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Mietminderung bei Schimmel in der Wohnung

Schimmel in der Mietwohnung stellt einen Mangel der Mietsache dar. Wegen eines Mangels kann der Mieter gem. § 536 Abs.1 BGB die Miete mindern, wenn dieser zur Folge hat, dass die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder nicht unerheblich gemindert ist.

Mindert der Mieter die Miete mit der Begründung, die Wohnung sei von Schimmel befallen, dreht sich der oft anschließende Streit zwischen Mieter und Vermieter in der Regel nicht darum, ob überhaupt ein Mangel vorliegt. Gegenstand der Auseinandersetzung ist vielmehr meistens die Frage, in wessen Verantwortungsbereich die Schimmelbildung fällt.

Der folgende Beitrag befasst sich daher in erster Linie mit der Abgrenzung der Verantwortungsbereiche von Vermieter und Mieter, den Pflichten, die den Mieter zur Vermeidung von Schimmelbefall treffen und der entscheidenden Frage, unter welchen Umständen das Minderungsrecht des Mieters wegen eines (Mit-) Verschuldens ausgeschlossen bzw. herabgesetzt ist.

Außerdem geben wir einen Überblick über den Umfang des Minderungsrechts an Hand bestimmter immer wieder auftretender Beispielfälle.

1. Schimmelbefall stellt einen Mangel der Mietsache dar

Voraussetzung für jede Mietminderung ist es, dass die Mietsache einen Mangel aufweist (vgl. § 536 Abs.1 und 3 BGB) oder ihr eine zugesicherte Eigenschaft fehlt (vgl. § 536 Abs.2 BGB). Ein Mangel liegt vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit der Mietsache zum Nachteil des Mieters von der vertraglich geschuldeten abweicht und dadurch deren Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder gemindert ist. Dass Schimmelbildung in der Wohnung einen erheblichen Mangel der Mietsache darstellt, wird von den Gerichten durchweg bejaht (vgl. z.B. LG Osnabrück, Urteil vom 19. 10. 2011 – 1 S 203/10).

2. Das Minderungsrecht des Mieters ist ausgeschlossen oder herabgesetzt, wenn die Schimmelbildung ganz oder teilweise in seinen Verantwortungsbereich fällt

Viel entscheidender als das Vorliegen eines Mangels ist für die Beantwortung der Frage, ob der Mieter die Miete mindern kann, die Abgrenzung der Verantwortungsbereiche und damit die Frage, wo die Ursache für die Schimmelbildung liegt.

Hat der Mieter nämlich selbst ganz oder teilweise die Ursache für einen Mangel gesetzt oder stammt diese ganz oder teilweise aus seiner Sphäre, führt dies je nach dem Grad seiner Beteiligung zum Ausschluss des Minderungsrechts oder zur Herabsetzung der Minderungsquote (vgl. LG Lüneburg, Urteil vom 22. 11. 2000 – 6 S 70/00). Besteht Streit zwischen Mieter und Vermieter darüber, ob der Mieter die Miete wegen Schimmelbefalls mindern kann, wird der Vermieter regelmäßig einwenden, der Mieter habe Feuchtigkeitsschäden und damit auch die Schimmelbildung durch ein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten selbst verursacht.

Hat der Mieter die Wohnung unzureichend belüftet oder beheizt, führt dies in der Tat zum Ausschluss des Minderungsrechts (vgl. LG Lüneburg, Urteil vom 22. 11. 2000 – 6 S 70/00). Nicht immer, wenn der Vermieter dies behauptet, ist das Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters jedoch auch wirklich unzureichend. Die entscheidende Frage ist deshalb, in welchem Umfang der Mieter zum Heizen und Lüften verpflichtet ist.

Hierauf soll im Folgenden eine Antwort gegeben werden.

3. Mieter aufgepasst: Das sind Ihre Pflichten

Eine allgemeingültige und verbindliche Antwort auf die Frage, welche Anforderungen an das Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters zu stellen sind, gibt es nicht. Auch die Rechtsprechung legt hier mitunter sehr unterschiedliche Maßstäbe an. Dies hat seinen verständlichen Grund wohl darin, dass der Umfang der Pflicht des Mieters, die Wohnung zu belüften und zu beheizen von vielen unterschiedlichen Faktoren und den jeweiligen Umständen des Einzelfalls abhängt.

