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Kündigungsgründe des Hauptmieters bei einem Untermietvertrag

Der beste Weg, ein Mietverhältnis zu beenden, ist die einvernehmliche Regelung mit dem Untermieter. Ist eine Einigung nicht möglich, kommt es auf die Gegebenheiten an. Diese sind vielgestaltig. Entsprechend vielgestaltig sind auch die Kündigungsgründe des Hauptmieters bei einem Untermietvertrag.

1. Kündigung des Hauptmietverhältnisses berührt nicht den Bestand des Untermietvertrages

Vorab ist festzustellen, dass die Kündigung des Hauptmietverhältnisses durch den Vermieter als Eigentümer des Objekts für den Hauptmieter keinen Kündigungsgrund darstellt, seinerseits das Untermietverhältnis zu kündigen. Das Untermietverhältnis besteht rechtlich mit dem Untermieter fort. Das Problem des Hauptmieters besteht dann darin, dass er faktisch nicht mehr in der Lage ist, das Untermietverhältnis zu erfüllen.

Gemäß § 546 II BGB kann der Eigentümer nämlich auch vom Untermieter die Herausgabe der untervermieteten Räumlichkeiten verlangen. Dann muss der Untermieter trotz seines rechtlich fortbestehenden Untermietvertrages trotzdem ausziehen. Da der Hauptmieter das Untermietverhältnis nicht mehr erfüllen kann und damit ( wenn vielleicht auch wider Willen) vertragsbrüchig wird, ist er aufgrund des rechtlichen Fortbestandes des Untermietverhältnisses gegenüber dem Untermieter schadenersatzpflichtig und muss ihm die eventuell durch den vorzeitigen Auszug bedingten Kosten erstatten.

Um diese unliebsame Situation zu vermeiden, muss der Hauptmieter bereits beim Abschluss des Untermietverhältnisses darauf achten, dass er im Idealfall das Untermietverhältnis gleichermaßen kündigen kann. Muss er damit rechnen, dass der Eigentümer kurzfristig das Hauptmietverhältnis kündigen wird, wäre es fahrlässig, ein Untermietverhältnis beispielsweise befristet auf 2 Jahre abzuschließen oder eine Kündigungsfrist (z.B. 6 Monate) zu vereinbaren, die über die Kündigungsfrist des Hauptmietverhältnisses (in der Regel 3 Monate) hinausgeht.

2. Kündigungsgründe des Hauptmieters bei einem Untermietvertrag

Kennt der Hauptmieter die Gegebenheiten, kann er das Untermietverhältnis so vereinbaren, dass er es möglichst schnell und einfach auch wieder auflösen kann. Dann kommt es im günstigsten Fall überhaupt nicht darauf an, ob und welche Kündigungsgründe bestehen.

Ungeachtet des Bestandes des Hauptmietverhältnisses, richtet sich die Kündigung und Beendigung des Untermietverhältnisses nach den vereinbarten Bedingungen im Untermietvertrag sowie dem Gesetz. Dabei müssen verschiedene Situationen unterschieden werden. Das Leben ist nun einmal vielgestaltig, so dass sich letztlich auch die gesetzlichen Regelungen danach ausrichten müssen. Nicht das Gesetz ist kompliziert, sondern das Leben, das dem Gesetz den Regelungsbedarf vorgibt.

So ist die Untervermietung einzelner Räume (Ziffer 3.) oder der gesamten Wohnung (Ziffer 4.) zu unterscheiden. Ferner ist zu unterscheiden, ob die Räumlichkeiten zeitlich befristet oder unbefristet vermietet werden. Bei der zeitlich unbefristeten Untervermietung ist unterscheiden, ob die Räume unmöbliert oder möbliert vermietet werden.

