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Mieterhöhung bei einer Teilinklusivmiete – Was muss ich beachten?

Zum Begriff: Von einer Teilinklusivmiete ist die Rede, wenn der Vermieter einen Teil der Nebenkosten pauschal in die Miete einrechnet und einen bestimmten einheitlichen Betrag für die Miete und die Nebenkosten verlangt. Der Vermieter braucht dann die einbezogenen Nebenkostenarten nicht gesondert abzurechnen. Die Miete heißt also deshalb „teilinklusiv“, weil der Vermieter nicht alle Nebenkosten einbezieht. Es gibt allerdings keine einheitliche begriffliche Definition.

Soweit die Heizkostenverordnung anwendbar ist, muss der Vermieter nämlich den Energieverbrauch zumindest zu 50 Prozent verbrauchsabhängig abrechnen. Insoweit sind die Kosten des Energieverbrauchs regelmäßig nicht in die Teilinklusivmiete einbezogen.

Nur dann, wenn die Heizkostenverordnung nicht anwendbar ist (z.B. in Zwei-Familienwohnhäusern, in denen der Vermieter selbst eine Wohnung bewohnt) können sämtliche Nebenkosten einschließlich des Energieverbrauchs einbezogen werden. Mit einer solchen Warmmiete gelten dann sämtliche Nebenkosten als der Miete bezahlt.

1. Problem ist die oft fehlende Vergleichbarkeit

Eine Mieterhöhung bei einer Teilinklusivmiete führt deshalb oft zu Problemen, weil die Vergleichbarkeit mit anderen Wohnungen nicht direkt möglich ist. Insbesondere fehlt die Vergleichbarkeit in den Fällen, in denen die Vergleichswohnungen nach Maßgabe einer Kaltmiete und gesondert abzurechnenden Nebenkosten vermietet sind. Es stehen sich dann z.B. eine Wohnung mit einer Teilinklusivmiete (also Pauschalbetrag für Kaltmiete plus bestimmte Nebenkosten) und eine Kaltmiete gegenüber.

Auch die Mietspiegel der Gemeinden weisen nur Kaltmieten aus. Die Darstellung von (Teil)Inklusivmieten oder Warmmieten würde einer vergleichsweisen Erfassung entgegenstehen.

Es ist also immer zu beachten, dass die Wohnungen vergleichbar sind oder zumindest vergleichbar gemacht werden.

2. Wohnungsmiete oder Mietspiegel müssen angepasst werden

Zur Erhöhung einer Teilinklusivmiete kann auch ein Mietspiegel mit ausgewiesenen Kaltmieten herangezogen werden (AG Hamburg ZMR 2005, 54). Der Vermieter muss dann die Inklusivmiete dem Mietbegriff des Mietspiegels anpassen und so die Vergleichbarkeit herstellen (OLG Stuttgart NJW 1983, 2329).

Ausgangspunkt ist immer, dass die Wohnungen möglichst miteinander vergleichbar sind. Weist die zur Mieterhöhung anstehende Wohnung eine Inklusivmiete aus, bestehen drei anerkannte Möglichkeiten (BGH VIII ZR 41/05, WuM 2006,39):

  • Auch die Vergleichswohnung weisen Inklusivmieten aus
  • oder es müssen nachvollziehbar konkrete Nebenkosten zur Kaltmiete bei der Vergleichswohnung hinzugerechnet
  • oder konkrete Nebenkosten aus der Teilinklusivmiete herausgerechnet werden.

Ist für eine Wohnung eine Teilinklusivmiete vereinbart, muss der Vermieter die konkret auf die Wohnung des Mieters entfallenden kalten Betriebskosten bezeichnen. Die Angabe statistischer Durchschnittswerte ist nicht ausreichend (BGH ZMR 2006, 119, 916).

Praxisproblem:

Aber auch hier zeigt sich in der Praxis das Problem, dass über die Höhe der hinzu- oder herauszurechnen Nebenkosten im Detail gestritten werden kann. Werden zu hohe Nebenkosten herausgerechnet, fällt die Grundmiete (Kaltmiete) natürlich geringer aus und ermöglicht eine weitergehende Mieterhöhung, als wenn die Nebenkosten in geringerer Höhe herausgerechnet werden. Im Idealfall sind bereits im Mietvertrag die anfallenden Nebenkosten mit bestimmten Beträgen ausgewiesen und bilden lediglich die Grundlage für die Berechnung des Teilinklusivmietbetrages.

