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Mieterhöhung: Zustimmungsklage des Vermieters

Mieterhöhungen treten nicht von selbst oder automatisch in Kraft. Der Mieter muss der Mieterhöhung ausdrücklich zustimmen. Schweigt der Mieter oder stimmt er dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht zu, muss der Vermieter den Mieter auf Erteilung der Zustimmung gerichtlich verklagen.

Er muss also eine Zustimmungsklage bei Gericht einreichen, wenn er sein Mieterhöhungsverlangen durchsetzen will. Vermieter und Mieter sollten die Gegebenheiten kennen, um den Verfahrensverlauf einschätzen zu können.

Wir zeigen hier, was der Vermieter bei einer Zustimmungsklage zu beachten hat, wo die Risiken liegen und was die Konsequenzen für Mieter und Vermieter sind.

1. Ausschließliche Zuständigkeit der Amtsgerichte

Zuständiges Gericht ist immer das örtliche Amtsgericht. Nach dem Gesetz sind den Amtsgerichten Wohnraummietstreitigkeiten unabhängig von der Höhe des Streitwertes ausschließlich zugewiesen (§ 23 I 2 b GVG). Urteile der Amtsgerichte sind allerdings erst ab einem Streitwert von mindestens 601 Euro berufungsfähig.

Vor den Amtsgerichten benötigen die Parteien nicht unbedingt einen Anwalt und können sich selbst vertreten. Angesichts der Komplexität der Rechtsmaterie ist dies wenig empfehlenswert.

2. Verweigerung der Zustimmung begründet Zulässigkeit der Zustimmungsklage

Der Vermieter kann die Zustimmungsklage erst einreichen, wenn die Überlegungsfrist des Mieters abgelaufen ist. Vorher ist die Klage unzulässig. Allerdings kann er die Klage bereits ausnahmsweise vor Ablauf der Überlegungsfrist einreichen, wenn der Mieter seine Zustimmung endgültig und eindeutig abgelehnt hat (LG Mannheim NZM 1999, 957). Mehr unter: Frist zur Zustimmung einer Mieterhöhung.

3. Klagefrist ist Ausschlussfrist

Die Klage ist innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters bei Gericht einzureichen (§ 558 b II BGB). Dabei handelt es sich um eine Ausschlussfrist. Das Gesetz schreibt nämlich vor, dass der Vermieter die Klage in dieser Frist einreichen „muss“. Versäumt der Vermieter diese Frist, ist die Klage unzulässig. In diesem Fall verbleibt dem Vermieter nur, eine erneute Mieterhöhung einzufordern, auf die der Mieter wiederum zwei Monate reagieren kann (LG Duisburg Wum 2005, 457).

Sinn der dreimonatigen Klagefrist ist es, den Parteien nochmals Gelegenheit zu einer außergerichtlichen Einigung über die Mieterhöhung zu gewähren. Um Rechtssicherheit herbeizuführen, stellt das Gesetz die Klagefrist nicht zur Disposition der Parteien. Selbst wenn der Vermieter dem Mieter eine längere Überlegungsfrist einräumt, muss er den Ablauf der Klagefrist berücksichtigen. Dies bedeutet, dass er spätestens nach Ablauf von 5 Monaten Klage einreichen muss (LG München WuM 1994, 383).

Zur Fristwahrung genügt es, die Klageschrift bei Gericht einzureichen. Voraussetzung ist aber, dass die Zustellung “demnächst“ erfolgt (§ 167 ZPO). Dazu ist erforderlich, dass der Vermieter die Gerichtsgebühren bei der Gerichtskasse eingezahlt hat. Nur dann kann die Zustellung erfolgen.

4. Reduzierung der Mieterhöhung bleibt möglich, eine Erhöhung ist ausgeschlossen

Der Vermieter kann bis zur Klageeinreichung sein Mieterhöhungsverlangen herabsetzen. Eine neue Überlegungsfrist für den Mieter wird dadurch nicht in Gang gesetzt.

Umgekehrt ist eine nachträgliche Erhöhung ausgeschlossen. Insoweit müsste der Vermieter sein ursprüngliches Mieterhöhungsverlangen stornieren und die Mieterhöhung erneut an den Mieter herantragen, so dass für den Mieter die Überlegungsfrist von zwei Monaten von vorne beginnt (LG Stuttgart NJW 1974, 1252).

5. Zahlungsklage erfordert Verurteilung zur Zustimmung

Die Zustimmungsklage ist auf die „Abgabe einer Willenserklärung“ des Mieters, nämlich dessen Zustimmung zur geforderten Mieterhöhung des Vermieters, gerichtet. Sie kann noch nicht mit einer Zahlungsklage verbunden werden, da zu diesem Zeitpunkt noch unklar ist, inwieweit der Mieter nach seiner Verurteilung zur Zustimmung zur Mieterhöhung auch noch die Zahlung verweigern wird. Klagen auf zukünftige Leistungen sind im Prozessrecht nur ausnahmsweise zulässig. Erst wenn der Mieter die Zahlung verweigert, kann der Vermieter Zahlungsklage einreichen.

6. Mieter kann noch im Prozess die Mieterhöhung beanstanden

Stellt der Richter fest, dass die vom Vermieter geforderte Mieterhöhung unterhalb oder bis maximal in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, wird es den Mieter zur Zustimmung zur Mieterhöhung verurteilen. Das gerichtliche Urteil ersetzt die Zustimmung des Mieters und verpflichtet ihn, die erhöhte Miete zu zahlen.

