Das Gesetz regelt, wie, wann und mit welcher Begründung der Vermieter die Miete im laufenden Mietverhältnis erhöhen kann. Das Gesetz erlaubt Mieterhöhungen bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB). Details sind im Haupttext “Mieterhöhung nach § 558 BGB: Ortsübliche Vergleichsmiete“ nachzulesen.
Vorab: Die erhöhte neue Miete darf den Mietzins, der in derselben Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart wurde, nicht übersteigen. Der Vermieter muss beweisen, dass es also Vergleichswohnungen gibt, in denen eine höhere Miete verlangt wird.
Will der Vermieter die Miete erhöhen, muss er dem Mieter nachvollziehbar Wege aufzeigen, wie dieser die Mieterhöhung selbst überprüfen kann. Letztlich ist der Vermieter beweispflichtig. Den endgültigen Beweis braucht er erst in einem eventuellen Prozess zu führen, in dem er den Mieter auf dessen Zustimmung zur Mieterhöhung notfalls verklagt.
Der Vermieter kann die Erhöhung der Miete auf das Niveau der ortsüblichen Miete neben mehreren Möglichkeiten (Verweis auf einen Mietspiegel, Auskunft aus einer Mietdatenbank, Gutachten eines Sachverständigen) u.a. auch mit dem Verweis auf drei vergleichbare Wohnungen begründen.
Inhalt: Vergleichswohnungen als Begründung einer Mieterhöhung
1. Vorgehen bei Mieterhöhung auf Vergleichsmiete
2. Verweis auf vergleichbare Wohnungen
3. Vergleichswohnungen erfassen
3.1. Vergleichswohnungen anhand bestimmter Vergleichsmerkmale erfassen
3.2. Vergleichswohnungen müssen identifizierbar sein
4.1. Flächenabweichungen sind problematisch
4.2. Mietpreise müssen vergleichbar sein
4.3. Namensangaben der Vergleichsmieter
4.4. Angabe von mindestens drei Vergleichswohnungen
4.5. Vergleichsmiete ist die günstigste Miete
Linktipp: Hier finden Sie ein Muster: Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen (§ 558 BGB – ortsübliche Vergleichsmiete)
1. Vorgehen bei Mieterhöhung auf Vergleichsmiete
Vorab kommt es darauf an, zu bestimmen, was unter der ortsüblichen Miete zu verstehen ist und wie sie festgestellt wird.
Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um einen repräsentativen Querschnitt von Mieten, die für vergleichbaren Wohnraum üblicherweise bezahlt werden (BayObLG RE WuM 1981, 100). Maßgebend ist dabei der Zeitraum der letzten vier Jahre, ab dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens.
Zur Erfassung der Struktur der Wohnungen sind mehrere Vergleichsmerkmale zur Bestimmung der ortsüblichen Mieten heranzuziehen.
Nach der Strukturerfassung der Wohnung des Mieters kommt es auf den Nachweis an, dass anderswo für vergleichbare Wohnräume erhöhte Mieten bezahlt werden. Der Vermieter muss dem Mieter nachweisen, dass die für diese vergleichbaren Wohnungen gezahlten Mieten tatsächlich berechtigt sind.
Diesen Nachweis kann er führen, indem er u.a. auf einen Mietspiegel, alternativ eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder auf drei vergleichbare Wohnungen verweist. Der Verweis auf eine dieser Möglichkeiten dient zur Begründung der Mieterhöhung.
2. Verweis auf vergleichbare Wohnungen
Also konkret: Der Vermieter kann zur Begründung, dass sein Mieterhöhungsverlangen auf dem Niveau ortsüblicher Mieten liegt, gemäß § 558a II 4 BGB auf vergleichbare Wohnungen verweisen. Durch den Vergleich der eigenen Wohnungsmiete mit der Miete vergleichbarer Wohnungen kann der Mieter relativ leicht und schnell feststellen, ob die erhöhte Miete ortsüblich ist oder überzogen ist.
Allerdings dienen Vergleichswohnungen nur zur Begründung der Mieterhöhung. Sie erbringen noch keinen endgültigen Beweis dafür, dass die Vergleichsmieten tatsächlich der ortsüblichen Miete entsprechen (LG Düsseldorf WuM 1990, 393). Bestreitet der Mieter, dass die Mieterhöhung ortsüblich ist, muss der Richter entscheiden. Hierzu kann er einen Mietspiegel beiziehen oder ein Sachverständigengutachten beauftragen.
3. Vergleichswohnungen erfassen
3.1. Vergleichswohnungen anhand bestimmter Vergleichsmerkmale erfassen
Voraussetzung ist, dass die Vergleichswohnungen mit der Wohnung des Mieters tatsächlich vergleichbar sind. Die Vergleichbarkeit ist anhand bestimmter Vergleichsmerkmale festzustellen (§ 558 II BGB). (Details siehe im Text: “Mieterhöhung nach § 558 BGB: Ortsübliche Vergleichsmiete“). Im Ergebnis ergeben sich mindestens drei Vergleichswohnungen.
3.2. Vergleichswohnungen müssen identifizierbar sein
- Anschrift der Vergleichswohnung (Straße, Hausnummer, Stockwerk, Lagebezeichnung im Stockwerk)
- Name des Mieters/Vermieters
- Stichwortartige Angaben über Größe, Art, Beschaffenheit, Lage und Ausstattung, Baujahr der Vergleichswohnung. Bei der Lage kommt es darauf an, dass die Wohnung möglichst in derselben Gemeinde liegt.
- Angabe des Quadratmeterpreises mit Angabe der Gesamtgröße der Wohnung
- Alternativ: Angabe der Miete unter Angabe der Wohnungsgröße
4. Details
4.1. Flächenabweichungen sind problematisch
Flächenabweichungen sind nachteilig, wenn sie erheblich sind, da eine große Wohnfläche in der Miete verhältnismäßig günstiger ist als eine kleine Fläche. Die Rechtsprechung dazu ist uneinheitlich. Ist die Wohnung kleiner als 30 Prozent, soll sie als Vergleichsobjekt ausscheiden (LG Köln WuM 1994, 691). Gleichfalls soll eine 40 m² große Wohnung mit einer 70 m²-Wohnung nicht vergleichbar sein (AG Hannover WuM 2008, 411). Auch gewerbliche Wohnungen sind keine Vergleichsobjekte. Ausgeschlossen sind auch Wohnungen, in denen die Gemeinde Flüchtlinge untergebracht hat (LG Hannover WuM 2000, 360).
4.2. Mietpreise müssen vergleichbar sein
Wichtig ist, dass die Mietangaben vergleichbar sind. Wird eine Vergleichswohnung mit einer Bruttomiete ausgewiesen, muss diese durch Abschläge entsprechend auf die Basis der Nettokaltmiete der Wohnung des Mieters reduziert werden.
4.3. Namensangaben der Vergleichsmieter
Zwar besteht keine Verpflichtung, Mieter und Vermieter namentlich zu bezeichnen. Dennoch ist die Information sinnvoll, wenn die Vergleichswohnung andernfalls nicht identifiziert werden kann (BGHZ 84, 395). Kann der Mieter die Vergleichswohnung nämlich nicht auffinden, ist das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters unwirksam, falls er dadurch weniger als drei Vergleichswohnungen benennt (LG Kaiserslautern ZMR 1985, 363).
4.4. Angabe von mindestens drei Vergleichswohnungen
Verweigert ein Mieter den Zutritt zu seiner Vergleichswohnung, ist das Mieterhöhungsverlangen dennoch wirksam (OLG Schleswig RE WuM 1984, 23). Schließlich haben weder Vermieter noch Mieter Anspruch auf Zutritt in die für sie fremde Wohnung des Vergleichsmieters.
Wie problematisch die Erfassung ortsüblicher Mieten in der Praxis tatsächlich ist, zeigt die BGH Entscheidung vom 29.2.2012 (VIII ZR 346/10). Darin hat der BGH die Anforderungen an die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch den Richter formuliert.
Zwar muss der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diesen Anforderungen nicht in gleicher Weise gerecht werden. Allerdings muss er damit rechnen, dass der Mieter seine Angaben bestreitet und der Tatrichter dann im Rahmen der Zustimmungsklage des Vermieters die Prüfung nach den vom BGH formulierten Anforderungen vornimmt. Insoweit ist es immer vorteilhaft, sich stattdessen auf einen vorhandenen Mietspiegel zu beziehen. Ein Mietspiegel ist weitaus schwieriger zu entkräften.
4.5. Vergleichsmiete ist die günstigste Miete
Hat der Vermieter drei Vergleichswohnungen bezeichnet, kann er nur den Mietpreis als ortsübliche Miete verlangen, der für die günstigste der drei Vergleichswohnungen gezahlt wird. Er kann keinesfalls den höheren Durchschnittspreis für alle drei Vergleichswohnungen zu Grunde legen (OLG Karlsruhe RE WuM 1984, 21).
5. Reaktion des Mieters
Der Mieter kann zunächst prüfen, ob die bezeichneten Vergleichswohnungen tatsächlich vergleichbar sind. Im Idealfall nimmt er Kontakt mit dem Vergleichsmieter auf und überprüft die Angaben des Vermieters vor Ort.
Das weitere Verfahren richtet sich nach § 558 b (Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung, Zustimmungsklage des Vermieters), § 559b (Geltendmachung der Mieterhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung) und § 561 (Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung).
