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Muster: Mieterhöhung nach Mietspiegel (§ 558 BGB – ortsübliche Vergleichsmiete)

Als Vermieter können Sie die Zustimmung Ihres Mieters zur Erhöhung des Mietzinses verlangen Rechtsgrundlage ist § 558 BGB. Sie müssen die Mieterhöhung allerdings begründen. Dazu können Sie sich u.a. auf einen Mietspiegel berufen (§ 558e BGB).

Voraussetzung ist, dass die Miete seit einem Jahr unverändert ist (Sperrfrist), die verlangte Miete die ortsübliche Miete für vergleichbaren Wohnraum in Ihrer Gemeinde nicht übersteigt und die gesetzliche Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von 20 Prozent (bzw. in einigen Gemeinden 15 %) nicht überschritten wird.

Es ist entscheidend, dass Sie in Ihrem Mieterhöhungsschreiben die gesetzlichen Vorgaben im Detail berücksichtigen. Jede Nachlässigkeit führt zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung. Verständlicherweise wird ein Mieter bestrebt sein, genau nach solchen Details zu suchen, um Ihr Mieterhöhungsverlangen zu torpedieren.

Muster für eine Mieterhöhung nach Mietspiegel

Hinweise: Die fett markierten und freien (…) Textstellen sind durch individuelle Daten auszufüllen. Bitte beachten Sie auch die mit Zahlen markierten Anmerkungen unter der Vorlage. Das Muster ist als eine unverbindlich Vorlage und als Orientierung zu verstehen.

Anschrift des Vermieters1

Adresse des Mieters2/12

Datum ….

Mieterhöhung für Ihre Wohnung

Sehr geehrter Mieter,

Sie bewohnen seit dem …. die Wohnung in der X-Straße Nr. Y in A-Stadt. Auf der Grundlage von § 558 BGB3 bin ich berechtigt, von Ihnen Ihre Zustimmung zur Erhöhung der mit Ihnen vereinbarten Miete zu verlangen. Voraussetzung ist, dass die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung in Kraft treten soll, seit 15 Monaten unverändert ist und seit der letzten Mieterhöhung mindestens ein Jahr vergangen ist4.

Von dieser gesetzlichen Möglichkeit möchte ich Gebrauch machen. Derzeit zahlen Sie eine Miete von xxx Euro. Die Nebenkosten werden über Ihre Vorauszahlungen gesondert abgerechnet. Die Wohnfläche Ihrer Wohnung beträgt xx m². Somit ergibt sich ein m²-Preis von xx Euro. Diese Kaltmiete entspricht nicht mehr der Miete, die in der Gemeinde für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage gezahlt wird.

Ihre Miete ist seit mehr als einem Jahr nicht mehr erhöht worden. Ihre Wohnung wurde im Jahre xxxx bezugsfertig. Sie verfügt über folgende Ausstattung: …… Details …. und befindet sich in guter/mittlerer/einfacher Wohnlage5.

Wie Sie dem Mietspiegel6 der Stadt X / Gemeinde Y (Stand: ) entnehmen können, beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen in der Kategorie …. zwischen xxx Euro und xxx Euro5.

Alternativ: Bei Gemeinden mit qualifizierten Mietspiegel: In der Stadt X / Gemeinde Y gibt es einen qualifizierten Mietspiegel6.

Ich halte daher die Erhöhung Ihrer Grundmiete von derzeit xxx Euro um xx Euro auf xxx Euro (= xx Euro pro m²) für gerechtfertigt6.

Die geforderte Mieterhöhung hält sich innerhalb der Kappungsgrenze7 des § 558 III BGB. Danach darf die Miete innerhalb von 3 Jahren um nicht mehr als 20 % erhöht werden. Die von mir jetzt geforderte Mieterhöhung beträgt xx %.

Ich bitte Sie daher, der Erhöhung der Kaltmiete auf xxx Euro zuzustimmen und mir Ihre schriftliche Zustimmungserklärung bis zum ….. unterschrieben an mich zurückzusenden8. Sie können dazu die untenstehende vorbereitete Erklärung nutzen. Unterschreiben Sie diese Erklärung und schicken Sie mir das Schreiben bitte zurück. Eine Kopie dieses Schreibens ist für Ihre Unterlagen bestimmt9.

