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Mietspiegel – Mieterhöhung auf Vergleichsmiete (nach § 558 BGB)

Der Vermieter kann die Miete bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen (§ 558 BGB). Details sind im Hauptartikel “Mieterhöhung nach § 558 BGB: Ortsübliche Vergleichsmiete“ nachzulesen.

Vorab: Die erhöhte neue Miete darf den Mietzins, der in derselben Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart wurde, nicht übersteigen. Der Vermieter muss beweisen, dass es also Vergleichswohnungen gibt, in denen eine höhere Miete verlangt wird.

Will der Vermieter die Miete erhöhen, muss er dem Mieter Wege aufzeigen, wie dieser die Mieterhöhung selbst überprüfen kann. Letztlich ist der Vermieter beweispflichtig. Den endgültigen Beweis braucht er erst in einem eventuellen Prozess zu führen, in dem er den Mieter auf dessen Zustimmung zur Mieterhöhung verklagt.

Der Vermieter kann die Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Miete neben mehreren Möglichkeiten (Auskunft aus einer Mietdatenbank, Gutachten eines Sachverständigen, Verweis auf drei vergleichbare Wohnungen u.a.) auch mit dem Verweis auf einen Mietspiegel begründen.

1. Vorgehen bei Mieterhöhung auf Vergleichsmiete

Vorab kommt es darauf an, zu bestimmen, was unter der ortsüblichen Miete zu verstehen ist und wie sie festgestellt wird.

Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um einen repräsentativen Querschnitt von Mieten, die für vergleichbaren Wohnraum üblicherweise bezahlt werden (BayObLG RE WuM 1981, 100). Maßgebend ist dabei der Zeitraum der letzten vier Jahre, ab dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens. Dazu sind mehrere Vergleichsmerkmale zur Bestimmung der ortsüblichen Mieten heranzuziehen.

Nach der Strukturerfassung der Wohnung des Mieters kommt es auf den Nachweis an, dass anderswo für vergleichbare Wohnräume erhöhte Mieten bezahlt werden. Der Vermieter muss dem Mieter nachweisen, dass die für diese vergleichbaren Wohnungen gezahlten Mieten tatsächlich berechtigt sind.

Diesen Nachweis kann er führen, indem er u.a. auf einen Mietspiegel, alternativ eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder auf drei vergleichbare Wohnungen verweist.

2. Verweis auf einen Mietspiegel

Der Vermieter kann zum Nachweis, dass sein Mieterhöhungsverlangen auf dem Niveau ortsüblicher Mieten liegt, gemäß § 558a II 1, 558c, d BGB auf einen Mietspiegel verweisen. Mit dem Blick in einen Mietspiegel kann der Mieter relativ leicht und schnell feststellen, ob die erhöhte Miete ortsüblich ist oder überzogen ist.

Mietspiegel stellen eine Übersicht über die in einer bestimmten Gemeinde gezahlten Mieten für frei finanzierten Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage dar. Damit finden sich in einem Mietspiegel die Werte, die als „ortsübliche Vergleichsmieten“ bezeichnet werden.

Mietspiegel im Sinne des § 558c BGB können von der Gemeinde, Vermieter- und Mieterverbänden gemeinsam oder von einen der Verbände erstellt und vom jeweils anderen Verbands anerkannt werden. Übersichten anderer Institutionen sind in der Regel keine Mietspiegel.

Wird ein Mietspiegel von der Gemeinde erstellt, ist oft der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Gemeinde federführend, der unter Einbeziehung von Mieter- und Vermieterorganisationen die Gegebenheiten prüft. Ein solcher Mietspiegel kann als amtliche Auskunft angesehen werden. Ein einfacher Mietspiegel kann zwischen den Verbänden ausgehandelt werden und muss nicht nach wissenschaftlichen Erstellungsmethoden (dann qualifizierter Mietspiegel) zustande gekommen sein.

Ausgangspunkt ist die anonyme Befragung von Vermietern und Mietern innerhalb der Gemeinde.

Nach der Vorstellung des Gesetzgebers sollen Mietspiegel im Abstand von 2 Jahren aktualisiert werden. In der Praxis ist der damit verbundene Aufwand oft nicht umsetzbar. Demgemäß heißt es im Gesetz auch, dass Gemeinden einen Mietspiegel dann erstellen sollen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht (was fast immer der Fall ist) und dies mit einem vertretbarem Aufwand möglich ist (§ 558 c IV BGB). Eine gesetzliche Verpflichtung besteht jedenfalls nicht.