25.10.2015 - 14:12
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich habe auf Ihrer interessanten Seite sehr viel recherchiert. Einen Punkt habe ich nicht gefunden – Mieterhöhung in einem Reihenhaus. Zum Sachverhalt. Der Vermieter hat das Reihenhaus, bestehend aus 5 Häusern, erst küzlich erworben. Jetzt will er in zwei Häusern die Miete erhöhen. Als Vergleichsmiete gibt er die 3 anderen Häuser aus dem Reihenhaus an, welche schon immer (Erstbezug) bzw. länger (beim alten Vermieter einer Erhöhung zugestimmt bzw. Neubezug) eine höhere Miete bezahlen. Laut Mietspiegel liegt unsere jetzige Miete bereits über dem Wert des ortsüblichen Mietspiegels.
Muss diese Mieterhöhung hingenommen werden?
Vielen Dank für Ihre Bemühungen!
MfG
K. Pieschner
27.10.2015 - 17:38
Hallo Klaus,
wenn ein Mietspiegel vorliegt, kann der Vermieter diesen nicht einfach außer Acht lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.11.2015 - 09:52
Hallo,
ich hatte verstanden, dass man mit den Vergleichswohnungen den Mietspiegel umgehen kann. Ist das nicht so? Muss ich mich also trotz Vergleichswohnungen an den Mietspiegel halten? Wozu dann überhaupt auf Vergleichswohungen beziehen?
08.11.2015 - 10:44
Hallo Steven,
auf Vergleichswohnungen können Sie zurückgreifen, wenn es keinen Mietspiegel in dem Ort / der Stadt gibt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.12.2020 - 12:33
Sehr geehrter Herr Hundt!
Wir haben eine Mieterhöhung bekommen. Die Vergleichswohnungen wurden aufgeführt. Es gibt keinen Mietspiegel.
25 Wohnungen, verteilt auf 5 Gebäude. Nun wir haben uns zusammen gesetzt und haben eine Tabelle erstellt in dem die alten klar eine Übersicht bekommen
Die Wohnungen sind alle gleich, bis auf die Dachwohnungen.
Ein Mieter der 16 jahre in der Wohnung lebt zahlt einen qm preis on 6,05 unrenovierte. Die gleiche Wohnung, renoviert zahlt einen qm preis von 4,75.
Das ist nur ein Beispiel von vielen.
Wir waren entsetzt zusehen, das wir solche unterschiedlichen Mieten zahlen müssen?
Das kann doch nicht rechtens sein? Was empfehlen Sie uns zu tun?
Vielen Dank für Ihre Mithilfe.
Mfg
Thorsten Müller
10.12.2020 - 17:22
Hallo Thorsten,
es ist absolut nichts besonderes, das Mieter eines Hauses verschwenden hohe Mieten zahlen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.08.2021 - 15:57
Sehr geehrter Herr Hundt,
mein Vermieter bezieht sich auf Vergleichswohnungen obwohl es einen Mietspiegel in Berlin gibt. Des Weiteren zieht er Vergleichswohnungen aus dem benachbarten Bundesland ran. Ist das denn rechtmäßig.
Viele Grüße
Ricarda Scharfenberg
10.08.2021 - 16:52
Hallo Ricarda,
wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorliegen, muss auf diesen auch Bezug genommen werden. Siehe “§ 558a Form und Begründung der Mieterhöhung”. Vergleichswohnungen müssen vergleichbar sein, dass gilt auch für die Lage.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.12.2022 - 12:18
Ist es zulässig, wenn als Vergleichswohnung für ein 1957 erbautes Mietwohnhaus eine Neubauwohnung zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen werden?
20.12.2022 - 13:34
Hallo Georg,
das Baujahr sollte in einem ähnlichen Bereich angesiedelt sein. Neubau und (unsanierter) Altbau unterscheiden sich zu sehr.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.02.2016 - 12:03
Sehr geehrter Herr Hundt,
vielen Dank für die gelungene Darstellung im Internet.
Einen Punkt habe ich für die Praxis nicht vollends verstanden: “Maßgebend ist dabei der Zeitraum der letzten vier Jahre, ab dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens.”
Was bedeutet das bitte genauer? Müssen für die vergleichbaren Wohnungen in den letzten vier Jahren neue Mietverträge abgeschlossen worden sein? Bzw. müssen sich für die vergleichbaren Wohnungen in den letzten vier Jahren die Kaltmieten geändert haben? Oder geht es allgemein nur darum, wieviel in den letzten vier Jahren für die Vergleichswohnungen an Kaltmiete zu zahlen war – unabhängig davon, wie alt die Mietverhältnisse sind?
Es würde mich freuen, wenn Sie diese ganz grundsätzliche Frage beantworten könnten.
Freundliche Grüße
Andreas Scholz
15.02.2016 - 22:14
Hallo Andreas,
lesen Sie am besten direkt im Gesetz nach: “§ 558 – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete”.
In meinen Augen geht es einfach darum, dass nicht Neuabschlüsse bewertet werden, sondern ein Querschnitt der letzten Jahre. Beim Mietspiegel handelt es sich ja auch nicht um eine Neuvermietungsspiegel (das einfach zum Vergleich).
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.12.2018 - 10:38
Sehr geehrter Herr Hundt,
unsere derzeitige Miete entspricht laut Mietspiegel der ortsübliche Miete. Deshalb haben wir einer Mieterhöhung (Begründung mit Mietspiegel, aber falsche Annahmen zur Wohnung seites Vermieter) nicht zugestimmt. Nun will der Vermieter seine Forderung mit Vergleichswohnungen durchsetzen. Darf er dazu vergleichbare Wohnungen aufführen, die dieser Mieterhöhung (wahrscheinlich ohne Überprüfung der Forderung mit dem Mietspiegel) zugestimmt haben?
Viele Grüße
Klytia
14.12.2018 - 16:55
Hallo Klytia,
ja, m.E. kann der Vermieter auch dieser Wohnungen anführen. Lassen Sie sich zu Ihrem Einzelfall bei Bedarf rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.02.2016 - 01:25
Sehr geehrter Herr Hundt!
Thema: Vergleichs-Wohnungen!
Mein Vermieter nimmt “Bezug” auf Vergleichswohnungen, um eine Mieterhöhung durchzusetzen.
Spätestens alle 3 Jahre wurde die Miete erhöht. Die letzte liegt ausnahmsweise 5 Jahre zurück.
Nun werden 22,22 % Mieterhöhung begehrt.
Beschreibung der Miet-Wohnung: Dachgeschoss
Keine massiven Wände, sondern Regips-Platten: Keine flächendeckende Isolierung mit Glaswolle.
Fußboden: Keine flächendeckende Isolierung mit Glaswolle: Fusskalt, beweglich, Geräusche machend.
Fenster/Fensterbänke: Herausziehbar unter den Laibungen, nicht schall-isoliert.
Wärme-Dämmung: Sommerhitze: 33 Grad – Winter 12 Grad ohne Einschalten der Heizung
Keine Instandsetzung von Haus, Fassade, Vorgarten, Garten etc.
Miete: Verwendung für was – zur privaten Verwendung (Urlaub und Autos) ?
Internet-Zugang für Kabel Deutschland wird verweigert, (ich könne Telekom nehmen)
Teilhabe an der SAT-Schüssel wird verweigert, (kann mtl. 17 Euro an Kabel zahlen).
Frage:
Ist es angemessen – “sich” mit diesem Hintergrund auf Vergleichswohnungen “zu beziehen”?
Müssen die VGW hier im Dorf (Gemeinde) liegen – oder darf die Stadt bemüht werden?
Besten Dank für Ihre Nachricht sagt
chiarajohanna
23.02.2016 - 06:32
Hallo chiarajohanna,
danke für Ihren Beitrag. Ich würde empfehlen, dass Sie die gesamte Mieterhöhung rechtlich prüfen lassen. Vieles was Sie mir schreiben berechtigt ggf. zur Mietminderung – hat aber mit dem Thema Mieterhöhung wenig zu tun.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.02.2016 - 13:16
Sehr geehrter Herr Hundt!
Ich danke Ihnen ganz herzlich für die schnelle Antwort. Als Fachmann, trennen Sie eine Mieterhöhung und eine Mietminderung. Leider kann ich diese Sichtweise noch nicht ganz erschließen. Bsp: Wenn ich ein rostiges Auto verkaufen möchte, ist das die eine Sache, aber, ich kann doch nicht hingehen, und Bezug auf “gepflegte” Autos nehmen,
um “über” diesen BEZUG mehr Geld zu bekommen! Bei den gepflegten Autos wurde zuvor Geld investiert, “um den Wert zu erhalten”, bei dem Auto, welchem “Rost widerfahren” ist, wurde kein Geld investiert!!! Aufgrund dieser Gegegenheiten kann ich mich doch nicht einreihen, unter den Menschen, die die Notwendigkeit zur Werterhaltung für sich erkannt haben. Daher habe ich Schwierigkeiten die Mieterhöhung (für das Objekt) von einer Mietminderung (für das Objekt) zu trennen.
Besten Dank für Ihre Nachricht sagt
chiarajohanna
24.02.2016 - 05:05
Hallo chiarajohanna,
viele Mieter haben Schwierigkeiten eine Mieterhöhung zu akzeptieren, wenn der Vermieter augenscheinlich nichts in das Haus investiert. Beides hat aber nicht unbedingt etwas miteinander zu tun.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.02.2016 - 16:30
Hallo,
Habe vor kurzem ein Schreiben zur Mieterhöhung bekommen. Als Begründung wird auf drei Vergleichswohnungen hingewiesen. Ich bewohne aber eine Eckwohnung (ganz oben links zur Hauswand) die Vergleichswohnungen sind aber keine Eckwohnungen. Da eine Eckwohnung mehr Wärme erfordert also auch mehr Nebenkosten, wollte ich wissen ob dieser Vergleich bzw. Mieterhöhung rechtens ist?
