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Mieterhöhung ohne Mietspiegel – So geht´s trotzdem

Nach Maßgabe des § 558 BGB kann der Vermieter im laufenden Mietverhältnis die Miete erhöhen. Er muss die Mieterhöhung allerdings begründen, indem er dem Mieter nachweist, dass er künftig keine höhere Miete zahlen wird, als es den ortsüblichen Mieten entspricht.

1. Ausgangspunkt: Fehlender Mietspiegel

Im Idealfall existiert in der Gemeinde ein Mietspiegel. Mietspiegel gibt es aber regelmäßig nur in größeren Gemeinden oder Städten. Gibt es in der Gemeinde, in der die Wohnung des Mieters liegt, keinen solchen Mietspiegel, kann der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558a II Nr. 4 BGB auch unter Hinweis auf einzelne vergleichbare Wohnungen begründen. Dazu muss er zum Nachweis der ortsüblichen Mieten mindestens drei solcher Wohnungen bezeichnet.

Als weitere Alternative erlaubt das Gesetz, zum Nachweis der ortsüblichen Mieten auch ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vorzulegen (§ 558a II 3 BGB). Aber auch der Sachverständige ist letztlich darauf angewiesen, vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde zu ermitteln.

2. Ohne Mietspiegel haben Vermieter ein echtes Problem

In der Praxis werden Vermieter insbesondere dann, wenn es keinen Mietspiegel gibt, mit dem Problem konfrontiert, dass in der Gemeinde kaum vergleichbare Wohnungen existieren, anhand derer Mieten sich die ortsüblichen Vergleichsmieten erfassen lassen.

Der Vermieter darf die Vergleichswohnungen auch nicht beliebig auswählen. Die Wohnungen müssen tatsächlich vergleichbar sein. Die Vergleichbarkeit ist anhand bestimmter Vergleichskriterien zu erfassen. Es geht also nicht an, wenn der Vermieter Wohnungen mit besonders hohen Mieten präsentiert, um auf diesem Weg die ortsüblichen Mieten möglichst hoch anzusetzen und die eigene Miete danach auszurichten.

Die Frage, wie die ortsüblichen Mieten zu ermitteln sind, erweist sich im Hinblick auf die Anforderungen der Rechtsprechung als ein echtes Problem. In der Lebenspraxis dürfte ein Vermieter, der eine einzelne Wohnung vermietet und ab und zu die Miete erhöhen will, vollkommen überfordert sein. Insbesondere im Hinblick darauf, dass Mieter angesichts der sich bietenden Möglichkeiten, Mieterhöhungen gerne bestreiten, scheint es für den Vermieter eine fast unmögliche Aufgabe zu sein, die ortsübliche Miete anhand von Vergleichswohnungen selbst bestimmen zu wollen. Einen echten Ausweg bietet allenfalls ein Mietspiegel. Gibt es keinen, dürfte oft Streit ins Haus stehen.

3. So geht’s trotzdem mit der Mieterhöhung

Ohne Mietspiegel verbleibt dem Vermieter nur, die ortsübliche Miete anhand von Vergleichswohnungen zu bestimmen. Dass dies ein echtes Problem ist, zeigt der folgende Fall aus der Praxis des Vermieteralltags.

4. Orientierungshilfen zur Bestimmung der ortsüblichen Miete

In einer aktuellen BGH-Entscheidung hatte der Bundesgerichtshof (Urteil v. 29.02.2012 – VIII ZR 346/10) Gelegenheit, Orientierungshilfen zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete aufzustellen. Im Fall hatte der Mieter die Mieterhöhung bestritten. Im Rahmen der Zustimmungsklage des Vermieters beauftragte das Gericht ein Sachverständigengutachten. Der Gutachter ermittelte unter Einbeziehung von 11 Vergleichswohnungen eine Mietpreisspanne von 6,05 €/m² bis 8 €/m². Daraus ergab sich ein Durchschnittswert von 7 €/m². Der BGH wies darauf hin, dass der Tatrichter in der unteren Instanz immer feststellen müsse, ob die erhöhte Miete innerhalb dieser Mietpreisspanne liege. Diese Feststellung erfordere eine konkrete Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete.

