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Mietminderung bei Bleirohren im Haus

Trinkwasser ist ein essentielles Lebensmittel. Blei ist ein giftiges Schwermetall. Es hat im Trinkwasser nichts zu suchen. Ein Mieter hat daher Anspruch darauf, dass er bleifreies Trinkwasser konsumieren kann. Ist dies nicht der Fall, steht ihm grundsätzlich ein Anspruch auf Mietminderung zu. Ab dem 1.12.2013 dürfen in Wohngebäuden faktisch keine Bleirohre mehr verwendet werden. Die bis dahin geltende Übergangsfrist ist abgelaufen.

Findet sich im Trinkwasser eine erhöhte Bleikonzentration, ist diese in der Regel darauf zurückzuführen, dass die Hausanschlussleitungen oder Hauswasserrohre aus Blei bestehen. Allerdings wurden Bleirohre nur bis Anfang der siebziger Jahre eingebaut. In nach 1973 errichteten Gebäuden wurden normalerweise keine Bleileitungen mehr verwendet.

Blei verursacht beim Menschen, wenn es regelmäßig konsumiert wird, chronische gesundheitliche Schäden. Dazu gehören Gliederschmerzen, Nervenlähmungen, Sehstörungen oder Nierenschädigungen. Außerdem ist Blei krebsfördernd.

1. So sind Bleileitungen zu erkennen

Will der Mieter mindern, muss er nachweisen, dass Bleileitungen vorhanden sind oder sein Trinkwasser bleihaltig ist. Bleileitungen sind leicht erkennbar. Die Leitungen sind silbergrau. Da Blei leicht biegsam ist, sind die Rohre oft in geschwungenen Linien verlegt. Rohre aus Kupfer oder Stahl sind meist rechtwinklig verlötet. Die Rohrköpfe sind ineinander gesteckt und weisen an dieser Stelle einen Wulst auf. Da Blei ein weiches Material ist, lässt es sich leicht anritzen und ergibt einen dunklen Klopfton. Sind die Rohre in der Wand verlegt, sind sie nur dort erkennbar, wo sie aus der Wand herauskommen. In neueren Gebäuden werden vorwiegend verzinkte Rohre oder Kupferrohre eingebaut.

Gegebenenfalls kann eine Trinkwasseruntersuchung Aufschluss geben, ob das Wasser Blei enthält und sich somit im Haus noch alte Bleileitungen befinden. Weitere Informationen erteilen meist die örtlichen Stadtwerke.

2. Neuer Grenzwert für Blei ab 1.12.2013

Die Trinkwasserverordnung begrenzt den Bleigehalt im Trinkwasser. Der Grenzwert für Blei liegt ab dem 1.12.2013 bei 10 Mikrogramm (=0,01 mg ) pro Liter Wasser. Bis 30.11 2003 waren noch 40 Mikrogramm, bis 30.11.2013 25 Mikrogramm erlaubt.

Experten weisen darauf hin, dass der neue Grenzwert nur realisiert werden kann, wenn im Wasserleitungssystem keinerlei Bleirohre mehr vorhanden sind. Da auch moderne metallene Leitungen immer noch Blei abgeben können, lässt sich eine absolute Bleifreiheit wohl nicht immer erreichen.

Infolge der fortlaufenden Absenkung des Grenzwertes sind viele ältere Gerichtsentscheidungen nicht mehr aktuell.

3. Austausch von Bleirohren zählt nicht als Modernisierungsmaßnahme

In älteren Gebäuden mit eventuell bislang unerkannt gebliebenen Bleileitungen werden diese Grenzwerte für Blei oft überschritten. Die Wasserwerke sind für Leitungen bis zum Hausanschluss zuständig und müssen eventuell vorhandene Bleirohre austauschen. Ab dem Hausanschluss ist der Hauseigentümer verantwortlich (LG Hamburg WuM 1991, 161). Wird der Grenzwert überschritten, kann das Gesundheitsamt das Wasserversorgungsunternehmen oder den Vermieter durch eine Verwaltungsanordnung verpflichten, die alten Bleirohre auszutauschen.

Muss der Vermieter als Eigentümer die Rohre austauschen und durch moderne Leitungen ersetzen, kann er nicht die Miete erhöhen, da es sich nicht um eine Modernisierungsmaßnahme handelt (AG Halle-Saalkreis WuM 1992, 683). Vielmehr kommt der Vermieter seiner Instandhaltungspflicht nach, durch die er den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache ermöglicht.

4. Infopflicht von Wasserversorger und Vermieter

Wasserversorgungsunternehmen und Vermieter, die Bleirohre nicht bis zum 30. November 2013 vollständig ausgewechselt haben, müssen die betroffenen Mieter schriftlich oder per Aushang unabhängig von der Blei-Konzentration im Trinkwasser informieren.

