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Muster: Mieterhöhung bei Teilinklusivmiete (kostenlose Vorlage)

Als Vermieter können Sie nach den Vorgaben des § 558 BGB die Zustimmung Ihres Mieters zur Erhöhung des Mietzinses verlangen. Zur pflichtgemäßen Begründung können Sie sich u.a. auf einen Mietspiegel (§ 558e BGB), alternativ auf drei vergleichbare Wohnungen oder ein Sachverständigengutachten berufen.

Das Gesetz fordert, dass die Miete seit einem Jahr unverändert ist (Sperrfrist), die verlangte Miete die ortsübliche Miete für vergleichbaren Wohnraum in Ihrer Gemeinde nicht übersteigt und die gesetzliche Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von 20 Prozent (bzw. in einigen Gemeinden 15 %) nicht überschritten wird.

Problematik der Teilinklusivmiete

Es ist entscheidend, dass Sie in Ihrem Mieterhöhungsschreiben die gesetzlichen Vorgaben im Detail berücksichtigen. Jede Nachlässigkeit führt zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung. Bei einer Mieterhöhung bei einer Teilinklusivmiete ist die Situation insoweit problematisch, als die in einem Mietspiegel ausgewiesenen Kaltmieten mit einer Teilinklusivmiete nicht direkt vergleichbar sind. Sie müssen also auf die Vergleichbarkeit achten und diese durch entsprechende Rechenschritte herstellen.

Lesen Sie wegen der Details dazu den Artikel: „Mieterhöhung bei einer Teil Inklusivmiete- was muss ich beachten?

Vergleichbarkeit herstellen

Um diese Vergleichbarkeit herzustellen, müssen Sie die in der Teilinklusivmiete enthaltenen Nebenkosten herausrechnen (siehe Beispiel). Sie erhalten dann die Kaltmiete, die Sie mit der Kaltmiete vergleichbarer Wohnung in einem Mietspiegel vergleichen können.

Sie haben zumindest dann kein Problem, wenn Sie bei einer Teilinklusivmiete mit Ihrer Mieterhöhung immer noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Dann brauchen Sie die Nebenkosten, die in der Teilinklusivmiete enthalten sind, nicht gesondert herauszurechnen. Insoweit stellen Sie vorab fest, welche ortsübliche Miete Ihrer Wohnung gerecht wird.

Ansonsten sollte Ihr Mieterhöhungsschreiben folgenden Inhalt haben:

Vorlage / Muster für eine Mieterhöhung

Hinweise: Die fett und freien (…) Textstellen sind durch individuelle Daten auszufüllen. Die Vorlage ist als unverbindliches Muster und zur Orientierung für die eigene Mieterhöhung zu verstehen.

Anschrift des Vermieters1

Adresse des Mieters2/12

Datum ….

Mieterhöhung für Ihre Wohnung

Sehr geehrter Mieter,

Sie bewohnen seit dem …. die Wohnung in der X-Straße Nr. Y in A-Stadt. Auf der Grundlage von § 558 BGB3 bin ich berechtigt, Ihre Zustimmung zur Erhöhung der mit Ihnen vereinbarten Teilinklusivmiete zu verlangen. Die Voraussetzungen, dass die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung in Kraft treten soll, seit 15 Monaten unverändert ist und seit der letzten Mieterhöhung mindestens ein Jahr vergangen ist4.,liegen vor.

Derzeit zahlen Sie eine Teilinklusivmiete von xxx Euro. Darin sind mit Ausnahme der Energiekosten für Heizung und Warmwasser alle Nebenkosten enthalten. Ausweislich des Mietvertrages habe ich für diese Nebenkosten einen Betrag von insgesamt xx Euro angesetzt. Ihre Kaltmiete beträgt demnach xxx Euro.

(Alternativ, falls der Mietvertrag die Nebenkosten nicht gesondert beziffert: Für die Nebenkosten halte ich einen Betrag von insgesamt xx Euro für angemessen. Der Betrag setzt sich aus folgenden Nebenkosten zusammen, die ich im Einzelnen wie folgt beziffere: Angabe der einzelnen Nebenkosten mit Angabe des jeweiligen Betrages ). Ihre Kaltmiete beträgt demnach xxx Euro.

