Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs.1 BGB ist grundsätzlich der Vermieter für die Instandhaltung und Instandsetzung der vermieteten Wohnräume zuständig. Danach hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Vereinfacht: Der Vermieter  muss die vermietete Wohnung mangelfrei übergeben und im Laufe des Mietverhältnisses auftretende Mängel beseitigen! Die dafür anfallenden Kosten muss der Vermieter selbst zahlen.

Die sog. Kleinreparaturklausel gestattet es dem Vermieter jedoch, die Kosten für kleinere Reparaturen an den Mieter abzuwälzen.

Die Zulässigkeit von solchen Klauseln wird von der Rechtsprechung unter anderem mit der Überlegung für zulässig erachtet, „dass das in der Klausel vorgesehene Verfahren der Sicherung des für Dauerschuldverhältnisse besonders wichtigen Rechtsfriedens diene… eine derartige Regelung bewirke, dass der Mieter zu schonendem Umgang mit dem Mietobjekt angehalten werde“ (BGH, Urt. v. 7.6.1989 – VIII ZR 91/88).

Hintergrund: Die Idee von Reparaturklauseln ist es, den Mieter zu einem sorgfältigeren Umgang mit der Mietsache zu bewegen und einen Streit darüber zu vermeiden, ob ein Schaden auf normaler Abnutzung beruht oder nicht.

Eine wirksame Kleinreparaturklausel muss jedoch nach der Rechtsprechung des BGH einige strenge Anforderungen erfüllen!

Wann zahlt der Mieter die Kleinreparaturen?

Der Vermieter kann sich nur dann auf die Kleinreparaturklausel berufen, wenn solch eine Klausel ausführlich und wirksam im Mietvertrag aufgenommen wurde.

Dabei müssen folgende Bedingungen erfüllt werden:

1.) Vereinbarung im Mietvertrag

Im Mietvertrag muss zunächst konkret bestimmt sein, für welche Schäden solch eine Klausel gelten soll. Denn zahlen muss der Mieter nur für Reparaturen von Gegenständen, auf die der Mieter einen unmittelbaren und häufigen Zugriff hat, wie beispielsweise Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden (BGH, Urt. v. 7.6.1989 – VIII ZR 91/88).

2.) Kostenobergrenze pro Kleinreparatur und Jahr

Konkret: Die Klausel muss einen angemessenen Höchstbetrag für die einzelne Reparatur enthalten und sie muss auch einen angemessenen Höchstbetrag für die Summe der Reparaturkosten innerhalb eines Jahres enthalten.

Nach heutiger Rechtsprechung ist hinsichtlich der Kostenbeschränkung pro Einzelfall eine Beteiligung von 75 € – 100 € als angemessen zu erachten (BGH, Urteil v. 06.05.92, Az. VIII ZR 129/91 (75 €); AG Würzburg, Az. 13 C 670/10 (sogar 110 €); AG Braunschweig, Urteil v. 17.05.05, Az. 116 C 196/05 (sogar 100 € netto).

Hinsichtlich der Gesamtbelastung ist wohl heute eine Begrenzung auf 8% der Jahresnettokaltmiete noch angemessen (OLG Hamburg, WM 1991, S. 385 und OLG Stuttgart, WM 1988, 149 sogar 10% der Jahresnettokaltmiete).

3.) Keine anteilige Beteiligung des Mieters

Solch eine Reparaturklausel darf auch keine Kostenbeteiligung des Mieters an Reparaturen oder Neuanschaffungen vorsehen, deren Kosten den Höchstbetrag im Einzelfall übersteigen (BGH, Urt. v. 7.6.1989 – VIII ZR 91/88; OLG Düsseldorf, Az. 24 U 183/01 WM 2002, 545).

Erfüllt die Kleinreparaturklausel diese Voraussetzungen, ist sie wirksam und der Mieter ist zur Zahlung von Kleinreparaturen verpflichtet!

Wann zahlt der Vermieter Kleinreparaturen?

Erfüllt die Kleinreparaturklausel diese Voraussetzungen nicht, ist sie unwirksam und der Vermieter muss für kleinere Reparaturen selbst bezahlen.

Wenn beispielsweise die genannten Höchstbeträge im Mietvertrag zu hoch angesetzt worden sind, ist die Kleinreparaturklausel insgesamt unwirksam.

Das heißt, die Klausel bleibt unwirksam und wird nicht auf einen noch zulässigen Betrag reduziert.