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Kleinreparaturklausel im Mietvertrag: Fragen + Antworten

Das Thema Kleinreparaturen ist aus dem Mietrecht nicht mehr wegzudenken. Doch leider bringt es immer wieder Konfliktpotential mit sich. Dieses resultiert daraus, dass sich Mieter und Vermieter nicht einig darüber sind, wer von ihnen die Kosten für Kleinreparaturen zu tragen hat. In den meisten Mietverträgen findet sich zwar heutzutage eine sog. Kleinreparaturklausel, die dem Mieter die Pflicht auferlegt, die Kosten für Kleinreparaturen zu übernehmen. Dennoch kommt es immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter, weil diese hinsichtlich der Wirksamkeit dieser Klausel nicht einer Meinung sind.

Im folgenden Beitrag sollen die wichtigsten Fragen, die sich im Zusammenhang mit Kleinreparaturen stellen, kurz beantwortet werden. Für eine ausführliche Darstellung wird auf den Artikel: „Kleinreparaturen im Mietrecht – Was Mieter und Vermieter wissen müssen?“ verwiesen.

Was sind Kleinreparaturen? An welchen Gegenständen können diese vorgenommen werden?

Um eine Kleinreparatur handelt es sich nur, wenn diese an Gegenständen vorgenommen wird, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.

Um welche Gegenstände es sich handelt, kann § 28 Abs.3 S.2 der II. Berechnungsverordnung entnommen werden. Danach umfassen kleine Instandhaltungen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.

Wie wirkt es sich aus, wenn die Kleinreparaturklausel Gegenstände enthält, die nicht dem häufigen unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind?

Sind in der Auflistung der Gegenstände, für deren Reparatur der Mieter aufzukommen hat, zumindest auch solche Gegenstände enthalten, die nicht dem häufigen unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, führt dies zur vollständigen Unwirksamkeit der gesamten Klausel mit der Folge, dass der Mieter gar keine Kosten für die Kleinreparaturen  zu übernehmen hat, obwohl dies an sich wirksam hätte vereinbart werden können.

Können dem Mieter die Kosten für Kleinreparaturen unbegrenzt auferlegt werden?

Nein! Nach gefestigter Rechtsprechung ist es für die Wirksamkeit einer Kleinreparaturklausel erforderlich, dass diese eine doppelte Höchstgrenze enthält, durch die die Kostentragungspflicht des Mieters sowohl für die einzelne Reparatur als auch für mehrere Reparaturen in einem Zeitraum von in der Regel einem Mietjahr begrenzt wird. Siehe auch: Höchstgrenzen für Kleinreparaturen.

Wie hoch ist die Höchstgrenze für eine einzelne Reparatur?

Von den Gerichten wurden in den letzten Jahren Beträge von EUR 75,00 bis EUR 110,00 als angemessen erachtet. Nicht immer geht aus den Entscheidungen hervor, ob es sich bei den genannten Beträgen um Brutto- oder Nettoangaben handelt. Das AG Braunschweig (vgl. Urteil vom 17.03.2005 – 116 C 196/05) hat im Jahre 2005 jedoch eine Höchstbegrenzung von EUR 100,00 zzgl.  Mehrwertsteuer nicht beanstandet. Dieser Wert kann als Anhaltspunkt dienen und sollte nicht überschritten werden.

Was geschieht, wenn die Reparatur diese Höchstgrenze überschreitet? Muss der Mieter die Kosten für die Reparatur anteilig übernehmen?

Nein! Übersteigen die Kosten die festgelegte (zulässige) Höchstgrenze, ist der Vermieter verpflichtet, die Kosten für die gesamte Reparatur zu tragen. Der Mieter muss in diesem Fall keinen Anteil der Kosten in Höhe der zulässig festgelegten Höchstgrenze für die Einzelreparatur zahlen. Eine sog. Beteiligungsklausel, nach der sich der Mieter bei größerem Kostenaufwand mit dem festgelegten Höchstbetrag zu beteiligen hat, ist unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 7.6.1989 – VIII ZR 91/88).

Welche Folge hat es, wenn die Höchstgrenze für die einzelne Reparatur zu hoch angesetzt ist?

In diesem Fall gilt, dass die Klausel nicht auf das gerade noch zulässige Maß reduziert werden darf. Die Überschreitung der zulässigen Höchstgrenze führt vielmehr dazu, dass die gesamte Klausel unwirksam ist. Der Mieter muss für keine einzige Kleinreparatur die Kosten übernehmen, auch wenn der Kostenaufwand im konkreten Fall unterhalb der zulässigen Höchstgrenze für eine einzelne Reparatur liegt.

Wie hoch darf die jährliche Gesamtbelastung des Mieters sein?

