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Schönheitsreparaturen ohne Mietvertrag (oder mündlichen Mietvertrag)

Kann man von einem Mieter die Übernahme von Schönheitsreparaturen an der Mietsache auch dann verlangen, wenn dies nicht ausdrücklich mietvertraglich vereinbart wurde, weil z.B. überhaupt kein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen wurde und auch mündlich keine Vereinbarung existiert?

Eine berechtigte Frage, denn auch wenn der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages den Regelfall bildet, sind Fälle denkbar, in denen jemand eine Mietwohnung ohne schriftliche oder mündliche Vereinbarung bewohnt. In einem solchen Fall kann obige Problematik dann durchaus einmal relevant werden, sowohl für Mieter, als auch für Vermieter.

Prinzipiell gilt: ein Mietvertrag kann mündlich geschlossen werden

Ein Mietverhältnis muss nicht unbedingt schriftlich fixiert werden, um bindend zu sein. Es kann auch aufgrund einer mündlichen Absprache zwischen Mietern und Vermietern zustande kommen. Es gilt dann als unbefristetes Mietverhältnis.

Ausnahme: Zeitmietverträge müssen immer schriftlich abgeschlossen werden, um bindend zu sein.

Wurde das Mietverhältnis mündlich vereinbart bzw. überhaupt keine Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter getroffen, gelten für das Mietverhältnis die gesetzlichen Regelungen.

Gemäß der Regelungen des Gesetzgebers sind grundsätzlich Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen an der Mietsache zuständig. Sie müssen dafür Sorge tragen, dass die Mietsache erhalten bleibt. Mieter hingegen sind nach Meinung des Gesetzgebers grundsätzlich nicht für Maßnahmen verantwortlich, die der Erhaltung der Mietsache dienen. Zwar nutzen Mieter die Mietsache ab, jedoch bezahlen sie hierfür im Gegenzug auch Miete. Gewöhnliche Abnutzungen der Mietsache werden durch die laufenden Mietzahlungen des Mieters mitabgegolten.

Wichtig: Wird die Mietsache durch den Mieter über das gewöhnliche Maß hinaus abgenutzt bzw. beschädigt, muss er auch dafür aufkommen. Dies fällt nicht unter den Begriff der Schönheitsreparaturen.

Eine vertragliche Übertragung von Schönheitsreparaturleistungen auf den Mieter ist zwar prinzipiell möglich, muss aber dann konkret vereinbart worden sein. Dies wird wegen der nachträglichen Beweisbarkeit zumeist in schriftlicher Form erfolgen.

Haben die Mietparteien keinerlei Vereinbarung darüber getroffen, dass der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen der Mietsache tragen soll, gilt die gesetzliche Regelung.

In diesem Fall muss der Vermieter dann die Schönheitsreparaturen der Mietsache selbst durchführen.

Wichtig für Mieter:

Wurde keine Vereinbarung über die Durchführung der Schönheitsreparaturen getroffen, gilt die gesetzliche Regelung. Schönheitsreparaturen der Mietsache fallen dann nicht dem Mieter an.

Wichtig für Vermieter:

Vermieter sollten stets darauf achten, einen schriftlichen Mietvertrag abzuschließen, in welchem sie dann unter bestimmten Wirksamkeitsvoraussetzungen die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen können.

Wird keine Vereinbarung getroffen, fallen die Schönheitsreparaturen i.d.R. dem Vermieter selbst an.

Beispiele in denen kein schriftlicher oder mündlicher Mietvertrag abgeschlossen wurde:

  1. Zwei oder mehr Personen ziehen in eine Wohnung ein, jedoch wird nur mit einer Person ein schriftlicher Mietvertrag geschlossen. Dieser Mieter zieht aus, ohne dass der Vermieter auf eine Durchführung von Schönheitsreparaturen laut mietvertraglicher Regelung bestanden hatte, bzw. diese noch nicht fällig war und lässt den oder die anderen Mieter in der Wohnung ohne weitere Regelung wohnen. Mit den übrigen Personen wurde kein Mietvertrag geschlossen und auch keine Vereinbarung getroffen.
  2. Der Vermieter oder der Mieter kündigt das Mietverhältnis wirksam. Der Vermieter widerspricht einer Fortsetzung des Mietverhältnisses. Der Mieter bleibt trotzdem weiter in der Mietwohnung wohnen. Auch in diesem Fall gibt es keine neue mietvertragliche Regelung oder mündliche Vereinbarung zwischen den Parteien mehr. Selbstverständlich ist der Mieter für die Zeit, in welcher ein schriftlicher Mietvertrag bestand der eine Schönheitsreparaturregelung enthielt auch verpflichtet, die Schönheitsreparaturen bei Wirksamkeit der Regelung und tatsächlichem Bedarf durchzuführen.
  3. Der Mieter vermietet die Wohnung an einen Untermieter. Auch hier besteht zwischen Hauptvermieter und Untermieter keinerlei vertragliche Beziehung. Hier kann es zu derselben Situation kommen wie in Beispiel 1.

Fazit

Für Mieter ist die Situation ohne schriftlichen Mietvertrag mit wirksamer Schönheitsreparaturregelung prinzipiell günstiger, da für sie dann die gesetzliche Regelung gilt.

Vermieter hingegen sollten einen schriftlichen Mietvertrag abzuschließen und in obig benannten Fallbeispielen oder ähnlichen Fällen dringend darauf achten, dass neue vertragliche Regelungen mit dritten Personen die weiter in der Mietwohnung wohnen bleiben getroffen werden, bzw. der bestehende Mietvertrag auf diese umgeschrieben wird.

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