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Mieterhöhung nicht zustimmen – Möglichkeiten und Gefahren für Mieter

Mieter müssen oft mit jedem Euro rechnen. Miete und Mietnebenkosten fressen immer tiefere Löcher in die Haushaltskasse. Auf der anderen Seite erwarten Vermieter eine angemessene Rendite für ihre Investitionen. Flattert dem Mieter dann ein Mieterhöhungsschreiben des Vermieters ins Haus, steigt der Blutdruck.

Wer als Mieter jetzt den Kopf in den Sand steckt, handelt nicht sachgerecht. Der Mieter muss reagieren, – irgendwie! Legt der Mieter das Mieterhöhungsschreiben achtlos zur Seite und reagiert nicht, zwingt er den Vermieter zum nächsten Schritt. Und dann kann es für den Mieter richtig teuer werden.

Also: Mieter sollten jetzt genau wissen, was zu tun ist. Wir erklären, welche Möglichkeiten Mieter haben, wenn Sie einer Mieterhöhung nicht zustimmen wollen und welche Risiken drohen.

1. Mieter darf den Rechtsanspruch des Vermieters auf Mieterhöhung nicht ignorieren

Das Gesetz versucht einen Interessenausgleich zwischen Vermieter und Mieter zu bewerkstelligen. Nach § 558 BGB hat der Vermieter gegen den Mieter einen Rechtsanspruch auf Erhöhung der Miete. Dieser Rechtsanspruch kann sich mithin daraus ergeben, dass die Parteien mietvertraglich eine Staffelmiete oder eine Indexmiete vereinbart haben.

Fehlen diesbezügliche Regelungen, kann der Vermieter die bestehende Miete im laufenden Mietverhältnis bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Dazu muss er allerdings die gesetzlichen Voraussetzungen beachten. Diese bestehen darin, dass er beweisen muss, dass die Mieterhöhung unter Verweis auf einen Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen innerhalb der Gemeinde oder ein Sachverständigengutachten den ortsüblichen Mieten in derselben Gemeinde entspricht.

2. Unbegründete Zustimmungsverweigerung wird teuer

All diese Voraussetzungen werden, wenn sie der Mieter nachvollziehbar bestreitet, in einem Gerichtsverfahren überprüft. Ein Prozess vor Gericht muss aber nicht unbedingt sein. Wird der Mieter nämlich verurteilt, die Mieterhöhung zu akzeptieren, muss er nicht nur die höhere Miete zahlen, sondern auch die teils erheblichen Verfahrenskosten übernehmen. Also ist es unabdingbar günstiger, nach Erhalt eines Mieterhöhungsschreibens zu reagieren.

Allenfalls dann, wenn die Mieterhöhung offensichtlich formell fehlerhaft ist oder den Rahmen sprengt, sollte es der Mieter auf ein Gerichtsverfahren ankommen lassen.

3. Mieter hat Zeit, die Mieterhöhung zu prüfen

Das Gesetz gewährt dem Mieter eine Überlegungsfrist. Sie beginnt in dem Monat, in dem der Mieter das Mieterhöhungsschreiben erhält und endet mit Ablauf des übernächsten Monats. In dieser Zeit sollte der Mieter das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters inhaltlich prüfen, überprüfen oder sich beraten lassen.

Auf der Grundlage des Ergebnisses dieser Prüfung muss sich der Mieter entscheiden, ob er seine Zustimmung zur Mieterhöhung erteilt. Die Zustimmung muss er erteilen, wenn die Mieterhöhung begründet ist. Ist sie begründet, hat der Vermieter einen Rechtsanspruch auf die Zustimmung des Mieters! Das darf einfach nicht ignoriert werden. Es steht so im Gesetz.

4. Alternativen: Zahlung der erhöhten Miete oder Sonderkündigungsrecht

Stimmt der Mieter dem Mieterhöhungsschreiben vorbehaltslos zu oder einigen sich die Parteien, ist mit der Zustimmung zur Mieterhöhung die Angelegenheit erledigt und der Mieter muss ab dem dritten Monat die erhöhte Miete bezahlen.

Will der Mieter die begründete Mieterhöhung dennoch nicht akzeptieren, kann er alternativ ein gesetzliches Kündigungsrecht in Anspruch nehmen (Sonderkündigungsrecht des § 561 BGB) und das Mietverhältnis mit dreimonatiger Kündigungsfrist beenden (§ 561 BGB). Eine Zustimmung unter Vorbehalt oder in Verbindung mit irgendwelchen Bedingungen ist nicht statthaft.