In der Regel wird die Gesamtbelastung in Prozentsätzen der Jahresmiete angegeben. Je nachdem, ob als Bezugsgröße die Jahresnettokaltmiete, die Jahresbruttokaltmiete oder die Jahresbruttomiete (einschließlich Heiz- und Warmwasserkosten) gewählt wird, werden Prozentsätze von 6-9 % als angemessen erachtet.

Üblich und nicht zu beanstanden ist heutzutage eine jährliche Gesamtbelastung des Mieters bis zu die 8 % der Jahresnettokaltmiete.

Welche Folge hat es, wenn die Höchstgrenze für die jährliche Gesamtbelastung des Mieters die zulässige Grenze überschreitet?

Auch hier gilt: Die Kleinreparaturklausel ist insgesamt unwirksam. Sie kann nicht mit dem gerade noch zulässigen Inhalt aufrechterhalten bleiben. Der Mieter ist von jeglicher Kostentragungspflicht befreit.

Gilt das Erfordernis der Höchstbegrenzung auch für Klauseln, die dem Mieter die Pflicht auferlegen, die Kosten für die jährliche
Wartung von zentralen Heiz- bzw. Warmwasserversorgungsanlagen zu tragen?

Nein! Mit Urteil vom 7.11.2012 -VIII ZR 119/12-  hat der BGH entschieden, dass formularmäßige Klauseln, die den Mieter verpflichten, die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung einer zentralen Gastherme zu tragen, auch dann nicht unwirksam sind, wenn die Klausel eine Obergrenze für den Umlagebetrag nicht vorsieht. Der Grund für die unterschiedliche Behandlung von Wartungs- und Reparaturkosten liegt darin, dass es sich beiden Wartungskosten um Betriebskosten einer Wohnung i.S. d. § 556 Abs.1 S.2 BGB i.V.m. § 2 Nrn. 4a, 4b BetrKV handelt. Diese können gem. § 7 Abs.2 HeizkostenVO vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden, ohne dass die Betriebskostenverordnung  eine Obergrenze für die durch den Mieter zu erstattenden Kosten vorsieht.

Muss der Mieter die Kleinreparatur auch selbst durchführen oder selbst einen Handwerker beauftragen?

Nein! Der Mieter kann durch eine Kleinreparaturklausel nur verpflichtet werden, die Reparaturkosten zu übernehmen. Alles andere muss der Vermieter erledigen. Ihn trifft daher auch die Pflicht, die Reparatur zu organisieren und einen Handwerker zu beauftragen. Sog. Vornahmeklauseln, die dem Mieter die Pflicht zur Durchführung der Reparatur auferlegen, sind unwirksam.

Muss der Vermieter für die Kosten in Vorleistung treten?

Ja! Der Vermieter kann von seinem Mieter nicht verlangen, dass dieser die Rechnung eines Handwerkers begleicht. Diese Pflicht trifft den Vermieter. Erst wenn dies geschehen ist, kann er von seinem Mieter die Rückerstattung verlangen. Mehr unter: Abrechnung von Kleinreparaturen.

Verliert der Mieter durch eine Kleinreparaturklausel sein Recht, die Miete zu mindern?

Nein! Führt die Reparaturbedürftigkeit eines Gegenstandes zu einer Verminderung der Gebrauchstauglichkeit der Mietwohnung, kann der Mieter auch dann die Miete gem. § 536 BGB mindern, wenn er für die Kosten der Reparatur des betroffenen Gegenstandes aufzukommen hat. Das Minderungsrecht des Mieters aus § 536 BGB kann nach Abs.4 der Vorschrift nicht durch vertragliche Vereinbarung ausgeschlossen werden.

Muss der Mieter die Kosten für eine Reparatur auch dann tragen, wenn der Reparaturbedarf durch höhere Gewalt, den Vermieter oder durch Dritte verursacht wird?

Nein! Die Abwälzung der Kosten , die an sich der Vermieter zu tragen hätte, ist nur dann hinnehmbar, wenn der Mieter es in der Hand hat, durch einen schonenden Umgang mit den Installationsgegenständen auf die Entstehung und den Umfang des Reparaturbedarfs Einfluss zu nehmen. Sofern die Reparaturbedürftigkeit durch Naturereignisse oder Personen, die nicht seiner Sphäre zuzurechnen sind, verursacht wird, ist dies nicht der Fall.

Wie wirkt es sich auf die Kostentragungspflicht des Mieters aus, wenn die Reparaturbedürftigkeit bereits beim Beginn des Mietverhältnisses vorhanden war?

Auch in diesem Fall gilt, dass der Mieter wegen seiner fehlenden Einflussmöglichkeit auf die Schadensursache nicht verpflichtet ist, die Reparaturkosten zu tragen. In der Regel werden die Reparaturkosten für die Behebung anfänglicher Mängel in Kleinreparaturklauseln zwar nicht ausdrücklich ausgenommen. Sofern keine Anhaltspunkte für das Gegenteil vorliegen, kann jedoch davon ausgegangen werden, dass diese nicht erfasst sind. Eine formularmäßige Abwälzung auch dieser Kosten auf den Mieter wäre allerdings wohl unwirksam.

