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7 Fehler bei einer Mietminderung, die Mieter vermeiden sollten

Liegt ein Mangel der Mietsache vor, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur unerheblich mindert, ist der Mieter nur zur Zahlung einer entsprechend herabgesetzten Miete verpflichtet.

Viele Mieter können von diesen Recht jedoch keinen lder nur eingeschränkten Gebrauch machen, obwohl die Voraussetzungen für eine Mietminderung vorliegen. Der Grund hierfür liegt nicht darin, dass das Gesetz es dem Mieter schwer macht, seine Rechte zu realisieren. Ursache ist vielmehr die oft unzureichende Kenntnis vieler Mieter von der Rechtslage und den erforderlichen Schritten, die sie bis hin zu einer erfolgreichen Mietminderung vorzunehmen haben.

Hierbei werden immer wieder viele Fehler gemacht, die für den Mieter erhebliche Konsequenzen bis hin zur fristlosen Kündigung durch den Vermieter haben können. Dieser Beitrag klärt darüber auf, welche Fehler Mieter bei einer Mietminderung unbedingt vermeiden sollten.

Fehler Nr. 1: Mängelanzeige unterbleibt oder ist unzureichend

§ 536 c Abs.1 S.1 BGB verpflichtet den Mieter dazu, einen Mangel, der sich im Laufe der Mietzeit zeigt, dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Diese Pflicht besteht zwar dann nicht, wenn der Mangel dem Vermieter bereits bekannt war oder bekannt sein musste (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 14. 11. 2001 – XII ZR 142/99). In der Regel steht und fällt der Erfolg einer Mietminderung jedoch mit der Mängelanzeige des Mieters. Unterbleibt die erforderliche Mängelanzeige, hat dies für den Mieter nämlich grds. zur Folge, dass er sein Minderungsrecht verliert. Dies gilt zwar nicht, wenn die unterbliebene Mängelanzeige nicht ursächlich dafür war, dass der Vermieter den Mangel nicht beseitigen konnte, weil der Mangel sich z.B. auch bei rechtzeitiger Anzeige nicht (früher) hätte beseitigen lassen (vgl. § 536 Abs.2 S.2 BGB). Auch verliert der Mieter sein Minderungsrecht nur für den Zeitraum bis zur Anzeige. Holt er diese nach, bleibt ihm das Minderungsrecht für die Zeit danach erhalten, wenn die Gebrauchsbeeinträchtigung fortbesteht.

Trotz alledem ist jedem Mieter zu raten, seinen Vermieter in jedem Fall schnellstmöglich nach dem Auftreten eines Mangels von diesem in Kenntnis zu setzen. Dies fördert nicht nur eine zügige Beseitigung des Mangels, sondern erspart dem Mieter darüber hinaus Beweisschwierigkeiten. Denn er ist es, der die Voraussetzungen für die Entbehrlichkeit der Mängelanzeige zu beweisen hat.

Auch bei der Vornahme der Mängelanzeige werden in zeitlicher und inhaltlicher Hinsicht viele Fehler gemacht. Seiner Pflicht zur Mängelanzeige wird der Mieter nämlich nur dann gerecht, wenn diese unverzüglich, d.h. ohne schuldhaftes Zögern (vgl. § 121 BGB) erfolgt. Je nachdem, ob und wenn ja wann mit weiteren durch den Mangel verursachten Schäden zu rechnen ist, reicht die Zeitspanne, innerhalb derer noch von einer unverzüglichen Anzeige ausgegangen werden kann, von der sofortigen Anzeigepflicht bis hin zu mehreren Tagen.

Inhaltlich muss der Mieter Art und Umfang des Mangels so konkret beschreiben, dass der Vermieter sich veranlasst sieht, selbst Erkundigungen nach der Berechtigung der Rügen anzustellen und sich durch die Beseitigung von Mängeln vor Minderungen bzw. der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen des Mieters oder einer fortschreitenden Verschlechterung der Mietsache zu schützen (vgl. LG Köln, Urteil vom 07. 09. 1989 – 1 S 117/89).

Einer Fristsetzung bedarf es zur Erhaltung des Minderungsrechts zwar nicht. Diese empfiehlt sich jedoch, da diese gem. § 543 Abs.3 BGB Voraussetzung für eine fristlose Kündigung des Mieters gem. § 543 Abs.2 Nr.1 BGB ist, die in Betracht kommt, wenn der Vermieter keine Abhilfe leistet.