5. Nach Ablauf der Überlegungsfrist droht Klage

Nach Ablauf der Überlegungsfrist kann der Vermieter sofort (Zustimmungs)Klage einreichen. Dazu hat der Vermieter wiederum drei Monate Zeit (Ausschlussfrist!). Diese Fristen lassen sich auch nicht einvernehmlich verlängern. Allerdings kann der Mieter versuchen, auch in diesem Zeitraum mit dem Vermieter über die Mieterhöhung zu verhandeln, vorausgesetzt, der Vermieter lässt sich darauf ein. Spätestens vor Ablauf der Dreimonatsfrist muss der Vermieter dann aber die Klage bei Gericht eingereicht haben.

Andernfalls kann der Vermieter seine Mieterhöhung nämlich nicht realisieren. Mit der Zustimmungklage vor Gericht kann der Vermieter beantragen, den Mieter zur Zustimmung zur Mieterhöhung zu verurteilen. Das gerichtliche Urteil ersetzt die Zustimmung des Mieters. Dann muss er die Mieterhöhung akzeptieren oder eben kündigen. Mieter müssen wissen, dass ihr Schweigen und ihre Nichtreaktion als Nichtzustimmung und damit als Ablehnung des Mieterhöhungsverlangens verstanden werden.

6. Teilweise Zustimmung führt dennoch vor Gericht

Auch wenn der Mieter mit der verlangten Mieterhöhung nur teilweise einverstanden ist, muss ihn der Vermieter verklagen, wenn er die Mieterhöhung in Bezug auf den restlichen Erhöhungsbetrag durchsetzen möchte.

Wird der Mieter rechtskräftig zur Zustimmung verurteilt, kann ihn der Vermieter nach Ablauf von zwei Monaten nach Rechtskraft des Urteils kündigen, wenn der Mieter wegen der inzwischen aufgelaufenen Erhöhungsbeträge im Zahlungsrückstand ist.

7. Mieterhöhungsbetrag bestimmt Streitwert

Der Streitwert, nach dem die Gerichts- und Anwaltsgebühren berechnet werden, bemisst sich nach dem Jahresbetrag des Betrages, um den die Miete erhöht werden soll (z.B.: 50 € Mieterhöhung x 12 Monate = 600 € Streitwert). Bei einem Streitwert ab 601 € kann der Vermieter den Streit bis in die zweite Gerichtsinstanz austragen.

Über zwei Instanzen fallen bei Beteiligung von zwei Rechtsanwälten Kosten von insgesamt 1.475 € an. Diejenige Partei, die den Prozess verliert, zahlt diese Kosten. Einigt man sich vergleichsweise, werden die Kosten anteilig verteilt. Auf jeden Fall ist es so, dass ein Rechtsstreit erhebliche Kosten verursacht, die den Betrag der Mieterhöhung weit übersteigen.

12 Antworten auf "Mieterhöhung nicht zustimmen – Möglichkeiten und Gefahren für Mieter"

  • Nadine
    22.09.2016 - 23:54 Antworten

    Wie ist es wenn man einen Widerspruch zur Mieterhöhung geschrieben hat, weil die Vergleichswohnungen in teureren Stadtteilen liegen und die Antwort, dass es rechtskräftig sei, erst nach Ablauf der Überlegungsfrist und nach dem Zeitpunkt der Mehrzahlung eintrifft? Ist eine Sonderkündigung dann auch noch möglich?

  • Ela
    24.06.2017 - 12:13 Antworten

    Wir haben nach Ankündigung der Klage der Mieterhöhung zu gestimmt und die Differenz überwiesen. Trotzdem wird an der Klage festgehalten warum?

  • Heidi Fröschl, Regensburger Str. 3 85290 Geisenfeld
    17.09.2018 - 14:10 Antworten

    In einem Mietshaus in 85072 Eichstätt zahlen 2 Mieter seit 2011 6,– Euro pro qm-Miete. Wir haben nun schon 3 Mieterhöhungsverlangen um 20 % an diese Mieter gestellt und bis heute keinerlei Äusserung bzw.
    Antwort erhalten. Was können wir tun?

    • Mietrecht.org
      18.09.2018 - 14:16 Antworten

      Hallo Heidi,

      wenn der Mieter sich nicht rührt, müssen Sie als Vermieterin auf Zustimmung klagen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Tillmann
    11.10.2018 - 22:50 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wie verhält es sich mit Punkt 6?

    Ist es so, dass nach gerichtlicher Feststellung der Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung dem bis dahin in Teilen oder komplett säumigen Mieter (zahlt weiter die vorherige Miete oder die Mieterhöhung nur in Teilen) unmittelbar mit einer Frist von 2 Monaten gekündigt werden kann oder muss sich der Mieter zwei weitere Monate nach Urteilsspruch nicht „rühren“, bis ihm dann außerordentlich gekündigt werden kann?

