Untermieters) ist, dass die Wohnung des Untermieters Teil der Vermieterwohnung ist. Der möbliert untervermietete Wohnraum muss in einem räumlichen und funktionalen Zusammenhang mit der Wohnung des Hauptmieters stehen (AG Königswinter WuM 1994, 689). Der Untermieter muss darauf angewiesen sein, den Wohnbereich des Vermieters in Anspruch zu nehmen. Typischer Fall ist das möblierte Zimmer.

Liegen die Wohnung des Hauptmieters und das untervermietete Zimmer in verschiedenen Stockwerken und nutzt umgekehrt der Hauptmieter im Wohnbereich des Untermieters ein einzelnes Zimmer, scheidet der Ausnahmetatbestand aus. Das möblierte Zimmer zählt nicht mehr zur Vermieterwohnung (AG Köln WuM 1985, 267).

Ist das möblierte Zimmer von den Räumen des Hauptmieters durch eine verschlossene Tür abgetrennt und verfügt es über einen eigenen Zugang zum Treppenhaus, gehört es ebenfalls nicht zur Vermieterwohnung (LG Detmold NJW-RR 1991, 77). Hat das Zimmer des Untermieters einen separaten Abschluss und nutzen beide Parteien Funktionsräume (Küche, Bad, WC) gemeinsam, wird das Untermietverhältnis von der Ausnahmevorschrift des § 549 II 2 BGB erfasst.

d.e. Ausstattung mit Einrichtungsgegenständen

Voraussetzung ist ferner, dass der Hauptmieter als Vermieter den oder die untervermieteten Räume überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat. Überwiegende Ausstattung bedeutet, dass der Vermieter mehr als die Hälfte der für eine Haushaltsführung erforderlichen Einrichtungsgegenstände stellt (AG Köln WuM 1971, 156).

Einrichtungsgegenstände sind Möbel, Spüle, Herd, Gardinen, Bett, nicht aber Geschirr oder sonstiger Hausrat. Maßgebend ist die funktionale Bedeutung, nicht der Wert der Gegenstände.

6. Verkürzte Kündigungsfrist bei vorübergehender Überlassung

Wird der möblierte Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet, gilt wiederum die verkürzte Kündigungsfrist des § 573c III BGB zum 15. des Monats zum Ende des Monats (§ 549 II 1 BGB).

Typische Fälle sind die Vermietung eines Raumes für die Dauer einiger Tage oder Wochen (Notunterkunft nach Brand, Trennung vom Partner), Unterkunft für die Dauer einer Messe, Unterbringung eines auswärtigen Monteurs oder Wissenschaftlers oder eines Gastes im Zusammenhang mit einer Kur, Tagung oder Fortbildung. Der Mieter richtet sich von vornherein nicht dauerhaft im Untermietverhältnis ein. Sein Lebensmittelpunkt ist woanders.

7. Kündigungsfrist bei unmöbliertem Wohnraum: 3 Monate plus …

Aus Sicht eines Vermieters ist die möblierte Untervermietung die bessere Alternative (kürzere Kündigungsfrist), zumindest insoweit als der Untervermieter allein im möblierten Zimmer wohnt und keine Familien- oder Haushaltsangehörigen aufnimmt (dann Mieterschutz).

Wird hingegen unmöbliert vermietet und überlässt der Vermieter dem Untermieter keine Einrichtungsgegenstände, verlängert sich die normale Kündigungsfrist von 3 Monaten um weitere 3 Monate (§ 573a II, I S. 2 BGB). Somit beträgt die reguläre Kündigungsfrist 6 Monate (bzw. nach 5 Jahren 6 Monate und nach 8 Jahren 12 Monate)!

Alternativ kann der Vermieter sich in diesem Fall auf ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB berufen. Dann ist die Kündigung sozial gerechtfertigt (z.B. Eigenbedarf, erhebliche schuldhafte Verletzung der vertraglichen Pflichten des Untermieters). Insoweit gilt wieder die normale Kündigungsfrist von 3 Monaten.

17 Antworten auf "Untervermietung eines möblierten Zimmers – 7 Tipps"

  • A. Jördens
    10.02.2014 - 10:14 Antworten

    Wie muss ich meine Mieter (möbilierte Zimmer) in meinem Haus versichern? Wofür müsste ich z.Z bei Personenschäden“geradestehen“
    Wer gibt rechtsverbindliche Auskunft?

    Danke für die Rückmeldung!
    A. Jördens

    • Mietrecht.org
      10.02.2014 - 16:43 Antworten

      Hallo Herr Jördens,

      ich würde mich von einem Anwalt und/oder Versicherungsfachmann beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • J. Allgeier
    21.02.2015 - 14:51 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    was ist mit einem möbliertem Zimmer gemeint? Bei klassischen WGs wird doch oft das persönliche Zimmer unmöbeliert und die gemeinsame Küche und evtl noch das Bad möbliert untervermietet.
    Zählt dies dann einfach als möbliert?

    Liebe grüße

    • Mietrecht.org
      22.02.2015 - 11:01 Antworten

      Hallo Herr Allgeier,

      mit einem möblierten Zimmer ist tatsächlich ein Zimmer gemeint, das mit Möbeln bestückt ist. Auf der anderen Seite gibt es – wie Sie schreiben – auch die unmöblierte Vermietung eines WG-Zimmers.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • J. Allgeier
        22.02.2015 - 13:40 Antworten

        Danke für Ihre Antwort!

        Das heißt also, dass es bei dieser Frage nur um das zur privaten Nutzung vermietete Zimmer geht, nicht um die anderen gemeinschaftlich genutzten Räume.