Ihre Wohnfläche umfasst circa xx m². Damit zahlen Sie einen m²-Preis von xx Euro. Diese Kaltmiete entspricht nicht mehr der Miete, die in der Gemeinde für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage gezahlt wird.

Seit mehr als einem Jahr wurde Ihre Miete nicht mehr erhöht. Ihre Wohnung wurde im Jahre xxxx bezugsfertig. Sie ist wie folgt ausgestattet: …… Details …. und befindet sich in guter/mittlerer/einfacher Wohnlage5.

Wie Sie dem Mietspiegel6 der Stadt X / Gemeinde Y (Stand: …) entnehmen können, beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen in der Kategorie …. zwischen xxx Euro und xxx Euro5.

Ergänzend: Bei Gemeinden mit qualifizierten Mietspiegel: In der Stadt X / Gemeinde Y gibt es einen qualifizierten Mietspiegel6.

Ich halte daher die Erhöhung Ihrer Grundmiete von derzeit xxx Euro um xx Euro auf xxx Euro (= xx Euro pro m²) für begründet6.

Die geforderte Mieterhöhung liegt unterhalb der Kappungsgrenze7 des § 558 III BGB. Danach darf die Miete innerhalb von 3 Jahren um nicht mehr als 20 % erhöht werden. Die von mir jetzt geforderte Mieterhöhung beträgt xx %. Maßgebende Grundlage zur Berechnung der Kappungsgrenze ist der Betrag der vereinbarten Teilinklusivmiete.

Nochmals zum Überblick (Beispiel, Orientierungshilfe, individuell anzupassen):

Ortsübliche Kaltmiete laut Mietspiegel = 700 €/Monat

Nebenkosten für Ihre Wohnung in 2013 = 300 €/Monat

Ortsübliche Teilinklusivmiete = 1.000 €

Bisherige Teilinklusivmiete = 800 €

Kappungsgrenze 20 % = 160 €

Zulässige Mieterhöhung auf = 950 € (max. 960 € möglich13).

Ich bitte Sie daher, der Erhöhung der Kaltmiete auf xxx Euro zuzustimmen und mir Ihre schriftliche Zustimmungserklärung bis zum ….. mit Ihrer Unterschrift an mich zurückzusenden8. Sie können dazu die untenstehende vorbereitete Erklärung nutzen. Unterschreiben Sie diese Erklärung und schicken Sie mir das Schreiben bitte zurück. Eine Kopie dieses Schreibens nehmen Sie zu Ihren Unterlagen9.

Ich darf Sie darauf hinweisen, dass ich Ihr Schweigen als Ablehnung bewerten muss. Sofern Sie innerhalb der bezeichneten Frist nicht zustimmen, würde ich mich leider veranlasst sehen, Ihre Zustimmung gerichtlich einzuklagen. Jedoch gehe ich davon aus, dass die vorgeschlagene Mieterhöhung angemessen ist und Ihre Zustimmung findet.

Die erhöhte Miete wird sodann mit Beginn des dritten Kalendermonats, nach dem Sie dieses Mieterhöhungsschreiben erhalten haben, somit erstmals ab dem fällig.

Ihre Gesamtmiete setzt sich dann zusammen aus der erhöhten Kaltmiete, der Nebenkostenpauschale und der Heizkostenvorauszahlung. Sie beträgt dann ab dem xxx Euro.

Ich bedanke mich für Ihr Verständnis.

Mit freundlichen Grüßen

Ihr Vermieter1

Unterschrift

Anlage: Kopie Mietspiegel der Stadt/Gemeinde10



Muster für die Zustimmungserklärung:

Zustimmungserklärung zur Erhöhung der Kaltmiete für die Wohnung A-Stadt, B-Straße Nr. X

Hiermit stimme ich/wir der Mieterhöhung vom …., so wie Sie oben beschrieben wurde, zu. Ich werde die neue Gesamtmiete erstmals zum …. bezahlen.

