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Berechtigtes Interesse zur Untervermietung – Gründe für Mieter

Noch nie war das Leben der Menschen von so vielen Veränderungen geprägt, wie heutzutage. Folge dieser Schnelllebigkeit ist insbesondere auch das vermehrte Bedürfnis von Mietern, ihre Wohnverhältnisse zu verändern. Immer mehr Vermieter werden daher mit dem Wunsch des Mieters konfrontiert, die Wohnung oder einen Teil der Wohnung unterzuvermieten. Häufig stößt dieses Vorhaben des Mieters beim Vermieter auf wenig Begeisterung mit der Folge, dass dieser die Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung verweigert. Nicht nur Mietern, sondern auch Vermietern ist in einer solchen Situation häufig nicht hinreichend bekannt, dass der Mieter von Wohnraum unter bestimmten Voraussetzungen sogar einen Anspruch darauf hat, dass ihm die Untervermietung gestattet wird.

Dieser Beitrag erklärt, wann dies der Fall ist und veranschaulicht an Hand vieler Beispiele aus der Rechtsprechung, wann ein berechtigtes Interessen des Mieters an der Untervermietung vorliegt.

I. Jede Untervermietung bedarf der Erlaubnis des Vermieters

Das Gesetz enthält zwei Vorschriften, nach denen sich die Zulässigkeit einer Untervermietung richtet. Eine davon befindet sich in § 540 BGB. Nach dessen Abs.1 S.1 ist der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Sofern es sich bei der Person, der die Wohnung überlassen werden soll, tatsächlich um einen „Dritten“ i. S. d. § 540 BGB handelt, ist die Untervermietung nur vertragsgemäß, wenn sie durch eine Genehmigung des Vermieters gedeckt ist, und zwar unabhängig davon, welche Gründe das Bedürfnis des Mieters zur Untervermietung hervorgerufen haben.

Beachte:

Nicht als Dritte i. S. d. § 540 BGB werden folgende Personen angesehen:

  1. Nahe Familienangehörige des Mieters, und zwar
    • dessen Ehegatte,
    • dessen eingetragener Lebenspartner S. d. LPartG und
    • dessen Kinder oder Stiefkinder,
  1. Austauschschüler und Au- pair- Mädchen oder Au-pair- Jungen,
  2. Hausangestellte und
  3. Pflegepersonen (vgl. BGH,Urteilvom 15.05.1991 – VIII ZR 38/90).
  4. Abhängig von der Art und dem Zuschnitt der Wohnung und der durch die Aufnahme herbeigeführte Gesamtzahl der Bewohner gehören auch Eltern des Mieters dazu (vgl. BayObLG, Beschluss vom06.10. 1997- RE-Miet 2/96).

Nur dann, wenn diese Personen zum Zweck der gemeinschaftlichen Haushaltsführung vom Mieter in die Wohnung aufgenommen werden, benötigt der Mieter für deren Aufnahme daher keine Erlaubnis, es sei denn, dadurch kommt es zu einer Überbelegung der Wohnung.

Ebenfalls Dritte i. S. d. § 540 BGB, denen die Wohnung nur mit einer Erlaubnis des Vermieters überlassen werden darf, sind die oben genannten Personen dann, wenn der Mieter auszieht und sie die Wohnung an dessen Stelle beziehen (vgl. LG Cottbus, Urteil vom 30. 08. 1994 – 4 S 99/94; a.A.: LG Hamburg, Urteil vom 05. 10. 1999 – 316 S 133/98).

II. Unter diesen Umständen ist der Vermieter verpflichtet, die Erlaubnis zu erteilen

Die zweite der beiden Vorschriften, nach denen sich die Zulässigkeit einer Untervermietung richtet, befindet sich in § 553 BGB. Diese Vorschrift verleiht dem Mieter unter bestimmten Umständen einen Anspruch gegen den Vermieter auf Erteilung der erforderlichen Erlaubnis zur Untervermietung. Gem. § 553 Abs.1 S.1 BGB kann der Mieter von seinem Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen.

Auch wenn der Schwerpunkt dieses Beitrages auf dem berechtigten Interesse des Mieters an der Untervermietung liegt, sollen die übrigen Voraussetzungen des § 553 Abs.1 und Abs.2 BGB nicht unerwähnt bleiben. Liegen diese nicht vor, nützt es dem Mieter nämlich auch nichts, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Der Anspruch des Mieters auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung ist an folgende Voraussetzungen geknüpft:

1. Es muss ein Wohnraummietverhältnis vorliegen

Nur der Mieter von Wohnraum hat unter den Voraussetzungen des § 553 Abs.1 und Abs.2 BGB einen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung. Der Mieter von Gewerberäumen kann sich nicht auf § 553 BGB berufen. Die Beschränkung des Anwendungsbereichs des § 553 BGB auf Wohnraummietverhältnisse gilt nicht nur für das Hauptmietverhältnis, sondern auch für das Untermietverhältnis. Auch an den Untermieter muss die Wohnung zu Wohnzwecken vermietet werden. Nutzt der Hauptmieter die Wohnung mit Genehmigung des Vermieters teilweise zu gewerblichen Zwecken, kommt § 553 BGB dann zur Anwendung, wenn dem Untermieter die Räume zu Wohnzwecken und nicht zu gewerblichen Zwecken untervermietet werden.

Auch wenn der Mieter von Gewerberäumen in der Regel auf das Wohlwollen des Vermieters angewiesen ist, kann sich für diesen im Einzelfall aus dem in § 242 BGB verankerten Grundsatz von Treu und Glauben ein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis

zur Untervermietung ergeben. Das OLG Hamburg hat dem Gewerberaummieter einen solchen Anspruch mit seiner Entscheidung vom 29.10.1993 – 4 U 167/93- in einem Fall zugestanden, in dem dieser einen Teil der zum Betrieb einer psychotherapeutischen Praxis angemieteten Räume untervermieten wollte, die Untervermietung die finanzielle Belastung des Mieters senkte, der Untermieter als weiterer Therapeut die Praxisgemeinschaft ergänzte und Nachteile für den Vermieter nicht ersichtlich waren.

2. Dem Untermieter darf nur ein Teil der Wohnung überlassen werden

Ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung steht dem Mieter darüber hinaus nur dann zu, wenn dem Untermieter nur ein Teil der Wohnung überlassen wird. Nur dann, wenn auch der Hauptmieter die Wohnung weiterhin nutzt, kann er bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen des § 553 BGB die Erteilung der Erlaubnis verlangen. Die Rechtsprechung legt den Begriff des Teils der Wohnung jedoch sehr großzügig aus. Wie der BGH mit Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13- erneut bestätigt hat, ist der Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung aus § 553 Abs.1 S.1 BGB – vor allem in der durch Mobilität und Flexibilität geprägten heutigen Gesellschaft – nicht auf die Fälle beschränkt, in denen der Mieter – also der Hauptmieter – seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung hat bzw. behält. Von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums im Sinne des § 553 Abs.1 BGB ist nach dem Urteil des BGH vom 11.06.2014 –VIII ZR 349/13- regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder um dieses gelegentlich zu Übernachtungszwecken (Urlaub, kurzzeitiger Aufenthalt) zu nutzen (vgl. BGH, Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13).