Folgende Grundprinzipien lassen sich jedoch erkennen:

Der technische Standard des Gebäudes ist entscheidend für den Umfang der Pflichten des Mieters

Das vom Mieter geschuldete Heiz- und Lüftungsverhalten hängt entscheidend von der Art des Gebäudes und dessen Alter ab. Nicht jedes Gebäude entspricht den heutigen technischen Standards. Befindet sich die Wohnung des Mieters in einem älteren Haus, dessen Wärmedämmung und Feuchtigkeitsabdichtung nicht dem heutigen technischen Standard entspricht, muss sich der Mieter darauf einstellen. Ihm obliegt es, alle zumutbaren Maßnahmen zu ergreifen, um die Bildung von Schimmel zu verhindern, was durch regelmäßiges Stoßlüften, Abwischen von Nässe an Fenstern oder im Bad und stärkeres Heizen geschehen kann. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter ein Haus zur Verfügung zu stellen, das modernsten Anforderungen an Wärme- und Feuchtigkeitsschutz entspricht (vgl. LG Lüneburg, Urteil vom 22. 11. 2000 – 6 S 70/00).

Auf Neubaufeuchte muss sich der Mieter nur nach einem Hinweis des Vermieters einstellen

Schwierigkeiten können sich auch ergeben, wenn sich die Mietwohnung in einem Neubau befindet. Nicht selten sind Neubauten noch lange Zeit nach ihrer Errichtung feucht, da die Feuchtigkeit, die bei der Errichtung eingedrungen ist, nicht genügend Zeit hatte, wieder auszudünsten. Derartige Neubaufeuchte, die oft Ursache für Schimmelbildung ist, kann häufig nur durch einen erheblichen Luftwechsel und intensives Heizen behoben werden. Vermieter widersprechen einer Mietminderung wegen Schimmelbefalls daher immer wieder mit der Begründung, der Mieter habe den Mangel selbst verursacht, da er sein Heiz- und Lüftungsverhalten nicht auf diese Situation eingestellt habe. In diesem Fall sollten Mieter sich zu wehren wissen. Das LG Wuppertal hat nämlich mit Urteil vom 11. 10. 2002 – 10 S 22/02 -entschieden, dass ein Mieter nicht ohne Weiteres verpflichtet ist, Neubaufeuchte durch überobligatorisches Heizen und Lüften auszugleichen. Eine solche Pflicht bestehe – so das Gericht- nur, wenn der Vermieter den Mieter bei Beginn des Mietverhältnisses auf Restbaufeuchte hingewiesen und ihm konkrete Verhaltensweisen, wie der Restbaufeuchte zu begegnen sei, mitgeteilt habe.

Über erforderliche Änderungen des Heiz- und Lüftungsverhaltens nach einer Modernisierung muss der Vermieter den Mieter aufklären

Zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter über die Berechtigung der Mietminderung kommt es immer wieder auch dann, wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen hat, die zu einer Veränderung des Raumklimas geführt haben und ein verändertes Heiz- und Lüftungsverhalten erforderlich machen. Werden beispielsweise alte Holzfenster gegen isolierverglaste Kunststofffenster ausgetauscht, erfordert dies ein verändertes Wohnverhalten, da man bei neuen, dichteren Fenstern anders lüften muss, als bei schlechter dämmenden Fenstern. Auch in diesen Fällen schieben Vermieter den Mietern immer wieder die Verantwortung für eine Schimmelbildung wegen unzureichender Beheizung und Belüftung zu. Zu Unrecht, entschied das LG München I mit Urteil vom 8.3.2007 – 31 S 14459/06. Danach muss der Vermieter den Mieter sachgerecht und präzise auf die neuen Anforderungen an sein Heiz- und Lüftungsverhalten im veränderten Raumklima hinweisen. Der Mieter ist nicht verpflichtet, selbstständig Überlegungen zu einem veränderten Lüftungsverhalten anzustellen.