Diese Einzelvergleichsmiete könne punktuell innerhalb der Spanne oder innerhalb eines gewissen Spektrums bestimmt werden. Die Festsetzung der erhöhten Miete bis zum oberen Wert des Spektrums sei nicht zu beanstanden (so bereits BGH VIII ZR 30/09 und VIII ZR 227/10). Soweit kein Mietspiegel existiere, müsse die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete als auch die Einzelvergleichsmiete durch ein vom Gericht einzuholendes Sachverständigengutachten ermittelt werden. Das vom Vermieter vorgelegte (private) Sachverständigengutachten genügte, da es vom Mieter bestritten wurde, dafür nicht.

5. Schrittfolge der Ermittlung der ortsüblichen Mieten

a. Alle verfügbaren Daten erfassen

Zur Ermittlung der Vergleichsmieten sollten möglichst alle verfügbaren Daten erfasst werden. Extrem abweichende Mieten (Luxuswohnungen, Bruchbauten) nach unten und nach oben sollen unberücksichtigt bleiben. Mieten, die 20 Prozent und darüber hinaus vom Mittelwert abweichen, sollen außer Betracht gelassen werden. Dabei müssen Bestandsmieten und Mieten von neu vermieteten Wohnungen im angemessenen Verhältnis vertreten sein.

b. Unübliche Mieten aussondern

Im nächsten Schritt sind aus den verbleibenden Vergleichsmieten unübliche Mieten auszusondern. Nicht alles, was an Mieten tatsächlich bezahlt werde, sei ortsüblich im Sinne des § 558 II 1 BGB (ortsübliche Miete). In der Praxis wird es für angemessen erachtet, die Spanne um das teuerste und billigste Sechstel der Vergleichswohnungen zu reduzieren.

c. Einzelvergleichsmiete ermitteln

Letztlich sind die besondere Lage und Ausstattung der Wohnung des Mieters zu bewerten. Auf dieser Grundlage ist die Wohnung gegenüber den Vergleichsmieten einzuordnen und eine Einzelvergleichsmiete zu ermitteln. Ergibt sich dabei eine Spanne, kann der Vermieter die Miete innerhalb der Spanne erhöhen. Dabei ist nicht Voraussetzung, dass die bisher vom Mieter gezahlte Miete unterhalb der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (BGH Az. VIII ZR 322/04).

6. Typengutachten genügt

Soweit der Mieter ein Sachverständigengutachten vorlegt, genügt ein „Typengutachten“ zum Nachweis der ortsüblichen Miete. Ein solches Typengutachten braucht sich nicht unmittelbar auf die Wohnung des Mieters zu beziehen, sondern kann auch andere, nach Lage und Ausstattung vergleichbare Wohnungen heranziehen (BGH, VIII ZR 122/09 und VIII ZR 276/08).

7. Mietspiegel darf nicht ignoriert werden

Soweit allerdings ein Mietspiegel besteht, müssen die darin enthaltenen Daten in die Bestimmung der ortsüblichen Mieten einbezogen werden. Der Vermieter kann also nicht allein durch die Bezeichnung von drei Vergleichswohnungen oder die Vorlage eines Sachverständigengutachtens einen bestehenden Mietspiegel nach eigener Vorstellung korrigieren.

In diesem Sinne verweist § 558a III BGB darauf, dass bei Existenz eines qualifizierten Mietspiegels der Vermieter verpflichtet ist, in seinem Mieterhöhungsverlangen die darin enthaltenen Daten auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung unter Verweis auf das Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten begründet. Andernfalls ist sein Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam. Der Grund liegt darin, dass ein qualifizierter Mietspiegel die Vermutung in sich trägt, dass die darin enthaltenen Vergleichsmieten angemessen sind.

16 Antworten auf "Mieterhöhung ohne Mietspiegel – So geht´s trotzdem"

    • Mietrecht.org
      19.08.2015 - 08:58 Antworten

      Hallo Hidir,

      danke für die Korrektur, ich habe den Artikel entsprechend angepasst.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christel
    09.11.2015 - 18:15 Antworten

    Mein Vermieter hat mehrere Häuser und gibt in den Vergleichsmieten 3 Häuser an in den schon mehrmals Mieterwechsel war und nach jedem Wechsel aufwendig saniert wurde nebst Einbauküche.
    Wir wohnen 26 Jahre im Haus und mussten alles selbst bezahlen. Ist das rechtens?