3. Der Mieter muss ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben

Im Mittelpunkt der Vorschrift des § 553 BGB und auch dieses Beitrages steht das Erfordernis des berechtigten Interesses des Mieters. Nur dann nämlich, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat, kann er von seinem Vermieter die Erteilung einer Erlaubnis verlangen.

Der BGH hat bereits im Jahr 1984 mit Beschluss vom 03.10.1984 – VIII ARZ 2/84- eine Konkretisierung des Begriffs des berechtigten Interesses i. S. d. damals noch geltenden und mit § 553 BGB inhaltlich identischen § 549 Abs.2 S.1 BGB a.F. vorgenommen und ausgeführt, nicht bereits der bloße Wunsch zur Aufnahme eines Dritten in die Wohnung vermöge den Begriff des berechtigten Interesses auszufüllen, das berechtigte Interesse des Mieters i. S. von § 549 Abs.2 S.1 BGB a.F. sei aber bereits dann anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stünden, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen ließen. Als berechtigt sei daher jedes, auch höchstpersönliche Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht.

Ein berechtigtes Interesse i. S. d. § 553 Abs.1 S.1 BGB können die Gründe, die den Wunsch des Mieters zur Untervermietung hervorrufen, allerdings nur dann begründen, wenn sie nach dem Abschluss des Mietvertrages entstanden sind. Entscheidend ist dabei nicht, wann der Entschluss des Mieters, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten, gefasst wurde, sondern zu welchem Zeitpunkt die Umstände eingetreten sind, die den Entschluss hervorgerufen haben (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 553 BGB Rn.11). Unerheblich ist allerdings, ob die Gründe für das Interesse an der Untervermietung vorhersehbar waren, da es im Rahmen des § 553 Abs.1 BGB nur darauf ankommt, ob das berechtigte Interesse nach Vertragsschluss entsteht. Die Vorhersehbarkeit ist nicht entscheidend (vgl. AG München, Schlussurteil vom 15.10.2013 – 422 C 13968/13).

Beachte:

Sind am Mietverhältnis mehrere Mieter beteiligt, genügt es, wenn ein Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat.

Um die vorangegangenen abstrakten Ausführungen nachvollziehbarer zu machen, soll im Folgenden an Hand von Beispielen veranschaulicht werden, unter welchen Umständen die Rechtsprechung das Interesse von Mietern als berechtigt anerkannt hat und in welchen Fällen die Gerichte das Vorliegen eines berechtigten Interesses verneint haben.

Beispiele für ein berechtigtes Interesse:

  • Der Wunsch eines Mieters, der am Ort seiner in einer anderen Stadt gelegenen Arbeitsstelle unter Beibehaltung der bisherigen Wohnung eine weitere Wohnung angemietet hat, von berufsbedingt entstehenden Reise- und Wohnungskosten entlastet zu werden, wird als berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils der Wohnung anerkannt (vgl. BGH,Urteil vom  11. 2005 – VIII ZR 4/05 ).
  • Ein mehrjähriger (berufsbedingter) Auslandsaufenthalt des Mieters begründet nach einem Urteil des BGH vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13- ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten, wenn der Mieter durch die Untervermietung die Kosten einer doppelten Haushaltsführung verringern möchte.
  • Anerkannt wird auch die Absicht des Mieters, nach Auszug seiner Kinder durch die Person des Untermieters zunehmender Vereinsamung vorzubeugen (vgl. AG Hamburg, Urteil vom 16. 05. 1990 – 45 C 334/90).
  • Ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung wird auch dann bejaht, wenn ein in schlechten finanziellen Verhältnissen lebender Mieter einen Teil seiner Wohnung untervermieten will, um auf diese Weise seine Mietbelastung zu senken (vgl. LG Mannheim, Urteil vom 05. 03. 1997 – 4 S 182/96).
  • Ein berechtigtes Interesse des Mieters ist auch dann gegeben, wenn nach erfolgter Trennung und dem Auszug eines Ehegatten und der Kinder die bisherige Ehewohnung für den verbleibenden Ehegatten zu teuer geworden ist (vgl. AG Kandel, Urteil vom 28.04.1988 – C 10/88).
  • Auch der dauerhafte Auszug eines Mitmieters begründet ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung (vgl. LG Berlin,Urteil vom 10.1989 – 64 S 274/89).
  • Das LG Hamburg stufte mit Beschluss vom 13.11.2013- 316 T 70/12- das Interesse der Mieterin an der Untervermietung in einem Fall als berechtigt ein, in dem sich deren wirtschaftliche Verhältnisse nach Abschluss des Mietvertrags so verschlechtert hatten, dass sie nicht mehr in der Lage war, die Miete aus ihrem Einkommen aufzubringen und daher auf zusätzliche Einkünfte angewiesen war.
  • Auch in solchen Fällen, in denen die Verschlechterung der wirtschaftlichen Verhältnisse freiwillig herbeigeführt wird, wird ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung Mit Beschuss vom 19.04.1983 -16 S 329/82- entschied das LG Hamburg, dass der Mieterin ein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung zusteht, wenn sich deren Interesse an der Untervermietung daraus ergibt, dass sie ihre Berufstätigkeit einschränken und anderen Aktivitäten nachgehen will, so dass sie (freiwillig) eine Einkommenseinbuße erleidet und aus ihrem restlichen Arbeitseinkommen die Miete nicht mehr bestreiten kann.
  • Der Wunsch nach finanzieller Entlastung stellt nach einem Urteil des LG Landau vom 12.01.1989 – 3 S 50/88- generell ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung dar, ohne dass es im einzelnen darauf ankommt, was der Mieter verdient und in welcher Höhe er Unterhalt leistet.
  • Scheiden Mitglieder einer Wohngemeinschaft aus dem Verband der Mieter aus, so dass die anteiligen Belastungen des verbleibenden Mieters entsprechend ansteigen, reicht im Hinblick auf die Kostensteigerung die Absicht des Mieters, weiter eine Wohngemeinschaft zu führen, aus, um ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung zu begründen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 08. 11. 2004 -67 S 210/04).
  • Das Interesse einer alleinstehenden Mutter, eine andere erwachsene Person -gleich welchen Geschlechts- mit einem Kind in die Wohnung aufzunehmen, um die Probleme der Kindererziehung gemeinsam zu bewältigen, hat das AG Hamburg mit Urteil vom 17.08.1982- 42b C 129/82- als berechtigt i. S. d. § 553 BGB anerkannt.
  • Das Interesse eines häufig abwesenden Mieters, der einen Dritten in die Wohnung aufnehmen will, um das Einbruchsrisiko zu vermindern, wird ebenfalls als berechtigt i. S. d. § 553 BGB angesehen (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 553 BGB Rn.5).
  • Anders als für die Aufnahme eines Ehegatten oder eines eingetragenen Lebenspartners, bedarf der Mieter für die Aufnahme eines nichtehelichen Lebensgefährten in eine gemietete Wohnung zwar der Erlaubnis des Vermieters. Auf die Erteilung der Erlaubnis hat er jedoch im Regelfall einen Anspruch (vgl. BGH, Urteil vom 05. 11. 2003 – VIII ZR 371/02).
  • Das Interesse des Mieters, eine erwachsene Person mit Kind in die Mietwohnung aufzunehmen, um gestiegene Wohnkosten zu senken und die Versorgung der eigenen Kinder zu verbessern, ist berechtigt i. S. d. § 553 BGB und die Aufnahme vom Vermieter grundsätzlich zu gestatten (vgl. AG Büdingen, Urteil vom 07. 06. 1991 – 2 C 143/91).

