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Hat der Mieter einen Anspruch auf Untervermietung?

Grundsätzlich dürfen in einer vermieteten Wohnung nur diejenigen Personen wohnen, die im Mietvertrag als Mieter bezeichnet sind. In diesen Personenkreis sind auch ohne namentliche Benennung der Ehepartner, die Kinder und nächste Angehörige einbezogen. Es handelt sich dabei um den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache.

Will der Mieter über diesen Personenkreis hinaus eine weitere Person in die Wohnung aufnehmen, bewegt er sich über den vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache hinaus. Da es dem Vermieter nicht zuzumuten ist, in jeder Situation eine x-beliebige Person in der Wohnung wohnen zu lassen, muss ihn der Mieter immer um Erlaubnis fragen, wenn er eine andere Person in seine Wohnung aufnehmen möchte.

Das Gesetz regelt den Widerstreit dieser Interessen in § 540 und § 553 BGB. § 540 BGB ist maßgebend, wenn der Mieter seine gesamte Wohnung untervermieten möchte. Möchte der Mieter hingegen nur einen Teil seiner Wohnung untervermieten, gilt § 553 BGB. Beide Vorschriften weisen Unterschiede auf.

I. Nur bei Teilvermietung besteht ein Anspruch auf Untervermietung

Im Regelfall wird der Mieter nur einen Teil seiner Wohnung untervermieten wollen. In diesem Fall gewährt ihm § 553 BGB einen gesetzlichen Anspruch auf die Untervermietung. Es steht dann nicht mehr im Belieben des Vermieters, ob er seine Zustimmung erteilt oder verweigert.

Verweigert der Vermieter die Zustimmung, kann der Mieter seinen Anspruch auf Untervermietung gerichtlich einklagen. Das Urteil ersetzt dann die Zustimmung des Vermieters. Der Vermieter kann dem Einzug des Untermieters dann nichts mehr entgegenhalten.

1. Einzug von Familienangehörigen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch

Der Anspruch des Mieters auf die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung ist nachrangig, wenn der Mieter eine Person im Rahmen des allgemeinen vertragsgemäßen Gebrauchs in die Wohnung aufnimmt. Dabei handelt es sich um die Aufnahme eines Ehepartners, Geburt eines Kindes, oder einen nahen Angehörigen. Diese Personen darf der Mieter immer aufnehmen. Es handelt sich dann nicht um ein Untermietverhältnis.

Die Aufnahme eines Lebensgefährten, mit dem der Mieter nicht verheiratet ist oder in eingetragener Lebenspartnerschaft lebt, bedarf jedoch in der Regel der Erlaubnis des Vermieters, auf die der Mieter wiederum einen grundsätzlichen Anspruch hat (BGH ZMR 2004, 100).

2. Voraussetzungen des Anspruchs auf Untervermietung

Um den Anspruch auf Untervermietung durchzusetzen, muss der Mieter folgende Voraussetzungen erfüllen:

2.1. Es muss sich um ein Wohnraummietverhältnis handeln. Der Mieter darf die Räumlichkeit dem Untermieter nur zu Wohnzwecken überlassen.

2.2. Die Untervermietung muss sich auf einen Teil der Wohnung beschränken. Der restliche Teil der Wohnung muss in der Nutzung des Mieters verbleiben. Will der Mieter die ganze Wohnung untervermieten, ist § 540 BGB maßgebend.

Der Hauptmieter braucht sich nicht regelmäßig in der Wohnung aufzuhalten. Er muss dort auch nicht seinen Lebensmittelpunkt unterhalten. Deshalb hat der Hauptmieter auch dann einen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters, wenn er nicht beabsichtigt, mit dem Untermieter in der Wohnung zusammenzuleben (BGH VIII ZR 4/05 WuM 2006, 147).

2.3. Der Anspruch auf Erlaubniserteilung besteht aber nur, wenn der Hauptmieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung vortragen kann.

Dieses Interesse muss nach Abschluss des Hauptmietvertrages entstanden sein. Hatte der Hauptmieter bereits bei Vertragsabschluss die Absicht, den Untermieter in die Wohnung aufzunehmen, besteht der Anspruch nicht. Damit soll verhindert werden, dass der Mieter den Vermieter hintergeht und maßgebliche Umstände verschweigt, die den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache ausmachen.

Als berechtigtes Interesse genügt jeder vernünftige Grund, der den Wunsch des Hauptmieters nachvollziehbar erscheinen lässt (LG Berlin 64 S 274/89). Solche vernünftigen Gründe können sich aus einer Änderung der persönlichen, familiären oder beruflichen Verhältnisse des Hauptmieters ergeben. Das berechtigte Interesse muss kein dringendes Interesse sein (BGHZ 1992, 218).

2.4. Der Mieter muss den potentiellen Untermieter namentlich bezeichnen. Nur dann muss sich der Vermieter mit der Situation überhaupt beschäftigen.

