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Pflicht zur Nebenkostenabrechnung für Untermieter?

Für Untermietverhältnisse besteht im Verhältnis zwischen Hauptmieter (Untervermieter) und Untermieter regelmäßig keine Pflicht zur Nebenkostenabrechnung. Dies ergibt sich aus dem Gesetz, aber auch leicht nachvollziehbar aus den Umständen.

1. Das Gesetz entlastet von der Pflicht zur Nebenkostenabrechnung

Ausgangspunkt:

Der Vermieter, sei es der Hauptvermieter oder der Untervermieter (Hauptmieter) kann in Bezug auf die Nebenkosten regelmäßig eine Inklusivmiete vereinbaren, die sich aus der Kaltmiete und allen anfallenden Nebenkosten zusammensetzt. Für die nichtverbrauchsbedingten Nebenkosten ist dies problemlos möglich. Lediglich den Energieverbrauch muss der Vermieter zumindest in Familienwohnhäusern verbrauchsbedingt abrechnen.

Ausnahme:

Eine Inklusivmiete, die auch den Energieverbrauch des Mieters einbezieht, ist ausnahmsweise erlaubt, wenn es sich um ein Zweifamilienwohnhaus handelt, in dem der Vermieter selbst eine Wohnung bewohnt. In diesem Fall erklärt das Gesetz nämlich die Heizkostenverordnung für nicht anwendbar. Damit entfällt die Verpflichtung des Vermieters, den Energieverbrauch des Mieters zumindest anteilig verbrauchsabhängig abzurechnen (§ 2 HeizkostenV).

Begründung der Ausnahme:

Die Intention des Gesetzgebers in § 2 HeizkostenV besteht darin, dass bei Zweifamilienhäusern der Aufwand für die Installation von Messeinrichtungen, Ablesung des Verbrauchs und die Abrechnung der Nebenkosten unverhältnismäßig hoch ist und dem Vermieter nicht zugemutet werden kann. Gleiches wird man auch für das Verhältnis zwischen Hauptmieter als Untervermieter und Untermieter annehmen müssen. Dann kann es auch nicht darauf ankommen, dass sich die untervermieteten Räumlichkeiten in einem Mehrfamilienhaus befinden.

Konsequenz:

Diesen Gedanken bringt der Gesetzgeber zudem auch in § 11 HeizkostenV zum Ausdruck. Danach ist der Heizkostenverordnung nicht anzuwenden auf Räume, bei denen das „Anbringen der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Erfassung des Wärmeverbrauchs und die Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist“. Insbesondere trifft dies auch für untervermietete Einzelzimmer zu (Schmid Handbuch der Mietnebenkosten RN.6069).

2. Pflicht zur Nebenkostenabrechnung wäre umständebedingt unverhältnismäßig

Auch die Umstände entlasten den Hauptmieter von der Pflicht zur Nebenkostenabrechnung.

a. Hauptvermieter steht nicht im Vertragsverhältnis zum Untermieter

Da der Untermieter zum Hauptvermieter nicht in einem Vertragsverhältnis steht, braucht der Hauptvermieter in der Nebenkostenabrechnung das Untermietverhältnis nicht gesondert abzurechnen. Er hat auch keinen Anspruch gegen den Untermieter auf Zahlung von Nebenkosten. Die vertragliche Beziehung des Untermieters regelt sich ausschließlich im Untermietverhältnis (Hauptmieter – Untermieter).

Soweit der Vermieter mit dem Hauptmieter nicht in einem Zweifamilienwohnhaus wohnt, muss er dessen Energieverbrauch entsprechend der Heizkostenverordnung zu mindestens 50 % verbrauchsabhängig abrechnen. Für den Restanteil gilt ein im Mietvertrag zu vereinbarender Umlageschlüssel.

Die Nebenkostenabrechnung, die der Hauptvermieter dem Hauptmieter erteilt, hat im Verhältnis des Hauptmieters zum Untermieter keine unmittelbare Bedeutung. Sie gibt dem Hauptmieter lediglich eine Orientierungshilfe über den Nebenkostenaufwand. Wie er diesen Aufwand an den Untermieter weitergibt, bestimmt sich nach den Vereinbarungen im Untermietverhältnis.

b. Hauptmieter könnte abrechnen, muss es aber nicht

Es wäre damit Aufgabe des Hauptmieters (Untervermieter), gegenüber dem Untermieter die Nebenkosten im Untermietvertrag zu bezeichnen und zu beziffern. Aus rein praktischer Sicht dürfte die Aufteilung der Nebenkosten auf den Untervermieter einerseits und den Untermieter andererseits schwierig und nur mit unverhältnismäßigem Aufwand möglich sein.