3. Untervermietung einzelner Räumlichkeiten oder eines einzelnen Zimmers

Hat der Hauptmieter nur einzelne Räume oder einen einzelnen Raum untervermietet und wohnt er auch selbst in der Wohnung (§ 553 BGB), steht dem Untermieter in der Regel kein Kündigungsschutz zu. Dann kann der Hauptmieter kündigen, ohne dass er dafür einen Grund (rechtliches Interesse) benennen muss. (Ausnahme: möblierte Untervermietung an eine Familie, siehe Ziffer 3.2.b.).

Die Kündigungsgründe und Kündigungsfristen richten sich danach, was die Parteien im Detail vereinbart haben.

3.1. Zeitlich befristeter Untermietvertrag

Ist der Untermietvertrag zeitlich befristet, kann normalerweise keine Partei vorzeitig vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit kündigen. Jede Partei muss abwarten, bis die Mietzeit abgelaufen ist. Der Mietvertrag endet mit dem Zeitablauf automatisch, ohne dass es einer Kündigung bedarf.

a. Fortbestand des Befristungsgrundes

Dabei kommt es darauf an, dass die formellen Voraussetzungen eines Zeitmietvertrages eingehalten sind. So muss der Grund für die Befristung im Untermietvertrag bezeichnet worden sein und muss bis zum Ende der Befristung fortbestehen.

Besteht dieser Grund für die Befristung nicht mehr, kann der Untermieter verlangen, dass das Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlängert wird (§ 575 III 2 BGB). Die Kündigung richtet sich dann nach den Grundsätzen, die nachfolgend unter Ziffer 1.2. dargestellt sind.

b. Alternative: Einvernehmliche Regelung

Will der Hauptmieter den Zeitmietvertrag vorzeitig beenden, muss er sich mit dem Untermieter verständigen und das Untermietverhältnis vorzeitig einvernehmlich beenden. Notfalls kann eine Abstandszahlung die Auszugsbereitschaft fördern.

c. Vereinbarter Ausschluss des Kündigungsrechts

Die Parteien können auch vereinbaren, dass das Kündigungsrecht für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen sein soll. Nach der Rechtsprechung kommt der Kündigungsausschluss aber allenfalls für einen Zeitraum von höchstens 4 Jahre in Betracht (BGH WuM 2011, 35; BGH WuM 2006, 152). Dann muss der Hauptmieter abwarten, bis der Zeitraum abgelaufen ist und kann dann unter den nachfolgend zu Ziffer 1.2. dargestellten Voraussetzungen kündigen.

Auch kann der Kündigungsausschluss nur einseitig für den Mieter oder den Vermieter vereinbart worden sein (BGH WuM 2009, 45), so dass das Kündigungsrecht der anderen Partei fortbesteht. Auch insoweit ist nachfolgend auf die Darstellung zu Ziffer 1.2. zu verweisen.

3.2. Zeitlich unbefristeter Untermietvertrag

a. Unmöblierte Untervermietung

Wird der Wohnraum unmöbliert untervermietet, kann der Hauptmieter mit der normalen gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen. Kündigungsgründe benötigt der Hauptmieter keine.

Beispiel: Will der Hauptmieter das Untermietverhältnis zum 31. Juli beenden, muss er spätestens bis zum 3. Mai kündigen (§ 573c BGB: Kündigung spätestens am 3. Werktag des Monats zum Ende des übernächsten Monats). Gleiches gilt für den Untermieter.

Fehlt auf Vermieterseite das für eine ordentliche Kunden normalerweise erforderliche berechtigte Interesse, verlängert sich allerdings wegen § 573a II BGB die normale Kündigungsfrist von 3 Monaten je nach Mietdauer um mindestens weitere 3 Monate (§ 573a II, I S. 2 BGB). Somit beträgt die reguläre Kündigungsfrist für den Hauptmieter 6 Monate!