Außerdem muss der Mieter dem Vermieter alle Informationen mitteilen, die dieser benötigt, um die Gegebenheiten zu prüfen. Dazu gehören neben der Identität des Untermieters, die Art und Weise, wie dieser die Räume nutzen möchte, die Höhe des Untermietzinses, die Laufzeit des Untermietvertrages und eventuelle Vereinbarungen über das Kündigungsrecht des Untermieters.

2.5. Ist dem Vermieter die Untervermietung nur gegen eine angemessene Erhöhung der Miete zuzumuten, kann er seine Erlaubnis von einer Mieterhöhung abhängig machen.

Der Zuschlag braucht sich nicht an der ortsüblichen Vergleichsmiete zu orientieren. Im Regelfall wird ein Betrag in Höhe von ca. 20 % der zwischen dem Mieter und dem Untermieter vereinbarten Miete als angemessen erachtet (BayObLG NJW-RR 1986, 892). Das ansonsten übliche Verfahren zur Mieterhöhung nach § 558 ff BGB kommt hier nicht zur Anwendung.

3. Kein Anspruch, wenn der Untermieter unzumutbar ist

Liegt in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vor, der es dem Vermieter unzumutbar macht, der Untervermietung zuzustimmen, kann der Vermieter die Erlaubnis verweigern.

In Betracht kommen personenbedingte Ablehnungsgründe (Untermieter ist ein stadtbekannter Landstreicher oder ein Sexualstraftäter) oder objektbezogene Ablehnungsgründe (Überbelegung der Mietwohnung) oder gleichwertige Ablehnungsgründe (Mieter hat das Hauptmietverhältnis gekündigt).

4. Anspruch ist gerichtlich einklagbar

Äußert sich der Vermieter nicht innerhalb einer angemessenen Frist, gilt seine Erlaubnis als verweigert. Dann muss der Mieter seinen Anspruch gerichtlich einklagen. Im Übrigen kann er das Hauptmietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 540 I 2 BGB). Ob und inwieweit dies wirtschaftlich und im Verhältnis zum Vermieter tatsächlich sinnvoll ist, muss jeder Mieter für sich entscheiden.

Klagt der Mieter, muss die Klage auf die Erteilung einer Erlaubnis zur Aufnahme einer ganz konkreten dritten Person gerichtet sein (KG WuM 1992, 350). Der Mieter hat nämlich nur dann einen Anspruch, wenn er die Person des in Betracht kommenden Untermieters konkret bezeichnet. Er hat keinen Anspruch auf eine generelle Erlaubnis zur Untervermietung.

5. Anspruch ist nicht verhandelbar

Der Anspruch des Hauptmieters auf Untervermietung kann mietvertraglich nicht ausgeschlossen werden. Ebenso wenig kann sein Anspruch von anderen als den in § 553 BGB genannten Voraussetzungen abhängig gemacht werden.

Auch sein Sonderkündigungsrecht bei Verweigerung der Erlaubnis kann nicht ausgeschlossen werden.

Ebenso wenig steht dem Vermieter nach Erlaubniserteilung ein freies Widerrufsrecht zu (BGH XII ZR 172/94). Hat der Vermieter die Erlaubnis einmal erteilt, besteht der Anspruch des Mieters fort, zumindest so lange, bis sich in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund ergibt, der dem Vermieter die Akzeptanz des Untermieters unzumutbar macht (z.B. nachhaltige Störung des Hausfriedens). Insoweit ist empfehlenswert, bereits bei Erteilung der Untervermietererlaubnis im Hinblick auf die bei Erlaubniserteilung maßgeblichen Verhältnisse einen Widerrufsvorbehalt zu formulieren.

6. Untervermietung ohne Erlaubnis begründet fristloses Kündigungsrecht

Vermietet der Mieter ohne die Zustimmung des Vermieters an einen Untermieter, kann der Vermieter fristlos kündigen (§ 543 II 1 BGB), vorausgesetzt der Vermieter hat den Mieter unter Fristsetzung abgemahnt. In diesem Fall überschreitet der Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache und begründet einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung.

Die fristlose Kündigung (OLG Hamburg 1982, 41) oder ordentliche Kündigung (BayObLG WuM 1995, 378) setzt voraus, dass der Vermieter die Erlaubnis tatsächlich hat verweigern dürfen. Insoweit kommt es darauf an, ob in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, der den Vermieter berechtigt, die Erlaubnis zu verweigern.

Ferner muss der Vermieter vor der Kündigung den Mieter mit angemessener Fristsetzung unter Androhung der Kündigung abgemahnt haben (LG Heidelberg WuM 1994, 681).

II. Kein Anspruch bei Untervermietung der ganzen Wohnung

Will der Mieter die ganze Wohnung untervermieten, richtet sich die Rechtslage nach § 540 BGB. Im Wesentlichen gelten die Ausführungen zu § 553 BGB.

1. Kein Anspruch auf Zustimmung

Im Unterschied zur Untervermietung eines Teils der Wohnung gemäß § 553 BGB steht dem Mieter in diesem Fall kein gesetzlicher Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung.