 Kein berechtigtes Interesse wurde in folgenden Fällen angenommen:

  • Der Wunsch des Mieters, während eines längeren Urlaubs die Wohnung unterzuvermieten, um wirtschaftliche Vorteile aus der Untervermietung zu ziehen, reicht für den Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis allein nicht aus (vgl. LG Berlin, Urteil vom 06.08.1996 – 64 S 249/96).
  • Die Verschlechterung der finanziellen Verhältnisse des Mieters begründet dann kein berechtigtes Interesse i. S. d. § 553 BGB, wenn der Mieter untervermieten möchte, um mehrere gemietete Wohnungen im selben Haus halten zu können (vgl. AG Hamburg-Altona, Urteil vom 29.04.2014 – 314b C 273/13).

Beachte:

Der Mieter muss in seinem Antrag auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung die konkreten Umstände darlegen, die sein Interesse an der Untervermietung begründen, damit der Vermieter prüfen kann, ob die den Wunsch begründenden Umstände – wie es das Gesetz verlangt – erst nach Vertragsschluss entstanden sind und ob sie ein berechtigtes Interesse zu begründen vermögen (vgl. BGH, Beschluss vom 03.10.1984 – VIII ARZ 2/84).

4. Die Untervermietung darf für den Vermieter nicht unzumutbar sein

Das Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Untervermietung ist für den Mieter nicht zwangsläufig eine Garantie dafür, einen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung zu haben. Das Gesetz nennt in § 553 Abs.1 S.2 BGB Gründe, bei deren Vorliegen ein Anspruch des Mieters auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung trotz eines berechtigten Interesses nicht besteht. Hierdurch werden die Belange des Vermieters geschützt und sichergestellt, dass dieser die Erlaubnis zur Untervermietung nicht erteilen muss, wenn die Überlassung eines Teils der Wohnung an einen Dritten für ihn unzumutbar ist.

Im Einzelnen handelt es sich um folgende Ausschlussgründe:

a) Wichtiger Grund in der Person des Untermieters

Ein Anspruch des Mieters auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung besteht nicht, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt.

Ein in der Person des Untermieters liegender wichtiger Grund wird z. B. bejaht,

  • wenn der Untermieter seiner polizeilichen Meldepflicht nicht nachgekommen ist (vgl. AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 29.8.2016 – 7 C 161/15),
  • wenn zu befürchten ist, dass es durch die Nutzung der Wohnung durch den Untermieter zu Beeinträchtigungen des Hausfriedens, der Mitmieter oder aber auch des Vermieters selbst kommen würde.

Keinesfalls alles, was den Vermieter an dem Untermieter stört, berechtigt diesen jedoch dazu, die Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung zu verweigern.

Wegen folgender Eigenschaften allein darf die Erlaubnis zur Untervermietung nicht verweigert werden:

  • wegen der Rasse,
  • wegen der ethnischen Herkunft,
  • wegen des Geschlechts,
  • wegen der Religion oder der Weltanschauung,
  • wegen einer Behinderung,
  • wegen des Alters und
  • wegen der sexuellen Identität.

Eine Verweigerung der Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung wegen der zuvor genannten Merkmale wäre mit § 1 AGG, der zumindest mittelbar zu berücksichtigen ist, nicht zu vereinbaren (vgl. AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 13.08.2015 – 106 C 117/15).

Auch die fehlende Solvenz des Untermieters stellt keinen wichtigen Grund i. S. d. § 553 Abs.1 S.2 BGB dar, da dieser Umstand lediglich das Verhältnis zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter betrifft (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 04.03.1993 – 62 S 112/92).

b) Überbelegung

Wenn es durch die Untervermietung zu einer Überlegung der Wohnung kommen würde, darf der Vermieter die Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung ebenfalls verweigern. Alle wichtigen Informationen zur Überbelegung einer Wohnung erhalten Sie in unserem Beitrag „Überbelegung einer Wohnung – Was können Vermieter tun?“

c) Sonstige Gründe für eine Unzumutbarkeit

§ 553 Abs.1 S.2 BGB zählt die Gründe, die den Vermieter zur Verweigerung der Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung berechtigen, nicht abschließend auf, sondern lässt auch sonstige Gründe genügen, die den ausdrücklich genannten Gründen in ihrer den Vermieter beeinträchtigenden Wirkung vergleichbar sind. Ein solcher sonstiger Grund liegt z. B. vor, wenn die Untervermietung zu einer wesentlichen Änderung der vereinbarten Nutzung der Mietsache führen würde (vgl. OLG Köln, Urteil vom 12.04.1996- 20 U 166/95) oder wenn der Untermieter von der Mietsache einen Gebrauch machen will, der dem Mieter nicht gestattet ist (vgl. BGH, Urteil vom 11.01.1984- VIII ZR 237/82).

d) Letzte Hürde – Mieterhöhungsverlangen des Vermieters

Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung und ist diese für den Vermieter auch nicht i. S. d. § 553 Abs.1 S.2 BGB unzumutbar, ist dem Mieter sein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung immer noch nicht garantiert. § 553 Abs.2 BGB bestimmt nämlich, dass der Vermieter die Erteilung der Erlaubnis davon abhängig machen kann, dass der Mieter sich mit einer Mieterhöhung einverstanden erklärt, wenn dem Vermieter die Überlassung der Wohnung an den Untermieter nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten ist. Ob der Vermieter berechtigt ist, die Erteilung der Erlaubnis von der Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung abhängig zu machen, hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab. Maßgebliches Kriterium ist hierbei grds. die Frage, ob und in welchem Umfang es durch die Untervermietung zu einer erhöhten Abnutzung kommt.

