Nach § 556 Abs. 2 S. 1 BGB können die monatlich zu zahlenden Nebenkosten im Mietvertrag als Nebenkostenvorauszahlung oder als Nebenkostenpauschale vereinbart werden. Vorausgesetzt ist bei beiden Varianten allerdings grundsätzlich eine Umlagevereinbarung nach § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB für die Nebenkostenlast, denn nach der gesetzlichen Regelung ist der Vermieter verpflichtet die Kosten und Lasten der Mietwohnung zu tragen.

Hier erfahren Sie welche Unterschiede zwischen der Nebenkostenvorauszahlung und der Pauschale bestehen. Begrifflich wird im Gesetz das Wort „Betriebskosten“ verwendet, das im nachfolgenden Artikel dem der Nebenkosten gleichgestellt werden soll.

I. Nebenkostenpauschale

Die Nebenkostenpauschale ist ein von den Mietvertragsparteien bestimmter Betrag zur pauschalen Abgeltung der nach der mietvertraglichen Vereinbarung umzulegenden Nebenkosten. In der Regel ist die Pauschale in monatlichen Raten zu entrichten (so nach Palandt BGB Kommentar, 69. Auflage § 556 Rn. 6).

Achtung: Die Miete mit einer Nebenkostenpauschale ist nicht zu verwechseln mit der Bruttokaltmiete, bei der die Nebenkosten nicht gesondert im Mietvertrag angeführt werden. Die Nebenkostenpauschale ist immer gesondert auszuweisen und kann im Gegensatz zu dem Nebenkostenanteil bei der Bruttokaltmiete auch jederzeit gemäß § 560 Abs. 1-3 BGB erhöht oder herabgesetzt werden.

Demnach handelt es sich bei der Nebenkostenpauschale um einen festen Betrag, der unabhängig vom tatsächlichen Anfall der Nebenkosten vom Mieter an den Vermieter zu zahlen ist, weshalb hier keine Nebenkostenabrechnung erfolgt. Für den Vermieter bedeutet dies, dass er bei einem tatsächlich höheren Nebenkostenverbrauch auch keine Nachforderungsansprüche gegen den Mieter erheben kann und dieser wiederum auch kein Guthaben bei einem geringeren als veranschlagten Verbrauch geltend machen kann.

1. Nebenkostenpauschale ist veränderbar

So ist zum Beispiel bei einer vereinbarten Nebenkostenpauschale in Höhe von 60,00 € im Monat und jährlich insgesamt 720,00 € keine Nachzahlungspflicht gegeben, wenn der tatsächliche Nebenkostenverbrauch nach der Berechnung des Vermieters 1.000,00 € beträgt. In einem solchen Fall ist zwar eine Erhöhung der Pauschale möglich, aber eben in der Regel nur für die zukünftigen monatlichen Zahlungsbeträge. Rückwirkende Erhöhungen sind nur unter den engen Voraussetzungen des § 560 BGB, insbesondere des § 560 Abs. 2 S. 2 BGB möglich

Die Voraussetzungen für eine solche Erhöhung der Nebenkostenpauschale, die auch einseitig möglich ist, finden sich in § 560 Abs. 1 BGB. Danach kann der Vermieter den monatlichen Nebenkostenpauschalbetrag nach oben verändern, wenn die folgenden Voraussetzungen kumulativ vorliegen:

1. Die Nebenkostenpauschale ist neben dem regulären Mietzins schriftlich im Mietvertrag festgelegt und
2. es wurde ein ausdrücklicher Vorbehalt der Veränderungsmöglichkeit vereinbart.
3. Die Erklärung der Erhöhung der Nebenkostenpauschale unter Angabe der Gründe erfolgt schriftlich gegenüber dem Mieter.

Wenn die vereinbarte Nebenkostenpauschale demgegenüber gesenkt werden soll, ist § 560 Abs. 3 BGB zu beachten. Danach hat der Vermieter dem Mieter eine Ermäßigung der Nebenkosten unverzüglich ab dem Zeitpunkt der Ermäßigung mitzuteilen und auch dementsprechend herabzusetzen. Eine solche Vermieterpflicht besteht immer dann, wenn sich der Gesamtbetrag der ursprünglich vertraglich vereinbarten Nebenkostenpauschale, zum Beispiel durch den Wegfall der Hausmeister- oder Gärtnerkosten, verringert hat.

Bei der ursprünglichen Vereinbarung der Nebenkostenpauschale sollte sich der Vermieter am Besten bereits eine genaue Vorstellung über den voraussichtlichen tatsächlichen Verbrauch der Nebenkosten in der jeweiligen Mietwohnung gemacht haben, um eben keine negativen Überraschungen zu erleben. So ist eine Kalkulation auf Basis des Vorjahresverbrauchs oder auch des Betriebskostenspiegels ratsam.

2. Angemessenheitsgrundsatz bei pauschalen Nebenkosten

Der Vermieter ist zudem verpflichtet eine angemessene Höhe festzulegen und darauf zu achten, dass keine Mietpreisüberhöhung im Sinne des § 5 Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStG) vorliegt, da er ansonsten eine Ordnungswidrigkeit begeht. In § 5 Abs. 1 WiSTG heißt es nämlich, dass „ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundenen Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt“. Nach § 5 Abs. 2 WistG gelten solche Entgelte als unangemessen hoch, „die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigen,…“ , wobei ein entsprechender Ansatz dann wiederum nicht als zu hoch gilt, wenn die festgesetzte Summe zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich ist und nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters steht.