25.02.2016 - 21:01
Hallo Roman,
ich kann den Vergleich an dieser Stelle nicht bewerten. Nur soviel: Was haben die Nebenkosten mit der Kaltmiete (die ja erhöht werden soll) zu tun? 100%ig vergleichbar werden die Wohnungen nie sein. Im Zweifel sollten Sie die Mieterhöhung rechtlich bewerten lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.03.2016 - 07:20
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich wohne in einem 12 Parteien Haus. Die Vermieterin hat seit Bau des Hauses 1956 nichts gemacht an der Fassade, Treppenhaus, Hinterhof. Wohnungen wurden unrenoviert übergeben. Ich selbst bin vor zwölf Jahren eingezogen, fand einen Linoleumboden vor, 5 Schichten Tapete an der Wand, Rohre über Putz und keinen Wasseranschluss für eine Waschmaschine, darüber hinaus nur ca. 6 Steckdosen in der ganzen Wohnung (3 Zimmer). Hier hatte nämlich seit Jahrzehnten eine ältere Frau in dieser Wohnung gelebt, die darin verstarb. Jetzt möchte die Vermieterin die Miete erhöhen um 15% und nimmt Vergleichsmieten, da sie nach dem Mietspiegel keine Möglichkeiten hätte (ich habe Sanierungsstand 1956 da ich nach Bezug alle Renovierungen selbst vornahm). Über Mietspiegel wurde schon mal ein Versuch gestartet und letztendlich festgestellt, dass ich eigentlich zu viel zahle. Die Vergleichsmieten sind 3 Wohnung im selben Haus, hier sind die Kaltmieten höher weil a) diese Wohnungen Parkettböden haben, die Wände gestrichen wurden etc., hinzu kommt, dass hier öfters ein Mieterwechsel stattfand und die neuen Mieter eine höhere Miete von Anfang an zahlen mussten. Inzwischen werden bei Auszug Wände gestrichen und Böden gemacht, um einen aktuellen Sanierungsstand zu erreichen und eine höhrere Miete zu rechtfertigen. Ist das zulässig Äpfel mit Birnen zu vergleichen? Darüber hinaus gibt es mindestens eine Wohnung im Haus wo die Kaltmiete niedriger ist (mehr als 10%). Diese wird natürlich nicht in den Vergleich genommen. Nicht nur meine Miete soll erhöht werden, sondern auch noch eine andere deren Kaltmiete unter der der Vergleichswohnungen liegt. Ein Anwalt ist mit der Erhöhung beauftragt worden (Hausverwaltung wollte das nicht machen).
06.03.2016 - 13:19
Hallo Corinna,
wenn es einen Mietspiegel gibt, kann die Vermieterin diesen nicht einfach übergehen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.04.2016 - 08:45
Guten Tag Herr Hundt,
mit Interesse habe ich gelesen, dass der Vermieter bei einem Mieterhöhungsverlangen zwar Vergleichswohnungen angeben, sich aber nicht über den Mietspiegel hinwegsetzen kann.
Wo steht das? Mit welchem Einspruch kann ich meinem Vermieter entgegentreten?
Hintergrund: Für unsere Stadt gibt es einen gültigen einfachen Mietspiegel nach § 558 c BGB, unter Einhaltung § 558 Abs. 2. Auf den bezog sich unser Vermieter auch in einem ersten Schreiben. Da dies aber unvollständig war (es lag keine ausgefüllte Mietspiegeltabelle bei) haben wir Einspruch erhoben. Statt die Tabelle ausgefüllt zuzusenden, hat der Vermieter diesen Vorgang offensichtlich abgebrochen und uns ein neues separates Mieterhöhungsverlangen geschickt, in dem er nun drei Vergleichsmieten benennt und 20% statt der vorher angegebenen 15% haben möchte. Die in dem neuen Schreiben angegebenen Vergleichsmieten sind höher als im Mietspiegel, so dass wohl besser dieser in der Begründung wäre.
Was können wir tun?
Zusatz: Andere Mieter im Haus haben auch eine Mieterhöhung bekommen. Bei denen bezieht er sich ausschließlich auf den städtischen Mietspiegel?!
01.04.2016 - 08:56
Hallo Simone,
gaz kurz: Lesen Sie am besten § 558 BGB ff. Dort können Sie sich direkt im Gesetz ein gutes Bild der Sachlage machen.
Ein Tipp noch: Das BGB spricht von einem qualifizierten Mietspiegel.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.04.2016 - 16:25
Hallo Herr Hundt,
auch ich habe eine Mieterhöhung erhalten mit dem Hinweis auf drei Vergleichswohnungen im selben Haus. Die angegebenen Wohnungen sind bei einem Mieterwechsel mit neuwertiger Auslegware oder Laminat renoviert worden. Bei mir ist immer noch die erste Auslegware verlegt (ca 30 Jahre alt). Für unsere Gemeinde selbst gibt es keinen Mietspiegel, jedoch sind alle Straßen unserer Gemeinde im Mietspiegel der nächst größeren Stadt aufgeführt. Greift dann der Mietspiegel dieser Stadt oder reichen die drei Vergleichswohnungen zur Begründung der Mieterhöhung?
Gruß, K. Gänssler
26.06.2016 - 13:15
Hallo Herr Hundt,
Ich habe die gleichen Probleme und finanziell nicht in der Lage,mir einen Anwalt zu nehmen. Mit den Vergleichswohnungen ist das nicht getan, die Mieter müssen niemanden reinlassen. Also wie soll man das überprüfen,was der Vermieter erzählt. Ich habe nun zum dritten Male geschrieben,dass ich einer Erhöhung unter Vorbehalt zustimme. Die Wohnungsbau-Gesellschaft lehnt das natürlich ab.Es ist aber mein einziger Schutz, mich gegen Unrechtmäßigkeiten bei einer Mieterhöhung zu wehren. Im Falle eines Falles,von unrechtmäßigen Zahlungen ist mein Geld weg.
Mit freundlichen Grüßen
Marcella Albrecht
10.11.2016 - 10:08
Sehr geehrter Herr Hundt,
wie verhält es sich wenn man ein komplettes Haus mit 2 Wohnungen vermietet hat ?
Da es leider nur einen Mietspiegel für Wohnungen gibt, ist es sehr schwierig hier zu agieren.
Reichen hier auch 3 Vergleichsmieten von eigenen Häusern in der Nachbarschaft ?
10.11.2016 - 11:31
Hallo Ursula,
bei einem Haus mit zwei Wohnungen sprechen wir doch von “Wohnungen” und nicht von einem Haus, oder?
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.12.2016 - 22:13
Sehr geehrter Herr Hundt,
zunächst einmal vielen Dank für den guten Beitrag.
Wie stellt sich denn der Gesetzgeber das Vorgehen des Vermieters bei der Benennung von drei Vergleichswohnungen vor? Für eine Wohnungsbaugesellschaft ist das einfach, ein Vermieter mit wenigen Wohnungen hat aber keinen Zugriff auf Daten zu vergleichbaren Mietwohnungen.Mietverträge sind ja nicht öffentlich.
Freundliche Grüße
Björn Klaffner
19.12.2016 - 09:49
Hallo Björn,
absolut richtig – das ist sicherlich nicht immer einfach und manchmal sogar unmöglich.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.01.2017 - 21:06
Hallo,
Zunächst einmal danke für die Informationen. Unser Vermieter hat uns ebenfalls eine Aufforderung zur Zustimmung einer Mieterhöhung geschickt und drei Vergleichswohnungen benannt.
Jetzt ist es so: Eine davon liegt in unserem Haus, gehört unserem Vermieter und ist gerade vor 4 Monaten neu vermietet worden, liegt 20 Euro kalt über unserer neu verlangten Miete. Die 2. Wohnung ist ein Neubau mit Erstbezug Ende 2016. Die 3. Wohnung, ebenfalls im Besitz unseres Vermieters ist drei Jahre jünger als unsere (von 2014) und hat eine Wärmepumpe (wir haben eine normale Heizung). Unsere Wohnung liegt in Bahnnähe an einem Umschlagsbahnhof in einem Mischgebiet. Die anderen beiden Wohnungen in reinen Wohngebieten.
Ist das zulässig als Vergleich? Und müssen wir auf das Schreiben reagieren oder ist es ansonsten stillschweigende Zutimmung?
Vielen Dank schon einmal.
Beste Grüße
Conny
06.01.2017 - 15:15
Hallo Conny,
die Wohnungen müssen vergleichbar sein – ob das in Ihrem Einzelfall zutrifft kann ich Ihnen leider nicht sagen. Hierzu müssten die Gegebenheiten aller Wohnungen bekannt sein. Wenn Sie die Mieterhöhung verhindern wollen, sollten Sie sich ggf. rechtlich beraten lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.01.2017 - 21:34
Hallo Herr Hundt,
ist es zulässig, dass mein Vermieter drei Angebotsmieten* als Vergleichsmieten anführt?
* freie / zu vermietende Wohnungen
Mit freundlichen Grüssen
Sven
25.01.2017 - 07:33
Hallo Swen,
Neuvermietungspreise haben nichts mit der aktuellen ortsüblichen Vergleichsmiete zu tun.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.02.2017 - 10:49
Unser Vermieter hat für unsere Wohnung schriftlich eine Mieterhöhung angekündigt. In den letzten 15 Jahren wurden keine Modernisierungmaßnahmen durchgeführt. Für den Grund seiner Mieterhöhung nennt der Vermieter Vergleichswohnungen in unserem Hause. Es sind Neumieter, die zwischen 2011 und 2015 eingezogen sind. Wir wohnen seit 2001 in diesem Hause.