    Wie auch immer: Nach BGB 543 müsste die Kündigung jedoch unwirksam werden, wenn der Mietrückstand unverzüglich nach Kündigug beglichen wird. Oder?

  • Luise
    15.10.2018 - 14:23 Antworten

    Bei uns soll die Miete auch nach Renovierungsarbeiten erheblich erhöht werden. Gut zu wissen, dass wir bis zu zwei Monate Zeit haben, diese Erhöhung zu prüfen. Ich werde auf jeden Fall mit meinem Rechtsanwalt für Mietrecht die Vorgehensweise besprechen, sobald ich das Schreiben habe.

  • Janine
    14.11.2018 - 13:54 Antworten

    Vielen Dank für die Erläuterungen, eine Frage bleibt mir zu folgendem Beispiel:

    -Vermieter bittet um Zustimmung für Mieterhöhung im September.
    -Die neue Miete soll ab Dezember gelten.
    -Die gewünschte Zielmiete liegt sowohl in der geltenden offiziellen Mietspiegelspanne, als auch innerhalb der Kappungsgrenze
    -Der Vermieter hat in seinem September-Anschreiben jedoch den Fehler gemacht, dass er nicht auf einen offiziellen Mietspiegel verwiesen hat. Auch wenn die Zielmiete innerhalb des offiziellen Mietspiegels liegt, hat er in seinem Schreiben auf einen „falschen Mietspiegel“ verwiesen.
    -im Oktober wiederspricht Mieter, da nicht klar ist welcher Mietsoeigel zu Grunde genommen wurde
    -im November stellt der Vermieter klar, dass die gewünschte Zielmiete aus dem September berechtigt ist, legt den korrekten Mietspiegel bei und fordert weiterhin eine Zustimmung für eine Mieterhöhung ab Dezmber.

    –> Darf der Vermieter ein „falsches Anschreiben“ aus dem September korrigieren, und die Frist für eine Zustimmung aus dem ersten Schreiben gilt weiterhin?
    –> Beginnt mit der Ablehnung des Mieters eine neue Frist?
    –> Beginnt eine neue Frist mit korrigiertem Anschreiben des Vermieters?

    Vielen Dank für die Antworten.

    Janine

    • Mietrecht.org
      14.11.2018 - 16:03 Antworten

      Hallo Janine,

      ein Mieter die die Erhöhung so abwehren oder verzögen will, sollte sich am besten rechtlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Janine
        15.11.2018 - 15:34 Antworten

        Vielen Dank für die Antwort.

        Meine Frage ist eigentlich aus Sicht des Vermieters gestellt:

        Der Vermieter (ich) will nun im November „handeln“, weiß aber nicht ob als Zustimmungs-Deadline weiterhin der Dezember aufrecht erhalten werden darf, oder die 3Monats-Frist ab November neu angesetzt muss.

        • Mietrecht.org
          15.11.2018 - 16:45 Antworten

          Hallo Janine,

          im Zweifel würde ich als Vermieter die Frist neu starten.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Daniel
    16.12.2018 - 11:22 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wie verhält es sich in meinem Fall?:

    Mein Vermieter begründet die Mieterhöhung aufgrund von drei Wohnungen, die sich auch in dem Haus befinden, in dem ich wohne, welche eine viel höhere Miete zahlen müssen. Meine Kaltmiete soll von 260 auf 299 Euro erhöht werden. Wenn ich meine Miete mit Hilfe des Mietspiegels meiner Stadt berechne und außerdem auch noch Zu- und Abschläge einrechne, sowie außerdem noch 15% legitime Mieterhöhung, errechnet sich eine neue Miete von 285,09 Euro.

    Kann ich so der Mieterhöhung NICHT zustimmen und stattdessen nur einer neuen Miete von 285,09 Euro? Oder hat der Vermieter dann das Recht, meinen Mietvertrag zu kündigen, sodass ich besser der Mieterhöhung auf 299 Euro zustimmen sollte?

    • Mietrecht.org
      16.12.2018 - 11:49 Antworten

      Hallo Daniel,

      1. Ihr Vermieter ist aller Wahrscheinlichkeit nach an den Mietspiegel gebunden und muss diesen zur Begründung nutzen / darf ihn nicht überschreiten.
      2. Die 15% Kappungsgrenze in Ihrer Stadt gilt auch bei einer Erhöhung mit Hilfe von Vergleichswohnungen.
      3. Mieter können einer Mieterhöhung auch in Teilen zustimmen, das ist sogar empfehlenswert.

      Bitte lassen Sie sich zu Ihren Einzelfall bei Bedarf rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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