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Mietdatenbank – Mieterhöhung auf Vergleichsmiete (nach § 558 BGB)

Nach dem Gesetz kann der Vermieter die Miete im laufenden Mietverhältnis bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen (§ 558 BGB). Zur Begründung kann er sich unter anderem auf die Auskunft aus einer Mietdatenbank beziehen (§§ 558a II Nr. 2, 558e BGB). Details zu den allgemeinen Voraussetzungen einer Mieterhöhung sind im Haupttext “Mieterhöhung nach § 558 BGB: Ortsübliche Vergleichsmiete“ nachzulesen. In der Praxis spielt die Mieterhöhung mit dem Begründungsmittel der Mietdatenbank nicht die entscheidende Rolle, dennoch soll dieser Artikel den Beiträgen zum Mietspiegel, zu den Vergleichswohnungen und zum Sachverständigengutachten in nichts nachstehen.

1. Nur vom Gesetz benannte Anbieter sind erlaubt

Will der Vermieter zur Begründung der Mieterhöhung den Nachweis einer ortsüblichen Miete führen, hat er verschiedene Möglichkeiten. Eine dieser Möglichkeiten ist die Auskunft aus einer Mietdatenbank. Diese soll zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete beitragen. Mietdatenbanken werden von der Gemeinde oder von Vermietern- und Mieterverbänden gemeinsam geführt und gegenseitig anerkannt. Mietdatenbanken privater Anbieter entsprechen nicht den Vorgaben des § 558e BGB.

2. Unterschied Mietdatenbank / Mietspiegel

Eine Mietdatenbank ist mit einem Mietspiegel vergleichbar, hat aber den Vorteil, dass sie aktuellere Informationen liefern kann, als der statische Mietspiegel, der auf einen bestimmten Erhebungszeitpunkt abstellt und dann für einige Jahre unverändert Bestand hat. Erst wenn ein solcher Mietspiegel aktualisiert wird, kann er neuere Informationen liefern. In einer Mietdatenbank hingegen werden fortlaufend aktuelle Mietpreisdaten gesammelt. Die Möglichkeit, sich alternativ auf die Auskunft aus einer Mietdatenbank zu beziehen, wurde mit der Mietrechtsreform 2001 neu in das Gesetz aufgenommen und soll der Entwicklung der Informationstechnik Rechnung tragen. Damit sollen die technischen Möglichkeiten des Computerzeitalters bei der Verarbeitung großer Datenmengen genutzt werden. Mit der Anerkennung als Begründungsmöglichkeit zur Mietpreiserhöhungen und der Aufnahme ins Gesetz will der Gesetzgeber zur Verbreitung und Weiterentwicklung der Begründungsart „Mietdatenbank“ beitragen.

3. Funktion einer Mietdatenbank

Eine Mietdatenbank sammelt die Mietvereinbarungen innerhalb einer Gemeinde fortlaufend und soll sie strukturiert aufarbeiten. Dabei sind nur jeweils die Mieten der letzten 4 Jahre zu berücksichtigen. Bei der Auswahl und Strukturierung der Informationen sollen die gesetzlichen Vorgaben des § 558 II BGB zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete eingehalten werden. Danach sind die Wohnungsmieten nach bestimmten Vergleichsmerkmalen zu erfassen. Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um einen repräsentativen Querschnitt von Mieten, die für vergleichbaren Wohnraum üblicherweise bezahlt werden (BayObLG RE WuM 1981, 100). Maßgebend ist dabei der Zeitraum der letzten vier Jahre, ab dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens. Nach der Strukturerfassung der Wohnung des Mieters kommt es auf den Nachweis an, dass in derselben Gemeinde für vergleichbare Wohnräume höhere Mieten bezahlt werden. Der Vermieter muss dem Mieter nachweisen, dass die für vergleichbare Wohnungen gezahlten Mieten tatsächlich gezahlt werden. Dazu kann er sich unter anderem auf die Auskunft aus einer Mietdatenbank beziehen.

4. Auskunft aus der Mietdatenbank dient der Begründung des Mieterhöhungsverlangens

Allerdings dient auch eine solche Auskunft aus einer Mietdatenbank nur zur Begründung der Mieterhöhung. Sie erbringt noch keinen endgültigen Beweis dafür, dass die erhöhte Miete tatsächlich der ortsüblichen Miete entspricht (LG Düsseldorf WuM 1990, 393). Bestreitet der Mieter, dass die Mieterhöhung ortsüblich ist, muss der Richter entscheiden. Hierzu kann er ein Gutachten eines gerichtlich bestellten Sachverständigen in Auftrag geben oder einen Mietspiegel oder drei Vergleichswohnungen beiziehen.