Fehler Nr. 2: Vorbehalt des Minderungsrechts trotz Kenntnis vom Mangel zum Zeitpunkt der Übergabe erfolgt nicht oder ist unzureichend

Liegt ein Mangel der Mietsache bereits bei Vertragsschluss vor, und hat der Mieter Kenntnis von diesem Mangel, steht ihm gem. § 536b S.1 BGB kein Minderungsrecht zu. Häufiger kommt es allerdings vor, dass der Mieter von einem Mangel der Mietsache erst bei der Übergabe der Wohnung Kenntnis erlangt. In solchen Fällen machen Mieter immer wieder Fehler, die zu einem Verlust des Minderungsrechts führen, obwohl sie sich dieses hätten erhalten können. § 536b S.3 BGB bestimmt nämlich, dass ein Mieter, der eine mangelhafte Sache annimmt, obwohl er den Mangel kennt, sein Minderungsrecht nur geltend machen kann, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält. Ein Vorbehalt ist zwar dann entbehrlich, wenn der Vermieter die Beseitigung des Mangels zusagt und der Mieter erst daraufhin die Mietsache annimmt, wenn der Mieter den Vermieter zur Mängelbeseitigung auffordert oder wenn klar ist, dass der Mieter die Mietsache in Erwartung der alsbaldigen Mängelbeseitigung annimmt (Vgl. OLG Köln, Urteil vom 02. 04.1993 – 3 U 219/92). Diese Voraussetzungen werden aber nicht immer vorliegen oder zumindest vom Mieter, der hierfür die Beweislast trägt (vgl. dazu auch Fehler Nr.7), nur schwer zu beweisen sein.

Unser Tipp lautet daher: Liegt eine Kenntnis von Mängeln im Zeitpunkt der Übergabe vor, sollten Mieter den Vorbehalt des Minderungsrechts stets aussprechen.

Fehler unterlaufen Mietern auch bei der Erklärung des Vorbehalts immer wieder dadurch, dass sie diesen nicht hinreichend konkretisieren. Der Vorbehalt entfaltet seine rechtserhaltende Wirkung nämlich nur dann, wenn der Mieter zum einen den Mangel bzw. die Mängel, derentwegen der Mieter sich sein Minderungsrecht vorbehalten möchte, genau bezeichnet und zum anderen für den Vermieter erkennbar zum Ausdruck bringt, dass er hierfür auf Gewährleistung nicht verzichten will (vgl. LG Köln, Urteil vom 22.08.1996 – 1 S 53/96). Allgemeine Ausführungen, man nehme die Mietsache unter Vorbehalt der Gewährleistungsrechte an, genügen ebenso wenig wie ein bloßer Hinweis auf das Vorliegen eines Mangels.

Der Vorbehalt ist zwar formlos möglich, sollte aber aus Beweisgründen schriftlich erfolgen. Er kann in das Übergabeprotokoll aufgenommen werden, was sich insbesondere deshalb anbietet, weil der Vorbehalt bei der Übergabe zu erfolgen hat.

Fehler Nr. 3: Der Mieter zahlt die Miete in Kenntnis des Mangels ohne Vorbehalt der Rückforderung

Vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 01.09.2001 war es einhellige Meinung, dass ein Mieter sein Recht zur Minderung der Miete auch wegen eines dem Mieter erst nach der Übergabe bekannt gewordenen Mangels der Mietsache verliert, wenn er einen Mangel längere Zeit – in der Regel sechs Monate – nicht gerügt und die Miete ungekürzt und vorbehaltlos weiter gezahlt hat (vgl. BGH, Urteil vom 11.12.1991 – XII ZR 63/90).

Mit der Begründung, dass die §§ 536b, 536c BGB abschließend regeln, wann und unter welchen Voraussetzungen die Kenntnis des Mieters von einem Mangel zum Ausschluss seiner Gewährleistungsrechte führt, die vorbehaltlose Mietzahlung trotz nach der Übergabe erlangter Kenntnis des Mangels jedoch nicht dazugehört, hat der BGH mit Urteil vom 16. 7. 2003 – VIII ZR 274/02- jedoch entschieden, dass die vorbehaltlose Zahlung von Mieten, die seit dem 01.09.2001 fällig geworden sind, in diesen Fällen nicht mehr grds. zum Verlust des Minderungsrechts führt.