Da der Energieverbrauch nur über entsprechende Erfassungsgeräte erfasst werden kann, müsste der Untervermieter selbst eigenständig Erfassungsgeräte installieren, um den Energieverbrauch seines Untermieters zu erfassen. Dies wird regelmäßig nicht in seinem Interesse liegen und auch seine technischen Möglichkeiten übersteigen. Will der Hauptmieter dies tun, bleibt es ihm unbenommen, soweit er dies vertraglich entsprechend vereinbart hat. Verpflichtet ist er dazu ansonsten nicht.

c. Abrechnung nach der Wohnfläche

Eine praktikable Möglichkeit bestünde allenfalls darin, den Energieverbrauch des Untermieters anteilig auf die Wohnfläche des Untermieters abzustellen und danach abzurechnen. Dann aber kann es zu Ungerechtigkeiten kommen, da der tatsächliche Energieverbrauch, insbesondere soweit Räume gemeinschaftlich genutzt werden, nicht unbedingt sachgerecht erfasst werden kann.

Ausgangspunkt sollte dann der Umlegungsmaßstab sein, den der Hauptmieter mit dem Hauptvermieter vereinbart hat. Dies kann die Wohnfläche sein, die Personenzahl in der Wohnung oder der umbaute Raum.

d. Vereinbarung einer Warmmiete

Einfacher ist es, die Untermiete als Pauschalmiete (Warmmiete) zu vereinbaren, so dass sich die Untermiete aus der Grundmiete und einem Pauschalbetrag für die Nebenkosten zusammensetzt.

Diesen Pauschalbetrag muss der Untervermieter im Hinblick auf seine eigene Nebenkostenvorauszahlung im Voraus entsprechend einkalkulieren, so dass die Pauschale einigermaßen realitätsgerecht ist und er nicht etwa draufzahlt, aber vom Untermieter auch nicht zu viel vereinnahmt. Bei Vereinbarung einer Warmmiete gelten sämtliche Nebenkosten als mit der Untermiete bezahlt. Damit ist das Risiko verbunden, dass sich der Untermieter vielleicht wenig motiviert sieht, an der Einsparung des Energieverbrauchs mitzuwirken.

e. Der Untervermieter sollte den Energieverbrauch kalkulieren

Der Untervermieter das Risiko, dass sich der Energieverbrauch seines Untermieters tatsächlich im Rahmen der vereinbarten Pauschale bewegt. Stellt sich heraus, dass der Untermieter ein Energieverschwender ist, zahlt der Untervermieter selbst mehr, als er eigentlich zahlen müsste. Für diesen Fall kann im Untermietvertrag eine Vereinbarung vorgesehen werden, dass die Nebenkostenpauschale den Gegebenheiten angepasst werden muss, falls der Verbrauch des Untermieters eine zugleich festgelegte Bezugsgröße überschreitet.

Wie die Bezugsgröße festgelegt wird, richtet sich danach, mit welchem Energieverbrauch des Untermieters zu rechnen ist. Nutzt der Untermieter auch die Küche und das Bad, kann der Warm- und Kalkwasserverbrauch nach der Personenzahl aufgeteilt werden. Die Heizenergie könnte nach der untervermieteten Wohnfläche zuzüglich eines gewissen Zuschlags für gemeinsam genutzte Räume erfasst werden.

3. Vermieter kann Untermietzuschlag fordern

Nimmt der Mieter einen Untermieter in seine Räume auf, kann der Vermieter die Erhöhung der Kaltmiete verlangen (§ 553 II BGB). Voraussetzung ist, dass mit der Aufnahme einer dritten Person tatsächlich ein Untermietverhältnis begründet wird. Die Aufnahme des Ehepartners oder Lebenspartners ist jedenfalls nicht als Untervermietung anzusehen.

Einen Anspruch auf Erhöhung der Nebenkosten gegenüber dem Hauptmieter kann der Hauptvermieter damit begründen, dass der Energieverbrauch steigt und damit höhere Vorauszahlungsbeträge begründet sind.

Für Sozialwohnungen ist die Höhe des Untermietzuschlag ist gesetzlich geregelt. Sie beträgt seit 1.1.2002 2,50 € und bei 2 oder mehr Personen 5 € (§ 26 III NMV 70). Erkennt der Mieter eine gerechtfertigte Mieterhöhung nicht an, gilt die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung als verweigert. Der Anspruch des Mieters besteht in diesem Fall nicht. Insbesondere hat er kein Sonderkündigungsrecht. Klagt der Mieter auf Erlaubnis, bemisst sich der Streitwert nach dem dreifachen Jahresbetrag des zulässigen Untermietzuschlages (LG Hamburg WuM 1992, 264).

Bei der Aufnahme von Familienangehörigen, Lebensgefährten, Hausangestellten oder Gästen kann der Zuschlag nicht erhoben werden.

Eine Antwort auf "Pflicht zur Nebenkostenabrechnung für Untermieter?"

  • Sebastian
    09.10.2015 - 11:19 Antworten

    Hallo, ich war Untermieter eines Zimmers in einer Wohnung für 4 Monate. Im Mietvertrag wurde eine Miete inklusive Nebenkosten festgehalten. Bin ich verpflichtet dem Hauptmieter eine Nebenkostennachzahlung zu zahlen?Wenn ja, auch für die komplette Wohnung oder muss der Hauptmieter dies auf das Zimmer aufschlüsseln?

    Mit freundlichen Grüßen

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