Der Mieter muss nur in zumutbarem Umfang lüften und heizen

Die Pflichten des Mieters zur Vermeidung von Schimmelbildung und Feuchtigkeit finden ihre Grenzen dort, wo unzumutbare Anstrengungen verlangt werden.

Der Mieter ist nicht verpflichtet, selbst bauliche Maßnahmen vorzunehmen, also etwa selbst eine Dämmung einzubauen oder zusätzliche Heizquellen aufzustellen, wenn eine Schimmelpilzbildung aufgrund der Bausubstanz des Hauses anders nicht verhindert werden kann.

Was die Beheizung der Wohnung anbelangt, wird dem Mieter nach weitgehend übereinstimmender Rechtsprechung nicht abverlangt, dass er ständig alle Räume der Wohnung mit einer Temperatur von mehr als 20°C beheizt, nur damit es nicht zur Feuchtigkeits- oder Schimmelpilzbildung kommt (vgl. LG Lüneburg, Urteil vom 22. 11. 2000 – 6 S 70/00). Insbesondere für die Beheizung des Schlafzimmers reicht nach einer Entscheidung des LG Konstanz vom 20. 12. 2012 – 61 S 21/12 eine Temperatur von 16°C aus. Zulässig ist es nach Auffassung des LG Konstanz außerdem, die Temperatur in Räumen tagsüber, wenn man berufsbedingt abwesend ist, z.B. in einem Arbeitszimmer, abzusenken.

Schwieriger als die Frage der ordnungsgemäßen Beheizung ist die Frage zu beantworten, welche Anforderungen an das Lüftungsverhalten des Mieters zu stellen sind. Während noch weitgehend Einigkeit darüber besteht, dass eine sog. Kipplüftung durch Schrägstellen der Fenster zur ordnungsgemäßen Belüftung der Wohnung nicht ausreicht (vgl. AG Nordhausen, Urteil vom 14.09.2000 – 20 C 217/99), sondern eine sog. Stoßlüftung durch ein weites Öffnen der Fenster erforderlich ist, wird bzgl. der Frage, wie oft der Mieter täglich lüften muss, nicht einheitlich beurteilt, wo die Grenzen des Zumutbaren liegen.

In der Rechtsprechung ist eine Entwicklung zu erkennen, nach der die Grenzen des Zumutbaren immer weiter ausgedehnt werden.

Während das LG Lüneburg mit Urteil vom 22. 11. 2000 – 6 S 70/00 – noch entschied, dass es einem Mieter nicht zuzumuten sei, mehrmals am Tag im Abstand von wenigen Stunden stoß zu lüften, hält die neueste Rechtsprechung dreimaliges (vgl. LG Konstanz, Urteil vom 20. 12. 2012 – 61 S 21/12) oder sogar ein drei- bis viermal tägliches (vgl. LG Frankfurt a.M., Urteil vom 07.02.2012 – 2-17 S 89/11) Stoßlüften für zumutbar. Selbst ein berufstätiger Mieter sei – so das LG Frankfurt a.M. (aaO) – in der Lage, drei -bis viermal mal zu lüften, und zwar morgens vor Verlassen des Hauses ein- bis zweimal, am Nachmittag nach Rückkehr von der Arbeit und am Abend.

Auf diese immer strenger werdenden Anforderungen sollte sich der Mieter einstellen.

4. Mietminderung trotz unzureichender Beheizung oder Belüftung – Das sind die Folgen

Problematisch wird es für den Mieter, wenn er sein Heiz- und Lüftungsverhalten als ausreichend ansieht, obwohl dies nicht der Fall ist, und in der irrigen Auffassung, hierzu berechtigt zu sein, die Miete mindert. Gerät der Mieter dadurch in Zahlungsrückstand, kann dies bereits nach zwei oder drei Monaten ein Recht des Vermieters zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. §§ 543 Abs.2 Nr.3, 569 Abs.3 Nr.1 BGB begründen. Ausreichend für das Entstehen des außerordentlichen fristlosen Kündigungsrechts des Vermieters ist es zwar nicht, dass ein Zahlungsrückstand vorliegt. Vielmehr muss sich der Mieter in Zahlungsverzug befinden, was gem. § 286 Abs.4 BGB dann nicht der Fall ist, wenn die Zahlung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat. Dass der Mieter die im Verkehr erforderliche Sorgfalt i. S. d. § 276 BGB außer Acht gelassen hat und sich schuldhaft im Zahlungsrückstand befindet, wird jedoch nach der neueren Rechtsprechung sehr viel schneller bejaht als noch vor einigen Jahren.