Der Mieter kann sich auch noch im Gerichtsverfahren darauf berufen, dass das Mieterhöhungsverlangen fehlerhaft sei. Das Gericht darf den Sachvortrag des Mieters nicht als verspätet zurückweisen, da ein wirksames Erhöhungsverlangen eine von Amts wegen zu prüfende Prozessvoraussetzung ist (BayObLG RE WuM 1982, 105). Dies soll sogar dann noch möglich sein, wenn der Mieter vom Amtsgericht zur Zustimmung verurteilt wurde oder der Mieterhöhung teilweise zugestimmt hat (BayObLG RE WuM 1989, 484).

7. Feststellung der Vergleichsmiete durch das Gericht

Soweit das Gericht die ortsübliche Vergleichsmiete feststellen muss, ist der Zugang des Mieterhöhungsverlangens beim Mieter als maßgeblicher Zeitpunkt heranzuziehen. Auf das Wirksamwerden der Mieterhöhung kommt es dabei nicht an (BayObLG ZMR 1993, 11).

Wird nach dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens beim Mieter ein neuer Mietspiegel veröffentlicht, kann das Gericht die ortsübliche Vergleichsmiete selbst bestimmen, sofern für die Bestimmung verlässliche Kriterien (z.B. ein älterer Mietspiegel) vorliegen (BVerfG WuM 1992, 48). Die Verwendung eines älteren, höchstens zwei Jahre alten Mietspiegels ist nicht zu beanstanden (§ 558 c III BGB).

8. Vermieter kann Mieterhöhungsverlangen im Prozess korrigieren

Stellt sich im Rahmen der Zustimmungsklage vor Gericht heraus, dass das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters unvollständig begründet ist, gesteht ihm das Gesetz zu, Mängel zu berichtigen (§ 558 b III 1 BGB). In diesem Fall läuft die Überlegungsfrist zu Gunsten des Mieters erneut (§ 558 b III 2 BGB). Da insoweit der Mieter zur Klage keine Veranlassung gegeben hat, trägt der Vermieter die Kosten des Verfahrens, wenn der Mieter im Prozess dem nachgeholten und nunmehr wirksamen Erhöhungsverlangen zustimmt (LG Augsburg WuM 1991, 597).

7 Antworten auf "Mieterhöhung: Zustimmungsklage des Vermieters"

  • Reiner Brockes
    19.12.2017 - 01:03 Antworten

    Hallo!

    Im dritten Abschnitt „Klagefrist ist Ausschlussfrist“ steht:
    „Das Gesetz schreibt nämlich vor, dass der Mieter die Klage in dieser Frist einreichen „muss“.“
    Statt „Mieter“ müsste in diesem Satz jedoch „Vermieter“ stehen.

    Schönen Gruß,

    Reiner Brockes

    • Mietrecht.org
      19.12.2017 - 10:50 Antworten

      Hallo Reiner,

      danke für den Hinweis – ist korrigiert.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Feit
    21.12.2017 - 20:05 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    mich würde interessieren wer die Kosten der Klage zahlt (Vermieter oder Mieter)?
    und entscheidet das Gericht nur positiv zu Gunsten des Vermieters wenn diese unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, oder entscheidet das Gericht auch Positiv bei einer 20% Erhöhung dieser Vergleichsmiete wenn die 20% noch im Rahmen der Kappungsgrenze liegt!

    Danke für Ihre Hilfe

    Freundliche Grüße,

    Feit

    • Kant
      21.02.2018 - 20:28 Antworten

      Hallo Herr Hundt,
      schade, dass Sie die Frage von Feit nicht beantwortet haben:

      ->Mich würde auch interessieren wer die Kosten der Klage zahlt (Vermieter oder Mieter)?

      • Mietrecht.org
        22.02.2018 - 18:47 Antworten

        Hallo Frau Kant,

        die Kosten trägt in der Regel der Verlierer. Zum Teil werden die Kosten auch zwischen den Parteien aufgeteilt. Wenn der Vermieter die Kappungsgrenze überschreitet, würde ich als Mieter immer eine Teilzustimmung bis Betrag X abgeben.

        Viele Grüße

        Dennis Hundt

  • Harth, Christopher
    07.06.2018 - 18:30 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Inwieweit kann der Vermieter OHNE weitere Gründe und OHNE notwendige Zustimmung des Mieters die Miete innerhalb der Mietspanne erhöhen?
    Bsp: Miete liegt aktuell bei 610 €, durchschnittliche Vergleichsmiete liegt bei 578,50€ und die Miete soll bis zur oberen Grenze der Mietspanne erhöht werden.

    Vgl dazu den Entscheid des Bundesgerichtshofs vom Mai 2011
    Zur Auslegung eines Mietspiegels – VIII ZR 227/10 –

    Hier wurde gesagt, dass eine weitere Erhöhung der Miete innerhalb der Spannbreitenregelung immer einer gesonderten Begründung bedarf, da sonst jeder Vermieter zu seinen Gunsten die obere Grenze der Spanne ausnutzen würde, während jeder Mieter regelmäßig den unteren Wert ansetzen würde.

    Mit besten Grüßen

    • Mietrecht.org
      08.06.2018 - 14:51 Antworten

      Hallo Christopher,

      der Vermieter müsste die wohnwerterhöhenden Merkmale für die Berechnung offenlegen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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