Ich darf Sie darauf aufmerksam machen, dass ich Ihr Schweigen als Ablehnung werten muss. Sofern Sie innerhalb der bezeichneten Frist nicht zustimmen, würde ich mich leider veranlasst sehen, Ihre Zustimmung gerichtlich einzuklagen. Jedoch gehe ich davon aus, dass die vorgeschlagene Mieterhöhung angemessen ist und Ihre Zustimmung findet.

Die erhöhte Miete wird sodann mit Beginn des dritten Kalendermonats, nach dem Sie dieses Mieterhöhungsschreiben erhalten haben, somit erstmals ab dem fällig.

Ihre Gesamtmiete setzt sich dann zusammen aus der erhöhten Kaltmiete, der Nebenkostenvorauszahlung und der Heizkostenvorauszahlung. Sie beträgt dann ab dem … xxx Euro.

Mit freundlichen Grüßen

Ihr Vermieter1

Unterschrift

Anlage: Kopie Mietspiegel der Stadt/Gemeinde10



Muster: Zustimmungserklärung für Mieter

Zustimmungserklärung zur Erhöhung der Kaltmiete für die Wohnung A-Stadt, B-Straße Nr. X

Hiermit stimme ich/wir der Mieterhöhung vom …., so wie Sie oben beschrieben wurde, zu. Ich werde die neue Gesamtmiete erstmals zum …. bezahlen.

Unterschrift Mieter11

Hinweise zu den Vorlagen:

1Mehrere mietvertraglich bezeichnete Vermieter müssen alle namentlich bezeichnet werden und das Schreiben unterschreiben. Handelt ein Vermieter in Vertretung für einen anderen Vermieter, sollte eine Vollmacht beigefügt werden.

2Mehrere mietvertraglich bezeichnete Mieter müssen alle namentlich bezeichnet werden. Für nicht verheiratete und nicht in Lebenspartnerschaft lebende Mieter sollte jeweils ein gesondertes Schreiben verschickt werden. Bei Ehepaaren genügt ein Schreiben an die Eheleute X und Y.

3Details sind in dem Text: Mieterhöhung nach § 558 BGB: Ortsübliche Vergleichsmiete“ nachzulesen

4Die Miete muss zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsschreibens beim Mieter seit einem Jahr unverändert sein. Ein vorher gestelltes Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam. Bei der mietvertraglichen Vereinbarung einer Staffelmiete oder Indexmiete ist die Mieterhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen.

5Die Beschreibung der Ausstattung der Wohnung ist den jeweiligen Kategorien und Kriterien des Mietspiegels anzupassen.

6Weitere Infos: Textbeitrag: „Mietspiegel – Mieterhöhung auf Vergleichsmiete (nach § 558 BGB)“. Die Mietpreisspanne darf nicht überschritten werden. Die Wohnung muss in ein Tabellenfeld des Mietspiegels eingeordnet werden.

7Weitere Infos: Textbeitrag: „Mieterhöhung: Kappungsgrenze – Anwendung und Berechnung, mit Beispielen“. In einigen Städten und Gemeinden kann die Kappungsgrenze per Rechtsordnung auf 15 % herabgesetzt sein (z.B. in Berlin).

8Die Mieterhöhung tritt nicht automatisch in Kraft. Sie bedarf der ausdrücklichen Zustimmung des Mieters. Verweigert der Mieter seine Zustimmung oder reagiert er überhaupt nicht, muss seine Zustimmung eingeklagt werden. Das gerichtliche Urteil ersetzt die Zustimmung, so dass die Mieterhöhung wirksam wird.

9Die vorbereitete Zustimmungserklärung soll dem Mieter die Arbeit erleichtern. Sinnvollerweise sollte das Mieterhöhungsschreiben im Original und mit einer Kopie verschickt werden, so dass ein Exemplar beim Mieter verbleibt.