Vor nicht langer Zeit entschied das LG Berlin mit Urteil vom 22.02.2007 – 62 S 277/05- noch, dass bei der Bestimmung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt zugunsten des Mieters ein großzügiger Maßstab anzulegen sei. Das LG Landshut hielt es mit Urteil vom 23.03.2011 – 13 S 1954/10 – für die Annahme eines fahrlässigen Verhaltens des Mieters sogar für erforderlich, dass die vom Mieter vorgenommene Minderung offensichtlich unberechtigt und unangemessen war (was auf das Erfordernis einer groben Fahrlässigkeit hinausläuft).

Dieser mieterfreundlichen Rechtsprechung hat der BGH mit Urteil vom11.07. 2012 − VIII ZR 138/11 jedoch einen Riegel vorgeschoben. Nach dieser Grundsatzentscheidung des BGH wird sich der Mieter darauf einzustellen haben, dass bereits leichte Fahrlässigkeit genügt und ein verschuldeter Zahlungsrückstand bereits dann angenommen wird, wenn der Mieter bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt hätte erkennen können, dass die Ursache für den Schimmelbefall nicht in der Bausubstanz, sondern in seinem unzureichenden Heiz bzw. Lüftungsverhalten liegt.

Dieser mit einer Fehleinschätzung verbundenen Gefahr einer fristlosen Kündigung seitens des Vermieters kann der Mieter jedoch entgehen, indem er zunächst dennoch die volle Miete zahlt, sich bei der Zahlung jedoch die Rückforderung in Höhe des von ihm für angemessen erachteten Minderungsbetrages vorbehält.

Auf diese Weise verhindert der Mieter zum einen, in Zahlungsverzug zu geraten für den Fall, dass sich herausstellen, sollte, dass das Minderungsrecht wegen eines (Mit-) Verschuldens nicht oder nicht in vollem Umfang besteht.

Ein weiterer wesentlicher Vorteil besteht außerdem darin, dass der Vorbehalt der Rückforderung für den Fall, dass das Minderungsrecht des Mieters tatsächlich besteht, den Verlust des bereicherungsrechtlichen Rückforderungsanspruches gem. § 814 BGB verhindert (vgl. zur Zahlung der Miete unter Vorbehalt den Artikel: „Tipp: Erst Miete unter Vorbehalt zahlen, dann Mietminderung folgen lassen“).

5. Beachten Sie die Beweislastverteilung

Besteht Streit zwischen Mieter und Vermieter darüber, wer für die Schimmelbildung, verantwortlich ist, und schieben sich beide gegenseitig die Verantwortung zu, ist die Verteilung der Beweislast von entscheidender Bedeutung, wenn es zu einem gerichtlichen Verfahren kommt. Das Recht auf seiner Seite zu haben, nützt keiner Partei, wenn sie für die hierfür relevanten Tatsachen die Beweislast trägt, diese aber nicht beweisen kann.