Eine erhöhte Abnutzung wird allerdings nicht immer gefordert. Nach einem Urteil des AG Hamburg vom 13.09.2007 – 49 C 95/07- kann der Vermieter zumindest dann, wenn der Mieter einzelne Zimmer untervermieten möchte und sich dadurch die Zahl der Bewohner erhöht, die Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung unabhängig von einer erhöhten Abnutzung davon abhängig machen, dass eine erhöhte Miete gezahlt wird. In diesem Fall komme es – so das Gericht- nicht darauf an, ob der Vermieter durch die Untervermietung zusätzlich belastet werde. Maßgeblich sei allein, dass der Vermieter durch die Genehmigung zur Untervermietung einzelner Zimmer eine zusätzliche, am Markt regelmäßig gesondert vergütete Leistung erbringe. Der angemessene Untermietzuschlag belaufe sich – so das AG Hamburg in seinem Urteil vom 13.09.2007- auf einen Betrag von bis zu 20% der von den Untermietern zu zahlenden Miete.

III. Das Bestehen des Anspruchs genügt nicht – Die Erlaubnis muss erteilt werden

Auch wenn alle Voraussetzungen für den Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung vorliegen, ist der Mieter erst zur Untervermietung berechtigt, wenn der Vermieter die Erlaubnis auch tatsächlich erteilt hat. Solange dies nicht geschehen ist, ist die Untervermietung vertragswidrig (vgl. OLG Dresden Beschluss vom 30.06.2015 – 5 U 375/15). Der Mieter muss den Vermieter auffordern, die Erlaubnis zu erteilen und neben den Umständen, die sein berechtigtes Interesse begründen (siehe dazu oben unter II.3.), zumindest auch den Namen des Untermieters mitteilen (vgl. OLG Koblenz, Rechtsentscheid vom 30.04.2001- 4 W-RE 525/00).

Erteilt der Vermieter die Erlaubnis nicht freiwillig, muss der Mieter ihn hierauf verklagen. Mit der Rechtskraft des der Klage stattgebenden Urteils gilt die Erlaubnis dann gem. § 894 ZPO als erteilt.

Wichtig:

Auch wenn die Untervermietung vertragswidrig ist, bis der Vermieter seine Erlaubnis dazu erteilt hat bzw. diese durch Urteil ersetzt wurde, ist der Vermieter grds. nicht berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.2 Alt.2 BGB zu kündigen, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat (vgl. BayObLG, Rechtsentscheid vom 26.10.1990 – REMiet 1/90; OLG Koblenz, Rechtsentscheid vom 30.04.2001- 4 W-RE 525/00). Auch eine ordentliche Kündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB ist zumindest dann nicht möglich, wenn der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter rechtzeitig erbeten hat und der Vermieter seinerseits zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war, ihm somit selbst eine Vertragsverletzung zur Last fällt. In diesem Fall wäre eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich (vgl. BGH, Urteil vom 02. 02. 2011 – VIII ZR 74/10).

IV. Beweislastverteilung

Kommt es zwischen dem Mieter und dem Vermieter zum Streit darüber, ob dem Mieter ein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung zusteht, muss der Mieter das Vorliegen der Umstände beweisen, aus denen sich sein berechtigtes Interesse ergibt. Außerdem obliegt dem Mieter die Beweislast dafür, dass die sein berechtigtes Interesse begründenden Umstände nach dem Abschluss des Mietvertrages entstanden sind.

Der Vermieter hingegen muss beweisen, dass Umstände vorliegen, die die Untervermietung für ihn als unzumutbar erscheinen lassen. Macht der Vermieter die Erteilung der Erlaubnis von der Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung abhängig, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass ihm die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten ist.

V. Fazit und Zusammenfassung

  1. Möchte der Mieter seine Wohnung oder Teile davon an Dritte untervermieten, benötigt er dafür immer eine Erlaubnis des Vermieters.
  2. Der Mieter hat gegen seinen Vermieter einen Anspruch auf Erteilung der erforderlichen Erlaubnis zur Untervermietung, wenn
  • es sich sowohl bei dem Haupt- als auch bei dem Untermietverhältnis um ein Wohnraummietverhältnis handelt,
  • nur ein Teil der Wohnung untervermietet wird,
  • der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat, das nach dem Abschluss des Mietvertrages entstanden ist und
  • die Untervermietung für den Vermieter nicht unzumutbar ist.
  1. Das berechtigte Interesse des Mieters an der Untervermietung wird bereits dann bejaht, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen.
  1. Der Vermieter kann die Erteilung der Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer Mieterhöhung einverstanden erklärt, wenn dem Vermieter die Überlassung der Wohnung an den Untermieter nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten ist.
  2. Der Mieter ist erst zur Untervermietung berechtigt, wenn der Vermieter die Erlaubnis tatsächlich erteilt hat oder diese durch Urteil ersetzt wurde. Eine nicht von der Erlaubnis des Vermieters gedeckte Untervermietung ist vertragswidrig, und zwar auch dann, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat.

27 Antworten auf "Berechtigtes Interesse zur Untervermietung – Gründe für Mieter"

  • Sabine Kronenberger
    18.10.2018 - 21:08 Antworten

    Viele hilfreiche Informationen, danke dafür!

  • Ralf
    07.06.2019 - 08:06 Antworten

    Guten Tag,
    ich mache eine dreimonatige Weltreise und möchte während dieser Zeit ein Zimmer meiner Wohnung untervermieten.
    Stellt dies ein berechtigtes Interesse dar oder ist es durch folgendes genanntes Urteil ausgeschlossen:

    „Der Wunsch des Mieters, während eines längeren Urlaubs die Wohnung unterzuvermieten, um wirtschaftliche Vorteile aus der Untervermietung zu ziehen, reicht für den Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis allein nicht aus (vgl. LG Berlin, Urteil vom 06.08.1996 – 64 S 249/96).“

    Ich denke dieser Sachverhalt wird in heutiger Zeit häufig vorliegen. Ich würde mich über eine Antwort sehr freuen.

  • Michelle
    05.09.2019 - 18:00 Antworten

    Hallo,

    mein Mann und ich leben in einer 3-Zimmerwohnung und haben eine Mindestmietdauer von 3 Jahren. Wir haben es mittlerweile satt, in der lauten Stadt zu wohnen und denken darüber nach ein Haus außerhalb des Stadtkerns zu kaufen.

    Besteht die Möglichkeit 2 der 3 Räume an eine Person unterzuvermieten und mit den doppelten Kosten (Miete und Tilgungsraten) als berechtigtes wirtschaftliches Interesse zu argumentieren?

    Vielen Dank für eine kurze Rückmeldung.