    • Mietrecht.org
      10.11.2015 - 12:25 Antworten

      Hallo Christel,

      die Vergleichswohnungen müssen natürlich auch vergleichbar sein. Legen Sie z.B. auf eigene Kosten neuen Teppich über alte Dielen, dann gilt als Standard immer noch die Dielung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Helmut Winter
    05.01.2016 - 14:21 Antworten

    Seit 1974 wohne ich in dieser Wohnung. Der Standard dieser Wohnung wurde von mir verbessert (ca € 20.000,00) und damit mein Wohnwert verbessert. Vom Vermieter wurde nichts gemacht, Neue Mieterhöhung (durchschnittlicher Mietpreis von 3 Vergleichswohnungen mit besserer Ausstattung) von € 85,00 zum 01. März 2016, möchte ich verweigern. Ich habe die Vergleichswohnungen besichtigt und auch andere Wohnungen dieser Größe im Ort mit besserer Austattung und neuerem Baujahr zur Begründung meiner Verweigerung angeben.
    Ist das Verweigern rechtens?

    Mfg Helmut Winter

    • Mietrecht.org
      05.01.2016 - 17:08 Antworten

      Hallo Herr Winter,

      die Auswahl der Wohnungen obliegt dem Vermieter. Es Wohnungen müssen aber tatsächlich vergleichbar sein.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Theisebach
    26.10.2016 - 09:06 Antworten

    Mein Vermieter vergleicht meine Wohnung mit den Wohnungen aus meinem Haus, was rechtens ist. Jedoch erwähnt er nur die 20% kleineren Wohnungen, obwohl 7 Wohnungen in gleicher Größe vorhanden sind. Kann ich die Vergleichswohnungen ablehnen?

    • Mietrecht.org
      26.10.2016 - 09:53 Antworten

      Hallo Frau Theisebach,

      die Wohnungen müssen vergleichbar sein das betrifft zum Beispiel die Ausstattung aber auch die Größe.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Mietrecht.org
    04.03.2017 - 14:08 Antworten

    Hallo Annette,

    am einfachsten ist der Weg über Vergleichswohnungen. Aber alles außer Mietspiegel ist auch immer angreifbar.

    Viele Grüße

    Dennis Hundt

  • Gaby L.
    17.07.2017 - 11:17 Antworten

    Hallo,
    wir haben eine Mieterhöhung erhalten und der Vermieter gibt als „Vergleichswohnungen“ 3 Wohnungen die Ihm auch gehören an(leider gibt es keinen Mietspiegel bei uns) darf Er das? Muß Er nicht Wohnungen zum Vergleich angeben die jemanden anderem gehören ? Vielen Dank für Ihre Rückantwort,
    Gaby

    • Mietrecht.org
      22.07.2017 - 13:16 Antworten

      Hallo Gaby,

      natürlich kann der Vermieter auch vergleichbare Wohnungen aus seinem Bestand angeben, warum auch nicht?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • babe, denis
    20.09.2017 - 06:05 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    – kann ein Reihenmittelhaus mit einer Doppelhaushälfte verglichen werden?
    – kann ein deutlich größeres Grundstück auch zum Ausschluß einer Vergleichswohnung führen?
    – kann man Garage bzw. Carport auch zum Vergleich heranziehen, würde eine Doppelgarage gegenüber einem Carport zum Ausschluß einer Vergleichswohnung genügen?
    – wie groß darf der Abstand der Baujahre betragen, die vergleichbar sind?

    Mfg Babe

    • Mietrecht.org
      20.09.2017 - 08:06 Antworten

      Hallo Denis,

      mein Gefühlt sagt, das jeweils ein Punkt (hinzugefügt) wenig schädlich ist, solang der Gesamtvergleich passt. Lassen Sie sich bei Bedarf rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Dankbare Mieter
    26.04.2018 - 23:16 Antworten

    Guten Tag Herr Dennis Hundt,

    danke erstmal für diese sehr informative Seite!