3. Pauschale nicht bei allen Nebenkosten möglich

Wichtig ist auch anzumerken, dass die Nebenkostenpauschale nicht für alle Nebenkosten vereinbart werden kann. Die Heiz- und Warmwasserkosten müssen nämlich nach der gesetzlichen Regelung der Verordung über die Verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (HeizkostenV) zu mindestens 50 % nach dem tatächlichen Verbrauch abgerechnet werden, anderenfalls steht dem Mieter gemäß § 12 HeizkostenV ein Kürzungsrecht zu.

Eine Ausnahme gilt hier nur für Vermietungen in Einfamilienhäusern mit Einliegerwohnung oder Zweifamilienhäusern, in denen der Vermieter eine der Wohnungen selbst bewohnt. In diesen Konstellationen findet die Heizkostenverordnung kein Anwendung, § 2 HeizkostenV.

II. Nebenkostenvorauszahlung

Die Nebenkostenvorauszahlungen sind monatliche Abschlagszahlungen, die ebenfalls von den Mietvertragsparteien vertraglich im Voraus festgelegt werden, im Gegensatz zu der Pauschale aber nur nach dem tatsächlichen Verbrauch auch von dem Mieter zu tragen sind.

Hier sind insbesondere die gesetzlichen Regelungen der §§ 556 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3; 560 Abs. 4 – 6 BGB maßgeblich.

Hier ein umfassender Artikel zur Nebenkostenvorauszahlung – Ein Ratgeber für Mieter und Vermieter.

1. Angemessene Höhe der Vorauszahlung

Gemäß § 556 Abs. 2 S. 2 BGB muss die Höhe der im Mietvertrag angesetzten Vorauszahlungen angemessen sein. Das bedeutet, der mietvertraglich vereinbarte Betrag muss an der Höhe der zu erwartenden Betriebs- beziehungsweise Nebenkosten ausgerichtet werden und darf diese nur leicht übersteigen. Auch hier ist als Obergrenze die gesetzliche Regelung des § 5 WiSTG zu beachten. Wie Sie den richtige Zahlbetrag auch für Ihr Mietverhältnis festlegen können erfahren Sie detailliert in dem Artikel “Angemessene Höhe für die Nebenkostenvorauszahlung ermitteln”.

2. Abrechnungspflicht

Da die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen von dem Mieter nur in der tatsächlich angefallenen Höhe des Verbrauchs zu tragen sind, besteht hier für den Vermieter eine Abrechnungspflicht nach § 556 Abs. 3 S. 1 und S. 2 BGB.

Danach hat der Vermieter in der Regel eine schriftliche Abrechnung der erbrachten Leistungen zu erstellen, die sich auf einen jährlichen Abrechnungszeitraum zu beziehen hat und auch innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums (dies ist die sogenannte Abrechnungsfrist) dem Mieter übermittelt werden muss, hier ist der Zugang beim Mieter entscheidend.

3. Einseitige Anpassungsmöglichkeit nur nach Abrechnung

Bei Veränderungen der Nebenkosten, wie zum Beispiel steigenden Energie- und sonstigen Versorgerpreisen gibt es sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter nach § 560 Abs. 3 BGB die Möglichkeit die Höhe der monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen nach oben oder unten durch einfache Erklärung anzupassen. Einzelheiten zum Vorgehen bei der Anpassung der Vorauszahlungshöhe können Sie in dem Artikel “Nebenkostenvorauszahlung anpassen – durch Mieter und Vermieter” nachlesen.

III. Probleme in der Praxis

Ein oft auftauchendes Problem – gerade in selbst formulierten Mietverträgen – ist nämlich, dass in demselben Vertrag von Pauschale und Vorauszahlung gesprochen wird. Auch eine Vermischung der Begrifflichkeiten, wie zum Beispiel eine so bezeichnete „Vorauszahlungspauschale“ ist nicht unüblich. In den meisten Mietverträgen gilt dann eine Nebenkostenvorauszahlung als vereinbart, auch wenn sie nicht direkt als solche bezeichnet wird. So zum Beispiel in der Entscheidung des BGH vom 13. Februar 2008, Az.:VIII ZR 14/06. Auch wenn monatliche Pauschalen oder feste Beträge vereinbart werden, aber gleichzeitig eine Abrechnung über diese vorgesehen ist, kann dies als die Vereinbarung einer Nebenkostenvorauszahlung ausgelegt werden; LG Berlin, Urteil v. 15.3.2002, 64 S 258/01.

Ein weiteres Problem kann auch ein übermäßiger – also weit über den Durchschnitt und nicht zu erwartender – tatsächlicher Verbrauch sein. So wurde zum Beispiel, in einem Einzelfall bei einer Stromkostenpauschale dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch wegen positiver vertraglicher Pflichtverletzung gegen den Mieter zugesprochen, da dieser durch den angefallenen Nebenkostenverbrauch das Dreifache der vereinbarten Pauschalsumme überstieg, so das LG Oldenburg, 10.10.2001, Az.: 2 S 649/01.

IV.Fazit

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass sowohl die Nebenkostenpauschale als auch die Nebenkostenvorauszahlung in angemessenen monatlichen Zahlbeträgen vom Mieter an den Vermieter zu leisten sind. Der maßgebliche Unterschied, der auch zur Abgrenzung der beiden Nebenkostenzahlungsvarianten dient, ist die Abrechnungspflicht bei der Vorauszahlung.

Das bedeutet, immer dort, wo eine Nebenkostenjahresabrechnung erfolgt, handelt es sich in der Regel um eine Nebenkostenvorauszahlung.