Muss der Mieter für die Reparaturkosten auch dann aufkommen, wenn die Reparatur nicht erfolgreich verläuft?

Grds. nicht. In der Regel trägt der Vermieter das Risiko eines Fehlschlags. Dies gilt zumindest dann, wenn die Kleinreparaturklausel keine gegenteilige Aussage enthält. Einer Entscheidung des AG Konstanz (vgl. AG Konstanz, Urteil vom 29. 8. 1997, Az.: 4 C 409–97) lässt sich allerdings entnehmen, dass eine Verpflichtung des Mieters, auch im Falle einer nicht erfolgreichen Reparatur die Kosten zu tragen, nicht zwangsläufig unwirksam ist. In diesem Fall hat sich jedoch der Vermieter vorrangig mit etwaigen Gewährleistungsansprüchen an seine Lieferanten bzw. Auftragnehmer zu wenden.

Kann der Vermieter als Ausgleich für eine unwirksame Kleinreparaturklausel die Miete erhöhen?

Hier ist zu differenzieren: Handelt es sich um preisfreien Wohnraum, kommt eine einseitige Mieterhöhung des Vermieters nur unter den Voraussetzungen des § 558 BGB in Betracht. Nur wenn die vereinbarte Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann der Vermieter unter den weiteren Voraussetzungen des § 558 BGB die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Ein Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete kommt nicht in Betracht.

Unterliegt die Wohnung der Preisbindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz, hat der Vermieter das Recht, die Miete einseitig um denjenigen Betrag zu erhöhen, um den sie sich gem. § 28 Abs.3 S.1 der II. BerechnungsVO verringert, wenn der Mieter die Kosten für Kleinreparaturen übernimmt. Dies bedeutet, dass eine Erhöhung um EUR 1,05  pro Quadratmeter möglich ist.

Kann der Mieter zu Unrecht gezahlte Reparaturkosten zurückverlangen?

Grundsätzlich Ja! Ein Rückzahlungsanspruch besteht immer dann, wenn die Kleinreparaturklausel unwirksam war und der Mieter hiervon im Zeitpunkt der Zahlung keine Kenntnis hatte. Der Mieter kann sein Geld wegen ungerechtfertigter Bereicherung des Vermieters gem. § 812 Abs.1 BGB zurückverlangen. Zu beachten ist allerdings, dass dieser Anspruch der Verjährungsfrist des § 548 Abs.2 BGB unterliegt und daher sechs Monate nach der Beendigung des Mietverhältnisses verjährt.

Da jedoch vereinzelt vertreten wird, dass es sich bei der Verjährungsfrist des § 548 Abs.2 BGB nur um eine Höchstfrist handelt und die Regelverjährungsfrist des § 195  BGB von drei Jahren immer dann gilt, wenn sie im konkreten Fall kürzer ist, ist dem Mieter zu raten, auch die Frist des § 195 BGB nicht zu überschreiten.

Wann verjährt der Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Erstattung der Kosten für eine Kleinreparatur?

Der Anspruch des Vermieters auf Erstattung der Reparaturkosten verjährt gem. § 548 Abs.1 BGB in sechs Monaten von der Rückgabe der Wohnung an. Nicht entscheidend ist für den Verjährungsbeginn der Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Rückgabe und Beendigung müssen nicht zwangsläufig zusammenfallen.

Auch hier gilt jedoch, dass die 3-jährige Verjährungsfrist des § 195 BGB sicherhaltshalber nicht überschritten werden sollte, wenn sie eher endet als die Frist des § 548 Abs.1 BGB.

36 Antworten auf "Kleinreparaturklausel im Mietvertrag: Fragen + Antworten"

  • Jonas F
    14.07.2014 - 22:28 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    leider geht aus Ihrer guten Website nicht hervor in welchem Zeitraum der Vermieter die Kleinreparaturen in Rechnung stellen muss. Muss dies im selben Jahr der Handwerkerleistung erfolgen oder reicht sogar ein Jahr später?

  • Anja
    17.07.2015 - 08:57 Antworten

    Wir wohnen seit 3,5 Jahren in einer Mietwohnung. Nun ist bei der Badezimmerarmatur der Umsteller kaputt gegangen. Es handelt sich nicht um eine Markenarmatur, sondern um irgendetwas billiges. Beim Bau des Mehrfamilienhauses vor ca. 15 Jahren wurden sehr viele minderwertige Bauteile verarbeitet.
    Vor uns wohnten bereits einige Mieter in dieser Wohnung und haben die Armatur genutzt.
    Wer muss jetzt die Reparatur zahlen?
    Haben wir Pech, weil sie bei uns kaputt gegangen ist?
    Wir wissen nicht wie die Vormieter mit der Wohnung umgegangen sind, aber wir bemühen uns die Wohnung sorgsam zu benutzen.

