Go to Top

Pflicht zur Nebenkostenabrechnung für Untermieter?

Für Untermietverhältnisse besteht im Verhältnis zwischen Hauptmieter (Untervermieter) und Untermieter regelmäßig keine Pflicht zur Nebenkostenabrechnung. Dies ergibt sich aus dem Gesetz, aber auch leicht nachvollziehbar aus den Umständen.

1. Das Gesetz entlastet von der Pflicht zur Nebenkostenabrechnung

Ausgangspunkt:

Der Vermieter, sei es der Hauptvermieter oder der Untervermieter (Hauptmieter) kann in Bezug auf die Nebenkosten regelmäßig eine Inklusivmiete vereinbaren, die sich aus der Kaltmiete und allen anfallenden Nebenkosten zusammensetzt. Für die nichtverbrauchsbedingten Nebenkosten ist dies problemlos möglich. Lediglich den Energieverbrauch muss der Vermieter zumindest in Familienwohnhäusern verbrauchsbedingt abrechnen.

Ausnahme:

Eine Inklusivmiete, die auch den Energieverbrauch des Mieters einbezieht, ist ausnahmsweise erlaubt, wenn es sich um ein Zweifamilienwohnhaus handelt, in dem der Vermieter selbst eine Wohnung bewohnt. In diesem Fall erklärt das Gesetz nämlich die Heizkostenverordnung für nicht anwendbar. Damit entfällt die Verpflichtung des Vermieters, den Energieverbrauch des Mieters zumindest anteilig verbrauchsabhängig abzurechnen (§ 2 HeizkostenV).

Begründung der Ausnahme:

Die Intention des Gesetzgebers in § 2 HeizkostenV besteht darin, dass bei Zweifamilienhäusern der Aufwand für die Installation von Messeinrichtungen, Ablesung des Verbrauchs und die Abrechnung der Nebenkosten unverhältnismäßig hoch ist und dem Vermieter nicht zugemutet werden kann. Gleiches wird man auch für das Verhältnis zwischen Hauptmieter als Untervermieter und Untermieter annehmen müssen. Dann kann es auch nicht darauf ankommen, dass sich die untervermieteten Räumlichkeiten in einem Mehrfamilienhaus befinden.

Konsequenz:

Diesen Gedanken bringt der Gesetzgeber zudem auch in § 11 HeizkostenV zum Ausdruck. Danach ist der Heizkostenverordnung nicht anzuwenden auf Räume, bei denen das „Anbringen der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Erfassung des Wärmeverbrauchs und die Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist“. Insbesondere trifft dies auch für untervermietete Einzelzimmer zu (Schmid Handbuch der Mietnebenkosten RN.6069).

2. Pflicht zur Nebenkostenabrechnung wäre umständebedingt unverhältnismäßig

Auch die Umstände entlasten den Hauptmieter von der Pflicht zur Nebenkostenabrechnung.

a. Hauptvermieter steht nicht im Vertragsverhältnis zum Untermieter

Da der Untermieter zum Hauptvermieter nicht in einem Vertragsverhältnis steht, braucht der Hauptvermieter in der Nebenkostenabrechnung das Untermietverhältnis nicht gesondert abzurechnen. Er hat auch keinen Anspruch gegen den Untermieter auf Zahlung von Nebenkosten. Die vertragliche Beziehung des Untermieters regelt sich ausschließlich im Untermietverhältnis (Hauptmieter – Untermieter).

Soweit der Vermieter mit dem Hauptmieter nicht in einem Zweifamilienwohnhaus wohnt, muss er dessen Energieverbrauch entsprechend der Heizkostenverordnung zu mindestens 50 % verbrauchsabhängig abrechnen. Für den Restanteil gilt ein im Mietvertrag zu vereinbarender Umlageschlüssel.

Die Nebenkostenabrechnung, die der Hauptvermieter dem Hauptmieter erteilt, hat im Verhältnis des Hauptmieters zum Untermieter keine unmittelbare Bedeutung. Sie gibt dem Hauptmieter lediglich eine Orientierungshilfe über den Nebenkostenaufwand. Wie er diesen Aufwand an den Untermieter weitergibt, bestimmt sich nach den Vereinbarungen im Untermietverhältnis.

b. Hauptmieter könnte abrechnen, muss es aber nicht

Es wäre damit Aufgabe des Hauptmieters (Untervermieter), gegenüber dem Untermieter die Nebenkosten im Untermietvertrag zu bezeichnen und zu beziffern. Aus rein praktischer Sicht dürfte die Aufteilung der Nebenkosten auf den Untervermieter einerseits und den Untermieter andererseits schwierig und nur mit unverhältnismäßigem Aufwand möglich sein.