Der Gesetzgeber hat keine besonderen Qualitätsanforderungen an Mietspiegel gestellt. Soweit sich der Vermieter auf einen Mietspiegel bezieht, kommt es nicht darauf an, ob die Tabellenwerte tatsächlich korrekt sind, wie fachgerecht die statistische Auswertung erfolgt ist und ob ausreichend Vergleichsmaterial vorlag. Letzlich ist es Aufgabe des Mieters, die im Mietspiegel enthaltenen Angaben zu entkräften.

3. Aufbau eines Mietspiegels

Mietspiegel sind tabellarisch aufgebaut.

3.1. Mietspiegeltabelle

(am Beispiel der Kreisstadt Homburg/Saar)Tabelle 1 enthält in der Regel die Basismiete (durchschnittliche Nettokaltmiete/m² Wohnfläche in Abhängigkeit von den Wohnwertmerkmalen( (Lage, Wohnungsgröße, Aufzug, Wohnungstyp). Sie unterscheidet auch Baujahr (z.B. 1970 – 1979), Ein- und Mehrfamilienhäuser).

Tabelle 2 enthält die Zu- und Abschläge (für sonstige wohnwertbeeinflussende Merkmale), die bei der Berechnung der Basisnettokaltmiete der Tabelle 1 zusätzlich berücksichtigt werden müssen.

Tabelle 3 enthält die justierten Gesamtzuschläge (Heizung, Einzelöfen, mit/ohne Bad, mit/ohne Zusatz-WC, vollständig/teilweise/keine Modernisierung.

Tabelle 4 enthält entsprechend dazu die justierten Gesamtabschläge.

Unter Einbeziehung der Wohnwertmerkmale Lage, Größe, Art, Ausstattung und Beschaffenheit lässt sich anhand der Tabellen 1 bis 4 eine durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln, die pro Monat für eine Wohnung gezahlt wird.

Auch für Garagen werden Vergleichsmieten erfasst.

3.2. Lagebeurteilung im Detail

Für die Lagequalität sind vorwiegend die Verhältnisse des Wohngebietes von Bedeutung. Um die Wohnlagenbeurteilung objektiv und nachvollziehbar zu gestalten, werden fünf Merkmalsgruppen gebildet: Infrastruktur, Stadtgrün, Wertschätzung, Straßenbild, Belastungen als Korrekturfaktor.

Innerhalb dieser Merkmalsgruppen wurden Punkte vergeben. Sie führen zu einer Einstufung in unterschiedliche Kategorien von Wohnlagen.

Die Wohnlagenbewertung wird zunächst in der Fläche für einzelne Stadtbezirke vorgenommen, Infrastruktur und Verkehrsanbindung werden besonders berücksichtigt. Die meisten Straßen innerhalb der Stadtteile werden gesondert betrachtet.

Anhand des Straßenverzeichnisses erkennt der Leser, in welche Wohnlage seine Straße zugeordnet ist. Unterschieden wird:

Wohnlage A = sehr gut

Wohnlage B = gut

Wohnlage C = mittel

Wohnlage D = einfach.

4. Qualifizierter Mietspiegel

Der einfache Mietspiegel im Sinne des § 558 c BGB kann zu einem qualifizierten Mietspiegel ausgewertet werden, wenn er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter oder Mieter anerkannt wird (§ 558 d BGB). Ein qualifizierter Mietspiegel soll eine „besondere Gewähr für die Richtigkeit und Aktualität der in ihm enthaltenen Werte“ bieten. Im Gerichtsverfahren erübrigt sich damit die Hinzuziehung eines Sachverständigen. Der Richter darf innerhalb der Mietspiegelspanne die ortsübliche Vergleichsmiete schätzen.

Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter auch dann darüber zu informieren, wenn er die Mieterhöhung anderweitig begründet (z.B. mit Verweis auf drei Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten) (§ 558a III BGB).

Er sollte im Abstand von 2 Jahren der Marktentwicklung angepasst und nach 4 Jahren neu erstellt werden. Bei Einhaltung dieser Fristen wird vermutet, dass die in einem qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Mieten die ortsüblichen Vergleichsmieten wiedergeben. Diese Vermutung kann vom Mieter entkräftet werden, wenn er das Gegenteil beweist. Wird ein qualifizierter Mietspiegel nicht nach 2 Jahren aktualisiert, verliert er seine Eigenschaft als qualifiziert. Er gilt dann nur noch als einfacher Mietspiegel.