    • Mietrecht.org
      17.07.2015 - 11:39 Antworten

      Hallo Anja,

      in meinen Augen einen typische Kleinreparatur. Prüfen Sie die Wirksamkeit der Kleinreparaturklausel in Ihrem Mietvertrag.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Wolfgang Rausch-Ebert
    04.08.2015 - 09:08 Antworten

    Ich habe mal eine Frage, in unserem Badezimmer ist der eingebaute Toilettenspülkasten defekt. In unserem Mietvertrag aus 1987 steht unter § 8 Der Mieter hat außerdem nach Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen und der Hausordnung b) die Bagatellschäden zu beseitigen (Nr.6 Abs. 2 AVB)
    In dieser Anlage steht dann : Sanitäre Installationen ,Reparaturen von Spülkastenventilen usw. usw.

    ist das eine gültige Kleinreparaturklausel ? Ich denke eher nicht oder ?

    Vielen Dank
    W. Rausch-Ebert

    • Mietrecht.org
      04.08.2015 - 15:36 Antworten

      Hallo Wolfgang,

      Sie haben ja gelesen, welche Anforderungen eine (wirksame) Kleinreparaturklausel erfüllen muss.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • John Wood
    11.11.2015 - 14:25 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    wir hatten vor einigen Wochen unserer Hausverwaltung gemeldet, dass fünf unserer Fenster undicht wären.
    Nachdem der Tischler die Dichtung bei allen fünf Fenstern erneuert hatte, Kostenpunkt ca. 180 Euro inkl. MwSt, erhielten wir gestern von unserer Hausverwaltung eine Rechnung für die angefallenen Reparaturkosten. Innerhalb dieser Rechnung wurden jedoch nur zwei, von ursprünglich !fünf! reparierten Fenster aufgelistet, mit der zusätzlichen Anmerkung, dass wir die Kosten dieser zwei reparierten Fenster (ca.72 Euro) selbst tragen müssten, da die Summe noch in die Kleinreperaturklausel fällt.
    Die Nachfrage beim Tischlerunternehmen, bezüglich der nur zwei aufgelisteten Fenster ergab, dass die Hausverwaltung auf eigenen Wunsch hin, die Rechnung der Gesamtreparatur in zwei seperate Rechnungen aufteilen ließ.
    Meine Frage: Handelt es sich hierbei nicht offensichtlich um einen Betrusgversuch meiner Hausverwaltung, um die verpflichtende Kostenübernahme der knapp 180 Euro zu umgehen? Und muss ich die Dichtung für die zwei in Rechnung gestellten Fenster nun selbst tragen, obwohl der Gesamtbetrag die Kleinreperaturklausel meines Mietvertrages von 75 Euro ganz klar überschreitet?

    Vielen Dank
    John

    • Mietrecht.org
      11.11.2015 - 17:15 Antworten

      Hallo John,

      danke für den interessanten Beitrag. Wenn man alle Fenster als Gesamtheit und eine Reparatur betrachtet, haben Sie sicherlich Recht. Wenn man die Reparaturen einzeln und pro Fenster sieht, ist das Handeln der Hausverwaltung zumindest nachvollziehbar. Ich kann Ihnen hier leider nur den Tipp geben, dass Sie die Sache von einem Anwalt bewerten lassen sollten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Benny
    16.01.2016 - 19:05 Antworten

    Vielen Dank für den informativen Beitrag!
    Eine Frage: Wir wohnen in einer WG, 4Pers. jeweils mit Einzelmietvertrag und Kleinreperaturklausel bis 100Euro. Darf der Vermieter die Reparatur bzw. Neuanschaffung der Waschmaschine für knapp 400 Euro somit über die Kleinreparaturklausel auf uns abwälzen (für jeden also 100Euro)?

    VG
    Benny

    • Mietrecht.org
      17.01.2016 - 04:35 Antworten

      Hallo Benny,

      das klingt für mich schon nach Gestaltungsmissbrauch. Alleine weil die Gesamtrechnung höher ist und weil es sich nicht um eine Reparatur handelt, sehe ich hier keine Beteiligung. Lassen Sie sich bei Bedarf bitte rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ines Klawitter
    22.02.2016 - 20:01 Antworten

    Ich habe eine Frage! ist eine Kleinreparaturklausel wirksam, wenn drin steht, dass Kleinreparaturen von jeweils 75 EURO, jedoch insgesamt nicht mehr als 200 EURO im Jahr und auch nicht mehr als 10 % der Jahresgrundmiete der Mieter trägt. Mir sind die 10 % ein Dorn im Auge. Die 200 EURO wären ja ok! Ist die Klausel schon hinfällig, wenn der Prozentsatz schon nicht stimmt? Oder kann der Vermieter sich an den 200 EURO festnageln?

