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Kleinreparaturen in der Betriebskostenabrechnung – Ist das so korrekt?

Mietern und Vermietern stellt sich immer wieder die Frage, was in einer Betriebskostenabrechnung zulässigerweise abgerechnet werden darf. Werden unzulässige Kostenpositionen abgerechnet, kommt vom Mieter meist schnell der Einwand, die Betriebskostenabrechnung sei unzulässig, möglicherweise sogar ganz hinfällig. Bald finden sich die Parteien dann in einem Rechtsstreit wieder.

In diesem Zusammenhang kann die Frage auftreten, ob auch Kleinreparaturen in einer Betriebskostenabrechnung abgerechnet werden können. Diese Frage beantwortet der nachfolgende Artikel.

Können Kleinreparaturen überhaupt gegenüber dem Mieter abgerechnet werden?

Diese notwendige Vorfrage ist danach zu beantworten, ob die Mietvertragsparteien in dem Mietvertrag wirksam vereinbart haben, dass der Mieter Kleinreparaturen bezahlen muss. Das Gesetz geht davon aus, dass die Instandhaltung einer Mietsache dem Vermieter obliegt (siehe § 535 Absatz 1, Satz 2 BGB). Ohne eine wirksame Vereinbarung kann der Vermieter daher die Kosten für Reparaturen nicht von dem Mieter ersetzt verlangen.

Liegt eine wirksame Vereinbarung vor, kann der Vermieter die Kosten einer Kleinreparatur grundsätzlich vom Mieter verlangen. In Formularmietverträgen über Wohnraum sind solche Vereinbarungen nur dann wirksam, wenn die Klausel gegenständlich auf Teile beschränkt ist, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen und angemessene Kostenobergrenzen für die einzelne Reparatur und alle Kleinreparaturen innerhalb eines bestimmten Zeitraumes, z.B. des Kalenderjahres festgelegt sind (BGH, Urteil vom 7.6.1089, Az. VIII ZR 91/88, ). Wo diese Grenzen verlaufen, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten.

In der praxisorientierten Literatur werden als Kostengrenze für die Einzelreparatur Beträge zwischen 10 Euro und 100 Euro genannt. Für die Kostenobergrenze innerhalb eines bestimmten Zeitraumes wird für die Variante des Kalenderjahres eine Monatsnettokaltmiete genannt.

Merke: Nur wirksam vereinbarte Kleinreparaturen sind vom Mieter zu tragen. In Wohnraumformularverträgen muss die Klausel gegenständlich auf häufig gebrauchte Sachen beschränkt sein und eine angemessene Kostenobergrenze für die einzelne Reparatur und bei mehreren Reparaturen für einen bestimmten Zeitraum enthalten.

Können Kleinreparaturen in der Betriebskostenabrechnung abgerechnet werden?

Im Wohnraummietrecht bestimmt sich der Inhalt einer Betriebskostenabrechnung nach dem Mietvertrag und den einschlägigen Regelungen des BGB. Zunächst ist es erforderlich, dass im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde, dass der Mieter die Betriebskosten trägt (siehe § 556 Absatz 1 Satz 1 BGB).

Für diesen Fall definiert das Gesetz verbindlich, was unter der Begriff der „Betriebskosten“ meint. Insoweit nimmt das Gesetz in § 556 Absatz 1 Satz 3 BGB Bezug auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346,2347.

Die sogenannten Kleinreparaturen können nicht unter einen der in der Aufstellung nach BetrKV 2,1 I 2 genannten Punkte gefasst werden. Insbesondere handelt es sich bei Kleinreparaturen nicht um Wartungsarbeiten. Wartungsarbeiten dienen der Erhaltung der (vorhandenen) Betriebsbereitschaft, während Reparaturen die Instandsetzung eines Defekts betreffen.

Von der gesetzlichen Aufstellung abweichende Vereinbarungen sind unwirksam. In Wohnraummietverhältnissen können deshalb die Kleinreparaturen nicht in der Betriebskostenabrechnung enthalten sein.

Merke: Der Inhalt einer Betriebskostenabrechnung ist für Wohnraummietverhältnisse gesetzlich definiert in den §§ 556, 556a BGB und der Betriebskostenverordnung. Abweichungen von den hier gesetzten Vorgaben sind unzulässig. Kleinreparaturen gehören folglich nicht in die Betriebskostenabrechnung.

So rechnen Vermieter Kleinreparaturen richtig ab

Für die Abrechnung von Kleinreparaturen bieten sich zwei Wege an, die beide Vorteile und Nachteile haben:

1. Möglichkeit zur Abrechnung von Kleinreparaturen

Der Vermieter kann jede Kleinreparatur gesondert, zeitnah und unter Vorlage des Belegs, abrechnen.

Vorteile: Kein Vorfall wird vergessen und auch der Mieter weiß noch genau, wofür er bezahlt. Die Zahlungsbereitschaft und auch die Zahlungsfähigkeit des Mieters sind bei einem überschaubaren Betrag höher, als wenn am Ende eines Zeitraumes ein möglicherweise erheblicher Gesamtbetrag präsentiert wird.

2. Möglichkeit zur Abrechnung von Kleinreparaturen

Die gesammelten Kosten für Kleinreparaturen werden nach Ablauf des vertraglich definierten Zeitraumes insgesamt -gesondert von den Betriebskosten- abgerechnet 

Ob diese Abrechnung dann aus organisatorischen Gründen gemeinsam mit der Betriebskostenabrechnung versandt wird, steht dem Vermieter frei. In der Abrechnung sind dann alle Kleinreparaturen differenziert, mit ihren jeweiligen Kostenansätzen, aufzuführen und möglichst sind die Kostenbelege in Kopie beizufügen. Diese Methode bietet sich an, wenn, was meist nicht der Fall ist, eine Vielzahl von Kleinreparaturen zu erwarten ist. Dann kann sie effektiv sein.