Alternativ kann der Hauptmieter dieser verlängerten Kündigungsfrist allerdings ausweichen, indem er sich auf ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB beruft. Dann ist die Kündigung sozial gerechtfertigt (z.B. Eigenbedarf, erhebliche schuldhafte Verletzung der vertraglichen Pflichten des Untermieters). Dann kann er mit der normalen Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen.

b. Möblierte Untervermietung

Wird der Wohnraum möbliert untervermietet, kann der Hauptmieter als Vermieter kündigen, ohne dass er ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB begründen muss. Auch hier braucht der Hauptmieter keine Kündigungsgründe.

Die Kündigungsfrist verlängert sich anders als bei unmöbliertem Wohnraum nicht. Vielmehr verkürzt sich die Kündigungsfrist zum 15. des Monats zum Monatsende (§ 549 II 2, 573c III BGB). Kündigt der Hauptmieter zum 15. März, muss der Untermieter bis 31. März ausziehen.

Ausnahme: Diese verkürzte Kündigungsfrist entfällt, wenn der Wohnraum einem Mieter mit seiner Familie oder mit einer Person überlassen wurde, mit der in einem auf Dauer angelegten Haushalt lebt (§ 549 II 2 BGB). In diesem Fall greift wiederum der sozialen Mieterschutz.

Der Hauptmieter kann sich dann auf § 573 BGB (Kündigung aufgrund eines berechtigten Interesses) oder auf § 573a BGB (erleichterte Kündigung ohne Angabe eines berechtigten Interesses mit verlängerter Kündigungsfrist) berufen. Es gelten dann die Ausführungen obenstehend zu Ziffer 3.2.a. (unmöblierte Vermietung).

3.3. Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Unabhängig von den Kündigungsgründen der ordentlichen Kündigung kann der Hauptmieter als Vermieter das Untermietverhältnis jederzeit aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund kann vorliegen, wenn der Untermieter den Hausfrieden nachhaltig stört oder mit mindestens zwei Mietzahlungen in Verzug ist (Details: § 543 BGB).

4. Untervermietung der gesamten Wohnung

a. Zeitlich unbefristeter Untermietvertrag

Ist die gesamte Wohnung untervermietet (§ 540 BGB), kann der Hauptmieter als Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Ein solches liegt in der Regel vor, wenn er die Wohnung wieder selbst beziehen möchte.

Da er die Wohnung in diesem Fall nicht zusammen mit dem Untermieter bewohnt, ist das rechtliche Interesse an der Kündigung unverzichtbar (§ 573a BGB).

Für den Untermieter gilt die normale Kündigungsfrist von 3 Monaten.

b. Zeitlich befristeter Untermietvertrag

Einen zeitlich befristeten Untermietvertrag kann der Hauptmieter nicht vorzeitig vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit kündigen. Er muss die vereinbarte Mietzeit abwarten. Dann endet der Untermietvertrag automatisch, ohne dass es einer Kündigung bedarf.

Im Übrigen gelten die Ausführungen oben unter 3.1.

2 Antworten auf "Kündigungsgründe des Hauptmieters bei einem Untermietvertrag"

  • isabelle
    26.11.2015 - 18:37 Antworten

    Lieber Dennis,

    danke für die wirklich hilfreiche tolle Seite.

    Als Hauptmieter einer Single-Wohnung in Hamburg möchte ich meine gesamte Wohnung vollmöbliert und zeitlich unbefristet untervermieten. (Erlaubnis vom Hauptvermieter liegt mir vor). Ich selber wohne dann nicht mehr in der Wohnung.

    Ich finde diese Version mit der Frage unten leider nicht in euren Posts, die ich gründlich gelesen habe.

    Stimmt es, dass die folgende Version NICHT zutrifft, obwohl ich zwar vollmöbliert aber ja die gesamte Wohnung unbefristet untervermiete:
    Wird der Wohnraum möbliert untervermietet, kann der Vermieter kündigen, ohne dass er ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB begründen muss.
    Anders als bei unmöbliertem Wohnraum verlängert sich die Kündigungsfrist nicht. Hier ist es umgekehrt, da sich die Kündigungsfrist zum 15. des Monats zum Monatsende sogar noch verkürzt (§ 549 II 2, 573c III BGB).
    Diese verkürzte Kündigungsfrist entfällt, wenn der Wohnraum einem Mieter mit seiner Familie oder mit einer Person überlassen wurde, mit der in einem auf Dauer angelegten Haushalt lebt (§ 549 II 2 BGB).