      • Ines Klawitter
        24.02.2016 - 14:11 Antworten

        Ok, das bringt mir nix 50 Euro bezahlen, um fest zu stellen, ob ich 75 zahlen muss

  • Harald Prellberg
    28.02.2016 - 11:12 Antworten

    In meinem Mietvertrag gibt es eine 80 Euro-Grenze (zuzügl. Mwst) für Kleinreparaturen. Die Backofenscheibe der mitgemieteten Einbauküche musste neu verklebt werden. Mündlicher Kostenvoranschlag des Kundendienstes: 45 Euro fürs Kleben, 48 Euro fürs Ausbauen und Abholen, 10 Euro für den Wiedereinbau, insgesamt 103 Euro brutto, also keine Kleinreparatur.

    Nun erhalte ich vom Vermieter die Rechnung mit der Aufforderung um Erstattung. Kulanterweise (?) hat der Kundendienst die 10 Euro für den Wiedereinbau nicht in Rechnung gestellt. Damit liegt der Endbetrag knapp im Rahmen der Kleinreparatur, worüber der Vermieter sich natürlich freut.

    Eine Absprache zu meinen Lasten kann ich nicht nachweisen. Habe ich trotzdem das Recht, vom Kundendienst eine neue Rechnung zu verlangen, die alle geleisteten Arbeiten berücksichtigt?

    • Mietrecht.org
      28.02.2016 - 21:56 Antworten

      Hallo Harald,

      ich kann Ihnen hier leider nicht wirklich helfen. Entscheidend ist in meinen Augen die abschließende Rechnung, die nach oben oder nach unten vom Kostenvoranschlag abweichen kann.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Alena
    17.04.2016 - 11:26 Antworten

    Hallo Mietrechtler,

    Kann die Reparaturklausel durch den Vertrag um mehr als nur Kleinreparaturen erweitert werden: „Die Parteien verständigen sich darauf, dass Reparaturen im Inneren des Mietobjekts, die während der Mietzeit anfallen, vom Mieter getragen werden. Dies gilt z.B. auch für die Versorgungsleitungen (z.B. Heizung, Elektrizität, Wasser) sowie Fenster und Türen von innen und außen.“

    Ist das eine zulässige Definition von „Kleinreparaturen“? Oder ist diese Klausel si mieterunfreundlich, dass sie dadurch ungültig wird.?

    • Mietrecht.org
      18.04.2016 - 09:33 Antworten

      Hallo Alena,

      der Artikel oben beschreibt viele Fälle (die auch auf Ihre Fragen zutreffen), sofern es sich nicht um eine Individualvereinbarung handelt.

      Bitte lassen Sie sich im Zweifel rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Carsten
    04.05.2016 - 09:24 Antworten

    Guten Tag,
    in meiner Wohnung sind die Fenster undicht. Zwei Einstellversuche des Handwerkers haben nichts gebracht und jetzt werden die Fenster komplett ausgetauscht. Wir sollen aber trotzdem die Rechnung in Höhe von ca. 50€ für die ergebnislosen Einstellversuche zahlen. Ist dies rechtens?
    Über eine Antwort wäre ich sehr dankbar.

    Mit freundlichen Grüßen,

    Carsten

  • Claudia
    29.11.2016 - 19:37 Antworten

    Hallo,
    Wir wohnen zu dritt in einer WG. Jeder von uns hat einen eigenen Mietvertrag mit dem Vermieter abgeschlossen. Die Kleinreparaturklausel sieht eine Obergrenze von 125 Euro vor.
    In allen drei Zimmern wurden durch eine Rolladenfirma die Rolladengurte und teilweise auch Spulen ausgetauscht, so dass eine Rechnung über der genannten Obergrenze entstand. Die Rolläden wiesen deutlichen Verschleiß auf.
    Kann der Mieter diese Rechnung nun durch uns drei teilen und somit behaupten, dass jeder einzelne von uns unter den 125 Euro liegt und wir deshalb die Rechnung selbst tragen müssen oder gilt trotz separaten Mietverträgen trotzdem eine Grenze von 125 Euro?

  • Andrea
    08.11.2017 - 11:02 Antworten

    Hallo…,
    Ich hatte am 04.09.2017 der Hausverwaltung eine Mängelanzeige wegen undichter Fenster geschrieben mit Fristsetzung bis 05.10.2017 diese zu beheben. Erst am 06.10.2017 meldete sich eine Firma die damit beauftragt wurde, allerdings keine Fachfirma sondern eine Firma für Raumgestaltung. Diese hat nach Sichtung der Fenster am 01.11.2017 gemeint, dass dies eine Fachfirma machen soll (was mir ja schon von vornherein klar war). Heute am 08.11.2017 kam dann endlich ein Handwerker einer Fachfirma und hat die Mängel beseitigt. Durch Zufall konnte ich den Auftrag der Hausverwaltung lesen. Auf diesem stand, dass wenn die Rechnung über 80,00€ beträgt 2 Rechnungen zu schreiben sind. 80,00€ sind die Kosten für Kleinstreparaturen laut Mietvertrag. Ich vermute, dass ich dann die Rechnung über 80,00€ zahlen soll. Laut Handwerker wird es mit Sicherheit über diesen Betrag insgesamt werden. Darf das der Vermieter/Hausverwaltung? Wenn nein wie wehre ich mich dagegen? Und darf ich rückwirkend ab dem 06.10.2017 bis 07.11.2017 die Miete kürzen? Wenn ja wieviel (3 Raumwohnung, alle Fenster waren undicht, außer Bad)?
    Vielen Dank