Nachteile: Der Vermieter trägt ein höheres Risiko der Zahlungsunfähigkeit des Mieters. Je nachdem, wann und für welchen Zeitraum die Abrechnung erfolgt, ist das Verjährungsrisiko einzelner Abrechnungspositionen höher.

Fazit: Die Übernahme von Kleinreparaturen durch den Mieter ist vertraglich zu vereinbaren. Die Abrechnung der Kleinreparaturen muss von der Betriebskostenabrechnung gesondert erfolgen. Meist wird sich eine Einzelfallabrechnung empfehlen.

Stand: Februar 2013

5 Antworten auf "Kleinreparaturen in der Betriebskostenabrechnung – Ist das so korrekt?"

  • Tanja Trautmann
    13.08.2013 - 16:02 Antworten

    Hallo,

    meine Nebenkostenabrechnung sieht wie folgt aus. Schreiben von meinem Vermieter mit der Summe die ich zu zahlen habe. Also, Steuern, den Betrag von der Hausverwaltung für Schornsteinfeger und und und. Minus die Hausverwaltungskosten. Soweit ganz gut.
    Im Anhang dann die Rechnung die mein Vermieter von der Hausverwaltung bekommen hat.
    (Info: im Mietshaus sind mehrere Eigentumswohnungen, soweit alle vermietet oder werden von Besitzern bewohnt). Darin, sehr spärlich aufgelistet welche Kosten entstanden sind.
    Ich habe schon mehrere Fehler entdeckt. Bankgebühren, ein Kostenpunkt ‚Sonstiges‘ (keine Erklärung was das beinhaltet) und dann noch, Kleinreparaturen.
    Die Summe für das gesamte Haus beträgt 1600 Euro und der Anteil für meinen Vermieter (Besitzer von einer Wohnung im Haus) 220 Euro.
    Die Gesamtsumme der Rechnung von der Hausverwaltung, minus Hausverwaltungskosten, plus Grundsteuer, minus meiner gezahlten, monatlichen Pauschalbeitrage, sind dann in der Rechnung vom Vermieter an mich gesendet worden.
    Das ist doch aber nicht richtig, oder? Ich muss keine Bankgebühren zahlen, und diese Kleinreparaturen kann ich überhaupt nicht nachvollziehen. In meiner Wohnung wurde nichts repariert, ausser einer defekten Dusche, was jedoch eine größere Sache war und somit die Kostenobergrenze der Kleinreparaturen überschritten hatte. Auch ich habe diesen Paragraphen im Mietvertrag gehabt, bis 100 Euro pro Reparatur, 8% der Kaltmiete im gesamten Jahr.
    Meine Frage: in der Rechung von der Hausverwaltung wird eine Gesamtsumme angegeben, und dann der Betrag, den mein Vermieter zahlen muss.
    Kann er mir das unter Kleinreparaturen vorlegen und von mir verlangen?
    Weiterhin gibt es eine 12 Tagesfrist bis ich die Nebenkostennachzahlung zu überweisen habe. Das ist doch auch nicht richtig, oder?
    Danke für Ihre Antwort!

    • Mietrecht.org
      14.08.2013 - 09:38 Antworten

      Hallo Tanja,

      wenn bei Ihnen in der Wohnung keine Kleinreparatur ausgeführt wurde (die Sie aufgrund der Ober- und Jahresgrenze tragen müssen), dann kann der Vermieter die Kosten auch nicht umlegen. Das Klingt für mich so, als ob Ihr Vermieter die Hausgeldabrechnung (Nebenkostenabrechnung für die gesamten Eigentumswohnungen) als Abrechnung an Sie weitergeleitet hätte.

      Sie sollten Sie Nebenkostenabrechnung auf Fehler überprüfen und ggf. Widerspruch einlegen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Tino
    25.11.2017 - 14:15 Antworten

    Hallo,

    ich habe eine Frage bezüglich der Abrechnung von Kleinreperaturen. Ich bin derzeit Vermieter und meine Mieter bekommen jedes Jahr eine stattliche Summe durch die Nebenkostenabrechnung zurück, worüber sich ja jeder Mieter freut.

    Wäre es möglich, gemeinsam mit der Nebenkostenabrechnung eine Kleinreperaturenabrechnung anzufügen. Also dass diese Möglichkeit besteht habe ich ja in dem Artikel schon gelesen, nur würde ich gerne die Kleinreperaturen mit der Betriebskostenabrechnung „verrechnen“. Angenommen ein Mieter würde 800€ zurück bekommen, hat aber Kleinreperaturen i.H.v. 100€ zu tragen. Könnte ich die Rücküberweisung dann auf 700€ beziffern?

    Mit freundlichen Grüßen,
    Tino

  • Sabine Schölte
    31.05.2018 - 09:49 Antworten

    Hallo,
    ich bin Mieter soll laut Abrechnung und Wirtschaftsplan statt der bisher 190,00 € nur noch 121,00 € Nebenkosten zahlen.
    Ich möchte aber weiter 190€ zahlen da ich dann jedes Jahr eine große um die 800€ Summe erstattet bekomme.
    Das ist dann wie ein kleines Sparbuch für mich. Im Mietvertrag stehen auch 190 € Nebenkosten.
    Kann mein Vermieter auf die 120€ bestehen?

    Gruß Sabine

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