  • Amy
    26.03.2020 - 10:52 Antworten

    Hallo,
    ich wohne seit über 8 Jahren bei einer Wohnungsbaugesellschaft. Ich bin Hauptmieter der Wohnung habe von Beginn an einen Untermieter (als WG) bei mir gehabt. Das waren zwei in 8 Jahren plus eine Zeit lang hatte mein Freund bei mir gewohnt. Nun wohne ich alleine, möchte aber wieder eine Untermieterin reinholen. Mein Vermieter „duldet“ es nun nicht. Aber mein berechtiges Interesse ist m. E., dass ich schon immer zu zweit hier gewohnt habe und mir die Kosten teilen will, auch wenn ich es nicht müsste.
    Welche Argumente überzeugen hier? Kann man auch fragen nach einer Mitaufnahme in den Mietvertrag?

    • Mietrecht.org
      26.03.2020 - 11:56 Antworten

      Hallo Amy,

      ob Sie das berechtigte Interesse aus der Vergangenheit ableiten kann ist fraglich. Ja, Sie können fragen, ob der Vermieter einen weiteren Mieter in den Vertrag aufnehmen würde.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Puertas Carreto
    01.04.2020 - 16:27 Antworten

    Guten Tag , wir sind Mieter einer 120m2 Wohnung mit drei Zimmern. Unsere finanzielle Situation hat sich durch den Verlust des Arbeits-Platzes meines Mannes verschlechtert. Wir werden nicht in der Lage sein die Miete ab Juli zu zahlen. Aus diesem Grund möchten wir ein 18m2 großes Zimmer untervermieten , welches wir nicht nutzen. Unser Vermieter verbietet es mit der Begründung einer Überberbelegung ( wir wohnen zu zweit ) . Laut Paragraph 553 BGB ist dies unzulässig . Was können wir tun ?
    Stefanie Puertas

    • Mietrecht.org
      03.04.2020 - 08:50 Antworten

      Hallo Puertas,

      verweisen Sie auf die einschlägige Rechtsprechung, dass die Wohnung mit drei Personen nicht überbelegt ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Neiwert
        28.07.2020 - 11:40 Antworten

        Guten Tag,
        wenn Sie in der Auffassung sind, dass die Wohnung verhältnismäßig Groß ist und zugleich anlässlich finanziellen Belastungen durch Erwerbslosigkeit des Ehmanns belastet sind, besteht auf eigenen Entscheidungen günstige Mietobjekte anmieten. Diese wir regelrecht gemäß geltenden Rechtsvorschriften und auch Beschluss vom BGH durchgeführt. Daher wird diese nicht als Berechtigte Grund für die Erteilung von Untervermietung anerkannt.

  • Kirsten
    19.04.2020 - 14:36 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,
    ich habe meine Wohnung fristgerecht gekündigt (leider erst kurz nach dem 3.), und kann bereits 2,5 Monate früher in die neue Wohnung einziehen. Mein Vermieter stimmt einem früheren Auszug jedoch nicht zu.
    Um zu vermeiden doppelt Miete zu bezahlen, würde ich eine/n Untermieter/in in die Wohnung ziehen lassen. Wäre das ein Fall, dem mein Vermieter zustimmen müsste, da doppelte Haushaltsführung / Miete unzumutbar ist?

    Vielen Dank und Grüße,
    Kirsten

    • Mietrecht.org
      20.04.2020 - 07:07 Antworten

      Hallo Kirsten,

      vermutlich wird diese selbstvorbeigeführt Situation nicht taugen, um den Vermieter von einem berechtigten Interesse zu überzeugen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • möchte (noch) anonym bleiben
    18.10.2020 - 00:14 Antworten

    Hallo,

    erst einmal danke für den sachlich fundierten Artikel. Ich kann noch eine neue Fallkonstellation beitragen:

    Wir hatten unseren Vermieter schriftlich um Erlaubnis zur Untervermietung zweier Zimmer über Airbnb an Feriengäste gebeten und in dem Schreiben auch unser berechtigtes Interesse erläutert und dessen Entstehen erst nach Abschluss des Mietvertrags dargelegt.
    Das gemietete Haus hat 170m² Wohnfläche und 5,5 Zimmer und wird nur von zwei Personen bewohnt.

    Der Vermieter gab uns die Erlaubnis zunächst nur mündlich. Er hat nach drei Monaten selbst von unserem Untervermietungsangebot Gebrauch gemacht und Freunde von sich für ein paar Tage in unseren Räumen einquartiert. Dafür gibt es Beweise (Schriftverkehr; Urteil über die Unterbringungskosten – siehe weiter unten) und der Vermieter hat den Umstand auch vor Gericht zugegeben. Letztendlich können wir also das Vorhandensein der Erlaubnis zur Untervermietung schlüssig nachweisen und er bestreitet das auch nicht (mehr).

    Der Vermieter behauptet aber jetzt, seine Erlaubnis nur befristet gegeben zu haben und nur unter der Bedingung eines Mietzuschlags von 400€/Monat. Der Vermieter ist der Meinung, dass durch die Ablehnung des nachträglich geltend gemachten Mietzuschlags (drei Monate nach Antrag auf Erlaubnis und mündlicher Zustimmung; es hatte sich ansonsten nichts weiter geändert) keine Erlaubnis zur Untervermietung mehr bestanden hätte, kündigte uns fristlos und reichte Räumungsklage ein.

    Er hat weder für die angebliche Befristung der Erlaubnis, noch für den geforderten Mietzuschlag irgendwelche Beweise vorgetragen. Den angeblich geschuldeten Mietzuschlag wollte der Vermieter in einem parallel laufenden Verfahren (wir verklagten ihn dort erfolgreich auf die Unterkunftskosten, die er für die Nutzung unserer Gästezimmer schuldete) im Rahmen einer Widerklage mit unserer Forderung aufrechnen, scheiterte aber vor dem Amtsgericht (er konnte das Bestehen seiner Forderung über den Mietzuschlag nicht belegen) und seine Berufung dagegen wurde vom Landgericht zurückgewiesen.

    Wir sind gegen die Kündigung und die Räumungsklage außergerichtlich und schließlich auch gerichtlich vorgegangen.

    Uns liegt inzwischen ein Hinweis-Beschluss des Amtsgerichts vor, der den Vermieter darauf hinweist, dass er nicht fristlos kündigen darf, auch wenn nach seiner Meinung eine Erlaubnis nur befristet gegeben wurde (die angebliche Befristung ist unbewiesen).

    Wir haben Widerklage auf Schadenersatz wegen schuldhafter unberechtigter Kündigung erhoben (der Vermieter ist selbst Anwalt für Mietrecht) und fordern die uns entstandenen erheblichen Anwaltskosten zurück.

    Das erstinstanzliche Urteil dürfte in einigen Tagen vorliegen.

    Es stellt sich also die Frage, ob eine erteilte Erlaubnis für eine Untervermietung (insbesondere für Airbnb) nachträglich vom Vermieter jederzeit zurückgezogen werden kann, nur weil er einseitig meint mehr Mietzuschlag fordern zu wollen.