10Der Vermieter sollte eine Kopie des Mietspiegels beilegen, zumal er sich selbst darauf bezieht und die Möglichkeit der Einsichtnahme hat. Die Übersendung einer Kopie erübrigt sich nur, wenn der Mietspiegel allgemein, also auch für den Mieter zugänglich ist.

11Sind mehrere Parteien Mieter, müssen alle Mieter unterzeichnen. Dies gilt auch für Ehepartner. Ausnahme: Die Mieter haben sich Mietvertrag gegenseitig ermächtigt, jeweils für den andern zu handeln.

12Das Mieterhöhungsschreiben muss dem Mieter in schriftlicher Form (Textform) übermittelt werden. Mündliche Erklärungen genügen nicht. Telefaxe und E-Mails sind nicht zu empfehlen. Der Vermieter ist für den Zugang beweispflichtig. Im Idealfall wird das Schreiben durch einen Boten als neutralen Zeugen übergeben oder in den Briefkasten des Mieters eingeworfen. Alternativ kann auch die Übersendung per Einschreiben genügen.

11 Antworten auf "Muster: Mieterhöhung nach Mietspiegel (§ 558 BGB – ortsübliche Vergleichsmiete)"

  • Klaus
    23.08.2015 - 19:40 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Ihr o.g. Musterschreiben würde auf meine Situation passen und ich würde es gerne für eine Mieterhöhung verwenden.
    Kann ich den Text so übernehmen? Nicht, dass ich damit Ihre Urheberrechte verletze.

    Grüße
    Klaus

    • Mietrecht.org
      24.08.2015 - 11:55 Antworten

      Hallo Klaus,

      nutzen Sie das Muster gerne und passen Sie es für Ihre Belange an. Beachten Sie, dass wir keine Rechtssicherheit gewähren können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michael
    14.07.2016 - 21:28 Antworten

    Hallo. Ich habe von meinem Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen nur per SMS und WhatsApp erhalten. Ist dies zulässig?

    • Mietrecht.org
      15.07.2016 - 08:13 Antworten

      Hallo Michael,

      im letzten Absatz des Artikels wird Ihre Frage aufgegriffen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michaela.Richart
    28.09.2016 - 09:18 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich würde gerne die Miete für ein Haus in einer kleinen Stadt anheben, die leider keinen offiziellen Mietspeigel hat.

    wie begründe ich dann eine Mieterhöhung?

    Kann ich hier auf den vorhndenen Mietspiegel eines benachbartes Stadtviertel der Großstadt zurückgreifen oder wäre das ein Fehler?

    LG

    Michaela

  • Stefan Hellmich
    16.01.2017 - 08:02 Antworten

    Hallo Herr Hundt
    Wieviel Zeit soll/muss man dem Mieter geben um auf das Mietanpassung-Schreiben zu reagieren.
    Vielen Dank für ihre Arbeit und Antwort.
    Herzliche Grüße

    Stefan

  • Wolfgang Kastenholz
    04.05.2017 - 12:42 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    bei einer Wohnung im ZFH ist der Mietspiegel für eine Mieterhöhung (ortsübl. Vergleichsmiete) nicht hilfreich. Es verbleiben folglich nur das Mietgutachten und die Benennung von 3 Vergleichswohnungen. Gibt es noch eine Möglichkeit?
    Vielen Dank für Ihre Mühe.
    Mit freundl. Gruß
    Wolfgang Kastenholz

  • Andreas Nagy
    25.12.2017 - 13:39 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    ich würde Ihre Vorlage gerne für eine Mieterhöhung verwenden. Ich würde mich sehr freuen, wenn Sie mir hierfür Ihr Einverständnis geben würden.

    Herzliche Grüße

    Andreas Nagy

  • Thomas Graulich
    20.06.2018 - 13:04 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich verstehe nicht genau für welchen Absatz der bei qualifiziertem Mietspiegel alternativ verwendet werden sollen.

    Ich bitte um kurze Rückmeldung.

    Vielen Dank
    Thomas Graulich

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