    Es geht um Mieterhöhung in 3 Neubauten aus 2015 mit je 6 Wohnungen (zwischen 80 und 115 qm) = 18 Mietparteien.
    Alle Mieter, die länger als 15 Monate dort wohnen = insgesamt 11 Mietparteien, wurden am 20.03.2018 aufgefordert, zum 30.04. einer Mieterhöhung schriftlich zuzustimmen, die ab 01.06.2018 in Kraft treten soll.
    2 Mietparteien haben bereits aus Unwissenheit zugestimmt, die anderen 9 wollen nicht zustimmen.

    Unserer Meinung nach haben wir Mieter eine Überlegungsfrist bis 31.05.2018
    Korrekt?

    Der Vermieter bezieht sich auf einen Mietspiegel und ortsübliche Mieten.
    Es gibt für diesen Ort/Gemeinde jedoch keinen Mietspiegel.

    Zitat aus dem Schreiben an die Mieter:
    „Die ortsüblichen Mieten sind gemäß den Mitspiegeln in dem bewohnten 3-Jahres-Zeitraum (2015-2018) bereits um 12% gestiegen.“
    „ …. Die weit unter dem ortsüblichen Miet-Durchschnitt von ca. 11 Euro pro qm liegt.“

    Die aktuellen Mieten sind mit 7 Euro pro qm günstig, weil der Bauherr/Vermieter, das Grundstück sehr günstig von der Gemeinde kaufen konnte, jedoch mit der Auflage durch die Gemeinde, günstigen Wohnraum für Familien zu schaffen. Es ist jedoch kein öffentlich geförderter Wohnungsbau.

    Des Weiteren steht im Schreiben des Vermieters, dass wir gemäß Mietvertrag Indexmiete § 557b
    bereits grundsätzlich dieser Mieterhöhungsmodalität zugestimmt haben. Dieser Erhöhung nun aber noch schriftlich zustimmen müssen § 558 BGB.
    Soweit stimmig steht im Mietvertrag.

    In dem Schreiben wird noch von steuerrechtlichen Anforderungen seitens des Finanzamts und eingeforderten Auflagen hinsichtlich relativer Ortsmindestmieten und Wirtschaftlichkeitsanforderungen, die zu erfüllen sind, gesprochen.
    Ist das relevant?

    A Wie gehen wir als Mieter nun vor?

    1. Lehnen wir eine Zustimmung ab, weil die Überlegungsfrist um einen Monat nicht stimmt?
    Müssen wir bis 30.04. antworten?

    2. Fordern wir ein Gutachten an?

    3. Fordern wir 3 Vergleichswohnungen an?
    Die es so nicht gibt. Nur diese o.g. 18 eigenen Whg. was ja per se erlaubt wäre.

    Könnte der Vermieter jetzt auf die 2 Wohnungen verweisen, wo der Mieterhöhung bereits zugestimmt wurde? Wobei es ja 3 vergleichbare Wohnungen sein müssten. Aber ginge das?

    B. Kommen wir um eine Mieterhöhung herum? Oder verzögern wir diese nur?

    Bitte bringen Sie ein wenig Licht ins Dunkel.

    Vielen Dank und liebe Grüße
    Dankbare Mieter
    Müller, Meier, Schulze u.w.

    • Mietrecht.org
      30.04.2018 - 08:15 Antworten

      Hallo Dankbare Mieter,

      ich würde empfehlen, dass Sie sich zusammenschließen und von einem Anwalt beraten lassen. Ich kann Ihnen bei Ihren komplexen Fragen in Form eines Kommentars leider nicht helfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Brigitta Hannig
    03.07.2018 - 06:29 Antworten

    Hallo dankbare Mieter,
    wie ist ihre „Geschichte“ ausgegangen? Ich habe ein ganz ähnliches Problem (fehlender Mietspiegel, statt dessen Durchschnittspreis bei Neuvermietungen angegeben und diese als Mietspiegel „verkauft“, außerdem unzureichende Überlegensfrist)
    Mir würden Ihre Erfahrungen helfen, eine angemessene Entscheidung zu treffen und wäre Ihnen daher für eine Antwort sehr dankbar!
    Viele Grüße!
    Brigitta

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