Frage:Darf der Vermieter Vergleichswohnungen aus seinem eigenen Hause nennen?
Vielen Dank für Ihre Antwort.
16.02.2017 - 12:30
Hallo Claus,
wenige Wohnungen sind so gut vergleichbar wie Wohnungen im selben Haus. Ich sehe keinen Grund der dagegen spricht.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.02.2017 - 18:57
Hallo Herr Hundt,
wir wohnen seit 2009 in einem Reihenendhaus. (Erstbezug) Nun soll die Miete erhöht werden. Der Mietspiegel gibt einen Wert von 6,25-6,95 vor. Der Mittelwert liegt hier bei 6,60€. Jetzt wurde auf 7,30 € erhöht. Begründung 6,95 lt. Mietspiegel plus 5% Reihenendhauszuschlag. Der Reihenendhauszuschlag war zum Zeitpunkt des Einzuges nicht relevant.
Meine Fragen hierzu:
1. Ist es Zulässig, ohne weitere Begründung, den Maximalwert anzusetzen? Bzw.
2. Den Endhauszuschlag nach 8 Jahren neu einzuführen?
Vielen Dank vorab
Mit freundlichem Gruß
22.02.2017 - 08:29
Hallo Siegfried,
wenn es einen Mietspiel mit Spanneneinordnung gibt, können Sie den Betrag relativ genau bestimmen. Ein Reihenendhauszuschlag ist mit nicht bekannt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.03.2017 - 13:21
Hallo Herr Hundt,
meine Frage zur Mieterhöhung: Ich habe im Juli 2003 eine Einfamilienhaus incl. 3 Garagen für 900 € gemietet. Bis Juli 2013 war Staffelmiete vereinbart, zuletzt 1147 €. Die Vermieterin ging wohl von einer Endlosstaffel aus, Ihr Anwalt hat jedoch nur die Staffeln bis 2013 eingetragen. Jetzt hat Sie ein Gutachten erstellen lassen bei dem der Gutachter fiktiv 3×35 € für die Garagen Abzieht um dann auf 6,54 €/m² (letzter Mietpreis 2013) zu kommen. Bei den Vergleichswohnungen kommt er auf 7,58 €/m² und Addiert anschließend wieder 3×35 € Für die Garagen. Gesamt 1313 € Ist das in einem einheitlichen Mietvertrag so zulässig. Der Mietvertrag lautet salopp 5 Zimmer, Küche, Bad, 3 Garagen.
Den Zutritt hat sich die Vermieterin unter Vorgabe einer allgemeinen Besichtigung erschlichen,
bei dem sie dann den Gutachter mitbrachte.
Mit freundlichem Gruß
15.03.2017 - 16:13
Hallo Robert,
aus der Entfernung wird niemand die Lage beurteilen können. Lassen Sie ggf. den Mietvertrag und die Mieterhöhung anwaltlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.04.2017 - 21:22
Sehr geehrter Herr Hundt,
unser Vermieter hat vier identische Vermietungsobjekte, die seit 2004 ohne Mieterwechsel vermietet werden. Ein Vermietungsobjekt zahlt eine unwesentlich geringere Miete als die drei anderen Objekte. Nunm möchte der Vermieter die Mieten für alle vier Parteien erhöhen. Er verweist auf drei Vergleichsobjekte fremder Vermieter. Hier haben zwioschen 2004 und jetzt jeweils drei Mieterwechsel stattgefunden, was die höhere Miete begründet. Da jedoch die geringste Miete der Vergleichsobjekte maßgeblich ist (OLG Karlsruhe vom 19.12.1983), stellt sich mir die Frage, ob der Vermieter galant seine Bestandobjekte außer Acht lassen kann oder ob er diese Mieten gegen sich in der Weise gelten lassen muss, dass sein Mieterhöhungsverlangen der Höhe nach ungbegründet ist.
Mit freundlichen Grüßen
Olaf Gerhard
06.04.2017 - 17:28
Hallo Olaf,
Ihre Frage beantwortet sich m.E. von selbst. Ein Vermieter mit 20 Wohnungen könnte 19 Wohnungen nie über Vergleichswohnungen erhöhen, nur weil eine Wohnung extrem günstig vermietet ist. Kurz um, m.E. kann der Vermieter natürlich die Vergleichswohnungen frei wählen. Lassen Sie die Mieterhöhung(en) im Zweifel rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.06.2017 - 16:22
Sehr geehrter Herr Hundt,
muß der Vermieter zwingend die wesentlichen Ausstattungsmerkmale der Vergleichswohnungen angeben oder reicht es aus die Ausstattung mit “Standard” anzugeben.
Diese Wohnungen wurden vom Vermieter meines wissen nach Modernisier. (Bad gefliest, Laminatboden verlegt usw.)
Viele Grüße
Gerhard
13.07.2017 - 00:21
Sehr geehrter Herr Hundt,
Mein Vermieter plant in seinem Mieterhöhungsschreiben die Nettokaltmiete meiner 2 Raumwohnung (straßenseitig gelegen) von 6,35€ auf 6,88€ anzuheben.
Begründet wurde die Erhöhung mit der Nennung von 3 Vergleichswohnungen (ein Mietspiegel existiert in meinem Wohnort leider nicht).
Bei einer der genannten Referenzwohnungen handelt es sich um eine 3 Raumwohnung aus dem Nachbarhaus, welche zwar in der Ausstattung identisch ist aber ca. 13 m² größer als meine Wohnung ausfällt und eine von der Straßenseite abgewandte Wohnlage aufweißt.
Die 2 weiteren genannten Referenzwohnungen sind 2 Raumwohnungen und befinden sich im selben Haus in dem ich wohne. Die Ausstattung ist mit meiner Wohnung vergleichbar, aber auch hier fällt die Wohnfläche ca.10 m² größer als bei mir aus und ist ebenfalls (im Gegensatz zu meiner Wohnung) der Straßenseite abgewandt.
Nun zu meiner Frage? Muss ich als Mieter derartige Abweichungen bei den Referenzanlagen hinnehmen, oder darf ich auf die Nennung von weitgehend ausstattungs/ baugleichen Mietobjekten bestehen?
Die Möglichkeit dazu wäre ohne weiteres gegeben. Im Haus existieren noch 3-5 weitere Mietobjekte welche im Vergleich zu meiner Wohnung Größen-/ Lage- und Ausstattungsgleich ausfallen. Eigenartigerweiße hat mein Vermieter keine einzige Dieser doch baugleichen Wohnungen als Referenzanlage aufgeführt. Somit kommt bei mir das Gefühl auf “Äpfel mit Birnen” vergleichen zu müssen
Besten Dank im Voraus für Ihre Antwort
Viele Grüße
Mike
22.07.2017 - 13:55
Hallo Mike,
ich kann Ihnen hier leider nicht mit einer klaren Antwort dienen. Ich würde nach Rechtsprechung recherchieren, in wie weit Ihre genannten Unterschiede nicht vergleichbar sind.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.08.2017 - 11:54
Sehr geehrter Herr Hundt,
der Vermieter möchte die Miete erhöhen und begründet die Erhöhung mit vergleichbaren Wohnungen (§ 558a Abs.2 Nr.4 BGB). Nun wohne ich aber in der Stadt Mainz und es gibt einen qualifizierten Mietspiegel. Mir ist klar, dass er daher die Angaben eines qualifizierten Mietspiegel trotz des anderen Begründungmittels mit äußern muss (§ 558a Abs.3 BGB). Dies ist allerdings nicht erfolgt. Nun meine Frage: Ist die derzeitige Mieterhöhung damit unwirksam?
Liebe Grüße
Lukas
28.09.2017 - 15:22
Als Vermieter haben wir 2009 einen Einheitsmietvertrag abgeschlossen. Hier ist lediglich die Wohnungsgröße und der ges. Mietpreis, mtl. angegeben.
Kein Hinweis auf Mietspiegel oder Index. Bisher haben wir noch keine Mieterhöhung geltend gemacht.
Der aktuelle Mietspiegel (2017-2018) ergibt keine höhere Miete. Kann ich jetzt dem Lebenshaltungsindexes in Anwendung bringen? Dort ergibt sich eine Steigerung von rd. 7% (2010-2016).
MfG Ihr RRB
28.09.2017 - 15:32
Hallo Herr Bloser,
wenn Sie nach dem Index erhöhen wollen, müssen Sie das natürlich im Mietvertrag vereinbaren. Das können Sie sich als Vermieter im Nachhinein nicht mehr aussuchen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.10.2017 - 20:11
Sehr geehrter Herr Hundt,
Fakten:
Am 30.09. diesen Jahres bekamen wir eine Mietänderung mit Wirkungsbeginn zum 01.12.2017.
Es liegt kein qualifizierter Mietspiegel in unserer Gemeinde vor, deshalb wurden uns drei vergleichbare Wohnungen (selbiger Vermieter) im Nachbareingang genannt.
Unsere Wohnung befindet sich im Erdgeschoß und wir wohnen seit 2000 (Zweitbezug) in dieser Wohnung.
Meine Fragen an Sie, mit der höflichen Bitte um Beantwortung wären:
Muss der Zeitraum von der Zustellung bis zur Wirkung, bzw. dem Inkrafttreten der Erhöhung nicht 3 Monate betragen, also erst der 01.01.2018?