Unterschrift Mieter11

Hinweise zur Vorlage

1Mehrere mietvertraglich bezeichnete Vermieter müssen alle namentlich bezeichnet werden und das Schreiben unterschreiben. Handelt ein Vermieter in Vertretung für einen anderen Vermieter, sollte eine Vollmacht beigefügt werden.

2Mehrere mietvertraglich bezeichnete Mieter müssen alle namentlich bezeichnet werden. Für nicht verheiratete und nicht in Lebenspartnerschaft lebende Mieter sollte jeweils ein gesondertes Schreiben verschickt werden. Bei Ehepaaren genügt ein Schreiben an die Eheleute X und Y.

3Details sind in dem Artikel: Mieterhöhung nach § 558 BGB: Ortsübliche Vergleichsmiete“ nachzulesen

4Die Miete muss zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsschreibens beim Mieter seit einem Jahr unverändert sein. Ein vorher gestelltes Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam. Bei der mietvertraglichen Vereinbarung einer Staffelmiete oder Indexmiete ist die Mieterhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen.

5Die Beschreibung der Ausstattung der Wohnung ist den jeweiligen Kategorien und Kriterien des Mietspiegels anzupassen.

6Weitere Infos: Artikel: „Mietspiegel – Mieterhöhung auf Vergleichsmiete (nach § 558 BGB)“. Die Mietpreisspanne darf nicht überschritten werden. Die Wohnung muss in ein Tabellenfeld des Mietspiegels eingeordnet werden.

7Weitere Infos: Textbeitrag: „Mieterhöhung: Kappungsgrenze – Anwendung und Berechnung, mit Beispielen“. In einigen Städten und Gemeinden kann die Kappungsgrenze per Rechtsordnung auf 15 % herabgesetzt sein (z.B. in Berlin).

8Die Mieterhöhung tritt nicht automatisch in Kraft. Sie bedarf der ausdrücklichen Zustimmung des Mieters. Verweigert der Mieter seine Zustimmung oder reagiert er überhaupt nicht, muss seine Zustimmung eingeklagt werden. Das gerichtliche Urteil ersetzt die Zustimmung, so dass die Mieterhöhung wirksam wird.

9Die vorbereitete Zustimmungserklärung soll dem Mieter die Arbeit erleichtern. Sinnvollerweise sollte das Mieterhöhungsschreiben im Original und mit einer Kopie verschickt werden, so dass ein Exemplar beim Mieter verbleibt.

10Der Vermieter sollte eine Kopie des Mietspiegels beilegen, zumal er sich selbst darauf bezieht und die Möglichkeit der Einsichtnahme hat. Die Übersendung einer Kopie erübrigt sich nur, wenn der Mietspiegel allgemein, also auch für den Mieter zugänglich ist.

11Sind mehrere Parteien Mieter, müssen alle Mieter unterzeichnen. Dies gilt auch für Ehepartner. Ausnahme: Die Mieter haben sich Mietvertrag gegenseitig ermächtigt, jeweils für den andern zu handeln.

12Das Mieterhöhungsschreiben muss dem Mieter in schriftlicher Form (Textform) übermittelt werden. Mündliche Erklärungen genügen nicht. Telefaxe und E-Mails sind nicht zu empfehlen. Der Vermieter ist für den Zugang beweispflichtig. Im Idealfall wird das Schreiben durch einen Boten als neutralen Zeugen übergeben oder in den Briefkasten des Mieters eingeworfen. Alternativ kann auch die Übersendung per Einschreiben genügen.

13Zwar würde die ortsübliche Miete eine Mieterhöhung auf bis zu 1000 Euro erlauben. Allerdings setzt die Kappungsgrenze die Grenze bei bereits 960 Euro.

2 Antworten auf "Muster: Mieterhöhung bei Teilinklusivmiete (kostenlose Vorlage)"

  • Andreas Landgraf
    01.04.2020 - 04:48 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    vielen dank für Ihre ausführlichen Darstellungen und ihre Mustervorlag. Die Erhöhung einer Teilinklusivmiete, scheint doch komplizierter zu sein, als anfänglich von mir angenommen.