Folgende Beweislastverteilung ist daher zu beachten:

Ist zwischen den Parteien streitig, ob der Mangel vom Mieter wegen des Verstoßes gegen die ihm obliegende Pflicht zum ordnungsgemäßen Heizen und Lüften zu vertreten ist, trägt der Vermieter zunächst die Beweislast dafür, dass es sich bei der den Schimmel verursachten Feuchtigkeit nicht um von außen eindringende oder im Mauerwerk aufsteigende Feuchtigkeit handelt. Darüber hinaus muss der Vermieter nachweisen, dass das Gebäude nach dem – in der Regel vertraglich vorausgesetzten – Stand der Technik zur Bauzeit frei von wärmetechnischen Baumängeln ist und hieran gemessen keine aus dem Rahmen fallende Beheizungs- oder Belüftungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, um den Schaden zu vermeiden(vgl. LG Hamburg, Urteil vom 17. 9. 2009 – 307 S 39/09). Erst wenn dieser Nachweis geführt ist, muss der Mieter nachweisen, dass er den Mangel nicht zu vertreten hat (vgl. BGH, Urteil vom 01. 03. 2000 – XII ZR 272/97).

6. Die Höhe der Minderungsquote hängt von den Umständen des Einzelfalls ab

Ist die Frage der Verantwortlichkeit geklärt und steht fest, dass das Minderungsrecht des Mieters nicht wegen (Mit-) Verschuldens ausgeschlossen oder beschränkt ist, interessiert den Mieter selbstverständlich am meisten, in welchem Umfang er die Miete mindern kann.

Zur Höhe der Mietminderung bei Schimmel kann keine allgemeingültige Antwort gegeben werden, da die Höhe der Minderungsquote von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls abhängt. Entscheidend ist hierbei insbesondere:

  • die Anzahl der betroffenen Zimmer,
  • die Art der betroffenen Zimmer,
  • der Umfang des Schimmelbefalls,
  • das Maß der konkreten Gebrauchsbeeinträchtigung.

Im Folgenden soll aber ein Überblick darüber gegeben werden, welche Minderungsquoten in der Rechtsprechung in bestimmten Fällen als angemessen erachtet wurden:

Beschreibung des Mangels MinderungsquoteGerichtsentscheidung
Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzbefall in den Außenwandbereichen von Küche und Bad8 %LG Hamburg, Urteil vom 11.07.2000 – 316 S 227/99
Schimmelbefall im Schlafzimmer und Kinderzimmer im Bereich der Heizkörper unter den Fensterbrüstungen sowie an den Wänden der beiden Zimmer10 %AG Darmstadt, Urteil vom 17. 01. 1979 – 37 C 2894/78
Schimmel in Schlaf- und Wohnzimmer als Folge von Neubaufeuchte; keine Pflicht des Mieters zum überobligatorischen Heizen und Lüften wegen unzureichenden Hinweisesdes Vermieters12 %LG Nürnberg-Fürth, Schlussurteil vom 31.07.1987 – 7 S 10158/86
Nasse Wand in der Küche mit Schimmelbefall15 %LG Berlin, Urteil vom 15. 10. 2010 – 65 S 136/10
Schimmel in: Keller, Küche, Kinderzimmer, Badezimmer, Schlafzimmer; Benutzbarkeit der Räume nicht aufgehoben.30 %LG Lüneburg, Urteil vom 22.11.2000 – 6 S 70/00
Schimmelbefall in allen Räumen einer Neubauwohnung bei Erstbezug mit der Folge, dass das Anstellen von Schränken an die Wände verhindert wird75 %LG Köln, Urteil vom 15. 11. 2000 – 9 S 25/00
Küche, Wohn- und Schlafzimmer sind ständig durchfeuchtet, modrig und von Schimmelpilz befallen, was den Aufenthalt dort nahezu unmöglich macht. Es verbleibt zum dauernden Aufenthalt lediglich ein kleines Zimmer, das nur einen untergeordneten Teil der Wohnung ausmacht.80 %LG Berlin, Urteil vom 08. 01. 1991 – 65 S 205/89