Diese für Mieter auf den ersten Blick gute Nachricht ist für diese allerdings nur von sehr eingeschränktem Wert. Nicht nur deshalb, weil der BGH einen Verlust des Minderungsrechts des Mieters aus dem Gesichtspunkt der Verwirkung weiterhin für möglich halt, sondern in erster Linie im Hinblick auf die Vorschrift des § 814 BGB wird eine vorbehaltlose Mietzahlung in Kenntnis eines Mangels trotz fehlenden Verlusts des Minderungsrechts auch nach dem geltenden Recht regelmäßig dazu führen, dass Mieter die ungemindert gezahlte Miete nicht in Höhe des überzahlten Betrages zurückfordern können. Gem. § 812 Abs.1 BGB kann eine rechtsgrundlos erbrachte Leistung zwar grds. zurückgefordert werden. § 814 BGB bestimmt allerdings, dass das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete nicht gem. § 812 BGB zurückgefordert werden kann, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war. Da sich die Miete bei Vorliegen der gesetzlichen Vorraussetzungen der §§ 536 ff. BGB automatisch kraft Gesetzes mindert, entfällt zwar die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der Miete in Höhe des Minderungsbetrages. Entrichtet der Mieter die Miete nun in voller Höhe, hat er zum Zwecke der Erfüllung seiner Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses eine Leistung erbracht, die er in Höhe des Minderungsbetrages nicht geschuldet hat, so dass die Voraussetzungen für einen Rückforderungsanspruch gem. § 812 Abs.1 S.1 BGB vorliegen. Hat der Mieter nun aber im Zeitpunkt der Zahlung Kenntnis vom Vorliegen des Mangels, der zum (teilweisen) Wegfall seiner Zahlungsverpflichtung führt, ist sein Rückforderungsanspruch ausgeschlossen, vorausgesetzt er hat nicht nur den Mangel gekannt, sondern auch gewusst, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war, d.h. nach der Rechtslage nichts schuldete (vgl. BGH, Urteil vom 28.11.1990 – XII ZR 130/89).

Diesen Ausschluss des Rückforderungsanspruches kann der Mieter jedoch verhindern, indem er sich sein Recht, die Miete (teilweise) wegen einer Minderung zurückzuverlangen, bei der Zahlung vorbehält (vgl. OLG Saarbrücken, Urteil vom 19.08.2003 -3 U 109/03).

Unser Tipp lautet daher: Hat ein Mieter Kenntnis von einem Mangel, sollte er seine künftigen Mietzahlungen unter dem Vorbehalt der Rückforderung erbringen.

Beachte: Hat der Mieter die Miete in Kenntnis seines Minderungsrechts vorbehaltlos gezahlt, schließt dies nur die Rückforderung der überzahlten Miete aus. Da nur die Rückforderung, nicht aber das Minderungsrecht ausgeschlossen ist, kann der Mieter die Miete für die Zukunft ungehindert mindern und einen ermäßigten Betrag zahlen, wenn der Mangel weiterhin besteht und zu einer Gebrauchsbeeinträchtigung führt (vgl. BGH, Urteil vom 16. 07. 2003 – VIII ZR 274/02).

Fehler Nr. 4: Zahlungsverzug infolge zu hoher Mietminderung

Immer wieder kommt es vor, dass Mieter die Miete in einem Umfang mindern, zu dem sie nicht berechtigt sind. Wird die Miete infolgedessen nicht in der geschuldeten Höhe gezahlt, kann dies bereits nach einem zwei- oder dreimonatigen Zahlungsrückstand ein Recht des Vermieters zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. §§ 543 Abs.2 Nr.3, 569 Abs.3 Nr.1 BGB begründen.

Für Mieter ist es allerdings schwer, die Minderungsquote und damit die genaue Höhe des Minderungsbetrages richtig einzuschätzen. Deshalb wird nicht selten das Verschulden des Mieters fehlen, das für einen Zahlungsverzug i.S.d. §§ 543,569 BGB gem. § 286 Abs.4 BGB erforderlich ist. § 286 Abs.4 BGB bestimmt nämlich, dass der Schuldner dann nicht in Verzug gerät, wenn die Zahlung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat. Ein Mieter ist daher mangels Verschuldens so lange mit der Mietzahlung nicht im Verzug, wie er annehmen darf, die Miete zu Recht gemindert zu haben (vgl. LG Bückeburg, Urteil vom 02.12.2010 – 1 S 9/10).

Dennoch sollte kein Mieter den Minderungsbetrag ohne genauere Prüfung festlegen und leichtfertig annehmen, ihm falle schon kein Verschulden zur Last, falls er die Miete in zu hohem Umfang mindert. Ein Rechtsirrtum über die Höhe der Minderungsquote, der unvermeidbar sein muss, um das Verschulden entfallen zu lassen, kann nämlich nur angenommen werden, wenn der Mieter die Rechtslage sorgfältig geprüft, soweit erforderlich Rechtsrat einholt und die höchstrichterliche Rechtsprechung sorgfältig beachtet hat (vgl. LG Berlin, Urteil vom 17.03.2009 – 65 S 54/08).