    Mit freundlichen Grüßen

    Andrea

  • chris
    28.03.2018 - 19:15 Antworten

    Morsche,

    ich habe in meinem MV eine Pauschale von 75 € stehen, ist wohl auch normal. Nun ist ein elektrisches Rollo kaputt, bei uns im Haus repariert immer der Bruder des Vermieters das Zeugs …. und der Vermieter schreibt mir nun, dass die Reparatur nur 60 € kostet und ich daher seinen Bruder direkt bezahlen soll ….

    Abgesehen davon, dass ich nächstes mal so sehr gegen das Teil trete, dass es komplett hin ist (ist natürlich nur ein Scherz ….), ein Fachbetrieb (sein Bruder ist Bastler, kein gelernter Handwerker …. zugegeben, er kann es, aber er macht das nur nebenbei ….) hätte eine höhere Rechnung gestellt und in der Pauschale 75 € ist auch Arbeitszeit mit berücksichtigt, die hier nicht anfällt. Bei 1500 € Kaltmiete hat das ganze für mich schon etwas „geschmäckle“ …. jemand eine andere Meinung oder ärgere ich mich hier nur zu sehr über Kleinigkeiten?
    ciao
    Chris

  • Timo
    19.06.2018 - 22:10 Antworten

    Hallo,

    ich habe in meinem Mietvertrag ebenfalls eine Kleininstandhaltungspauschale (was ein wort…) von 100 Euro. Kürzlich mussten defekte Rollos instand gesetzt werden; einmal Wohnzimmer und einmal Arbeitszimmer. Gesamtrechnung ist 100,90 EUR.
    Die Kosten sollten auf mich abgewälzt werden, woraufhin ich Einspruch einlegte mit der Begründung dass der Betrag um 0,9 Eur überschritten wurde und somit (wie auf dieser Seite beschrieben) die Gesamtrechnung in voller Höhe vom Vermiter zu tragen ist.
    Heute erhalte ich ein Schreiben vom Vermieter, dass die Pauschale „pro Einzelfall“ und nicht „pro Einzelrechnung“ gilt, wie im Mietvertrag steht.

    Das bedeutet dass die in der Gesamtrechnung aufgeführten Posten (einmal Arbeitszimmer und einmal Wohnzimmer) jeweils Einzeln zu betrachtende Reparaturen sind, die jeweils unter 100,00 liegen und ich das zahlen muss.

    Wie ist das zu sehen?

    Zählt nicht die Gesamtrechnung des Auftrags oder liege ich hier falsch und die dürfen das so splitten und einzeln betrachten?

    • Mietrecht.org
      22.06.2018 - 09:46 Antworten

      Hallo Timo,

      schwierige Situation. Der Vermieter hätte zweimal einen Handwerker schicken können und dann hätte jede Reparatur vermutlich mehr als 50 Euro und weniger als 100 Euro gekostet – in der Summe auf jeden Fall teurer. Recherchieren Sie am besten nach Rechtsprechung oder lassen Sie Ihren Fall anwaltlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • -
        22.08.2018 - 08:41 Antworten

        Hallo,

        meine Recherche hat mich auf diese Seite geführt und wegen 100 Eur Streitwert einen Anwalt konsultieren der evtl dasselbe oder mehr kostet lohnt sich wohl kaum.
        danke.

  • Marco
    30.10.2018 - 01:31 Antworten

    Hallo,

    ich habe folgende Kleinreparaturklausel in meinem Mietvertrag stehen:
    „Die Verpflichtung zur Kostenübernahme durch den Mieter besteht nur bis zu EUR 52,– je Einzelreparatur und für eine jährliche Gesamtsumme aller Einzelreparaturen von bis zu 8% der Jahresnettomiete, höchstens jedoch EUR 154,– pro Jahr.“

    Könnten Sie mir bitte mitteilen, ob es sich bei den EUR 52,– um den Nettobetrag oder den Bruttobetrag einer Rechnung handelt? Welche Kosten (Materialkosten, Arbeitszeit, Mehrwertsteuer) umfassen die EUR 52,–?

