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Unwirksame Kleinreparaturklausel im Mietvertrag: Was jetzt?

In vielen Mietverträgen wird dem Mieter die Pflicht auferlegt, bei anfallenden Kleinreparaturen die Kosten dafür selbständig aufzubringen. In vielen Fällen ist eine solche Kleinreparaturklausel jedoch unwirksam und damit nichtig. Was bedeutet eine solche unwirksame Kleinreparaturklausel für den Mieter? Ist dieser weiterhin verpflichtet die anfallenden Kosten zu tragen? Diese Fragen soll der folgende Beitrag klären.

Grundsätzliche Regelung zu den Kleinreparaturen: Nach dem Gesetzeswortlaut ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, § 535 Abs. 1 S. 2 BGB.

Übertragung der Kleinreparaturen auf den Mieter

Der Vermieter hat die Möglichkeit sich von der grundsätzlichen Regelung zu lösen und eine individuelle Regelung mit dem Mieter zu vereinbaren.

So kann der Vermieter kleine Instandhaltungen und Instandsetzungen bis zu einem gewissen Betrag auf den Mieter abwälzen und diesem die Kostenlast aufbürden. Einen Höchstbetrag pro Einzelfall wird vom Gesetz nicht festgelegt, wobei das AG Braunschweig in seiner Entscheidung aus dem Jahr 2005 (AG Braunschweig GE 2005, S. 677) einen solchen bei 100,00 Euro gesehen hat.

Eine Kostendeckung pro Jahr muss ebenfalls in einer solchen Individualabrede existieren, wobei auch dort vom Gesetz keine Vorgaben gemacht wurden. Der Bundesgerichtshof verweist als Orientierungshilfe auf den § 28 Abs. 3 S. 1 der II. Berechnungsverordnung. In den meisten Fällen wurde ein Höchstbetrag von 8% der Jahresnettomiete als angemessen angesehen, (AG Braunschweig GE 2005, S. 677).

Sind diese Regelungen und Festlegungen in einem Mietvertrag nicht enthalten, ist die Kleinreparaturklausel unwirksam.

Hier erfahren Sie mehr zu den Höchstgrenzen bei den Kleinreparaturen. In diesem Artikel finden Sie die wichstigsten Urteile zu den Kleinreparaturen.

Unwirksamkeit der Kleinreparaturklauseln

Wird festgestellt, dass eine im Mietvertrag festgelegte Kleinreparaturklausel unwirksam und damit nichtig ist, so gilt die grundsätzliche Regelung, wonach der Vermieter zum Erhalt der Wohnung verpflichtet ist. Die Übertragung der Verpflichtung auf den Mieter ist dann nicht ordnungsgemäß vollzogen worden, so dass die gesetzliche Regelung des § 535 Abs. 1 S. 2 BGB zum Tragen kommt.

Fazit

Ist eine Kleinreparaturklausel unwirksam, so muss der Mieter nicht für anfallende Instandsetzungskosten aufkommen. Der Vermieter steht dann nach  § 535 Abs. 1 S. 2 BGB in der Pflicht alle Reparaturen (also auch die Kleinreparaturen) auszuführen.

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