Maßgeblich ist, ob der Mieter nach objektiver Betrachtung davon ausgehen durfte, dass die von ihm ausgesprochene Minderung angemessen war (vgl. LG Bückeburg, Urteil vom 02.12.2010 – 1 S 9/10).

Auch wenn diese Voraussetzungen vorliegen, unter denen ein Verschulden des Mieters zu verneinen ist, besteht für den Mieter stets ein Risiko, da er es ist, der hierfür die Beweislast trägt.

Unser Tipp lautet daher: Sind Sie sich über die Höhe der Mietminderung nicht im Klaren, zahlen Sie lieber zuviel und behalten sich eine Rückforderung vor (vgl. dazu Fehler Nr. 3), als dass Sie einen Zahlungsverzug und ggf. eine Kündigung seitens des Vermieters riskieren.

Fehler Nr. 5: Mietminderung bei selbst verursachtem Mangel

Hat der Mieter einen Mangel selbst verursacht, steht ihm kein Minderungsrecht zu. Hat er zwar die Ursache nicht alleine gesetzt, aber einen Verursachungsbeitrag geleistet, ist die Minderungsquote entsprechend herabzusetzen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 15.06.2009 – 67 S 279/08). Ebenso verhält es sich, wenn der Mangel ganz oder teilweise aus der Sphäre des Mieters stammt (vgl. BGH, Urteil vom 15. 12. 2010 -VIII ZR 113/10). Häufig kommt es allerdings vor, dass Mieter die Schadensursache nicht kennen und die Miete auch in Fällen eigener (Mit-) Verursachung mindern, obwohl sie hierzu nicht oder zumindest nicht in voller Höhe berechtigt sind. Ein insoweit immer wieder anzutreffender Fall ist derjenige einer Mietminderung wegen Schimmelbefalls. Nach der Rechtsprechung steht dem Mieter ein Recht zur Mietminderung nicht zu, wenn er die Schimmelbildung durch unsachgemäßes Heiz- und Lüftungsverhalten selbst verursacht hat (vgl. Landgericht Frankfurt, Urteil vom 07.02.2012 – 2-17 S 89/11).

Zahlt der Mieter nur eine geminderte Miete, weil er sein Heiz- und Lüftungsverhalten irrig für ausreichend hält, besteht die unter Fehler Nr. 4 beschriebene Gefahr einer außerordentlichen fristlosen Kündigung seitens des Vermieters wegen Zahlungsverzugs gem. §§ 543 Abs.2 Nr.3, 569 Abs.3 Nr.1 BGB.

Die Voraussetzungen, die vorliegen müssen, um das für den Zahlungsverzug gem. § 286 Abs.4 BGB erforderliche Verschulden annehmen zu können, sind nach der neuesten Rechtsprechung des BGH schnell erfüllt. In der Vergangenheit wurde bei der Frage, ob der Mieter die im Verkehr erforderliche Sorgfalt i.S.d. § 276 BGB außer Acht gelassen hat und sich schuldhaft im Zahlungsrückstand befindet, noch ein großzügiger Maßstab angelegt (vgl. LG Berlin, Urteil vom 22.02.2007 – 62 S 277/05) und Fahrlässigkeit nur bejaht, wenn die vom Mieter vorgenommene Minderung offensichtlich unberechtigt und unangemessen war (vgl. LG Landshut: Urteil vom 23.03.2011 – 13 S 1954/10). Mit der Begründung, dass dies den Verschuldensmaßstab auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit reduziere, für eine solche Privilegierung des Mieters aber kein Anlass bestehe, hat der BGH mit Urteil vom 11.07. 2012 − VIII ZR 138/11- klargestellt, dass jede und damit auch leichte Fahrlässigkeit genügt. Damit liegt ein den Zahlungsverzug auslösendes Verschulden bereits dann vor, wenn der Mieter bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt hätte erkennen können, dass der Mangel durch ihn (mit) verursacht wurde oder aus einer Sphäre stammt.

Unser Mietertipp lautet in diesem Fall: Zahlen Sie im Falle ungeklärter Schadensursache die volle Miete einschließlich des Minderungsbetrages, den Sie für angemessen halten. Behalten Sie sich aber unbedingt bei der Zahlung die Rückforderung vor, um die Wirkungen des § 814 BGB auszuschließen (vgl. dazu Fehler Nr. 3). Ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein, können Sie so – falls notwendig- eine gerichtliche Klärung Ihrer Rechte herbeiführen.

