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Gerichtsurteile: Kleinreparaturen – Wichtige Urteile im Überblick

Die sogenannten Kleinreparaturklauseln beschäftigen die Rechtsprechung – im Vergleich zu anderen mietrechtlichen Problemstellungen – eher selten. Dies mag zum einen sicherlich an den vergleichsweise geringen Kosten, die hierbei in Streit stehen, liegen, zum anderen aber auch an den maßgeblichen Grundsatzurteilen des Bundesgerichtshofs. Dieser stellte bereits Anfang der 90er Jahre die maßgeblichen Voraussetzungen für die Zulässigkeit dieser Klauseln auf, an denen sich bis heute nichts Wesentliches geändert hat.

In diesem Artikel haben wir die wichtigsten Urteil zum Thema KLeinreparaturen zusammengestellt und erklärt. Vermieter und Mieter sollten diese Urteile kennen.

Erfordernis der gegenständlichen und betragsmäßigen Begrenzung: BGH, Urteil vom 07.06.1989 – VIII ZR 91/88

Wie der BGH zutreffend ausführt, stellen die entsprechenden Klauseln eine Abweichung vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrags dar. Eine Abwälzung der (Klein-)Reparaturpflichten bzw. der hierdurch verursachten Kosten ist daher nur dann möglich, wenn der Mieter hierdurch nicht unangemessen benachteiligt wird. Um zulässig zu sein, müssen die Klauseln gegenständlich und betragsmäßig begrenzt sein. Auf den Mieter dürfen nur die Kosten übertragen werden, die durch die Reparatur derjenigen Gegenstände entstanden sind, die seinem häufigen Zugriff ausgesetzt sind. Bei regelmäßig im Mauerwerk verlegten Gas- und Wasserleitungen sei diese Voraussetzung beispielsweise nicht erfüllt, so der BGH.

Im zu entscheidenden Fall verfügte die Klausel zwar über einen ausgewiesenen Höchstbetrag pro Reparaturmaßnahme, nicht aber über eine Begrenzung der vom Mieter zu tragenden Kosten für einen bestimmten Zeitraum. Da es jedoch nicht unüblich sei, dass eine große Anzahl von Kleinreparaturen innerhalb einer gewissen Zeit anfallen, müsse der Mieter auch für diesen Fall geschützt werden. Daher entschieden die Richter, dass die entsprechenden Klauseln neben der betragsmäßigen Begrenzung pro Reparaturmaßnahme auch einen Höchstbetrag für einen bestimmten Zeitraum – regelmäßig ein Jahr – beinhalten müssen.

Gleichzeitig stellt der BGH ausdrücklich klar, dass die maßgeblichen Höchstgrenzen nicht dahin gehend zu verstehen sein, dass sich der Mieter auch an höheren Reparaturkosten stets mit den jeweiligen Beträgen beteiligen muss.

Höchstbetrag pro bestimmtem Zeitraum: BGH, Urteil vom 15.05.1991 – VIII ZR 38/90

Auch mit diesem Urteil macht der BGH noch einmal deutlich, dass eine der wesentlichen Voraussetzungen für die Wirksamkeit entsprechender Kleinreparaturklauseln die Benennung eines Höchstbetrags für einen bestimmten Zeitraum ist. Wie der BGH wiederholt ausführt, sei die Grenze des Zumutbaren dann überschritten, wenn für mehrere Reparaturen, die innerhalb eines Zeitraums anfallen, ein Höchstbetrag nicht bestimmt ist.

Keine Selbstvornahme der Kleinreparatur durch Mieter: BGH, Urteil vom 06.05.1992 – VIII ZR 129/91

Der BGH sieht eine unangemessene Benachteiligung des Mieters auch dann gegeben, wenn der Mieter zur Vornahme der erforderlichen Kleinreparatur verpflichtet wird. Dies gilt selbst dann, wenn die entsprechende Klausel im Übrigen korrekt gefasst und sowohl gegenständlich als auch betragsmäßig begrenzt ist.

Höchstbetrag pro Reparaturmaßnahme: AG Braunschweig, Urteil vom 29.03.2005 – 116 C 196/05

Aufgrund des zwischenzeitlichen Kostenanstiegs sei auch der zulässigerweise pro Reparaturmaßnahme zu vereinbarende Höchstbetrag entsprechend anzuheben, so das AG. Abweichend von den ursprünglich festgelegten 50,00 EUR bis 75,00 EUR, kann daher auch ein Betrag von 100,00 EUR noch angemessen sein.

Missverhältnis zwischen Höchstbetrag und Miethöhe: AG Bremen, Urteil vom 24.05.2007 – 21 C 269/05

Nach Auffassung des AG ist eine Kleinreparaturklausel auch dann unwirksam, wenn der Höchstbetrag pro Reparaturmaßnahme in keinem Verhältnis zur vereinbarten Miethöhe steht. Im entschiedenen Fall betrug der monatliche Mietzins 260,00 EUR, die Klausel enthielt einen Grenzwert von 200,00 EUR. Ein Missverhältnis, das die Klausel unwirksam macht, urteilten die Richter.

Zweifel bei der Auslegung von Kleinreparaturklauseln: AG Hamburg-Barmbek, Urteil vom 25.08.2010 – 822 C 55/10

Sollten sich im Einzelfall Fragen bei der Auslegung der Klauseln ergeben, gehen entsprechende Zweifel zu Lasten des Verwenders, also des Vermieters. Kosten für die Reparatur einer Duschstange und einer Duschabtrennung können dann nicht vom Mieter verlangt werden, wenn die Klausel lediglich „Installationsgegenstände für Wasser“ enthalte.

Umfang der gegenständlichen Beschränkung: AG Köln, Urteil vom 27.01.2011 – 210 C 324/10

Auch das AG Köln betont im entschiedenen Fall das Erfordernis der gegenständlichen Beschränkung. Die folgende Klausel erfülle diese Voraussetzung nicht: „Der Mieter hat die Kosten für Kleinreparaturen an den seinem häufigen Zugriff ausgesetzten Einrichtungen des Mietobjekts wie zum Beispiel Heizthermen, WC-Anlagen, Wasch- und Abflussbecken und sonstigen sanitären Einrichtungen sowie Fenstern, Türverschlüssen und Rollläden usw. … zu tragen…“

Schon die Anführung der Heiztherme führt nach Ansicht des AG zu einer Unwirksamkeit der Klausel, da diese regelmäßig nicht dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sei. Auch bezüglich der Fenster urteilten die Richter, dass eine zulässige Übertragung der Kosten auf den Mieter lediglich Teilbereiche hiervon umfasse.

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