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Nebenkostennachzahlung auf Untermieter aufteilen?

Fordert der Vermieter im Hauptmietverhältnis vom Mieter in der Jahresabrechnung eine Nebenkostennachzahlung, liegt es aus Sicht des Hauptmieters im Verhältnis zum Untermieter nahe, die Nebenkostennachzahlung auch auf den Untermieter aufteilen zu können. Inwieweit dies tatsächlich möglich ist, richtet sich nach den vertraglichen Gegebenheiten.

Auch der Untermieter verursacht Nebenkosten, vor allem auch Heizkosten. Im Verhältnis zum Vermieter (Eigentümer) ist zunächst der Hauptmieter allein und ausschließlich verpflichtet, sämtliche im Hauptmietvertrag vereinbarten und in der Jahresabrechnung berechneten Nebenkosten und damit auch eine Nebenkostennachzahlung zu bezahlen.

1. Vertragsverhältnis Vermieter – Hauptmieter – Untermieter

Der Vermieter (Eigentümer) hat gegen den Untermieter des Mieters keinen Zahlungsanspruch. Beide stehen in keinem vertraglichen Verhältnis zueinander.

Eine vertragliche Beziehung besteht jeweils nur zwischen

  • Vermieter (Eigentümer des Objekts) und Hauptmieter (Hauptmietverhältnis) sowie
  • zwischen Hauptmieter und Untermieter (Untermietverhältnis).

Die Abrechnung der Nebenkosten kann nur im jeweiligen Vertragsverhältnis entsprechend der vereinbarten Konditionen erfolgen.

2. Nebenkostennachzahlung nur nach Vereinbarung

2.1. Untervermietung der gesamten Wohnung

Nutzt der Untermieter die gesamte Wohnung, ist regelmäßig vereinbart, dass er dann auch die im Hauptmietverhältnis vereinbarte Nebenkostenregelung übernimmt und somit auch verpflichtet ist, neben den laufenden Nebenkosten eine eventuelle Nebenkostennachzahlung zu übernehmen

Dann kann der Hauptmieter die ihm vom Vermieter erteilte Jahresnebenkostenabrechnung nebst einer damit einhergehenden Nebenkostennachzahlung vollständig an den Untermieter weiterreichen.

2.2. Untervermietung einzelner Räumlichkeiten

Werden nur einzelne Räumlichkeiten untervermietet, kann der Hauptmieter eine Nebenkostennachzahlung mit seinem Untermieter nur abrechnen, wenn eine entsprechende Vereinbarung besteht.

a. Warmmiete/Inklusivmiete

Die Parteien können eine Warmmiete = Inklusivmiete vereinbaren. In die Warmmiete ist auch der Energieverbrauch eingeschlossen. Bei der Vereinbarung einer Warmmiete gelten sämtliche Nebenkosten als mit der Miete bezahlt.

Die Vereinbarung einer Warmmiete ist in Untermietverhältnissen ausnahmsweise vom Gesetz (§§ 2, 11 HeizkostenV) erlaubt. Die Ausnahmeregelung trägt dem Umstand Rechnung, dass die Erfassung des individuellen Verbrauchs des Untermieters nur mit einem unverhältnismäßig hohen technischen Aufwand möglich wäre.

In diesem Fall kann der Hauptmieter den Untermieter an der Nebenkostennachzahlung nicht beteiligen. Er trägt die Nachzahlung ausschließlich allein. Insbesondere trägt er das Risiko, dass der Untermieter einen hohen Energieverbrauch tätigt.

b. Kaltmiete mit Nebenkostenpauschale

Haben Hauptmieter und Untermieter eine Kaltmiete nebst einer Nebenkostenpauschale vereinbart, deckt diese Pauschale sämtliche Nebenkosten und auch die Heizkosten ab.

Auch in diesem Fall kann der Hauptmieter die Nebenkostennachzahlung nicht auf den Untermieter aufteilen. Mit der Zahlung der Pauschale hat der Untermieter alle Nebenkosten bezahlt.

c. Kaltmiete mit individueller Abrechnung der Nebenkosten

Eine Aufteilung der Nebenkostennachzahlung auf den Untermieter kommt im Untermietverhältnis nur bei einer vereinbarten Kaltmiete mit individueller Abrechnung der Nebenkosten in Betracht.

Die individuelle Abrechnung der Nebenkosten setzt die Vereinbarung eines bestimmten Umlegungsmaßstabes voraus. Dies kann die Wohnfläche oder die Personenzahl in den untervermieteten Räumlichkeiten sein. Eine Erfassung des individuellen Verbrauchs des Untermieters dürfte mangels technischer Möglichkeiten regelmäßig ausscheiden.

Eine anstehende Nebenkostennachzahlung ist dann entsprechend des vereinbarten Verteilungsschlüssels auch auf den Untermieter umzulegen.

Beispiel:

Wohnfläche: 100 m². Untervermietete Fläche: 20 m². Vereinbarter Umlageschlüssel: Wohnfläche. Nebenkostenanteil des Untermieters: 20 %. Nebenkostennachzahlungsforderung des Vermieters: 500 €, Kostenanteil des Untermieters: 100 € (20 %).