Fehler Nr. 6: Unzutreffende Annahme, Verpflichtung zur Kostentragung für Kleinreparatur schließe Mietminderung aus

Viele Mieter sind der Ansicht, eine Verpflichtung, die Kosten für eine Kleinreparatur zu übernehmen, hindere sie daran, die Miete wegen einer Gebrauchsbeeinträchtigung zu mindern, zu der es als Folge des Defektes des reparaturbedürftigen Gegenstandes gekommen ist. Dies ist jedoch ein Irrtum. Eine Kleinreparaturklausel belastet den Mieter in der Regel nur mit einer Kostentragungspflicht und besagt deshalb nichts über die Rechtsfolgen aus einer zeitweiligen Gebrauchsuntauglichkeit von Teilen der Mietsache infolge ihrer Reparaturbedürftigkeit (vgl. BGH, Urteil vom 07.06.1989 – VIII ZR 91/88). Sollte die Klausel einen Ausschluss des Minderungsrechts beinhalten, wäre sie ohnehin unwirksam, da § 536 Abs.4 BGB eine Vereinbarung verbietet, die das Minderungsrecht des Mieters ausschließt oder einschränkt.

Trotz Kleinreparaturklausel im Mietvertrag bleibt eine Mietminderung daher möglich, vorausgesetzt die Tauglichkeit der Mietsache ist nicht nur unerheblich gemindert.

Fehler Nr. 7: Unzureichende Beweissicherung

Auch wenn alle rechtlichen Voraussetzungen für eine Mietminderung vorliegen, wird der Mieter sein Recht im Streitfall nicht realisieren können, wenn er die sein Recht begründenden Tatsachen nicht beweisen kann. Hier werden immer wieder vermeidbare Fehler gemacht. Zu den wichtigsten Tatsachen, für die der Mieter die Beweislast trägt zählen

  • das Vorliegen eines Mangels, durch den die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist bzw. war,
  • eine rechtzeitige Mängelanzeige beim Vermieter (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 14. 11. 2001 – XII ZR 142/99; zum Erfordernis der Mängelanzeige vgl. Fehler Nr.1),
  • die Kenntnis des Vermieters vom Vorliegen des Mangels bzw. die Umstände, die dazu führen, dass dieser dem Vermieter bekannt sein musste, weshalb eine Mängelanzeige entbehrlich war (vgl. auch dazu Fehler Nr. 1).,
  • der Vorbehalt des Minderungsrechts im Falle der Kenntnis des Mieters von einem Mangel der Mietsache im Zeitpunkt der Übergabe (vgl. KG, Beschluss vom 17.06.2010 – 12 U 51/09),
  • Umstände, auf Grund derer ein Vorbehalt trotz Kenntnis des Mangels der Mietsache im Zeitpunkt der Übergabe entbehrlich war (vgl. dazu Fehler Nr.2).
Unser Tipp lautet daher: Treffen Sie frühzeitig Vorkehrungen, um im Streitfall den nötigen Beweis für Ihr Minderungsrecht erbringen zu können.

Die Art der Beweissicherung hängt von den Umständen des Einzelfalls, insb. von der Art des Mangels ab. Allgemein kann jedoch Folgendes empfohlen werden:

  • Besteht der Mangel in einer Lärmbelästigung, sollte ein Lärmprotokoll geführt werden.
  • Ist der Mangel optisch sichtbar, können Fotos den Beweis erleichtern.
  • Stets ratsam ist es, den vertragswidrigen Zustand Dritten, und zwar solchen Personen vorzuführen, die in einem etwaigen Prozess als Zeugen aussagen können. Mitmieter sind hierfür nicht geeignet, da sie in der Regel ebenfalls Partei des Rechtstreits sind.
  • Sowohl die Mängelanzeige als auch ein Vorbehalt des Minderungsrechts im Falle der Kenntnis eines Mangels im Zeitpunkt der Übergabe sollten schriftlich erfolgen. Das Gleiche gilt für den Vorbehalt der Rückforderung nicht geschuldeter Miete, wenn diese in Kenntnis des Mangels erbracht wird.
  • Um den Beweis des rechtzeitigen Zugangs der Mängelanzeige erbringen zu können, ist jedem Mieter zu raten, dem Vermieter die schriftliche Mängelanzeige entweder selbst persönlich zu übergeben und sich den Empfang schriftlich bestätigen zu lassen, oder einen Dritten als Boten einzuschalten, der den Zugang notfalls vor Gericht bezeugen kann.
  • Für den Beweis eines Vorbehaltes des Minderungsrechts bei der Übergabe bietet sich eine Aufnahme in das Übergabeprotokoll an.

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