Als Vergleichswohnungen wurde uns a.) eine Neuvermietung & b.) zwei Dachgeschosswohnungen genannt.
Liege ich mit meiner Auffassung falsch, dass man Äpfel nicht mit Birnen vergleichen kann?
Und liege ich mathematisch gesehen, mit den 3 Monaten richtig?
Kann ich ohne schlecht schlafen zu müssen und ohne Rechtsbeistand, dem Vermieter einen Widerspruch zusenden.
Herzlichen Dank im Voraus
Jens Udo
05.10.2017 - 08:45
Hallo Jens,
in der Tat müssen die Wohnungen vergleichbar sein. Hier sehe ich insbesondere Differenzen zwischen Dachgeschoss und Erdgeschoss.
Ansonsten hier ein Link: Mieterhöhung: Fristen für alle Erhöhungen im Überblick
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.10.2017 - 20:49
Guten Abend Herr Hundt,
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort und Hilfe (Link).
Habe im Groben schon ein Wiederspruchschreiben fertig. Wollte nur gern noch Ihre Meinung wissen.
Mit freundlichen Grüßen
06.10.2017 - 09:17
Hallo Jens,
alles Gute für Ihr vorhaben.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.10.2017 - 19:18
Guten Abend Herr Hundt,
danke für Ihren Support, jedoch wird das Vorhaben etwas länger dauern….
Ich bekam heute per E-Mail, eine Antwort auf meinen Widerspruch (den ich postalisch & per E-Mail versendet hatte), worauf mein Widerspruch unbegründet wäre und man ihn mit heutigem Antwortschreiben zurückweise.
Begründung:
a.) man hätte mir ja 3 Vergleichswohnungen angegeben (Pflichtangabe)
b.) die Vergleichswohnungen sind in der selben Gemeinde (Lage)
c.) die qm Zahl der Vergleichswohnungen ist angegeben
d.) besondere Angaben zu Lage, Alter & Ausstattung, was einen höheren Mietpreis beeinflussen würde (fettgedruckt: trifft bei uns nicht zu)
e.) Identifikation der Vergleichswohnungen (mit Angabe eines Urteil v. Landgericht München, dass es mir erlaubt, die Vergleichswohnungen zu identifizieren
Mit keiner Silbe ging man auf meinen Hinweis ein, von dem Vergleich einer Dachgeschosswohnung mit einer Erdgeschosswohnung und das eine Vergleichswohnung davon eine Neuvermietung (angegebene Kaltmiete liegt um ca. 21% höher, als meine jetzige)
Mir bleibt wohl der Gang zu einem Anwalt nicht erspart.
Trotzdem Dank für Ihre Zeit, sich meinem Thema zu widmen.
Mit freundlichen Grüßen
11.10.2017 - 08:08
Hallo Jens,
danke für Ihr Update. Die Neuvermietung spielt in meinen Augen übrigens keine Rolle. Alles Gute für die Rechtsberatung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.01.2018 - 13:31
Sehr geehrter Herr Hundt,
zuerst einmal ein herzliches Dankeschön für Ihre vielen Hinweise und Erläuterungen zu dem nur scheinbar einfachen Thema Vergleichsmiete. Auch ich habe zwei Fragen und zwar:
1.Wenn ich für eine 80 m² große Wohnung 3 Vergleichsawohnungen mit 74 – 79 m² heranziehe, was ist dann der Vergleichswert? Jeweils der absolute Kaltmietenendbetrag ohne Parkierungskosten oder der Mietpreis der pro m² Wohnfläche?
2. Ist es schädlich, wenn ich zur Vergleichsmiete nur Wohnungen heranziehe, welche zwear auch schon ca. 20 Jahre alt sind, die aber erst in letzter Zeit neu vermietet wurden?
Ich bedanke mich schon jetzt für Ihre Antwort.
Dieter Gaiser
23.01.2018 - 15:09
Hallo Dieter,
ich würde den Preis pro Quadratmeter zurückrechnen. Welche (vergleichbaren) Wohnungen Sie als Vermieter auswählen bleibt Ihnen überlassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.02.2018 - 10:19
Hallo,
auch wir haben eine Mieterhöhung erhalten in schriftlicher Form und darin stehen auch drei Vergleichswohnungen. Jedoch finde ich es komisch, da wir in Hochhaus 1 in der 7 Etage wohnen und die Vergleichswohnungen im Hochhaus 3 aus der Dritten Etage kommen. ich weiß von einer Bekannten die in den selben Hochhaus wohnt, das die Wohnungen im Erdgeschoss sowie den ersten Geschossen teurer sind. ist es also rechtens das man angebote über Wohnungen nennt die nur halb so hoch liegen wie unsere??
Mfg Manfred
22.02.2018 - 14:10
Sehr geehrter Herr Hundt,
wenn in einem Haus 4 Wohnungen sind, im EG 2 identische Wohnungen und im OG 2 identische Wohnungen, darf man trotzdem unterschiedliche Mieten verlangen? Zum Beispiel zahlt Herr Müller 5,98 pro qm aber Frau Meyer 6,50 pro qm. Oder müssen die Mieter “gleich” behandelt werden?
Mit freundlichen Grüßen
M. Zabel
22.02.2018 - 18:50
Hallo Michaela,
selbstverständlich dürfen unterschiedliche Mieten vereinbart werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.03.2018 - 11:03
Guten Tag,
eine Frage beschäftigt mich beim Thema Vergleichswohnungen.
Fallstellung: zwei Mehrparteienmietshäuser, in denen vier Wohnungen sehr vergleichbar miteinander sind. Der Vermieter hat nun bei zwei Erhöhungen nach §558 für eine der vier Wohnungen die drei anderen Wohnungen als Vergleichswohnungen herangezogen. Nun wechselt er bei der nächsten Mieterhöhung auf Vergleichswohnunen in einem 14 Jahre jüngeren Haus, die anders geschnitten sind (bspw. kein Maisonette).
Ist das zulässig?
Beste Grüße
Frank Leiter
28.04.2018 - 09:02
Hallo,
wir haben gerade einen Mieterhöhung auf Grundlage von drei Vergleichswohnungen im Briefkasten vorgefunden. Der Hausverwalter beruft sich bei den Vregleichswohnungen in mindestens zwei Fällen auf “Neuvermietungen” innerhalb der letzten 1,5 Jahre. Diese Wohnungen wurden natürlich zu höheren m²-Preisen vermietet. Jetzt sollen wohl alle Mietpreise an den geringsten m²-Preis der Vergleichswohnungen angepasst werden. Darf das so auf Grundlage von Neuvermietungen passieren?
mfg
20.05.2018 - 13:07
Hallo Herr Hundt,
unser Vermieter möchte die Miete um 20% erhöhen. Unsere EG-Wohnung in einem Zweifamilienhaus ist 34 Jahre alt und unsaniert. Wir selbst wohnen seit 21 Jahren dort. Die Fenster sind noch älter (wurden gebraucht eingebaut), drei große Doppelfenster im Wohnzimmer sind blind, der Fensterkitt bröckelt raus. Als Heizung haben wir Nachtspeicheröfen, einer lässt sich nicht mehr beheizen, weil es keine Ersatzteile mehr gibt. Die Außentemperatursteuerung ist seit Februar außer Betrieb
Nun möchte der Vermieter eine Infrarotheizung einbauen und uns 11% Modernisierungskosten zusätzlich in Rechnung stellen. Als Vergleichswohnung hat er 2010 + 2017 modernisierte Wohnungen benannt mit Öl- bzw. Gaszentralheizung, die außerdem noch 10 bzw. 15 km weit entfernt in anderen Gemeinden liegen.
Meines Wissens muss die energetische Ausstattung vergleichbar sein. Elektrische Heizungen sind aber sehr viel teurer. (wir zahlten 2017 NK i. H. von 366,60 €/Monat)
Kann der Vermieter diese Wohnungen wirklich mit unserer vergleichen?
Mit freundliche Grüßen
Barbara
18.07.2018 - 11:47
Hallo Herr Hundt,
wir haben zuerst eine Mieterhöhung mit Nennung von 3 Vergleichswohnungen bekommen, die unserer Meinung nicht vergleichbar sind. Dann hat der Vermieter Klage eingereicht. Jetzt nannte er nochmal , kurz vor dem Gerichtstermin, 3 eigene Vergleichswohnungen, die vergleichbar sind und den Mietpreis bezahlen.
Allerdings wird die Miete erst seit der benannten Mieterhöhung bezahlt!(diese Mieter hatten zugestimmt…)
Ist es rechtens, dass so kurzfristig neue Wohnungen genannt werden dürfen, was ja völlig andere Voraussetzungen schaft? Und gelten die Mietpreise, obwohl sie erst erhöht wurden, oder wie ist das mit der 4-Jahres-Frist? Müssen die Mieten, in der Höhe, seit 4 Jahren schon bezahlt worden sein?
Bitte um Antwort.
Danke und viele Grüße
Michael
18.07.2018 - 12:06
Hallo nochmal Herr Hundt,
gilt das mit den 4 Jahren nur für den Mietspiegel oder auch für die Vergleichswohnungen bzw. wenn nicht, wäre das eigentlich nicht nachvollziehbar…
Und wenn es heisst Querschnitt der letzten 4 Jahre, gelten dann die 3 Vergleichswohnungen bei denen die Miete erst vor ein paar Monaten erhöht wurde(oder z.B. vor ein paar Tagen…) Das wäre auch nicht nachvollziehbar, da man dann nicht einen 4-Jahres-Zeitraum nennen braucht, sondernschreiben kann: Mieten, die schon bezahlt werden…
Viele Grüße
Michael
27.08.2018 - 14:18
Hallo und guten Tag,
vielen Dank für diese Webseite. Sehr hilfreich.