    Der Erlaubnisantrag wahr ohne Befristung formuliert.

    Streitwert: 90.000€ (eine Jahresmiete + zusätzlich noch ein Jahr Nutzungsentschädigung seit Kündigung; der Vermieter will außerdem alle Untermieteinnahmen ausgehändigt bekommen und noch ein paar Kleinigkeiten; in der Widerklag fordern wir rund 6.500 € Anwaltskosten zurück – über die reinen Prozesskosten hinaus).

    • möchte (noch) anonym bleiben
      20.11.2020 - 20:59 Antworten

      Hallo zusammen,

      wir haben jetzt zum dritten Mal nur einen Hinweis-Beschluss statt eines Urteils erhalten. Warum wissen wir noch nicht. Der Beschluss wird erst noch zugestellt.

      Der Vermieter versucht während des laufenden Räumungsprozesses jetzt auch noch zusätzlich wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Dabei sind laut Mietvertrag wechselseitig ordentliche Kündigungen für 44 Monate ausgeschlossen.

      Es wird also leider noch etwas dauern, bis ich hier ein Urteil nennen kann.

      Der Vermieter flippt derweil in seinen Schriftsätzen völlig aus, beschuldigt uns abwechselnd der Lüge, Steuerhinterziehung und des Betrugs und wirft mit Beleidigungen um sich. Es werden also noch diverse Strafverfahren gegen den Vermieter hinzu kommen einschließlich einer Anzeige wegen Prozessbetrugs, weil er inzwischen mehrfach nachweislich falsch vorgetragen hat, um einen Vorteil im Prozess zu erlangen.

      • möchte immer noch anonym bleiben
        27.01.2021 - 22:05 Antworten

        Der Vermieter hat uns, während die erste Räumungsklage immer noch läuft (wir sind inzwischen beim vierten Hinweisbeschluss) und er ja bereits auch noch wegen Eigenbedarfs gekündigt hat, nun auch noch gemäß §543 I BGB fristlos gekündigt und im gleichen Schreiben auch noch „hilfsweise ordentlich“ gemäß §§573 I 1, II Nr. 1 BGB.

        Er schreibt, das Vertrauensverhältnis sei zerstört…

        Der Vermieter hat dann auch noch einen Drohbrief an uns geschrieben, in dem er seine Erlaubnis zur Untervermietung fristlos, hilfsweise zum 30.04.2021 und hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt „kündigt“ (ohne einen Grund anzugeben) und uns auffordert, die weitere Untervermietung entsprechend sofort, oder zum 30.04.2021 oder zum nächstmöglichen Zeitpunkt zu unterlassen und droht uns andernfalls mit weiteren Kündigungsschreiben und „weiteren Konsequenzen“.

        Jetzt fehlt nur noch das Schreiben, dass er so lange die Luft anhält, bis wir endlich machen, was er will.

        Wie gesagt. Unser Vermieter ist Anwalt. Er wird den laufenden Räumungsprozess verlieren und Schadenersatz zahlen müssen, wie er auch bereits den Prozess um die Bezahlung seiner Nutzung unserer Gästezimmer (inkl. Berufung) verloren hat, und erlebt gleiches wohl gerade mit seinen Nerven.

        Die Staatsanwaltschaft darf zu den bereits angezeigten Tatbeständen (Betrug, üble Nachrede) die Nötigung hinzufügen. Wegen der Schikane (§226 BGB) werden wir jetzt auch noch gegen ihn vorgehen.

        Unser Anwalt zieht jetzt bei uns ein, damit wir schneller auf die eintreffenden Kündigungen reagieren können -> das war ein Scherz. ;-)

        • möchte weiterhin anonym bleiben
          19.03.2021 - 19:02 Antworten

          Kurzes Update: Der Staatsanwalt ermittelt wegen Betrugs und Verleumdung gegen unseren Vermieter. Es werden noch Nötigung und Stalking hinzu kommen, welche auch zu Schmerzensgeld und Schadenersatzforderungen führen werden.

          Der Richter sieht sich weiterhin nicht in der Lage ein Urteil zu fällen, während der Vermieter nunmehr insgesamt 4 fristlose und 5 „ordentliche“ Kündigungen ausgesprochen und dem Verfahren hinzugefügt hat.
          Wir sind inzwischen wegen allen Gründen (bei manchen mehrfach) gekündigt worden, die es im Mietrecht gibt, aber mit einer Ausnahme: Ein Mietrückstand hat nie bestanden.

          Für die neuerlichen Kündigungen (alle Neune) hat die Versicherung nun Rechtschutz gewährt und wir haben erneut einen Anwalt beauftragt, der in das Verfahren einsteigt.

          Es ist inzwischen völlig egal, wie das Verfahren ausgeht, denn die unterliegende Partei wird sowieso in Berufung gehen.

          Was ich und meine Frau nicht begreifen ist, was den Amtsrichter in diesem Verfahren umtreibt. Beim Vermieter wissen wir ja bereits, dass der offenkundig nicht mehr bei Sinnen, zumindest aber ein extrem schlechter Anwalt ist.

          • möchte weiterhin anonym bleiben
            11.05.2021 - 00:44

            Fortsetzung der Geschichte:
            Nun haben wir am 05.05.2021 den fünften Hinweisbeschluss bekommen.

            Der Richter gibt uns in der Hauptsache recht und fragt den Vermieter jetzt tatsächlich, er möge belegen, warum dieser glaubt, nicht an den Kündigungsausschluss, der im Mietvertrag vereinbart wurde, gebunden zu sein.

            Das fragt der Richter den Vermieter fast 18 Monate nach Prozessbeginn? (in der Klageschrift war der Antrag des Vermieters bereits formuliert, diese Klausel für unwirksam erklären zu lassen)

            Naja. Es sind wieder zwei Wochen Schriftsatzfrist eingeräumt und wir schauen uns dann irgendwann die sechste „Urteilsverkündung“ an. Vielleicht bringen wir ein Fernseh-Team mit, damit sie die neuesten Rekorde des Richters im „Nicht-Richten “ dokumentieren können.

            Der Prozess ist schon längst zur Farce verkommen. Wir haben in der Hauptsache längst gewonnen (steht auch im Hinweis-Beschluss; der ist aber kein Urteil!). Aber wir dürfen wohl bis zum Sankt Nimmerleinstag darauf warten, den entstandenen Schaden ersetzt zu bekommen.

            Wenigsten gibt es für unsere Forderung eine unschlagbare Verzinsung von 5%-Punkten über dem Basis-Zinssatz. Das sind immerhin 4,5%. Wo bekommt man die schon heutzutage?

            Wir wohnen immer noch in dem Haus und haben inzwischen 13 Kündigungen erhalten, davon etwa 6 fristlose.

            Ein Befangenheitsantrag gegen den Richter steht jetzt im Raum.