    Stimmt deshalb dies in meinem Fall:
    Ist die gesamte Wohnung untervermietet (§ 540 BGB), kann der Hauptmieter als Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Ein solches liegt in der Regel vor, wenn er die Wohnung wieder selbst beziehen möchte. Da er die Wohnung in diesem Fall nicht zusammen mit dem Untermieter bewohnt, ist das rechtliche Interesse an der Kündigung unverzichtbar (§ 573a BGB).
    Gilt die normale Kündigungsfrist von 3 Monaten für den Untermieter, dann auch für mich als Vermieter, der ich dann ja gegenüber dem Untermieter bin? Und wenn ja, wie bilde ich das in dem Fall ab, wenn mein Vermieter mir als Hauptmieter den Hauptmietvertrag bis zum 3. Werktag des Monats kündigt (wegen bspw. Eigenbedarf also nicht weil ich gegen den Vertrag verstoße). Angenommen der Brief erreicht mich am 3. Werktag des Monats, dann kann ich ja meinem Untermieter gar nicht mehr fristgerecht meinem Untermieter kündigen. Gibt es dazu einen rechtlich gut formulierten Satz der den Bestand des Untermietvertrages an das Bestehen des Hauptmietvertrages geknüpft, den man im Untermietvertrag aufnehmen kann?
    Um diese unliebsame Situation zu vermeiden, muss ich ja bereits beim Abschluss des Untermietverhältnisses darauf achten, dass ich im Idealfall das Untermietverhältnis gleichermaßen kündigen kann. Muss ich damit rechnen, dass der Eigentümer kurzfristig das Hauptmietverhältnis kündigen wird, wäre es fahrlässig, ein Untermietverhältnis beispielsweise befristet auf 6 Monate mit Verlängerungsoption abzuschließen, die über die Kündigungsfrist des Hauptmietverhältnisses (3 Monate) hinausgeht, denn einen zeitlich befristeten Untermietvertrag kann der Hauptmieter nicht vorzeitig vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit kündigen. Ich muss die vereinbarte Mietzeit abwarten. Dann endet der Untermietvertrag automatisch, ohne dass es einer Kündigung bedarf.

    Oder macht es in meinem Fall Sinn solch einen befristeten Vertrag von 6 Monaten mit Verlängerungsoption abzuschließen und zu vereinbaren, dass das Kündigungsrecht für den maximalen Zeitraum von bis zu 4 Jahren ausgeschlossen sein soll. (Nach der Rechtsprechung kommt der Kündigungsausschluss aber allenfalls für einen Zeitraum von höchstens 4 Jahre in Betracht (BGH WuM 2011, 35; BGH WuM 2006, 152). Welches Kündigungsrecht würde dann gelten (weil möbliert zum 15. des Monats zum Monatsende ODER 3 Monate und bei letzterem hätte ich ja wieder das oben beschriebene Problem mit der Überschneidung bei Kündigung des Hauptvermieters) und soll ich es nur für mich als Vermieter gegenüber dem Untermieter oder auch dem Untermieter mir gegenüber eintragen?

    Über Hilfe freue ich mich sehr.

    Herzlich, bereits mit Dank,
    Isabelle

    • Mietrecht.org
      27.11.2015 - 06:15 Antworten

      Hallo Isabelle,

      danke für Ihren ausführlichen Kommentar. Ich kann Sie dazu hier leider nicht beraten. Wenn Sie einen Mietvertrag schließen wollen, der wirklich Wasserdicht ist, sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen. Ansonsten wäre die Zeitmietvertrag mit der Angabe Ihres Wieder-Einzugsterminers sicherlich die einfachste Lösung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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