Kann man auch aktuelle Immobilienanzeigen (in der Zeitung bzw. Internet) als Vergleichsobjekt angeben ?
Die Antwort konnte ich nicht erlesen.
27.08.2018 - 15:31
Hallo P. Tewes,
Anzeigen beinhalten Angebotsmieten, keine Ist-Mieten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.09.2018 - 07:01
Hallo,
ich wohne in einem 1926 gebauten Haus, jetzt habe ich aber gehört das das Haus erst 1913 gebaut wurde, naja aber egal.
Meine Vermieter wollen eine Mieterhöhung laut des aktuellen Mietspiegels.
Ich bin aber der Meinung dass es solche Wohnung in meiner *Gemeinde
nicht als Vergleich gibt nach Baujahr, Größe, Art, Beschaffenheit, Lage und Ausstattung.
– Mein Bad befindet sich im Gemeinschaftsflur, von meinem Nachbar sogar im Keller
Deckenhöhe im Keller 170 cm.
– Ich geh von Raum zu Raum, vom Gemeinschaftsflur in meine Küche, von der
Küche ins Wohnzimmer, vom Wohnzimmer ins Schlafzimmer.
– Das Giebeldach hat keine Dämmung, es liegen nur Dachpfannen drauf.
Dadurch evtl. mehr Betriebskosten.
usw.
Können sich meine Vermieter rein nur an den Mietspiegel vergleichen? Weil der sagt mir nicht aus das es Vergleichswohnungen gibt, ich wüsste nicht wo.
Mit freundlichem Gruß
*(Gemeinde meine ich den Stadtteil in den ich wohne, nicht in ganz Hamburg)
18.10.2018 - 15:55
Sehr geehrter Herr Hundt,
in unserer Gemeinde gibt es keinen Mietspiegel.
Ich möchte ein vermietetes Einfamilienhaus (EFH) ab 2019 an die ortsübliche Miete anpassen.
Als Vergleichsobjekte finden sich leider nur DHH, da Einfamilienhäuser kaum vermietet werden. Das EFH ist Baujahr 1993, die 3 Vergleichshäuser in der Gemeinde sind Baujahr 1992, 1998 und 2001. Ausstattung und Lage sind jeweils ähnlich, das EFH hat aber einen sehr großen Garten und im Gegensatz zu den DHHen eine Doppelgarage. Die Wohnflächen aller 4 Häuser liegen zwischen 140 qm und 190 qm (eine der DHH hat die gleiche Wohnfl. wie das EFH.).
Alle 3 Vergleichs-Objekte wurden zwischen 2016 und 2018 durch Mieterwechsel neu vermietet. Die DHH mit Baujahr 2001 hat die geringste Vergleichsmiete, die ich für mein Mieterhöhungsansinnen zugrunde legen würde.
Ist das Mieterhöhungsansinnen rechtlich sauber, da letztlich mehrere Vergleichspunkte zwar ähnlich sind, aber nicht vollkommen übereinstimmern (Baujahre, Wohnflächen, Hausart)?
MfG
Sabine
18.10.2018 - 16:20
Hallo Sabine,
ich würde versuchen Ihrem Objekt so Nahe wie möglich zu kommen. Viel mehr können Sie m.E. bei diesem Verfahren nicht unternehmen. Die Reaktion des Mieters wird weiteres zeigen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.10.2018 - 12:12
Guten Tag Herr Hundt,
ich möchte in zwei gleichen Wohnungen im zweiten OG in Tübingen die Miete erhöhen. Es ist Altbau Bj. 1912, vor 10 Jahren komplett saniert, mit 3 m hohen Räumen, Original Kassettentüren, neue Fenster mit elektrische Rollläden, neue Gasetagenheizung, neuer Balkon 1,8m x 4,0m, neues Bad mit Wanne, Dusche, 2 Wachbecken, Toilette. Fahrradraum, Müllhaus, eigener Keller, Waschmaschinenraum und Trockenraum. Fussweg zur Altstadt ca 10 min, zum Bahnhof ca 4 min. Ruhige Nebenstrasse.
Nun ist der Tübinger Mietspiegel so allgemein, dass auch ein schlechter Altbau dem gleichzusetzen ist.
Ich möchte nun Vergleichsmieten nennen, im eigenen Haus 12,50 € bei 105 qm und 13,00 € bei 80 qm und im Haus gegenüber EG 12.49 € bei 107 qm und 13.00 € bei 108 qm.
Besteht die Möglichkeit die Miete zu erhöhen? Ohne Gutachten und Klage?
Freundliche Grüsse
Regine
21.10.2018 - 10:07
Hallo Regine,
wenn ein Mietspiegel vorliegt, müssen Sie diesen verwenden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.10.2018 - 18:07
Hallo Herr Hundt,
kann ich eine Mieterhöhung mit mindestens 3 Vergleichswohnungen begründen auch wenn die Erhöhung dann über der errechneten Miete eines vorhandenen, qualifizierten Mietspiegels liegt?
Ich finde keinerlei genauen rechtlichen Grundlagen ob das so möglich ist oder nicht.
Ich will aber nicht erst klagen müssen um die Mieterhöhung durchzusetzen.
Gibt es bereits Urteile auf die ich mich berufen kann?
MfG
Roland Nagler
22.10.2018 - 18:41
Hallo Roland,
wenn ein Mietspiegel vorliegt, müssen Sie sich nach diesem richten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.01.2019 - 08:14
Hallo Herr Hundt
ich bin Eigentümer eines MFH in dem ich mehreren Mietern eine Mieterhöhung mit Begründung eines einfachen Mietspiegel geschickt habe. Bis auf 2 Mietern haben alle schriftlich zugestimmt. Ist es möglich jetzt den 2 Verweigern nochmal eine Mieterhöhung nach Vergleichsmieten zuzuschicken?
Noch werden die erhöhten Mieten ja noch nicht gezahlt. Oder muss ich erst bis zum 01.03.19 warten bis die erhöhten Mieten gezahlt wurden.
LG Werner
03.01.2019 - 16:00
Hallo Werner,
ich persönlich würde warten, bis die Mieten tatsächlich gezahlt werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.02.2019 - 06:41
Hallo Herr Hundt,
Ich bin Vermieter und die von mir vermietete Wohnung liegt deutlich unter ortsüblicher Miete (4.15 kalt). Einen Mietspiegel gibt es nicht im Ort. Ein qualifizierter Mietspiegel wird vom Landkreis Erzgebirge nicht geführt. Im Ort gibt es mehrere Wohnungen, die zur Vermietung angeboten werden: eine wird zum ähnlichen Preis angeboten wie meine. 6 liegen deutlich höher (4.75-6.10€). Bin ich als Vermieter an den 3 niedrigsten Vergleichsangebot gebunden oder habe ich freie Wahl in der Auswahl der Vergleichswohnungen. (Im schlechtesten Fall für den Mieter die 3 Höchsten, im einvernehmlichen Fall 3 Angebote aus der Mitte). Muss ich die Durchschnittsmiete der letzten 4 Jahre für eine Mieterhöhung (4.75€ 2014-2018) zugrunde legen oder die aktuell erhobenen Preise (5.10€/2018 nach Immoscout.)
Mit freundlichen Grüßen
26.02.2019 - 07:14
Hallo Jörg,
es steht Ihnen frei die Wohnungen auszuwählen. Sie können jedoch nicht mit Angebotspreisen arbeiten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.04.2019 - 13:32
Hallo Herr Hundt,
ich habe eine simple Frage. Im BGB§558a Abs.2 wird neben Art, Größe, Beschaffenheit und Lage auch die Ausstattung als Kriterium für den Vergleich benannt. Was muss ich mir darunter Vorstellen ?
Gibt es feste Ausstattungsmerkmale die verglichen werden, oder wähle ich diese als Vermieter frei aus?
Einer meiner Mieter hat Angefragt unter welchen Ausstattungsmerkmalen ich die Vergleichswohnung gewählt haben. Allerdings habe ich mich mehr auf die anderen Kriterien bei der Wahl der Vergleichswohnung bezogen.
Viele Grüße
09.04.2019 - 17:56
Hallo Marcel,
zur Ausstattung gehört zum Beispiel die Art der Heizung, ob das Bad gefliest ist oder nicht oder z.B. ob ein Balkon zur Wohnung gehört. Hier können Sie sich m.E. an der Ausstattung nach einem Mietspiegel (einer anderen Stadt) orientieren.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.08.2019 - 19:05
Hallo Herr Hundt,
Danke für ihren Beitrag.
Ich habe eine Miererhöhung erhalten (20%) die letzten Jahre wurde nichts erhöht. Der Grund ist die “Anpassung an die ortsübliche Miete”.
Zum Vergleich wurden 3 Wohnungen des Vermieters genannt.
Nun zur Frage: nach welchen Kriterien müssen die Wohnungen vergleichbar sein? Die Größe passt , die Lage auch.
Jedoch wohne ich in einer weit weniger modern ausgestatteten Wohnung wie die zum Vergleich herangezogenen.
Diese sind vor 3 Jahren grundsaniert worden, haben Fußbodenheizung, eine gute Außendämmung, neue Heizungsanlage etc.
Meine Wohnung ist ein Altbau, die z.b. im Winter immer kühl ist, es gibt Kältebrücken und der Fußboden ist immer kalt (durch den Keller, keine Dämmung).