          • Mietrecht.org
            11.05.2021 - 08:22

            Danke für das Update und alles Gute.

            Viele Grüße

            Dennis Hundt

    • möchte immer noch anonym bleiben
      03.06.2021 - 15:12 Antworten

      Wieder mal ein Update zur unendlichen Geschichte dieses Räumungsverfahrens.

      Im Mai haben wir statt eines Urteils nunmehr den 6. Hinweis-Beschluss bekommen. Der liest sich etwas merkwürdig. Sinngemäß heißt es dort, dass wir den Prozess eigentlich gewonnen haben. Dem Vermieter wird aber aufgetragen Beweismittel vorzubringen, mit denen er seine neueste Eigenbedarfskündigung begründen will. What?

      Zur Erinnerung: In unserem Mietvertrag sind ordentliche Kündigungen gegenseitig für 44 Monate ausgeschlossen (die sind immer noch nicht rum!). Welches „Beweismittel“ daran etwas ändern sollte, ist mir und meinem jetzigen Anwalt ein Rätsel. Und außerdem verweist der Hinweisbeschluss darauf, dass der ursprüngliche Prozessgegenstand, also die Fristlose Kündigung unseres Mietvertrags wegen angeblicher Vertragsverletzung wegen Untervermietung über Airbnb, angeblich ohne Zustimmung des Vermieters, schon längst zu unseren Gunsten entschieden ist.

      Nächster angekündigter Urteilstermin jetzt: 30.06.2021

      Ach, und bevor ich es vergesse: Wir haben natürlich inzwischen die Kündigungen Nr. 14 (noch einmal fristlos wegen Airbnb), Nr. 15 (hilfsweise fristgerecht) und Nr. 16 (erneut wegen Eigenbedarfs) erhalten.

      Wir werden uns also für den Eintrag ins Guinness-Buch der Rekorde bewerben, als Mieter mit den allermeisten Kündigungen innerhalb desselben Mietverhältnisses.

      Der 6. Hinweis-Beschluss (ebenfalls Guinness-Buch verdächtig) kam nach der 16. Kündigung. Noch hinkt das Gericht bei der Erstellung von Hinweisbeschlüssen hinter der Geschwindigkeit zurück, mit der unser Vermieter Kündigungen schreibt.

      Vielleicht ist ja der Staatsanwalt in der Lage diesem Treiben einen Riegel vorzuschieben. Anzeigen wegen Verleumdung und wegen Betrugs laufen gegen der Vermieter bereits, der uns übrigens wegen der Anzeigeerstattung natürlich zweimal gekündigt hat, weshalb wir die Anzeigen nach erstem Einstellungsschreiben der Staatsanwaltschaft, nicht auf sich beruhen lassen konnten, denn die Einstellung war unberechtigt und fehlerhaft begründet und die Anerkennung der Einstellung hätte uns dieses hervorragende Gespann aus Vermieter und Richter gar noch als Rechtfertigung einer der Kündigungen ausgelegt (obwohl das selbstverständlich ebenfalls Unrecht wäre). Wir hätten es auf sich beruhen lassen, aber der Vermieter hat uns durch seine unüberlegte (oder schlicht dumme) Vorgehensweise dazu gezwungen, Beschwerde bei der Staatsanwaltschaft einzulegen.

      Nachschub an Straftatbeständen seitens Vermieter, die noch auf Anzeigeerstattung warten, liegt zuhauf bereit und wartet auf Bearbeitung, sobald das Hauptverfahren endlich abgeschlossen ist.

      Am 30.06. erwarten wir also den nächsten Hinweis-Beschlu… – Entschuldigung, es muss natürlich „Urteil“ heißen. Es ist ja ein Verkündungstermin für das Urteil.
      Nach nunmehr anderthalb Jahren Prozess, 16 Kündigungen und 6 Hinweisbeschlüssen (nicht zu vergessen der gewonnenen Prozess, einschließlich Berufungsverfahren um die Vermietung der Airbnb-Zimmer an unseren Vermieter höchst selbst – was diesen ja nicht davon abgehalten hatte uns genau deswegen fristlos zu kündigen, weil er das ja nicht genehmigt habe!).

      Aber glauben kann ich daran kaum noch.

  • Alexander
    25.01.2021 - 23:48 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    zuerst möchte ich Ihnen für Ihre wirklich fundierte Webseite/ den Blog danken.

    Einleitend steht im Artikel:
    >>“Noch nie war das Leben der Menschen von so vielen Veränderungen geprägt, wie heutzutage. Folge dieser Schnelllebigkeit ist insbesondere auch das vermehrte Bedürfnis von Mietern, ihre Wohnverhältnisse zu verändern.“<<

    Stimmt absolut.

    Ich möchte mal zum ganzen Thema eine Untervermietung etc (m)eine ganz bunte Lebensgeschichte incl. der Mietrechtsthematik erzählen.

    Vor knapp 4 Jahren habe ich meine Selbständigkeit aufgegeben und bin in ein für mich attraktives Angestelltenverhältnis gewechselt. (Ende Q1/2017). Seit Ende Q2/2017 bewohne ich eine vollmöblierte Wohnung in einem (bis jetzt) Zweifamilienhaus. )

    (Kleiner Seitenausflug auf "Vollmöblierte Wohnungen – eine Wohnung mit Nachtspeicheröfen und Energieeffizienzklasse E wäre heute nahezu unvermietbar).

    Der Vermieter wohnt außerhalb, die zweite Wohnung im Erdgeschoß war bis Ende Q3/2020 an eine 2köpfige Familie vermietet. Die Mieter sind aus verschiedenen Gründen ausgezogen.

    In Ende Q2/2020 erhielt ich die fristgemäße Kündigung zu Ende Okt. 2020 mit der Begründung, daß mit dem Auszug der Mieter im Erdgeschoß eine umfassende Sanierung notwendig wäre und das Mietverhältnis deswegen gekündigt wird. Details fehlten – das Thema ist über eine Sanierungsvereinbarung vom Tisch und der Mietvertrag besteht unbefristet fort.

    Ich war privat oft auf Reisen und so ergab es sich, daß ich mich innerlich Ende 2019, wirtschaftlich Ende 2020 dazu entschied, künftig ca. 182 Tage in Asien und 183 Tage bei/mit meinem Arbeitgeber in Deutschland zu verbringen.

    Mein Lebensmittelpunkt wird aĺso steuer- und sv-rechtlich in Deutschland verbleiben und ich habe ein Interesse daran, meine Wohnung ganz oder teilweise während meiner Abwesenheit wenigstens kostendeckend unterzuvermieten.