    Da sie ihren Text als Vorlage veröffentlicht haben ist es rechtlich ok, die Formulierungen ihrer Vorlage zu verwenden und Anpassungen vorzunehmen.

    Doch soll/muß auf Sie als Urheber im Erhöhungsschreiben hingewiesen werden, wenn weitere Texte Ihrer Seite verwendet werden?

    Um Missverständnissen vorzubeugen würde ich die Tatsache, dass sich die Kappungsgrenze nicht auf die Grundmiete, sondern auf die Teilinklusivmiete beziehen nämlich deutlicher herausarbeiten.

    Deshalb würde ich die Formulierung der Erhöhung des Quadratmeterpreises noch mindestens um einen Satz ergänzen. Anfügen möchte ich aber auch Ihre Formulierungen zur prozentualen Erhöhung der Teilinklusivmiete von der Seite:
    https://www.mietrecht.org/mieterhoehung/mieterhoehung-teilinklusivmiete/

    „Heutige Formulierung“
    „Ich halte daher die Erhöhung Ihrer Grundmiete von derzeit xxx Euro um xx Euro auf xxx Euro (= xx Euro pro m²) für begründet.

    „Vorschlag für Ergänzung:
    „Ich halte daher die Erhöhung Ihrer Grundmiete (=Kaltmiete) von derzeit xxx Euro um xx Euro auf xxx Euro (= xx Euro pro m²) für begründet.

    Diese Erhöhung führt zu einer Erhöhung Ihrer Teilinklusivmiete von derzeit xxx Euro um xx Euro (= XX%) auf xxx Euro.“

    „Nach einer BGH-Entscheidung sei nach dem allgemeinen Sprachgebrauch unter dem Begriff „Miete“ der vom Mieter zu zahlende „Betrag ohne zusätzlich vereinbarte Nebenkostenvorauszahlungen“, (wohl aber inklusive pauschal einberechneter Nebenkosten) zu verstehen.

    Daraus folgerte der BGH, dass die Kappungsgrenze aus der Teilinklusivmiete errechnet werden müsse (BGH VIII ZR 160/03, WuM 2004, 153). Dadurch, dass die Teilinklusivmiete nebst der pauschal einbezogenen Nebenkosten die Grundlage der Mieterhöhung bildet, ist der Unterschied erheblich.“

    ———————————–

    Beim letzten Satz fehlt scheinbar noch die Anpassung auf die Besonderheiten einer Teilinklusivmiete.

    Heutige Formulierung:
    „Ihre Gesamtmiete setzt sich dann zusammen aus der erhöhten Kaltmiete, der Nebenkostenpauschale und der Heizkostenvorauszahlung. Sie beträgt dann ab dem … xxx Euro.“

    Vorschlag einer Teilinklusiv-Formulierung:
    „Ihre Gesamtmiete setzt sich dann zusammen aus der erhöhten Teilinklusivmiete (Enthält Grundmiete, auf den Mieter umlegbare Nebenkosten, sowie XX% (max. 50%) der Heiz- und Warmwasserkosten) ggf. gesondert vereinbarte Nebenkosten [bei uns die Antennengebühr] und der Heizkostenvorauszahlung von aktuell: xxx Euro. Sie beträgt dann ab dem … xxx Euro.“

    Gerne dürfen Sie auch die vorgeschlagenen Formulierungen beliebig in Ihre Muster-Vorschlage einarbeiten.

    Vielen Dank

    A.L. aus München

    • Mietrecht.org
      01.04.2020 - 08:35 Antworten

      Hallo Andreas,

      danke für Ihr Feedback und Ihre Vorschläge. Sie können die Vorlagen gerne nutzen und auf Ihre Belange anpassen. Wenn Sie sich in der Umsetzung unsicher sind, empfehle ich immer einen anwaltlichen Check vor Versendung an Ihre Mieter.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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