Sind die Wohnungen vergleichbar?
Gruß
22.08.2019 - 13:00
Hallo Nelson,
es geht immer um “Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage”.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.08.2019 - 08:06
Ok das ist mir bekannt,
Die Antwort hilft mir dennoch nur bedingt weiter. Gibt es bei der Art und Ausstattung weitere Anhaltspunkte die eine “Vergleichbarkeit ” erkennen oder eben nicht erkennen lassen.
Oder ist das so individuell, das die ggf. Nur durch einen Sachverständigen zu beurteilen ist?
MfG
26.08.2019 - 09:38
Hallo Nelson,
Laminat ist schlechter als Parkett, kein Balkon ist schlechter als ein Balkon, ein altes Bad ist schlechter als ein neues Bad.. usw. Viel genauer bekommen wir das hier per Kommentar nicht hin.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.09.2019 - 23:52
Hallo Herr Hundt,
wir möchten die Miete erhöhen.
Ein Miespiegel für unseren Ort existiert leider nicht.
Den Aufwand 3 vergleichbare Wohnungen zu finden, die zudem auch noch vermietet sind, möchte ich vermeiden.
Ist es möglich auf die Mietrichtwerte für den sozialen Bereich, die für unseren Landkreis gelten, zu verweisen (Angaben stehen auf der Homepage des Landratamts)?
Viele Grüße
Rainer
18.09.2019 - 15:03
Hallo Rainer,
das BGB kennt diese Möglichkeit leider nicht. Ich würde es mit einer einvernehmlichen Erhöhung versuchen. Gerade wenn Ihr Verständnis zu den Mietern gut ist, ist das oft die beste Möglichkeit.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.10.2019 - 15:28
Hallo,
vielen Dank für den aufschlussreichen Artikel. Ich habe Fragen zu unserer angekündigten Mieterhöhung anhand 3er Vergleichswohnungen:
1. zwei der Vergleichswohnungen sind im gleichen Haus, nur in unterschiedlichen Stockwerken, ist das gültig?
2. Die Stadtteile der Vergleichswohnungen mit unserer Wohnung stimmt nicht überein. Woher weiß ich, ob diese trotzdem vergleichbar sind?
3. Ich habe weder Auskunft über die Ausstattung noch die Beschaffenheit der angeführten Wohnungen. Kann ich diese Verlangen?
4. Die Vergleichswohnungen haben zwar ähnliche qm, aber alle 1 Zimmer mehr. Außerdem liegen alle im EG, oder 1. OG während wir im DG (3. OG) sind?
Vielen Dank für die Beantwortung meiner Fragen.
Liebe Grüße
27.12.2019 - 19:47
Muss ich bei einem Erhöhungsverlangen mit drei Vergleichswohnungen auch auf den Mietspiegel verweisen, wenn es sich nur um einen einfachen Mietspiegel handelt?
22.03.2020 - 16:14
Guten Tag,
wir haben von unserem privaten Vermieter ein Mieterhöhungsschreiben für unsere 100 qm große Obergeschoßwohnung in einem Mehrfamilienhaus (Dorf) erhalten. Er bezieht sich auf 3 Vergleichswohnungen, von denen er uns folgende Angaben aus Vermietungsportalen (Internet) mitteilt:
Wohnung 1: 103 qm/ 4 Zi/Bauj.1911/Sanierung 2015, KM 900 €/ Erdgeschoß, Erdgasheizung, dörfl. Umgebung/ bezugsfrei ab sofort
Wohnung 2: 75 qm/3 Zi/Bauj.2019/KM 640 €/Infrastruktur sehr gut/Erdgeschoß, EBK,Fahrstuhl,komfortabel/ bezugsfrei 01.06.20
Wohnung 3: 100 qm/5 Zi./Bauj.1930, Sanierung 2020/KM 750 €/Erdgeschoß und Obergeschoß, geh.Ausstattung, Wärmepumpe/ bezugsfrei ab 31.12.2020, Erstbezug nach Sanierung
Handelt es sich hier tatsächlich um anwendbare Vergleichswohnungen? (Von Wohnung 1 wurde keine komplette Adresse mitgeteilt, nur der Ort) Obwohl sich die Wohungen hinsichtlich Lage, Größe, Bauart und Ausstattung untereinander sehr stark unterscheiden? Müssen Vergleichswohnungen nicht außerdem bereits 4 Jahre vermietet sein und nicht wie in diesem Fall noch unvermietet?
Für eine kurzfristige Antwort bedanke ich mich im Voraus.
Freundliche Grüße
22.03.2020 - 18:12
Hallo C. Weinkauf,
es scheitet schon daran, dass der Vermieter keine Vermietungsangebote als Vergleichswohnungen benennen kann.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.04.2020 - 11:10
Hallo,
ich habe eine Frage: Bei meiner Mutti soll jetzt die Miete erhöht werden, begründet wurde mit Vergleichswohnung (alle unvermietet und vollsaniert) und die meiner Mutti ist Standard von 1984, alter DDR-Boden überall, alte Türen und Türrahmen, Bad nicht gefliest. Für mich sind das keine Vergleichswohnungen. Können Sie mir weiterhelfen?
Vielen Dank.
23.04.2020 - 06:38
Hallo Peter,
die Vergleichswóhnungen müssen natürlich vergleichbar (z.B. Lage, Größe, Zustand) sein und es darf sich zudem nicht um Angebotsmieten (Inserate) handeln.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.11.2020 - 08:08
Hallo Herr Hundt
ich habe eine Mieterhöhung unter Bezugnahme auf drei Vergleichsmieten aus dem eigenen Wohnungsbestand meiner Wohnungsgesellschaft erhalten.
Die Wohnung war bei meinem Einzug 1996 eine Geförderte des Sozialwohnungsbaus mit Wohnberechtigungsschein. Nun teilte man mir (erst auf Nachfragen) im Zuge der Mieterhöhung mit, daß die Förderungen 2018/2020 in der gesamten Siedlung ausgelaufen seien.
Muß der Vermieter den Mieter hierauf nicht gesondert und im Vorfeld hinweisen, wenn die Wohnung auf den freien Wohnungsmarkt übergeht?
16.11.2020 - 12:14
Hallo Kathrin,
das wäre schön, einen wirklichen Grund sehe ich aber bei einer bewohnten Wohnung nicht. Sie haben jetzt ein Frist zur Zustimmung oder zur außerordentlichen Kündigung. Die neue Miete wird also mit angemessener Frist angekündigt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.11.2020 - 19:55
Danke Ihnen für die schnelle Beantwortung!
14.12.2020 - 21:49
Hallo Herr Hundt,
erstmal danke für Ihre sehr interessanten Artikel und hilfreichen Antworten.
Mich würde interessieren, wenn es zu einem Rechtsstreit kommt, wie das Gericht die drei ortsüblichen Vergleichsmieten des Vermieters überprüft.
Muss der Vermieter den Mietvertrag dieser Objekte beim Gericht vorlegen oder werden Gutachten der vermietete Wohnungen durchgeführt und was passiert wenn kein Zutritt erteilt wird?
15.12.2020 - 14:10
Hallo Paul,
ich bin nicht sicher, wie tief das Gericht prüft. Ich würde aber davon ausgehen, dass der Vermieter plausibel nachweisen muss, woher die Vergleichsmieten stammen und er wird seine Angaben auch irgendwie belegen müssen. Entweder hat der die Quellen (z.B. Mietverträge) selbst vorliegen, oder er bezieht sich auf Dritte. Auch die Aussagen der Dritten wird der Vermieter belegen müssen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.12.2020 - 16:45
Hallo Herr Hundt,
mir wurden 3 Wohnungen an verschiedenen Adressen als Vergleichswohnungen zur Durchsetzung einer erheblichen Mieterhöhung benannt. Es wurden Adressen und Lage der Wohnungen in den jeweiligen Mehrfamilienhäusern benannt.
Angaben zu den jeweiligen Mietern oder Vermietern wurden nicht gemacht. Es existieren vor den jeweiligen Haupeingängen Klingelschilder samt Klingelknöpfen mit jeweils zig solcher Einheiten (10 bis 30 Kombis). Ist es wirklich für mich zumutbar, an sämtlichen Wohnungen zu klingeln, dabei hoffentlich den jeweils zutreffenden Mieter ausfindig machen zu können (Anwesenheit? Reaktion auf Klingeln?), um im Erfolgsfall überhaupt versuchen zu können, die Echtheit der mir von meinem Vermieter benannten Daten (im Idealfall wohl Kopie des Mietvertrages) schriftlich bestätigt zu bekommen? Abgesehen davon, wird wohl kaum eine fremde Person verpflichtet sein, mir gegenüber seine Mietvertragsdaten zu offenbaren.
Kann ich wegen der für mich nicht existierenden eindeutigen Identifizierbarkeit von Wohnungen die verlangte Mieterhöhung ablehnen, alleine schon wegen dieses Formfehlers? Wie wird im Klagefall so eine Konstellation üblicherweise eingeschätzt?
Vielen Dank für Ihre Mühen im Voraus.
16.12.2020 - 17:52
Hallo Jonny59,
oben unter “4.3. Namensangaben der Vergleichsmieter” finden Sie die Antwort.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.01.2021 - 20:19
Hallo alle zusammen.
Auch ich habe eine Frage zu den sogenannten drei Vergleichsmieten.
Situation
Reihenhaussiedlung mit ca. 100 Einzelwohneinheiten.