Sofern die von dem Vermieter geltend gemachte Mieterhöhung die ortsübliche Nettomiete nicht übersteigt, braucht der Vermieter im Mieterhöhungsschreiben keine Angabe zur Höhe der in der Miete enthalten Nebenkosten zu machen (BGH WuM 2007, 707).

Die Rechtsprechung hält eine Mieterhöhung bei einer Warmmiete auch dann für zulässig, wenn der dem Erhöhungsverlangen zu Grunde liegende Anteil für Heizung und Warmwasser herausgerechnet wird (BGHWuM 2006, 518). Auch im umgekehrten Fall, bei dem die Vergleichswohnung eine Warmmiete ausweist und der Vermieter die Mieterhöhung auf der Grundlage einer Kaltmiete vornehmen möchte, ist die Miete der Vergleichswohnung durch entsprechende Abschläge zu reduzieren.

3. Vermieter kann Mieterhöhung noch im Prozess korrigieren

Der Vermieter muss zu den in der Miete enthaltenen Betriebskosten bereits in der Mieterhöhungserklärung klare Angaben machen. Tut er dies nicht, ist ein Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam. Allerdings kann der Vermieter die Angaben zu den maßgeblichen Nebenkosten auch noch im Gerichtsverfahren nachträglich (korrigierend) einbringen und sein Mieterhöhungsverlangen damit begründen (BGH, Urt. v. 20.01.10 – Az. VIII ZR 141/09).

In diesem Zusammenhang wurde auch festgestellt, dass die Jahressperrfrist nicht ausgelöst wird, falls der Mieter teilweise der Mieterhöhung zustimmt. Die Sperrfrist gilt nach BGH nämlich nur, wenn das Mieterhöhungsverlangen durch die Zustimmung des Mieters endgültig erledigt wird. Stimmt der Mieter nur teilweise zu, tritt die Erledigung erst mit dem Abschluss des Gerichtsverfahrens ein.

4. Berechnung der Kappungsgrenze bei einer Teilinklusivmiete


Ein weiteres Problem bestand darin, ob die Kappungsgrenze aus der vereinbarten Teilinklusivmiete berechnet werden kann oder ob die fiktive Nettomiete (Kaltmiete) ohne die einbezogenen Nebenkosten maßgebend sei.

Nach einer BGH-Entscheidung sei nach dem allgemeinen Sprachgebrauch unter dem Begriff „Miete“ der vom Mieter zu zahlende „Betrag ohne zusätzlich vereinbarte Nebenkostenvorauszahlungen“, (wohl aber inklusive pauschal einberechneter Nebenkosten) zu verstehen.

Daraus folgerte der BGH, dass die Kappungsgrenze aus der Teilinklusivmiete errechnet werden müsse (BGH VIII ZR 160/03, WuM 2004, 153). Dadurch, dass die Teilinklusivmiete nebst der pauschal einbezogenen Nebenkosten die Grundlage der Mieterhöhung bildet, ist der Unterschied ist erheblich.

Im BGH-Fall rechnete der Vermieter wie folgt:

Ortsübliche Kaltmiete laut Mietspiegel: 625,60 €

Nebenkosten: 463, 54 €

Ortsübliche Teilinklusivmiete: 1.089,14 €

Berechnung der Kappungsgrenze:

Vereinbarte Teilinklusivmiete: 800 €

Kappungsgrenze 20 %: 160 €

Zulässige Mieterhöhung: 960 €

Die Berechnung des Mieters wurde verworfen. Er rechnete wie folgt:

Teilinklusivmiete: 800 €

Enthaltene Nebenkosten: 383,33 €

Vereinbarte (fiktive) Kaltmiete: 416,67 €

Kappungsgrenze 20 % aus 416,67 € = 83,33 €

Erhöhte (fiktive) Kaltmiete: 500 €

Zuzüglich Nebenkosten: 383,33 €

Zulässige Mieterhöhung: 883,33 € (Unterschied zur Rechnung des Vermieters: 76,67 €)

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