8 Antworten auf "Nebenkostennachzahlung auf Untermieter aufteilen?"

  • Stefan
    24.05.2016 - 15:33 Antworten

    Wie verhält es sich mit Gemeinschaftsflächen (Küche, Bad, Flur)? Müssten die nicht zusätzlich gemäß Personenzahl umgelegt werden?

    Beispiel:
    Wohnfläche: 100 m².
    Gemeinschaftsfläche: 40 m².
    3 Bewohner mit einer untervermieteten Fläche von je 20 m².

    Der Anteil je Bewohner an der Gemeinschaftsfläche beträgt 40/3=13,3 m², der Nebenkostenanteil folglich 33,3 %.

  • Christine Knoth
    04.07.2016 - 16:45 Antworten

    Mit welchen Paragraphen lassen sich Punkt 2.2 a&b belegen? Genau dieser Fall liegt bei mir vor und ich wäre sehr dankbar wenn Sie mir die Rechtsgrundlage hierzu schildern könnten!
    Liebe Grüße,
    Christine Knoth

    • Mietrecht.org
      06.07.2016 - 12:31 Antworten

      Hallo Christine,

      im Artikel wird auf §§ 2, 11 HeizkostenV verwiesen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anna
    14.01.2017 - 22:29 Antworten

    Eine Frage: was ist, wenn im Untermietvertrag vermerkt ist „die Pflichten des Hauotmietvertrags werden übernommen“ zuzüglich zur pauschalen Kaltmiete… Kann dies der Grund dafür sein, dass der Untermieter sich an einer Nachzahlung beteiligen muss?

    • Mietrecht.org
      16.01.2017 - 13:46 Antworten

      Hallo Anna,

      war der Hauptmietvertrag den als Anlage beigefügt? Das Mieterrecht stellt ja relativ hohe Anforderungen an die Umlage der Nebenkosten auf den Mieter. Zum Bespiel die Benennung der einzelnen Nebenkostenarten oder der Verweis auf die Betriebskostenverordnung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Zwischenmieterin
    14.06.2017 - 19:13 Antworten

    Hallo!
    Heute habe ich die Nachricht von meinem Zwischenvermieter bekommen, dass ich Nebenkosten (Strom, Wasser; Heizung) nachzahlen soll. Ich hatte ein Zimmer in einer 2- Zimmerwohnung von 1.1.-30.9.16 gemietet. Eine Ablesung der Stände erfolgte weder bei Ein- noch Auszug. Im Mietvertrag hieß es “ Der monatliche Mietzins (inkl. Nebenkosten) beträgt 390 €. Darin inbegriffene Betriebskosten Vorauszahlung 27 €.“ Sonst steht nichts zu Neben- und Betriebskosten im Vertrag. Auch nicht was in Neben- und Betriebskosten enthalten ist.
    Der Zwischenvermieter fordert die Hälfte (1 Zimmer) von 9/12(Anteil Jahr) der Nachzahlung ein.

    Ist diese Forderung gerechtfertig?

  • Clemens
    01.03.2018 - 23:41 Antworten

    Hallo,

    zuerst danke für die bereitgestellten Informationen.

    Meine Frage: gilt in einer Wohngemeinschaft bei der nur die privaten Zimmer im Mietvertrag ausgenommen sind (auch) als Untervermietung einer gesamten Wohnung?

    Hintergrund: bisher haben wir in der WG Nachzahlungen durch die Anzahl der Mieter geteilt, da die privat genutzten Räume fast gleich groß sind und wir ansonsten alle Räume gemeinsam nutzen.

    Einer meiner Mieter bekommt ALG II, wir haben eine erwartete Nachzahlungsforderung an Nebenkosten, und das Amt will jetzt von mir, der Hauptmieter, eine Verbrauchsabrechnung — da wir keine Pauschalmiete vereinbart haben.
    Das Amt sträubt sich also (obwohl aus den vorher vorgelegten Unterlagen klar war, dass auch in der Vergangenheit nur eine Verbrauchsabrechnung durch den Vermieter vorlag) den Anteil der Nachzahlung zu übernehmen.
    Aus meiner Sicht ist es unverhältnismäßig zu fordern, dass in einer WG die gemeinsam genutzt wird eine eigene Abrechnung zu erstellen.

    Liebe Grüße

  • Thorsten
    02.03.2018 - 20:57 Antworten

    Hallo, ich habe eine Frage bezüglich der Abrechnung von Stromnachzalungen im Untermietverhältnis mit eine Inklusivvertrag.

    Folgende Situation:

    Untermieter mietet 1 Zimmer einer Wohnung mittels Inklusivvertrag. In diesem steht: ‚…alle vom Hauptmieter zu zahlenden Nebenkosten sind darin(im Mietzins) enthalten.‘ Für das Zimmer existiert KEIN separater Stromzähler. Nun fordert der Hauptmieter vom Untermieter eine Stromnachzahlung.

    Ist dies rechtens?

    Mir ist bewusste das allgemein das Wort ‚Nebenkosten‘ die Stromkosten nicht einschließt. Allerdings kann der Untermieter ohne eigenen Stromzähler keinen Vertrag mit den Stadtwerken schließen. Im Untermietvertrag sind Stromkosten mit keiner Silbe erwähnt.

    Danke im Voraus
    Liebe Grüße

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