Mieterhöhung steht an, überlicherweise 20%, was halt möglich wäre.
Grundlage drei Vergleichswohnungen.
Soweit so gut.
Der Vermieter nutzt als Vergleichswohnung jedoch 3 Wohnung welche erst im letzten Jahr neu vermietet wurden.
Hier ist die Grundmiete natürlich viel höher als bei den Bestandsmietern.
Frage: ein Mietspiegel enthält ja die durchschnittliche Mieter von mind. 4 Jahren rückwirkend.
Wie ist das jetzt bei den Vergleichswohnungen?
Kann der Vermieter den Mietpreis der neu vermieteten Wohnung als Vergleich ansetzen.
Dies würde ja bedeuten das er sich quasi seinen eigenen Mietspiegel erschafft.
Danke für eine Rückmeldung.
27.01.2021 - 21:36
Hallo eMBe,
ja, der Vermieter hat die freie Wahl der Wohnungen und orientiert sich aus seiner Sicht natürlich eher an den Neuvermietungen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.03.2021 - 13:10
Hallo Herr Hundt,
mein Vermieter hat mir ein formales Schreiben mit der Ankündigung einer Mietererhöhung zukommen lassen. Er begründet die Mieterhöhung mit der gezahlten Miete von drei Vergleichswohnungen.
Mit den Mietern der Vergleichswohnungen hat er sich kurz vorher auf höher Mieten geeinigt, indem er sich Einverständniserklärungen zur höheren Miete unterschreiben ließ.
Ist dieses Verfahren legitim? Da kein Mietspiegel vorliegt können doch so extrem hohe Vergleichsmieten generiert werden.
Vielen Dank für Ihre Unterstützung.
Mit freundlichem Gruß
R. Maierdirks
09.03.2021 - 13:13
Hallo R. Maierdirks,
die drei anderen Mieter halten Ihre neuen (einvernehmlich vereinbarten) Mieten offensichtlich für ortsüblich, sonst hätten sie nicht zugestimmt. Ich sehe in dem Verhalten des Vermieters grundsätzlich kein Problem.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.03.2021 - 15:46
Hallo,
der Mietpreisspiegel ist gegliedert nach Zeiträumen, z.B. 1948 – 1957 etc., über der Spalte steht “Wohnungsalter”.
Gilt unter Bezugnahme auf einen vorliegenden Mietpreisspiegel in einem Mietpreiserhöhungsschreiben das Baujahr des Hauses in dem sich die Wohnung befindet oder die letzte Modernisierung der Wohnung?
Vielen Dank und LG
23.03.2021 - 19:08
Hallo RB,
alle mir bekannten Mietspiegel gegen vom Baujahr des Hauses aus.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.12.2021 - 09:06
Guten Tag,
ich wohne in einer recht einfachen älteren Wohnung für die ich tatsächlich relativ wenig Miete zahle.
Für meine Stadt gibt es keinen eigenen qualifizierten Mietspiegel. Mein Vermieter möchte jetzt allerdings die Miete um 20% erhöhen weil er sagt dass die Miete viel geringer ist als Vergleichsmieten. Er nutzt dafür den qualifizierten Mietspiegel der Nachbargemeinde. Als Begründung gibt er an, dass sich meine Stadt bei eigenen dingen ebenfalls auf diesen Mietspiegel der Nachbargemeinde beruft. Diese Aussage habe ich von einer Sachbearbeiterin der Stadt ebenfalls erhalten.
Darf er das so tun oder muss er mir dann wenn ich der Mieterhöhung widerspreche doch noch Vergleichswohnungen vorweisen.
Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen
Markus
13.12.2021 - 10:28
Hallo Markus,
dieses Vorgehen ist m.E. nicht von Gesetz gedeckt. Auf der anderen Seite wird sich das Verhältnis zum Vermieter bei Widerspruch ggf. verschlechtern. In der Praxis ist das Vorgehen des Vermieters durchaus nachvollziehbar.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.01.2022 - 23:50
Zur Einordnung: Wir wohnen in einem Reihenmittelhaus (168 qm Wohnfläche) an der am stärksten befahrenen Bundesstraße im Ort und direkt an der Grenze des bebauten Bereichs. Die Zuwegung zu unserem Garten kann nur durch unser Haus erfolgen, da es keinen separaten Zugang der Gärten gibt. Der Garten ist trotz Lärmschutzwall massiv verlärmt, im 1. OG und 2. OG ist mit geöffneten Fenster eine starke Lärmbelästigung im Raum verbunden.
Unser Vermieter nennt in seinem schreiben 6 Vergleichsobjekte. Lediglich ein Vergleichsobjekte, ist in unserer Wohnlage, einen Reihenendhaus in unserer Reihe.
Alle anderen Vergleichsmieten sind dahingegen innenstadtnahe Objekte meist in Einzelhäusern, oder in Doppelhäusern deutlich jüngeren Alters.
Ist es möglich dieses Gesuch abzulehnen, da die Objekte Reihenmittelhaus im Vergleich zum EZH, DHH bzw. wegen der unterschiedlichen Wohnlage (innenstadtnah, bzw. Ortsrand) nicht vergleichbar sind.
Danke für eine schnelle, kurze Antwort.
17.01.2022 - 08:18
Hallo Christian,
das kann ich Ihnen so nicht pauschal beantworten. Ich würde Ihnen empfehlen, mit dem Vermieter ins Gespräch zu gehen und eine einvernehmliche Erhöhung zu vereinbaren.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.11.2023 - 12:32
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich habe Ende Oktober eine Mieterhöhung zum 1.1.24 erhalten. Sie ist an mich und meinen Partner gerichtet.
Die Mieterhöhung mit 5 Vergleichswohnungen (ohne Angabe von Namen der jeweiligen Mieter) da es keinen Mietspiegel im Lkr Muenchen gibt, an sich ist rechnerisch korrekt. Kappungsgrenze wird eingehalten.
Frage : Wie kann man ohne Nennung der Namen der jeweiligen Mieter die Vergleichswohnungen tatsächlich vergleichen?
Auch sind die Unterschriften der Eigentümerin (Wohnbaugesellschaft) auf der beigelegten Hausverwalter – Vollmacht nicht im Original.
Spielt das eine Rolle?
Ausserdem ist mein Partner , der als Mieter mit mir seit 1988 in der Wohnung lebte und mit im Mietvertrag steht, in der Zwischenzeit verstorben, darum kann er die Zustimmung natürlich nicht mehr mit unterschreiben.
Frage : Kann ich verlangen, dass ich ein Zimmer untervermieten kann?
Was kann ich tun?
Mit freundlichen Grüßen
05.11.2023 - 15:47
Hallo E. Moll,
die Wohnungen können Sie vermutlich über die angegebenen Lagen (z.B. 1. OG, rechts) ermitteln.
Hier eine Hilfe zur Untervermietung: Berechtigtes Interesse zur Untervermietung – Gründe für Mieter
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.04.2024 - 19:51
Hallo Herr Moll,
der Vermieter hat in einem Wohnblock drei Vergleichswohnungen benannt. Meine Wohnung stammt im Zustand noch aus dem Jahr 1968. In dem Wohnblock sind einige Wohnungen komplett saniert worden, z.B. neue Elektrik, neue Wasserleitungen, neue Heizkörper, neues Bad, neuer Durchlauferhitzer, neue Einbauküche, neuer Laminat-Fußboden, neue Zimmertüren, neue Tapeten. Die Küche in meiner Wohnung habe ich selbst vor einigen Jahren gekauft. Bei mir ist die Elektrik noch von 1968, d.h. sind mehrere Elektrogeräte mit höherer Leistung in Betrieb, fliegt die Sicherung raus, einen FI-Schalter gibt es nicht, kein neues Bad, alter Durchlauferhitzer von 1968, den Laminatboden habe ich bei mir auf eigene Kosten verlegen lassen. Ist eine Mieterhöhung rechtens, wenn die Mietpreise der kernsanierten Wohnungen mit meiner Wohnung verglichen werden?
Mit freundlichen Grüßen
06.04.2024 - 13:47
Hallo Beate,
dieser Artikel hilft Ihnen: https://www.mietrecht.org/mieterhoehung/mieterhoehung-558-bgb/
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.10.2024 - 20:48
Sehr geehrter Herr Hundt,
mein Vermieter hat mir als Begründung der Mieterhöhung meines gemieteten Reihenhauses drei Vergleichsmieten von drei freistehenden Einfamilienhäusern genannt. Ist dieser Vergleich zulässig? Außerdem handelt es sich um mehr als 60 Jahre ältere Häuser als mein Haus. Müsste das Jahr der letzten Renovierung aufgeführt sein? Eines der Vergleichshäuser hat auch eine Wärmepumpe, mein Haus nicht. Ich frage mich, ob dies überhaupt zulässige Vergleichshäuser sind. Was denken Sie?
Mit freundlichen Grüßen
16.10.2024 - 09:18
Hallo Claudia,
die entscheidenden Parameter sind klar, geht es um: Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattung und Baujahr.
Eine älteres Baujahr ist hingegen m.E. eher unschädlich, da es zu ihrem Vorteil auszulegen ist. Aber natürlich weicht z.B. eine Wärmepumpe von ihrer Heizungsart ab. Das betrifft dann entsprechend die Ausstattung. Für entscheidender halte ich allerdings den Punkt, dass es sich um freistehende Einfamilienhäuser handelt und bei Ihnen um ein Reihenhaus. Das Reihenhaus ist hier sicherlich in einer anderen (niedrigeren) Kategorie einzuordnen.
Viele Grüße
Dennis Hundt