    • Mietrecht.org
      30.10.2018 - 11:23 Antworten

      Hallo Marco,

      es geht für Sie als Mieter immer um den Brutto-Endpreis.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Mike
    09.03.2019 - 11:27 Antworten

    Guten Tag,

    ich habe folgendes Problem und hoffe auf Eure Hilfe:

    Im Februar wurde wie jedes Jahr (im Mietvertrag vereinbart) die Gas-Therme gewartet. Einige Tage später haben wir folgende Rechnung erhalten:

    – Vaillant Doppelzündeleletrode
    – Vaillant Überwachungselektrode
    – Gefäß-Füller
    – Klein- und Dichtungsmaterial
    – Abgasmessung mit Protokollausdruck
    – Arbeitszeit – Techniker
    Gesamtbetrag brutto: 207,71€

    Nun zu meiner Frage: Handelt es sich bei o.g. Posten noch um eine klassische Wartung, die der Mieter tragen muss oder greift in diesem die vereinbarte Kleinreparaturklausel (100€ je Einzelrechnung, 8% der Jahresmiete)?

    Über eine Antwort würde ich mich freuen.

    Beste grüße

    • Mietrecht.org
      10.03.2019 - 11:10 Antworten

      Hallo Mike,

      die Heizungswartung ist i.d.R. eine umlegbare Position in der Nebenkostenabrechnung. Kleinmaterial ist i.d.R. auch umlegbar. Fragen Sie im Zweifel nach, was genau an der Therme gemacht wurde.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Angela
    12.03.2019 - 08:10 Antworten

    Guten Morgen,

    eine Frage: bei mir mussten die Thermostatköpfe getauscht werden (der Handwerker sagte mir bei Reparatur, dass die Fühler wohl kaputt wären), zudem wurde ein Ventil am Wasserzulauf (also der Leitung) zum Geschirrspüler erneuert. Gesamtrechnung beträgt fast 200 €; nun verlangt die Vermietung 119€.
    Im Mietvertrag steht aber, dass ich bei Kleinreparaturen aufkommen muss, soweit die Kosten für die einzelnen Maßnahmen nicht 119€ übersteigen.
    Meine Fragen: Wenn beide Reparaturen in einem Auftrag ausgeführt wurden und auf einer Rechnung gehandelt werden, handelt es sich dann somit nicht um eine (Gesamt)Maßnahme, sodass die 119€ überschritten werden?
    Zudem habe ich gelesen, dass es grundsätzlich auch strittig ist, ob defekte Thermostatköpfe überhaupt vom Mieter übernommen werden müssen, ebenso wie das Wasserventil, da beides nicht unmittelbar im Mieterzugriff liegt. Stimmt das?

    Vielen lieben Dank!

  • Silvia
    28.03.2019 - 19:41 Antworten

    Hallo,

    ich wollte gerne wissen ob der Vermieter heutzutage immer noch einen pauschalen Monatlichen Betrag für Kleinreparaturen erheben darf, auch wenn keine Reparaturen angefallen sind ?
    Wir zahlen seit Jahren jeden Monat 6,50 € für einen solchen “ Mietzuschlag „, haben aber tatsächlich nie eine Reparatur in diesem Sinne gehabt.
    Es ist zwar dieser Zuschlag im Mietvertrag aufgeführt, jedoch ist dieser bereits 20 Jahre alt und die Vermietung sowie auch auch einige Klauseln aus dem Vertrag haben sich bis heute schon mehrfach geändert.

    Ich würde mich über eine Auskunft freuen

    Gruss aus dem Norden

    • Mietrecht.org
      30.03.2019 - 18:31 Antworten

      Hallo Silvia,

      lassen Sie diese besondere Klausel im Zweifel rechtlich prüfen, z.B. hier.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bastian
    21.06.2019 - 18:00 Antworten

    Schönen guten Tag.
    ich habe folgende Frage, wo ich mich über eine Antwort sehr freuen würde.

    Ich habe eine Mietwohnung gekündigt und hatte heute die Schlüsselübergabe. Die Wohnung wurde tip top sauber gemacht, es gibt keinerlei Bohrlöcher oder ähnliches an den Wänden.Bei der Übernahme vor 5 Jahren hatte ich die Wohnung unrenoviert übernommen und sämtliche Räume gestrichen.