        Liebe grüße

  • Noemi Hirrory
    26.11.2015 - 12:42 Antworten

    Hallo,

    Ich hätte eine Frage.

    Ich habe ein möbliertes Zimmer in meiner Wohnung untermietet. Die Erlaubnis meines Vermieters liegt vor.

    Mit meinem Untermieter habe ich für drei Monate den Untermietvertrag abgeschlossen. Im Vertrag steht keinen Grund zur Befristung. Aber das Zusammenleben mit ihm ist so schrecklich für mich, dass ich ihn möglichst bald kündigen möchte.

    Muss ich aber warten, bis 3 Monate vorbei sind, oder kann ich das Zimmer bis zum 15. eines Monats zum Ablauf des gleichen Monats kündigen?

    Danke für die Hilfe!

    • Mietrecht.org
      27.11.2015 - 06:11 Antworten

      Hallo Noemi,

      die Antwort findet sich oben im Artikel, „5. Kündigung des möblierten Zimmers“. Die Frage ist aber, ob Sie mit der Befristung auf drei Monate nicht die Kündigung ausgeschlossen haben? Lassen Sie den Mietvertrag am besten anwaltlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lutz
    13.05.2016 - 20:35 Antworten

    Hallo,

    Ich bin seid zwei Jahren zur Untermiete bei meinem Vermieter. Zimmer in der Wohnung. Wir haben mündlich einen Mietzins abgemacht 550.-. Ich darf nur von Montag bis Freitag das Zimmer Wohnung anwesend sein. Jetzt auf einmal verlangt der Mieter das ich im Monat ab sofort 50.- Fr. mehr bezahlen muss. Angeblich sind die Kosten Internet ec. gestiegen. Wir habe aber einen Mietzins inkusive abgemacht und das hat die letzten zwei Jahre auch so geklappt. Leider habe ich keinen schriftlichen Vertrag.
    Frage: muss ich die Mietzinserhöhung bezahlen?
    Habe ich eine Kündigungsfrist einzuhalten ?

  • Nina
    05.07.2017 - 09:14 Antworten

    Kann ein Untermietvertrag für ein möbliertes Zimmer auch unbefristet sein und dann dennoch wie unter 5.b. zum 15. eines Monats ohne Angabe von Gründen kündigen?

    Vielen Dank

  • Petra Witzstrock
    03.09.2017 - 00:20 Antworten

    Hallo Herr Hundt, Habe 2 möbl. Zimmer in unserem Haus für 6 Monate untervermietet ,doch schon nach einer Woche habe ich festgestellt,dass ein Zusammenleben nicht funktioniert,was für eine Möglichkeit gibt es schneller aus dem Mietvertrag rauszukommen ? Kann es ein dass der Vertrag nur gültig ist ,wenn beide Eigentümer unterschrieben haben ? Das ist nämlich nicht der Fall. Danke für Ihre Antwort . Mit freundlichen Grüßen. Petra Witzstrock

  • Jakob Irmengard
    18.09.2017 - 21:13 Antworten

    Guten Abend,
    ich bin mir nicht ganz sicher, ist der Kommentar mit Antwort kostenlos? Wann ist es eine Rechtsberatung, wann ein Kommentar? Ich hätte eine Frage zur Vermietung eines möblierten Zimmers an meine erwachsene Stieftochter während des Referendariats (sie muss umziehen) . Ich bin Eigentümerin und zufällig fällt im gleichen Zeitraum eine Badsanierung (welches sie nutzt) an. Kann ich diese Kosten absetzen obwohl es ein Familienmitglied ist?

    • Mietrecht.org
      19.09.2017 - 08:18 Antworten

      Hallo Jakob,

      Sie sollten sich dazu von einen Steuerberater beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ulrike
    19.10.2017 - 18:59 Antworten

    Hallo,
    ich wohne momentan in einer Wohnung, in der mir drei Zimmer und einer weiteren Person ein Zimmer jeweils möbliert vermietet wurden. Wir haben individuelle Mietverträge mit dem Vermieter. Jetzt bin ich schwanger und würde die Wohnung gerne ganz übernehmen. Wenn der Vermieter mir die Wohnung nun komplett vermietet trete ich dann als Vermieter in den Vertrag mit dem anderen Bewohner ein? Und gilt dann die verkürzte Kündigungsfrist um dem anderen Bewohner zu kündigen?
    Viele Grüße
    Ulrike

    • Mietrecht.org
      23.10.2017 - 13:09 Antworten

      Hallo Ulrike,

      Sie haben Sie Mieterin keinen Einfluss auf den Vertrag zwischen Vermieter und dem anderen Mieter.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anita Henderson
    05.03.2018 - 14:10 Antworten

    Ich habe in meinem Haus ein mobliertes Zimmer zeitlich begrenzt- 3 Monate- untervermietet, mochte allerdings das die Untermieterin so bald als moglich auszieht. Treffen auf mich alle Punkte unter Nr 5 zu?

  • Flo
    30.09.2018 - 23:52 Antworten

    Ich hätte da eine Frage
    Wenn ich ein möbliertes Zimmer in meiner Eigentumswohnung untervermiete habe ich ja dieses erleichterte Kündigungsrecht.
    Aber was ist, wenn der Mieter nun nicht ausziehen will.
    Bedarf es dann auch einer Räumungsklage.
    Oder kann ich ihn in diesem Fall auch regelrecht rausschmeissen, vielleicht auch mittels Polizei. Bzw. wenn er draußen ist, das Schloss wechseln…

    Ist ja eigentlich nicht zumutbar mit so jemandem noch eine Wohnung länger zu teilen und bis so eine Räumung vollzogen ist, kann es ja lange dauern

    Mit freundlichen Grüßen

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.