    Dazu gibt es anhand des Wohnungsschnittes einige Szenarien:
    * langfristige untervermietung eines Raumes incl. Nutzung Küche/Bad (z.B. Student/in im Raum Augsburg) 1 WohnRaum + 2 Abstellräume verbleiben für mich (während "meiner 182-Tage Anwesenheit als WG)
    * temporäre UnterVermietung mindestens 1, bestensfalls beider Wohnräume über div Portale als Ferien/Monteurswohnung während meiner Abwesenheit.

    Mir ist klar, daß hier keine Rechtsberatung geliefert werden kann und erwarte das auch nicht. Interessant sind für mich Denkanstöße, um mich dann fachgerecht weiter beraten lassen zu können.

    Herzlichen Dank.

  • Anna
    19.04.2021 - 22:58 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    dürfte ich einen Antrag für die Untervermietung der ganzen Wohnung stellen und hätte ich eine realistische Chance?

    Denn ich möchte zu meinem Partner in eine andere Stadt ziehen. Die Wohnung soll im Falle einer Trennung eine Sicherheit darstellen und ich habe kein finanzielles Interesse an der Untervermietung.

    • Mietrecht.org
      20.04.2021 - 10:09 Antworten

      Hallo Anna,

      den Antrag können Sie stellen, ja. Sie haben aber keinen Anspruch auf Genehmigung. Eine Wohnung als Mieter für längere Zeit „in der Hinterhand“ zu halten, ist eher nicht im Sinne des Vermieters.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • R.E.
    05.05.2021 - 21:02 Antworten

    Hallo Hr. Hundt,

    erstmal vielen Dank für die toll aufbereitete Seite und Ihre Mühen, bisher die beste Quelle, die ich im Netz gefunden habe!

    Aber vielleicht können Sie sich auch noch konkret kurz meiner Situation widmen:
    Ich bin 2005 mit einer Freundin (als WG) zusammen in eine Wohnung gezogen, beide im Mietvertrag. Als diese 2007 ausgezogen ist, wurde, um die Wohnung durch mich in Form einer WG (aber mit jeweiliger Untermiete nach Zustimmung der des Vermieters) weiter zu nutzen, nach Rücksprache mit der Hausverwaltung ein 1. Nachtrag zum Mietvertrag erstellt, in dem das Ausscheiden der Mitbewohnerin und die alleinige Weiterführung des Mietverhältnisses durch mich festgehalten wurde. Als Sicherheit hat meine Schwester in diesem Nachtrag eine Bürgschaft übernommen.
    Gleichzeitig wurde von der Hausverwaltung die erste Untermietvereinbarung (unbefristet) erstellt.
    Seither hatte ich diverse Mitbewohner und nie ein Problem mit der Erstellung der Untermietvereinbarung.
    Nun ist wohl seit Mitte letzten Jahres eine neue Mitarbeiterin bei der HV zuständig und es gab schon letztes Jahr Rückfragen, aber die Untermietvereinbarung wurde dennoch erstellt, unbefristet.
    Nun hat sich wieder kurzfristig, u.a. coronabedingt ein Wechsel ergeben, doch dieses Mal kommt plötzlich die Ansage, dies wäre so einfach nicht möglich und nur für max. 6 Monate und nach Freigabe durch den Eigentümer.
    Da ich wirtschaftlich auf einen Mitbewohner angewiesen bin, vor allem gerade aktuell, bin ich der Meinung, dass der Vermieter dem zustimmen muss (Wohnraummietverhältnis + nur ein Teil der Wohnung + berechtigtes Interesse (wirtschaftliche Gründe) + Untermieter nicht unzumutbar + keine Überbelegung + Miete exakt hälftig).
    Leider kann ich jedoch nichts zu der zeitlichen Beschränkung finden. Auf Nachfrage, woher diese resultiert, hat die Sachbearbeiterin der HV gemeint: „das ist in unseren Verwalterverträgen mit den Vermietern so geregelt, denn sollte eine Dauervermietung zustande kommen, so sollte man den Untermieter mit allen Rechten und Pflichten mit in den Hauptmietvertrag nehmen, da der Eigentümer des Hauses dann auch die Miete anpassen könnte und nicht jeder Hauptmieter zu beliebigen Kosten untervermieten kann. Hier ist die Mietreisbremse auch strikt einzuhalten.“
    Da die Miete seit jeher auf 2 Personen ausgelegt ist, kann meines Erachtens kein Untermietzuschlag erhoben werden. Und ich möchte auch nicht mit jemand anderen in den Mietvertrag eintreten.
    Wie sehen Sie die Sachlage?
    Vielen Dank vorab und viele Grüße

    • Mietrecht.org
      05.05.2021 - 21:54 Antworten

      Hallo R.E.,

      danke für die ausführlichen Beitrag. Interessante Frage. Ich würde mich als Mieter auf „Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
      § 553 Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte – (3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“ beziehen. Eine zeitlichen Befristung könnte m.E. als Nachteil ausgelegt werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • R.E.
        06.05.2021 - 12:01 Antworten

        Vielen lieben Dank für Ihre Antwort und den Tipp!
        Werde mich heute auch mit dem Mieterverein dazu in Verbindung setzen, der mir hoffentlich meine Ansichten bestätigt.
        Viele Grüße

  • L. K.
    16.06.2021 - 10:56 Antworten

    Hallo,

    danke zunächst für die so gut aufbereiteten Informationen zu diesem Thema.

    Ich hätte bezüglich meiner Wohnsituation ebenfalls eine Nachfrage:
    Vor einem Jahr bin ich in eine 2-er-Wohngemeinschaft als Untermieterin eingezogen (Untermietvertrag wurde geschlossen, alles offiziell von der HV bestätigt usw.). Zum 1.6.21 habe ich aufgrund des Auszugs des Hauptmieters den Hauptmietvetrag übernommen. Allerdings gibt es mittlerweile eine neue HV. Die Dame dort sagte mir nun, eine Untervermietung des 2. Schlafzimmers sei eigentlich nicht möglich und wenn überhaupt nur befristet auf 6 Monate oder 12 Monate. Ich bin ratlos. M.E. stellt der Wunsch nach finanzieller Entlastung bzw. Beibehaltung meiner Mietkosten für die Wohnung, in der ich ja bereits seit einem Jahr mit halber Miete hier wohne, ein berechtigtes Interesse dar.
    Sollte ich mit dieser Begründung an die HV herantreten? Ist die Befristung überhaupt rechtens?
    Ich möchte gerne eine gute Freundin als Untermieterin aufnehmen und dies gerne auch ohne eine zeitliche Befristung, da ich langfristig nicht alleine in der Wohnung wohnen möchte, da das zweite Schlafzimmer dann ungenutzt bliebe, und ich nicht plötzlich das Doppelte an Miete zahlen möchte.
    Herzlichen Dank und beste Grüße

    • Mietrecht.org
      16.06.2021 - 11:32 Antworten

      Hallo L. K.

      finanzielle Gründe können ein berechtigen Interesse darstellen. Lesen Sie am besten nochmals oben im Artikel nach.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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