Auf ein berechtigtes Interesse des Mieters kommt es insoweit nicht an. Selbst wenn der Mieter ein solches hat, hat er in diesem Fall keinen Anspruch auf die Erlaubnis. In diesem Fall regelt das Gesetz den Widerstreit der Interessen anders, als wenn nur ein Teil der Wohnung untervermietet wird.

2. Sonderkündigungsrecht bei Verweigerung der Zustimmung

Verweigert der Vermieter seine Zustimmung, kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 540 I 2 BGB).

Dieses Sonderkündigungsrecht besteht nicht, wenn der Vermieter aufgrund eines in der Person des Dritten liegenden wichtigen Grundes seine Erlaubnis verweigern darf.

7 Antworten auf "Hat der Mieter einen Anspruch auf Untervermietung?"

  • Uschi
    08.03.2016 - 16:58 Antworten

    Hallo,
    ich habe vor zwei Jahren mich dazu hinreißen lassen eine Wohnung anzumieten, die mir die Kündigung für 3 Jahre und 11 Monate untersagt (das ist nur durch Staffelmietverträge möglich)

    Nun möchte ich mit meinem Freund zusammenziehen und darüber hinaus ein Studium beginnen, womit ich die Wohnung finanziell nicht mehr halten kann. Des Weiteren gibt es persönliche Diskrepanzen mit dem Vermieter, sodass ich die verbleibenden zwei Jahre nicht mehr in der Wohnung leben möchte.

    Ich habe bei dem Vermieter schriftlich um Genehmigung zur Untervermieterung an eine Mieterin, die bereits im demselbigen Haus zur Untermiete wohnt, gebeten und er hat abgelehnt und sich auf Gerichtsurteile berufen.
    Ist das Rechtens? Steht mir nun ein Sonderkündigungsrecht zu? Welche privaten EInsichten muss ich ihm jetzt geben?
    Vorab vielen Dank für eine Antwort.

    • Mietrecht.org
      08.03.2016 - 22:49 Antworten

      Hallo Uschi,

      ich kann Ihnen hier leider schwer helfen, ohne alle Details zu kennen. Der Artikel den ist sehr ausführlich und es wird darauf ankommen, warum der Vermieter die Untervermietung verweigert / die Untermieterin ablehnt.

      Wenden Sie sich bei Bedarf bitte an einen Anwalt. Schließlich geht es um einen noch langen Mietzeitraum und damit um viel Geld.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

    • Elli
      11.05.2016 - 17:43 Antworten

      Liebe Uschi,

      ich habe einen ganz ähnlichen Fall und bin nun interessiert, wie es bei dir weiterging!
      Es wäre nett, wenn du berichten würdest!

      Viele Grüße

  • Ilka
    10.08.2017 - 03:57 Antworten

    Wir möchten unseren Neffen aufnehmen, weil er ein Masterstudium in der Nähe machen möchte, das in seiner Heimat nicht angeboten wird. Wir unterstützen ihn finanziell. Der Vermieter möchte die Erlaubnis nicht erteilen. Haben wir ein Recht, unseren Neffen in die Wohnung aufzunehmen?

    • L.S.
      17.02.2018 - 22:56 Antworten

      Liebe Ilka,
      grundsätzlich besteht für Sie nach §553 I ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis auf Untervermietung.
      Dieser Anspruch besteht nur unter bestimmten Voraussetzungen nicht:
      Nämlich wenn es dem Vermieter nicht zuzumuten ist, aufgrund der Person die aufgenommen wird (das scheidet in ihrem Fall vermutlich aus). Oder wenn die Wohnung übermäßig belegt würde. Wenn er ein eigenes Zimmer bei Ihnen erhält und die Räumlichkeiten groß genug sind für eine weitere Person, dürfte auch das nicht zutreffen.
      Weiterhin besteht dieser Anspruch nur, wenn bloß ein Teil der Wohnung untervermietet wird. Soll ihr Neffe nur ein Zimmer erhalten und sie bleiben ebenfalls in der Wohnung wohnen, so besteht kein Grund, dass Ihnen der Anspruch versagt wird.

  • D. F.
    05.07.2018 - 10:42 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe mich vor einigen Wochen von meiner Lebenspartnerin getrennt, wir beide sind als Hauptmieter im Mietvertrage angegeben.

    Jetzt hat Sie eine Untermieterin in der Wohnung aufgenommen, da sie sich diese nicht alleine leisten kann – leider ohne _vorher_ beim Vermieter um Erlaubnis zu fragen.

    Der Vermieter möchte nun natürlich die Identität des Untermieters etc. wissen.

    Wenn ich es richtig verstehe besteht ein Anspruch auf Untervermietung bei Teilvermietung (die neue Mitbewohnerin mietet nur ein Zimmer) sowie durch ein berechtigtes Interesse der Untervermietung (finanzielle Situation, Änderung persönlicher Verhältnisse).

    Kann das Untermietverhältnis nun eventuell durch das Nicht-Informieren verweigert werden? Auch spricht der Vermieter von einer Mieterhöhung von 20%.

    Viele Grüße

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