7. Fazit und Zusammenfassung

  1. Schimmelbefall in der Mietwohnung stellt einen Mangel der Mietsache dar, der den Mieter grds. zur Minderung der Miete berechtigt.
  2. Das Minderungsrecht des Mieters ist jedoch ausgeschlossen oder herabgesetzt, wenn er die Schimmelbildung ganz oder teilweise durch ein schuldhaft fehlerhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten selbst verursacht hat.
  3. Dem Mieter kann nicht zugemutet werden, dass er ständig alle Räume der Wohnung mit einer Temperatur von mehr als 20°C beheizt.
  4. Er ist allerdings verpflichtet, mindestens dreimal täglich eine Stoßlüftung durchzuführen.
  5. Der Mieter ist nur dann verpflichtet, Neubaufeuchte durch überobligatorisches Heizen und Lüften auszugleichen, wenn der Vermieter den Mieter bei Beginn des Mietverhältnisses auf Restbaufeuchte hingewiesen und ihm konkrete Verhaltensweisen, wie der Restbaufeuchte zu begegnen ist, mitgeteilt hat.
  6. Auch nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen muss der Mieter sein zunächst ordnungsgemäßes Heiz- und Lüftungsverhalten nur ändern, wenn der Vermieter ihn sachgerecht und präzise auf die neuen Anforderungen an sein Heiz- und Lüftungsverhalten im veränderten Raumklima hinweisen hat.
  7. Mindert der Mieter die Miete, obwohl er selbst die Ursache für den Schimmelbefall gesetzt hat, und hätte er dies erkennen können, besteht die Gefahr einer fristlosen Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs. Dieser Gefahr kann der Mieter dadurch begegnen, dass er die volle Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung in Höhe des (möglichen) Minderungsbetrages zahlt.
  8. Besteht Streit zwischen Mieter und Vermieter, in wessen Verantwortungsbereich die Schimmelbildung fällt, muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass die Ursache nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammt, sondern aus dem Herrschafts- und Obhutsbereich des Mieters. Hat er diesen Beweis geführt, muss der Mieter nachweisen, dass er den Mangel nicht zu vertreten hat.

Eine Antwort auf "Mietminderung bei Schimmel in der Wohnung"

  • Janina Salz
    05.04.2018 - 10:32 Antworten

    Sehr geehrte Fachleute,

    ich habe einen recht dringenden Fall.

    Vor etwa 18 Jahren hatte ich in meiner Mietwohnung einen Feuchtigkeitsschaden, durch einen Riss in der Außenwand verursacht.

    Der Schaden zog sich über einen Zeitraum von 28 Monaten. Zunächst wurde die Außenwand abgedichtet.

    Die Feuchtigkeit hatte sich aber bereits in der Wand gesammelt und führte daraufhin zu einem recht extremen Schimmelbefall in der Mietwohnung (Südseite). Dieser wurde erst nach ca. 15 Monaten durch eine Innensanierung „beseitigt“. Ich konnte damals aber keine Trocknungsmaßnahmen (die sicher notwendig gewesen wären) erkennen.

    Der ganze Vorgang ist auch von mir recht sauber dokumentiert worden (Schriftverkehr, Telefon-Notizen, Fotos, usw..). Eine Mietminderung über 9 Monate hatte ich damals über den Mieterschutzverein (als Berater) durchgeführt, diese wurde auch anerkannt.

    Nach der Sanierung sind lange Jahre keinerlei Schimmelschäden mehr sichtbar gewesen. Ich wurde auch nicht über einen erhöhten Lüftungsbedarf informiert, habe aber sicher auch genug gelüftet.

    Jetzt beim Auszug fand ich hinter der abgebauten Schrankwand (nicht an der Seite des damaligen Wasserschadens sondern in der angrenzenden Querwand) einen Schwarzschimmel, den ich beseitigt (abgewaschen) habe. Die Wand habe ich auch neu gestrichen. Natürlich ist das aber nicht 100 % fachmännisch gewesen, sodass dies auffiel.

    Jetzt stellt der ehemalige Vermieter 5 Monate nach dem Auszug eine Forderung über ca. 2.400 € für die fachmännische Schimmelbeseitigung ( Aufstemmen bis zur Wand/ Grundsanierung, usw..).

    Welche Wand das betrifft weiß ich nun nicht. Für mich ist aber in Retrospektive recht klar, dass der aktuelle Schimmelschaden durch den damaligen Feuchtigkeitseinschluss verursacht worden ist.

    Wie sehen Sie die Sachlage?

    Ich habe die Möglichkeit der rechtlichen Vertretung durch den Mieterschutz.

    Im Voraus besten Dank

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