Da der Energieverbrauch nur über entsprechende Erfassungsgeräte erfasst werden kann, müsste der Untervermieter selbst eigenständig Erfassungsgeräte installieren, um den Energieverbrauch seines Untermieters zu erfassen. Dies wird regelmäßig nicht in seinem Interesse liegen und auch seine technischen Möglichkeiten übersteigen. Will der Hauptmieter dies tun, bleibt es ihm unbenommen, soweit er dies vertraglich entsprechend vereinbart hat. Verpflichtet ist er dazu ansonsten nicht.

c. Abrechnung nach der Wohnfläche

Eine praktikable Möglichkeit bestünde allenfalls darin, den Energieverbrauch des Untermieters anteilig auf die Wohnfläche des Untermieters abzustellen und danach abzurechnen. Dann aber kann es zu Ungerechtigkeiten kommen, da der tatsächliche Energieverbrauch, insbesondere soweit Räume gemeinschaftlich genutzt werden, nicht unbedingt sachgerecht erfasst werden kann.

Ausgangspunkt sollte dann der Umlegungsmaßstab sein, den der Hauptmieter mit dem Hauptvermieter vereinbart hat. Dies kann die Wohnfläche sein, die Personenzahl in der Wohnung oder der umbaute Raum.

d. Vereinbarung einer Warmmiete

Einfacher ist es, die Untermiete als Pauschalmiete (Warmmiete) zu vereinbaren, so dass sich die Untermiete aus der Grundmiete und einem Pauschalbetrag für die Nebenkosten zusammensetzt.

Diesen Pauschalbetrag muss der Untervermieter im Hinblick auf seine eigene Nebenkostenvorauszahlung im Voraus entsprechend einkalkulieren, so dass die Pauschale einigermaßen realitätsgerecht ist und er nicht etwa draufzahlt, aber vom Untermieter auch nicht zu viel vereinnahmt. Bei Vereinbarung einer Warmmiete gelten sämtliche Nebenkosten als mit der Untermiete bezahlt. Damit ist das Risiko verbunden, dass sich der Untermieter vielleicht wenig motiviert sieht, an der Einsparung des Energieverbrauchs mitzuwirken.

e. Der Untervermieter sollte den Energieverbrauch kalkulieren

Der Untervermieter das Risiko, dass sich der Energieverbrauch seines Untermieters tatsächlich im Rahmen der vereinbarten Pauschale bewegt. Stellt sich heraus, dass der Untermieter ein Energieverschwender ist, zahlt der Untervermieter selbst mehr, als er eigentlich zahlen müsste. Für diesen Fall kann im Untermietvertrag eine Vereinbarung vorgesehen werden, dass die Nebenkostenpauschale den Gegebenheiten angepasst werden muss, falls der Verbrauch des Untermieters eine zugleich festgelegte Bezugsgröße überschreitet.

Wie die Bezugsgröße festgelegt wird, richtet sich danach, mit welchem Energieverbrauch des Untermieters zu rechnen ist. Nutzt der Untermieter auch die Küche und das Bad, kann der Warm- und Kalkwasserverbrauch nach der Personenzahl aufgeteilt werden. Die Heizenergie könnte nach der untervermieteten Wohnfläche zuzüglich eines gewissen Zuschlags für gemeinsam genutzte Räume erfasst werden.

3. Vermieter kann Untermietzuschlag fordern

Nimmt der Mieter einen Untermieter in seine Räume auf, kann der Vermieter die Erhöhung der Kaltmiete verlangen (§ 553 II BGB). Voraussetzung ist, dass mit der Aufnahme einer dritten Person tatsächlich ein Untermietverhältnis begründet wird. Die Aufnahme des Ehepartners oder Lebenspartners ist jedenfalls nicht als Untervermietung anzusehen.

Einen Anspruch auf Erhöhung der Nebenkosten gegenüber dem Hauptmieter kann der Hauptvermieter damit begründen, dass der Energieverbrauch steigt und damit höhere Vorauszahlungsbeträge begründet sind.

Für Sozialwohnungen ist die Höhe des Untermietzuschlag ist gesetzlich geregelt. Sie beträgt seit 1.1.2002 2,50 € und bei 2 oder mehr Personen 5 € (§ 26 III NMV 70). Erkennt der Mieter eine gerechtfertigte Mieterhöhung nicht an, gilt die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung als verweigert. Der Anspruch des Mieters besteht in diesem Fall nicht. Insbesondere hat er kein Sonderkündigungsrecht. Klagt der Mieter auf Erlaubnis, bemisst sich der Streitwert nach dem dreifachen Jahresbetrag des zulässigen Untermietzuschlages (LG Hamburg WuM 1992, 264).

Bei der Aufnahme von Familienangehörigen, Lebensgefährten, Hausangestellten oder Gästen kann der Zuschlag nicht erhoben werden.

12 Antworten auf "Pflicht zur Nebenkostenabrechnung für Untermieter?"

  • Sebastian
    09.10.2015 - 11:19 Antworten

    Hallo, ich war Untermieter eines Zimmers in einer Wohnung für 4 Monate. Im Mietvertrag wurde eine Miete inklusive Nebenkosten festgehalten. Bin ich verpflichtet dem Hauptmieter eine Nebenkostennachzahlung zu zahlen?Wenn ja, auch für die komplette Wohnung oder muss der Hauptmieter dies auf das Zimmer aufschlüsseln?