    Heute bei der Schlüsselübergabe wurde mir dann gesagt, dass die Wohnung in einem guten Zustand ist, und man eine Mieter wie mich gerne irgendwann wieder in einer immobilie der Firma sehen würde. Dennoch wurden dann folgende Mängel benannt, die ich beheben muss, ansonsten würde man die Kosten von der Kaution bezahlen:

    – bei einem Velux Fenster kann man die Jalousie nicht mehr nach oben schieben.
    – in der Küche geht über der Herdplatte das Licht nicht mehr, ich soll eine neue Birne kaufen
    – im Badezimmer, welches innenliegend ist, soll ich in der Duschkabine die Silikonabdichtung abmachen und erneuern, weil schwarze Stellen zu sehen sind. Ich habe das Badezimmer in einem sehr sauberen Zustand verlassen, habe sogar eine neue Toilettenbrille gekauft und angebracht, da ich es persönlich für einen Nachmieter immer schöner finde, wenn das neu ist und auch die externe Badewanne und Silikonabdichtungen sind tip top. Ich habe das gesamte Badezimmer gefilmt und kann somit auch belegen, dass tatsächlich nur in der Dusche 3 kleine Flecken beim Silikon sichtbar sind. Aber muss ich dieses zahlen? Immerhin gab es für die Wohnung bereits zwei Vormieter, die die gleiche Dusche benutzt haben und ich würde es als ganz normale minimale Abnutzung bezeichnen. Ebensi wie Kalkablagerungen bei den Trennwänden der Duschkabine. Diese ist aus Plastik und war schon vor meinem Einzug eingebaut, somit schon ein paar Jahre älter.
    – die neuen Mieter waren bei der Übergabe dabei. Im Badezimmer fehlte auch schon bei meinem Einzug eine kleine Deckenlampe. Da 4 weitere Lampen da waren, hat es mich nie gestört und es ist gar nicht aufgefallen. Die Mieter sollen nun eine neue Lampe kaufen, die die Immobilienfirma dann auch bezahlen würde. Ich verstehe nicht, warum ich dann eine Birne in der Küche kaufen muss? Zuletzt soll ich von 5 Räumen, bei 3 Räumen die Türgriffe neu anbringen, da sie der Frau der Firma zu locker waren?! Müsste so etwas nicht auch der Hausmeister der Firma übernehmen? Als ich vor ein paar Jahren eingezogen bin und in der Küche etwas undicht war, habe ich auch den Hausmeister der Firma angerufen, der gekommen ist und es erneuert hat. Warum zählen die Türgriffe dann nicht dazu? Ebenso ist ein Handtuchalter locker, den ich wieder befestigen soll. Die Firma an sich macht also keinen Handschlag und das obwohl ich die Wohnung so hinterlassen habe, dass man direkt einziehen kann, ohne renovieren zu müssen.
    Zudem steht in meinem Mietvertrag, dass anfallende Kleinreparaturen in der jährlichen Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden und das ich den Vermieter von allen Ansprüchen auf Durchführung von Schönheitsreparaturen frei spreche. Ist sowas rechtlich ok?
    Über eine Antwort wäre ich sehr dankbar.
    Freundliche Grüße

    Ich bitte um eine Antwort, ob man die aufgelisteten Dinge tatsächlich rechtlich beheben und übernehmen muss . Das Protokoll habe ich leider unterschrieben. Ärgere mich jedoch im nachhinein sehr darüber.
    Freundliche Grüße

    • Mietrecht.org
      23.06.2019 - 14:09 Antworten

      Hallo Bastian,

      danke für Ihren Beitrag. Es sind im wesentlichen ja alles Kleinigkeiten und wenn Sie sich zur Übernahme der Kleinreparaturen verpflichtet haben, dann sind z.B. das festschrauben der Drückergarnituren oder auch der Austausch einer Birne typischer Arbeiten, die der Mieter i.d.R- durchführt.

      Die Silikonfuge ist sicher ein Grenzfall und der Vermieter wird auf eine mangelhafte Reinigung abstellen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • limi
    16.07.2019 - 12:15 Antworten

    Guten Tag.
    gehört der Austausch eines Rollkolbens (Fenster) auch zur Reparaturklausel? Man beruehrt ihn ja im Prinzip nicht wie eine Klinge.

    Ich danke bereits fuer Ihre Hilfe.

    Mit freundlichen Grüßen

  • Thomas
    20.11.2019 - 18:29 Antworten

    Guten Tag,

    ich löse zur Zeit die Wohnung meiner verstorbenen Eltern auf.

    Formularmietvertrag aus dem Jahr 2012 mit Kleinreparaturklausel und Renovierung beim Auszug. Strittig ist jetzt ein WC Deckel mit Fotomotiv. Ob der WC Deckel jetzt beim Einzug vorhanden war oder ein weißer WC Sitz ist nicht mehr nachvollziehbar.

    Der Vermieter verlangt jetzt für einen neuen WC-Sitz inkl. Montage/Demontage und Entsorgung des alten WC Sitzes ca. 90 €. Kann der Vermieter uns zur Kostenübernahme verpflichten. Es liegt hier kein sachlicher Mangel vor und der Mietvertrag oder sonstige Nebenabreden geben hierzu auch keine Auskunft.

    Ich würde mich sehr über eine Antwort freuen

    Viele Grüße
    Thomas

    • Mietrecht.org
      21.11.2019 - 20:28 Antworten

      Hallo Thomas,

      ich würde keine große Sache draus machen und den WC Sitz austauschen (Baumarkt, 15 Euro).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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