Dies gilt auch dann, wenn die Werte unterhalb des Grenzwertes liegen, da dadurch Risikopersonen (Schwangere, Kinder, Kranke) geschützt werden und durch die Information auf abgepacktes Wasser sollen zurückgreifen können.

5. Frühere Grenzwerte sind unbeachtlich

Es bleibt auch unerheblich, ob die Bleirohre den früher maßgeblichen Bauvorschriften entsprochen haben. Maßgebend sind allein die heutigen Grenzwerte. Bei geringfügigen Grenzwertüberschreitungen hatten die Gerichte eine Gesundheitsgefährdung ausgeschlossen (z.B. LG Berlin DWW 1987, 130). Diese Entscheidungen sind auch insoweit noch relevant, als auch geringfügige Überschreitungen des aktuellen Grenzwertes von 0,01 mg für unerheblich gehalten werden dürften.

6. Unwesentliche Überschreitungen des Grenzwertes

Sollte sich im Trinkwasser Blei nachweisen lassen, kann der Mieter die Bleikonzentration deutlich senken, wenn er Trinkwasser aus der Leitung zunächst ablaufen lässt. Vor allem, wenn morgens Wasser benötigt wird, sollte das über Nacht abgestandene Wasser in der Leitung erst einmal ablaufen. Dies gilt insoweit auch, als sich in den Metallleitungen auch andere Schwermetalle ablagern können.

Auch wenn die Bleirohre insgesamt ausgetauscht wurden, können auch moderne Leitungen immer noch Blei an das Wasser geben. Lässt sich danach also immer noch Blei nachweisen und liegen die Bleiwerte nur unwesentlich über dem Normbereich, wurde es vielfach für ausreichend gehalten, das längere Zeit in der Leitung stehende Wasser vor der Nutzung ablaufen zu lassen, sofern der Mieter damit nach 1 bis 2 Sekunden „Bleifreiheit“ erreichen könne (LG Hamburg WuM 1991, 161) oder zumindest der Grenzwert deutlich unterschritten wird (LG Berlin GE 1996, 929). Allerdings ist dem Mieter nicht zuzumuten, den gesamten Inhalt der Wasserleitung ablaufen zu lassen (AG Schöneberg NJW-RR 1991, 782: 13 Liter).

Ist das ablaufende Wasser erst nach 30 bis 60 Sekunden sauber, erkannte das AG Hamburg (WuM 1993, 736) 5 % Mietminderung zu. Inwieweit diese Entscheidungen auch angesichts des vollständigen Verbots von Bleileitungen in Wohngebäuden aktuell noch relevant sein können, bleibt abzuwarten.

7. Was Mieter tun können

Will der Mieter die Miete mindern, muss er den Vermieter zunächst mit angemessener Fristsetzung auffordern, für Abhilfe zu sorgen. Konkret bedeutet dies, dass der Vermieter vorhandene Bleileitungen austauschen muss. Der Mieter hat gegen den Vermieter einen mietvertraglichen Anspruch auf Austausch der Bleirohre (LG Hamburg WuM 1991, 161).

Da auch moderne Leitungen noch immer Blei abgeben können, bleibt ein Minderungsanspruch unbegründet, soweit der Grenzwert nicht überschritten wird. Soweit tatsächlich Bleirohre vorhanden sind, dürfte sich allein aus dieser Tatsache und dem mietvertraglichen Anspruch des Mieters auf Austausch von Bleirohren bereits ein Minderungsanspruch begründen lassen, ohne dass darauf ankommt, in welcher Konzentration Blei im Trinkwasser aus der Leitung kommt.

Ist der Vermieter aus Kostengründen zum Austausch der Bleirohre nicht in der Lage, kommt wegen der für den Mieter bestehenden Gesundheitsgefährdung, insbesondere wenn sich Schwangere, Kleinkinder oder Kranke in der Wohnung aufhalten, eine fristlose Kündigung des Mietvertrages in Betracht.

Schadensersatzansprüche in Bezug auf eine Gesundheitsbeeinträchtigung dürften sich in der Praxis nur schwierig begründen lassen, da der Mieter einen unmittelbaren Zusammenhang zwischen erhöhten Bleiwerten und einer eingetretenen Gesundheitsschädigung zweifelsfrei nachweisen muss.

Eine Antwort auf "Mietminderung bei Bleirohren im Haus"

  • David Hoffmann
    27.10.2017 - 00:57 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    Austausch von Bleirohren -> Modernisierung ja oder nein?
    Auf der Seite https://www.mietrecht.org/modernisierung/beispiele-umlegbare-modernisierungen/ schreiben Sie, dass der Austausch von Bleirohren gegen Zinkrohre eine Modernisierung darstellt.
    Hier widerum schreiben Sie, dass der Austausch von Bleirohren keine Modernisierung ist.
    Was stimmt denn nun? Falls beides stimmen sollte, dann bitte ich nochmals um Ausarbeitung, ab wann der Austausch als Modernisierung anzusehen ist.

    Mit freundlichen Grüßen,
    David Hoffmann

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