5. Zugänglichkeit des Mietspiegels

Der Vermieter braucht seinem Mieterhöhungsschreiben den Mietspiegel nicht unbedingt beizufügen. Sofern er dem Mieter allgemein zugänglich ist, genügt der Verweis auf den Mietspiegel. Ist der Mietspiegel im Amtsblatt der Gemeinde veröffentlicht, ist er allgemein zugänglich (BGH WuM 2008, 88). Gleiches gilt, wenn der Vermieter anbietet, den Mietspiegel bei sich einzusehen (BGH WuM 2009, 293). Er ist auch dann allgemein zuständig, wenn der Mieter ihn kaufen muss (BGH WuM 2009, 352). Da sich der Vermieter aber auf einen Mietspiegel bezieht, sollte es sachgerecht sein, eine Kopie des Mietspiegels dem Mieterhöhungsschreiben an den Mieter beizufügen. Dann erübrigt sich vieles.

Gibt es in einer Gemeinde keinen Mietspiegel, kann der Vermieter den Mietspiegel einer Nachbargemeinde verwenden. Er muss aber vergleichbar sein (BGH WuM 2010, 505). Der Mietspiegel einer Großstadt ist mit der Mietsituation auf dem Land jedenfalls nicht vergleichbar (OLG Stuttgart RE WuM 1982, 108). Ist die Nachbargemeinde nicht vergleichbar, fehlt es an einem wirksamen Mieterhöhungsverlangen (LG Düsseldorf ZMR 2006, 447). Auch sollte die Gemeinde benachbart sein (OLG Stuttgart WuM 1994, 58).

Ein Mietspiegel ist als Begründung untauglich, wenn der Vermieter die Miete für ein Einfamilienhaus erhöhen möchte, der Mietspiegel aber keine Daten über Einfamilienhäuser enthält. Dann fehle dem Erhöhungsverlangen die ordnungsgemäße Begründung (LG Krefeld ZMR 2008, 537). Teils wird anders entschieden und ein für Mehrfamilienhäuser geltender Mietspiegel auch für die Mieterhöhung bei Ein- und Zweifamilienhäusern akzeptiert (LG Hamburg ZMR 2003, 491).

Verwendet der Vermieter mangels einem neueren Mietspiegel einen älteren Mietspiegel, kann er nur die Miete fordern, die dort ausgewiesen ist. Ein Aufschlag, nur weil der Mietspiegel älter ist, ist nicht zulässig (OLG Hamburg RE WuM 1983, 80). Auch die Fortschreibung nach dem Lebenshaltungskostenindex ist nicht erlaubt (LG München WuM 19998, 726).

6. Einordnung der Mieterwohnung in den Mietspiegel

Die einfache Bezugnahme auf den Mietspiegel genügt nicht. Der Vermieter muss seine Mieterhöhung in Bezug auf die Wohnung des Mieters in den Mietspiegel einordnen. Dazu kann er in seinem Schreiben entweder den maßgeblichen Mietspiegelwert oder die Mietspiegelspanne oder das einschlägige Mietspiegelfeld bezeichnen (BGH WuM 2008, 88).

In einer Mietspiegelspanne kann der Vermieter einen beliebigen Wert innerhalb der für die Wohnung maßgeblichen Kategorie auswählen. Dazu braucht die bisherige Miete nicht unterhalb dieser Spanne zu liegen (BGH WuM 2005, 516).

Der Vermieter braucht die Einordnung in der Spanne nicht zu begründen. Er kann auch den Höchstwert einfordern.

7. Reaktion des Mieters

Der Mieter hat dann die Möglichkeit, die Einordnung seiner Wohnung in den Mietspiegel zu prüfen. Will der Mieter nur den Mittelwert der Mietspiegelspanne akzeptieren, muss der Vermieter darlegen, warum er für die Wohnung eine höhere ortsübliche Miete fordert (LG Dortmund ZMR 2002, 918).

Fordert der Vermieter einen Betrag, der über die Mietspiegelspanne hinausgeht, ist sein Erhöhungsverlangen insoweit unbegründet, als es den Höchstbetrag übersteigt (BGH WuM 2008, 93).

Das weitere Verfahren richtet sich nach § 558 b (Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung, Zustimmungsklage des Vermieters), § 559b (Geltendmachung der Mieterhöhung , Wirkung der Erhöhungserklärung) und § 561 (Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung).

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