5. Mietdatenbanken haben in der Praxis nur geringe Bedeutung

Bislang gibt es, soweit ersichtlich, nur in Hannover eine solche Mietdatenbank. Sie wurde 1977 durch eine Initiative des Haus- & Grundeigentümervereins Hannover gegründet und wird vom „Verein zur Ermittlung und Auskunftserteilung über die ortsüblichen Vergleichsmieten e. V.“ (MEA) geführt. Sie enthält Mietinformationen über Hannover und einige Ortsteile. Ihre Daten werden von den Mitgliedern des Haus- & Grundeigentümervereins, des Mietervereins sowie von Maklern und Wohnungsverwaltern zur Verfügung gestellt und laufend aktualisiert. Daten, die älter als 4 Jahre sind, werden gelöscht. Da zur Datenerhebung die regionalen Wohnungsdaten von Mietern, Vermietern, Hausverwaltungen, Maklern, Wohnungsunternehmen und Genossenschaften gesammelt, erfasst und aufbereitet werden müssen und damit ein erheblicher Aufwand und Kosten verbunden ist, haben Mietdatenbanken in der Praxis bislang keine Verbreitung gefunden.

6. Auskünfte sind gebührenpflichtig

Die Auskünfte sind in der Regel gebührenpflichtig. Dies bedingt, dass bei der Abfrage einer Auskunft aus der Mietdatenbank wesentlich höhere Gebühren entstehen und die Mietdatenbank im Vergleich zum kostengünstigen Erwerb eines Mietspiegels (ci. in der Regel 3 – 8 Euro) im Nachteil ist. Wer eine Auskunft aus der Mietdatenbank Hannover wünscht, muss die Anschrift der Bezugswohnung, ihre Größe, ihre Ausstattungsmerkmale (Zentralheizung, Bad, Isolierverglasung, Doppelfenster, WC, Aufzug, Baujahr) angeben und erhält dann die von ihm gewünschte Anzahl von Vergleichswohnungen. Diese Vergleichswohnungen werden von einem Computer ermittelt, der aus den gespeicherten Objekten der betreffenden Kategorie einen Mittelwert bildet und die nächstliegenden Werte mitteilt. In der Auskunft werden Anschrift der Wohnung, Größe, Lage im Haus und der Quadratmeterpreis bezeichnet. Die Auskunft einer Mietdatenbank kann dann hilfreich sein, wenn es keinen Mietspiegel gibt oder ein Mietspiegel keine Vergleichsmöglichkeiten bietet, beispielsweise dann, wenn der Mietspiegel keine Vergleichsobjekte für Einfamilienhäuser enthält.

3 Antworten auf "Mietdatenbank – Mieterhöhung auf Vergleichsmiete (nach § 558 BGB)"

  • Norbert Anlicker
    14.03.2017 - 12:54 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    meine Frage ist, kann man diese Mietspiegel von Immo Welt.de usw., die man im Internet nach Eingabe der Gemeinde und Mietwohnungen, mit dem Zusatz Mietspiegel im Internet anfordert, auch eine Mieterhöhung begründen. Oder sind diese Mietspiegel gar nichts wert? Eigentlich geben sie ja den Ortsüblichen Mietpreis wieder der zur Zeit verlangt wird.
    Schon mal vielen Dank,
    Norbert51

    • Mietrecht.org
      14.03.2017 - 14:18 Antworten

      Hallo Norbert,

      für eine Mieterhöhung ist ein „Neuvermietungsspiegel“ nichts wert.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Alfred
    13.11.2017 - 22:22 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    was versteht man unter dem Begriff “ Neuvermietungsspiegel “ ?
    Ich vergleiche seit geraumer Zeit die Mietpreisentwicklung auf Mietcheck.de und habe festgestellt das dieser den momentanen Mietzins in unserer Region sehr gut wiederspiegelt. Könnte man aufgrund dieser Analyse eine Erhöhung des Mietpreises rechtfertigen ?
    Vielen Dank
    Mit freundlichen Grüßen
    Alfred

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