    Mit freundlichen Grüßen

  • Olaf
    18.01.2023 - 18:53 Antworten

    Wenn im Vertrag die Abrechnung der Nebenkosten vereinbart war – muss das bei unzumutbarem Aufwand (keine Einzelzähler für Strom, Wasser oder Wärme vorhanden) eingehalten werden? Mein Vater hatte im Sommer in seinem Eigenheim in vier Zimmern eine ukrainische Familie aufgenommen und wohl leider einen Standardvertrag für eine abgeschlossene Wohnung kopiert. Nun fordert das Jobcenter die Nebenkostenabrechnung für das abgelaufene Jahr an …

    • Mietrecht.org
      19.01.2023 - 01:02 Antworten

      Hallo Olaf,

      “unzumutbarem Aufwand” ist vielleicht Ansichtssache. Verträge sind grundsätzlich einzuhalten. Bei nicht verbrauchsabhängiger Heizkostenabrechnung steht dem Mieter ein Kürzungsrecht zu (15%).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Olaf
        20.01.2023 - 10:43 Antworten

        Dankeschön!

        • Otto
          12.04.2023 - 00:46 Antworten

          Hallo,

          ich habe als Hauptmieter einen Untermieter der meine privaten Verträge zu Strom und Wlan einsehen will wegen den Nenenkosten

          Bin ich dazu verpflichtet? ( Betriebskosten ja das weiß ich)

          Ich würde mich auf eine schnelle Antwort freuen. Vielen Dank

          • Mietrecht.org
            12.04.2023 - 08:09

            Hallo Otto,

            Strom und Internet werden bei der Untermiete m.E. zu Nebenkostenpositionen. Das haben Sie vermutlich auch so vereinbart.

            Viele Grüße

            Dennis Hundt

  • Michaela
    28.02.2023 - 14:56 Antworten

    Hallo, ich habe ein WG Zimmer gemietet, das Mietverhältnis ist inzwischen beendet, nun will die Hauptmieterin (Die selbst im Mietverhältnis zur eigentlichen Vermieterin steht) die Hälfte meiner Kaution einbehalten. Die Nebenkostenabrechnung kam und es gibt einiges nachzuzahlen. Bin ich als ehemalige Mieterin eines Zimmers verpflichtet mich an Ihrer Nebenkostenabrechnnung zu beteiligen?

    • Mietrecht.org
      28.02.2023 - 21:44 Antworten

      Hallo Michaela,

      schauen Sie in den Mietvertrag, ob Sie dort die Abrechnung der Nebenkosten vereinbart haben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Danielle
    10.03.2023 - 10:08 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Muss man als Untermieter die Nebekostenerhöhung bezahlen? Auf dem Vertrag haben wir folgenden vereinbart:

    *die Monatliche Pauschale für die Nebenkosten beträgt: X€. Die Abrechnung der Betriebskostenvorauszahlung richtet sich nach dem Hauptmietvertrag.*

    *Nebenkostenpauschale: der zu zahlenden Mietzins beträgt monatlich und unter BERÜCKSICHTIGUNG der Vorauszahlungen bzw. Pauschalen insgesamt x€*

    *Ändert sich die Höhe der Miete oder der Vorauszahlungen/ Pauschalen im Mietvertrag, so kann der Hauptmieter die Änderungen auch im Verhältnis zum Untermieter nach Darlegung entsprechend geltend machen*

    Vielen Dank im Voraus für ein Feedback.

    Viele Grüße

  • Eva R.
    16.08.2023 - 15:10 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    als Hauptmieterin einer Mietwohnung untervermiete ich zwei vollmöblierte Zimmer. Ich wohne selbst mit in der Wohnung.

    Die Kündigungsfrist ist vertraglich vereinbart, für beide Parteien etwas sozialer als das Gesetz besagt, also vier Wochen zu Monatsende.

    Nun haben meine beiden Untermieter sich zusammengetan, behaupten, die hätten die gleiche Rechte wie ich, als Hauptmieterin. Speziell geht es um Besucher über Nacht. Sie bestehen auf die 60 Tage “frei” jemandem in ihrem Zimmer beherbergen zu dürfen. Tierhaltung z. B. eine Katze müßte ich auch hinnehmen. Nun haben sie per gemeinsamer Erklärung, welche ich damals nur kurz zur Gesicht bekommen habe und heute soll es wohl so drin stehen, dass sie gemeinschaftlich erklärt haben, dass die Kündigungsfrist einen Monat beträgt, ab dem Tag der Zustellung und nicht ab Monatsende. Das haben sie alles aus dem Internet und angeblich der RA bei Mieterbund hat es auch so bestätigt.

    Ich kann dies aber so nicht akzeptieren. Diese unschöne Situation hat unserem Verhältnis mächtig schaden zugefügt.

    Können Sie bitte hier Klarheit schaffen?

    Freundliche Grüße

    • Mietrecht.org
      16.08.2023 - 21:25 Antworten

      Hallo Eva,

      auch zwei Untermieter zusammen können Vereinbarungen eines Vertrages nicht verändern.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

Schreiben Sie einen Kommentar

Ihre E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert