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Hat der Mieter einen Anspruch auf Untervermietung?

Grundsätzlich dürfen in einer vermieteten Wohnung nur diejenigen Personen wohnen, die im Mietvertrag als Mieter bezeichnet sind. In diesen Personenkreis sind auch ohne namentliche Benennung der Ehepartner, die Kinder und nächste Angehörige einbezogen. Es handelt sich dabei um den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache.

Will der Mieter über diesen Personenkreis hinaus eine weitere Person in die Wohnung aufnehmen, bewegt er sich über den vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache hinaus. Da es dem Vermieter nicht zuzumuten ist, in jeder Situation eine x-beliebige Person in der Wohnung wohnen zu lassen, muss ihn der Mieter immer um Erlaubnis fragen, wenn er eine andere Person in seine Wohnung aufnehmen möchte.

Das Gesetz regelt den Widerstreit dieser Interessen in § 540 und § 553 BGB. § 540 BGB ist maßgebend, wenn der Mieter seine gesamte Wohnung untervermieten möchte. Möchte der Mieter hingegen nur einen Teil seiner Wohnung untervermieten, gilt § 553 BGB. Beide Vorschriften weisen Unterschiede auf.

I. Nur bei Teilvermietung besteht ein Anspruch auf Untervermietung

Im Regelfall wird der Mieter nur einen Teil seiner Wohnung untervermieten wollen. In diesem Fall gewährt ihm § 553 BGB einen gesetzlichen Anspruch auf die Untervermietung. Es steht dann nicht mehr im Belieben des Vermieters, ob er seine Zustimmung erteilt oder verweigert.

Verweigert der Vermieter die Zustimmung, kann der Mieter seinen Anspruch auf Untervermietung gerichtlich einklagen. Das Urteil ersetzt dann die Zustimmung des Vermieters. Der Vermieter kann dem Einzug des Untermieters dann nichts mehr entgegenhalten.

1. Einzug von Familienangehörigen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch

Der Anspruch des Mieters auf die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung ist nachrangig, wenn der Mieter eine Person im Rahmen des allgemeinen vertragsgemäßen Gebrauchs in die Wohnung aufnimmt. Dabei handelt es sich um die Aufnahme eines Ehepartners, Geburt eines Kindes, oder einen nahen Angehörigen. Diese Personen darf der Mieter immer aufnehmen. Es handelt sich dann nicht um ein Untermietverhältnis.

Die Aufnahme eines Lebensgefährten, mit dem der Mieter nicht verheiratet ist oder in eingetragener Lebenspartnerschaft lebt, bedarf jedoch in der Regel der Erlaubnis des Vermieters, auf die der Mieter wiederum einen grundsätzlichen Anspruch hat (BGH ZMR 2004, 100).

2. Voraussetzungen des Anspruchs auf Untervermietung

Um den Anspruch auf Untervermietung durchzusetzen, muss der Mieter folgende Voraussetzungen erfüllen:

2.1. Es muss sich um ein Wohnraummietverhältnis handeln. Der Mieter darf die Räumlichkeit dem Untermieter nur zu Wohnzwecken überlassen.

2.2. Die Untervermietung muss sich auf einen Teil der Wohnung beschränken. Der restliche Teil der Wohnung muss in der Nutzung des Mieters verbleiben. Will der Mieter die ganze Wohnung untervermieten, ist § 540 BGB maßgebend.

Der Hauptmieter braucht sich nicht regelmäßig in der Wohnung aufzuhalten. Er muss dort auch nicht seinen Lebensmittelpunkt unterhalten. Deshalb hat der Hauptmieter auch dann einen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters, wenn er nicht beabsichtigt, mit dem Untermieter in der Wohnung zusammenzuleben (BGH VIII ZR 4/05 WuM 2006, 147).

2.3. Der Anspruch auf Erlaubniserteilung besteht aber nur, wenn der Hauptmieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung vortragen kann.

Dieses Interesse muss nach Abschluss des Hauptmietvertrages entstanden sein. Hatte der Hauptmieter bereits bei Vertragsabschluss die Absicht, den Untermieter in die Wohnung aufzunehmen, besteht der Anspruch nicht. Damit soll verhindert werden, dass der Mieter den Vermieter hintergeht und maßgebliche Umstände verschweigt, die den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache ausmachen.

Als berechtigtes Interesse genügt jeder vernünftige Grund, der den Wunsch des Hauptmieters nachvollziehbar erscheinen lässt (LG Berlin 64 S 274/89). Solche vernünftigen Gründe können sich aus einer Änderung der persönlichen, familiären oder beruflichen Verhältnisse des Hauptmieters ergeben. Das berechtigte Interesse muss kein dringendes Interesse sein (BGHZ 1992, 218).

2.4. Der Mieter muss den potentiellen Untermieter namentlich bezeichnen. Nur dann muss sich der Vermieter mit der Situation überhaupt beschäftigen.

Außerdem muss der Mieter dem Vermieter alle Informationen mitteilen, die dieser benötigt, um die Gegebenheiten zu prüfen. Dazu gehören neben der Identität des Untermieters, die Art und Weise, wie dieser die Räume nutzen möchte, die Höhe des Untermietzinses, die Laufzeit des Untermietvertrages und eventuelle Vereinbarungen über das Kündigungsrecht des Untermieters.

2.5. Ist dem Vermieter die Untervermietung nur gegen eine angemessene Erhöhung der Miete zuzumuten, kann er seine Erlaubnis von einer Mieterhöhung abhängig machen.

Der Zuschlag braucht sich nicht an der ortsüblichen Vergleichsmiete zu orientieren. Im Regelfall wird ein Betrag in Höhe von ca. 20 % der zwischen dem Mieter und dem Untermieter vereinbarten Miete als angemessen erachtet (BayObLG NJW-RR 1986, 892). Das ansonsten übliche Verfahren zur Mieterhöhung nach § 558 ff BGB kommt hier nicht zur Anwendung.

3. Kein Anspruch, wenn der Untermieter unzumutbar ist

Liegt in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vor, der es dem Vermieter unzumutbar macht, der Untervermietung zuzustimmen, kann der Vermieter die Erlaubnis verweigern.

In Betracht kommen personenbedingte Ablehnungsgründe (Untermieter ist ein stadtbekannter Landstreicher oder ein Sexualstraftäter) oder objektbezogene Ablehnungsgründe (Überbelegung der Mietwohnung) oder gleichwertige Ablehnungsgründe (Mieter hat das Hauptmietverhältnis gekündigt).

4. Anspruch ist gerichtlich einklagbar

Äußert sich der Vermieter nicht innerhalb einer angemessenen Frist, gilt seine Erlaubnis als verweigert. Dann muss der Mieter seinen Anspruch gerichtlich einklagen. Im Übrigen kann er das Hauptmietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 540 I 2 BGB). Ob und inwieweit dies wirtschaftlich und im Verhältnis zum Vermieter tatsächlich sinnvoll ist, muss jeder Mieter für sich entscheiden.

Klagt der Mieter, muss die Klage auf die Erteilung einer Erlaubnis zur Aufnahme einer ganz konkreten dritten Person gerichtet sein (KG WuM 1992, 350). Der Mieter hat nämlich nur dann einen Anspruch, wenn er die Person des in Betracht kommenden Untermieters konkret bezeichnet. Er hat keinen Anspruch auf eine generelle Erlaubnis zur Untervermietung.

5. Anspruch ist nicht verhandelbar

Der Anspruch des Hauptmieters auf Untervermietung kann mietvertraglich nicht ausgeschlossen werden. Ebenso wenig kann sein Anspruch von anderen als den in § 553 BGB genannten Voraussetzungen abhängig gemacht werden.

Auch sein Sonderkündigungsrecht bei Verweigerung der Erlaubnis kann nicht ausgeschlossen werden.

Ebenso wenig steht dem Vermieter nach Erlaubniserteilung ein freies Widerrufsrecht zu (BGH XII ZR 172/94). Hat der Vermieter die Erlaubnis einmal erteilt, besteht der Anspruch des Mieters fort, zumindest so lange, bis sich in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund ergibt, der dem Vermieter die Akzeptanz des Untermieters unzumutbar macht (z.B. nachhaltige Störung des Hausfriedens). Insoweit ist empfehlenswert, bereits bei Erteilung der Untervermietererlaubnis im Hinblick auf die bei Erlaubniserteilung maßgeblichen Verhältnisse einen Widerrufsvorbehalt zu formulieren.

6. Untervermietung ohne Erlaubnis begründet fristloses Kündigungsrecht

Vermietet der Mieter ohne die Zustimmung des Vermieters an einen Untermieter, kann der Vermieter fristlos kündigen (§ 543 II 1 BGB), vorausgesetzt der Vermieter hat den Mieter unter Fristsetzung abgemahnt. In diesem Fall überschreitet der Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache und begründet einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung.

Die fristlose Kündigung (OLG Hamburg 1982, 41) oder ordentliche Kündigung (BayObLG WuM 1995, 378) setzt voraus, dass der Vermieter die Erlaubnis tatsächlich hat verweigern dürfen. Insoweit kommt es darauf an, ob in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, der den Vermieter berechtigt, die Erlaubnis zu verweigern.

Ferner muss der Vermieter vor der Kündigung den Mieter mit angemessener Fristsetzung unter Androhung der Kündigung abgemahnt haben (LG Heidelberg WuM 1994, 681).

II. Kein Anspruch bei Untervermietung der ganzen Wohnung

Will der Mieter die ganze Wohnung untervermieten, richtet sich die Rechtslage nach § 540 BGB. Im Wesentlichen gelten die Ausführungen zu § 553 BGB.

1. Kein Anspruch auf Zustimmung

Im Unterschied zur Untervermietung eines Teils der Wohnung gemäß § 553 BGB steht dem Mieter in diesem Fall kein gesetzlicher Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung.

Auf ein berechtigtes Interesse des Mieters kommt es insoweit nicht an. Selbst wenn der Mieter ein solches hat, hat er in diesem Fall keinen Anspruch auf die Erlaubnis. In diesem Fall regelt das Gesetz den Widerstreit der Interessen anders, als wenn nur ein Teil der Wohnung untervermietet wird.

2. Sonderkündigungsrecht bei Verweigerung der Zustimmung

Verweigert der Vermieter seine Zustimmung, kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 540 I 2 BGB).

Dieses Sonderkündigungsrecht besteht nicht, wenn der Vermieter aufgrund eines in der Person des Dritten liegenden wichtigen Grundes seine Erlaubnis verweigern darf.

36 Antworten auf "Hat der Mieter einen Anspruch auf Untervermietung?"

  • Uschi
    08.03.2016 - 16:58 Antworten

    Hallo,
    ich habe vor zwei Jahren mich dazu hinreißen lassen eine Wohnung anzumieten, die mir die Kündigung für 3 Jahre und 11 Monate untersagt (das ist nur durch Staffelmietverträge möglich)

    Nun möchte ich mit meinem Freund zusammenziehen und darüber hinaus ein Studium beginnen, womit ich die Wohnung finanziell nicht mehr halten kann. Des Weiteren gibt es persönliche Diskrepanzen mit dem Vermieter, sodass ich die verbleibenden zwei Jahre nicht mehr in der Wohnung leben möchte.

    Ich habe bei dem Vermieter schriftlich um Genehmigung zur Untervermieterung an eine Mieterin, die bereits im demselbigen Haus zur Untermiete wohnt, gebeten und er hat abgelehnt und sich auf Gerichtsurteile berufen.
    Ist das Rechtens? Steht mir nun ein Sonderkündigungsrecht zu? Welche privaten EInsichten muss ich ihm jetzt geben?
    Vorab vielen Dank für eine Antwort.

    • Mietrecht.org
      08.03.2016 - 22:49 Antworten

      Hallo Uschi,

      ich kann Ihnen hier leider schwer helfen, ohne alle Details zu kennen. Der Artikel den ist sehr ausführlich und es wird darauf ankommen, warum der Vermieter die Untervermietung verweigert / die Untermieterin ablehnt.

      Wenden Sie sich bei Bedarf bitte an einen Anwalt. Schließlich geht es um einen noch langen Mietzeitraum und damit um viel Geld.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

    • Elli
      11.05.2016 - 17:43 Antworten

      Liebe Uschi,

      ich habe einen ganz ähnlichen Fall und bin nun interessiert, wie es bei dir weiterging!
      Es wäre nett, wenn du berichten würdest!

      Viele Grüße

    • Tobias
      24.08.2023 - 20:58 Antworten

      Einfach untervermieten, im Zweifel kündigt er fristlos, aber das ist ja was man will?

  • Ilka
    10.08.2017 - 03:57 Antworten

    Wir möchten unseren Neffen aufnehmen, weil er ein Masterstudium in der Nähe machen möchte, das in seiner Heimat nicht angeboten wird. Wir unterstützen ihn finanziell. Der Vermieter möchte die Erlaubnis nicht erteilen. Haben wir ein Recht, unseren Neffen in die Wohnung aufzunehmen?

    • L.S.
      17.02.2018 - 22:56 Antworten

      Liebe Ilka,
      grundsätzlich besteht für Sie nach §553 I ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis auf Untervermietung.
      Dieser Anspruch besteht nur unter bestimmten Voraussetzungen nicht:
      Nämlich wenn es dem Vermieter nicht zuzumuten ist, aufgrund der Person die aufgenommen wird (das scheidet in ihrem Fall vermutlich aus). Oder wenn die Wohnung übermäßig belegt würde. Wenn er ein eigenes Zimmer bei Ihnen erhält und die Räumlichkeiten groß genug sind für eine weitere Person, dürfte auch das nicht zutreffen.
      Weiterhin besteht dieser Anspruch nur, wenn bloß ein Teil der Wohnung untervermietet wird. Soll ihr Neffe nur ein Zimmer erhalten und sie bleiben ebenfalls in der Wohnung wohnen, so besteht kein Grund, dass Ihnen der Anspruch versagt wird.

  • D. F.
    05.07.2018 - 10:42 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe mich vor einigen Wochen von meiner Lebenspartnerin getrennt, wir beide sind als Hauptmieter im Mietvertrage angegeben.

    Jetzt hat Sie eine Untermieterin in der Wohnung aufgenommen, da sie sich diese nicht alleine leisten kann – leider ohne _vorher_ beim Vermieter um Erlaubnis zu fragen.

    Der Vermieter möchte nun natürlich die Identität des Untermieters etc. wissen.

    Wenn ich es richtig verstehe besteht ein Anspruch auf Untervermietung bei Teilvermietung (die neue Mitbewohnerin mietet nur ein Zimmer) sowie durch ein berechtigtes Interesse der Untervermietung (finanzielle Situation, Änderung persönlicher Verhältnisse).

    Kann das Untermietverhältnis nun eventuell durch das Nicht-Informieren verweigert werden? Auch spricht der Vermieter von einer Mieterhöhung von 20%.

    Viele Grüße

  • Stefan
    09.11.2018 - 10:43 Antworten

    Hallo,

    da ich mindestens ein Sabbatjahr im Ausland verbringen möchte, würde ich gerne für diese Zeit meine komplette Wohnung an einen Arbeitskollegen untervermieten. Mit der Option die Wohnung danach zu übernehmen wenn der Hauptvermieter damit einverstanden ist. Ansonsten würde mein Kollege nach meinem Sabbatjahr wieder ausziehen oder aber auch auziehen wenn der Hauptvermieter ihn nicht übernehmen möchte, sprich wenn ich nicht aus dem Auslandssabbatjahr zurückkehre.
    Mein Kollege ist damit einverstanden würde das soweit auch mit machen.
    Leider ist mein Vermieter von dieser Idee nicht angetan.
    Kann er mir daher die komplette Untervermietung verweigern?

    Gruß Stefan

  • Ina
    04.12.2018 - 13:16 Antworten

    Hallo,

    ich bin letztes Jahr zu meiner Mitbewohnerin in die Wohnung gezogen. Jeder hat sein Zimmer und wir sind beide Hauptmieter.
    Sie hat ihren Job gekündigt und ist ab Januar für 3 Monate auf Reisen. Für diesen Zeitraum will sie ihre beiden Zimmer untervermieten, womit ich grundsätzlich einverstanden bin.
    Unsere Vermieter sind damit aber nicht einverstanden. Auch nicht, nachdem meine Mitbewohnerin ihnen mehr Informationen über die Gründe usw gegeben hat, als rechtlich notwendig und ihnen auch den Namen und Job (ein gut bezahlter) des potenziellen Zwischenmieters vorgelegt hat. Trotzdem stimmen die Vermieter nicht zu und legen es darauf an, dass es notfalls vor Gericht geklärt wird. Meine Mitbewohnerin hat die Tage ein Schreiben von ihrem Anwalt verschickt. Den Termin beim Anwalt haben die Vermieter wohl erst für in zwei Wochen bekommen.
    Die Vermieter sagen, dass eine längere Urlaubsreise kein begründetes Interesse ist und dass meine Mitbewohnerin sich selber durch die Kündigung in die schlechtere wirtschaftliche Lage gebracht hat. Weiterhin wurde schon angedroht, dass bei einer Klage die Kündigung kommt. Das wurde aber in dem Maße “verbessert”, dass die wohl kommt, wenn sie vor Gericht gewinnen, da das Vertrauen nicht mehr in uns vorhanden wäre. Sie kennen sich selber aber im Mietrecht nicht aus und lesen nur das Zeug im Internet und demnach sehen sie sich im Recht.
    Ich stehe als zweite Hauptmieterin leider blöde dazwischen und mache mir Gedanken, was da auf mich zukommt. Gibt es in dem Fall ein klares “Untervermietung ja” / “Untervermietung nein”? Dürfen die uns kündigen, wenn sie vor Gericht gewinnen? Können die uns überhaupt irgendwie rauswerfen sofern kein Eigenbedarf besteht?

    Viele Grüße

    Ina

      • Dirk
        28.05.2020 - 03:15 Antworten

        Guten Tag,
        Ich hätte auch mal eine Frage;
        Und zwar hatte ich 2 Untermieter in meiner Wohnung, die jeweils ein Zimmer bewohnt haben.
        Dem einen Untermieter musste ich fristlos kündigen, wodurch wir dann nur noch zu zweit in der Wohnung waren.
        Da ich mich dagegen entschieden habe einen weiteren Untermieter aufzunehmen habe ich meinen Anteil der Miete um 65% und die Miete des verbliebenen Untermieters um 35% erhöht.

        Leider habe ich mich allerdings nicht darüber informiert, ob das auch rechtens ist.
        Nun möchte ich gerne ausziehen, doch als ich dem Untermieter dies mitgeteilt habe, sagte dieser die Mieterhöhung sei nicht rechtens gewesen und er würde mich verklagen sollte ich meinen Mietvertrag und ihm seinen Unter Mietvertrag kündigen.

        PS; Der neu aufgesetzte Untermietvertrag würde von dem Untermieter unterschrieben und 5 Monate Miete bereits gezahlt.

        Vielen Dank im Voraus für etwaige Klärung der rechtlichen Situation dies betreffend. :)

        • Mietrecht.org
          29.05.2020 - 09:43 Antworten

          Hallo Dirk,

          die Auflösung des einen Untermietvertrages ändert nicht an dem anderen Vertrag. Sie sind an die Vereinbarungen des Untermietvertrages gebunden.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Marina
    20.01.2019 - 17:32 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    Bezugnehmend auf Abschnitt 2.2. Voraussetzungen des Anspruchs auf Untervermietung:
    “Die Untervermietung muss sich auf einen Teil der Wohnung beschränken. Der restliche Teil der Wohnung muss in der Nutzung des Mieters verbleiben.(…) Der Hauptmieter braucht sich nicht regelmäßig in der Wohnung aufzuhalten. Er muss dort auch nicht seinen Lebensmittelpunkt unterhalten. Deshalb hat der Hauptmieter auch dann einen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters, wenn er nicht beabsichtigt, mit dem Untermieter in der Wohnung zusammenzuleben (BGH VIII ZR 4/05 WuM 2006, 147).”

    Gibt es hierzu Mindestvorgaben in welchen Verhältnis sich die Teile der Wohnung verhalten müssen, die untervermietet werden?
    Ich werde für ein Jahr vorübergehend beruflich ins Ausland ziehen und möchte die Wohnung in der Zwischenzeit untervermieten. Gilt es auch als teilweise Untervermietung, wenn z.B Parkplatz, der zur Wohnung gehört und der Keller nicht untervermietet werden um dort alle Persönlichen Gegenstände für die Zeit der Untervermietung verwahren zu können oder muss es zwingend ein Raum in der Wohnung sein?

    mit vielem Dank für Ihre Hilfe,
    Marina

    • Mietrecht.org
      21.01.2019 - 10:18 Antworten

      Mallo Marina,

      es geht hier sicher um Flächen in der Wohnung und um eine gewisse Angemessenheit. Ein kleines Zimmer ist m.E. angemessen, eine Abstellkammer wohl eher nicht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Daniel
    20.02.2019 - 16:55 Antworten

    Hallo,

    ich muss für ein halbes Jahr beruflich ins Ausland über den Sommer. Ich wohne in einer Ein-Zimmer-Wohnung mit Bad und Küche. Auch einen Keller habe ich. Wenn ich untervermiete in dieser Zeit kann ich eigentlich nur die ganze Wohnung untervermieten. Meine Frage ist daher, wie das bei Ein-Zimmer-Wohnungen ist mit der Verpflichtung des Vermieters die Wohnung untervermieten zu lassen in meiner Abwesenheit. Ich kann ja gar nicht ein Zimmer ausnehmen. Ich kann nur meinen Keller nutzen und nicht mit untervermieten, was ich auch vor habe. Auch würde ich meine Möbel in der Wohnung lassen und mit vermieten, weil ich gar keine andere Option hätte. Kann ich unter diesen Bedingungen davon ausgehen, dass mein Vermieter mir die Untervermietung erlauben muss?

    Vielen Dank schon mal für eure Antwort!

    VG Daniel

  • Randisi
    02.05.2022 - 18:30 Antworten

    Hallo,
    aus beruflichen Gründen werde ich in einer anderen Stadt umziehen. Ich habe schon gekündigt und mein Mietverhältnis endet zum 30.06.2022. Für die Zeit Mai und Juni 2022 hätte ich zwei Personen als Untermieter, jedoch verweigert mir die Vermieterin in Untervermietung und ich sehe die Untervermietung als berechtigtes Interesse:
    1. aus finanziellen Gründen, da ich gleichzeitig zwei mieten bezahlen muss und Untervermieter würde mir da finanziell helfen.
    2. Wohnung ist 90qm groß für 2 Personen nicht überbelegt.
    3. Untermieter und Vermieter kennen sich nicht , jedoch kenne ich die Untermieter ( sind Geschäftspartner von mir )
    4. Vermieterin hat Bedenken, dass Ihre persönlichen Gegenstände geklaut werden obwohl wir einen separaten Wohnungseingang haben, letztendlich kann Sie Ihre Tür verschließen ) und Sie verbietet der Untermieter weil Sie ihn nicht vorher kennengelernt hat. Dazu muss ich sagen, wird Sie von Mitte Mai bis Mitte Juni abwesend sein, da Sie Ängste hat, wegen Lärm oder das man in der Wohnung raucht . Kann man dies auch verbieten oder ist das auch ein Grund keinen Untermieter nehmen zu können ?
    Im Mietvertrag steht dass man Sie zur Untermiete um Erlaubnis erbitten muss , kann Sie jedoch den Untermieter verbieten ?

    Würde mich auf eine Rückmeldung freuen

    • Mietrecht.org
      02.05.2022 - 19:35 Antworten

      Hallo Randisi,

      verbietet die Vermieterin die Untervermietung, steht Ihnen als Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu, siehe § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB.

      Parallel sollten Sie prüfen, ob ggf. Anspruch auf Schadenersatz besteht (sofern die Untervermietung berechtig wäre).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Rov
    18.05.2022 - 14:34 Antworten

    Hallo,

    ich lebe in einer 2-Zimmer Wohnung in Berlin mit teilgewerblicher Nutzung.
    Nun hat sich meine berufliche Situation verändert und ich werde mehrmals im Jahr für 1-3 Woche von woanders arbeiten. In dieser Zeit würde eines meiner zwei Zimmer gerne auf Airbnb anbieten und untervermieten.

    Hierzu würde ich gerne eine genehmigungsfreie zweckfremde Nutzung von maximal 49% meiner
    Wohnfläche beantragen, um eine Registrierungsnummer für Airbnb zu erhalten.

    Nun frage ich mich:
    1) ob mein Vermieter die zeitweise Untervermietung von einem Teil meiner Wohnung (49%) an Feriengäste ablehnen darf?
    2) ob der Zusatz der teilgewerblichen Nutzung bei meiner Wohnung eine Rolle spielt und ja welche bzw. ob der Zusatz der teilgewerblichen Nutzung einen Vor- oder Nachteil hin Hinblick auf mein Vorhaben darstellt?

    Ich freue mich über eine Rückmeldung

    LG

    • Mietrecht.org
      19.05.2022 - 14:51 Antworten

      Hallo Rov,

      danke für Ihren Beitrag. Ihr Vorhaben ist sicher keine Selbstläufer. Sie brauchen für jede Untervermietung die Genehmigung. Das wird kompliziert. Hier ein hilfreicher Artikel für Sie: Untervermietung über Airbnb – Ratgeber für Mieter

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Cen M
    01.08.2024 - 08:22 Antworten

    Ich beziehe die Wohnung seit Ende 2022 mit Mietmindestdauer bis Ende 2026. Vereinbart wurde eine Indexmiete. Ich arbeite befristet im öffentlichen Dienst (auch bis Ende 2026). Ich wurde jetzt zu einer anderen Dienststelle für 3 Monate abgeordnet. .

    Ich habe den Vermieter allgemein gefragt, ob ich für die 3 Monate untervermieten kann, da mir wegen der Doppelte Haushaltsführung Kosten entstehen.

    Er hat mir geantwortet, dass er ohne den Namen des Untermieters und Modalitäten der Untermiete eine solche Anfrage überhaupt nicht beurteilen kann.

    Telefonisch hat mir aber auch gesagt, dass in meinem Arbeitsvertrag (Kopie habe ich ihm damals gegeben) steht, dass ich während meiner Tätigkeit eine Abordnung aufgrund persönlicher Entwicklung beantragen kann, und dass sowohl ich als auch er von dieser Möglichkeit nicht überrascht sein können. Zusätzlich hat er auf die Umzugspauschale in der Teilungserklärung verwiesen und gesagt, dass er diese Kosten nicht umlegen kann, und dass er bei einer Indexmiete die Miete nicht erhöhen kann.

    Ich habe versucht, ihm zu erklären, dass die Möglichkeit für eine Abordnung zwar bestand, aber dass ich mich zum Mietbeginn für diese noch nicht beworben habe und deswegen konnte ich damals noch nicht wissen, ob ich überhaupt eine solche konkrete Möglichkeit bekommen werde. Zu diesem Zeitpunkt war er unfreundlich. Er hat mich gefragt, ob ich beabsichtige, nächstes Jahr in einem neu gebauten Hotel den Urlaub zu verbringen und um Erlaubnis zur Untermiete während des Urlaubs bitten, da es dieses Hotel zum Mietbeginn noch nicht gab.

    Was sind meine Möglichkeiten?

    Ich will nicht kündigen, aber dürfte ich auch während der Mindestdauer? Ist die Abordnung (trotz der latenten Möglichkeit im Arbeitsvertrag) ein Grund, den er einfach so ignorieren und mit einem Urlaub vergleichen kann. Kann der Vermieter kündigen?

    • Mietrecht.org
      01.08.2024 - 16:02 Antworten

      Hallo Cen M,

      wenn ich Ihre Ausführungen richtig verstehe, ist Ihr Vermieter sehr gut informiert. Er hält sich mit Aussagen zur Untervermietung zurück, weil er weiß, dass eine Verneinung der Untervermietung zu einer Kündigungsmöglichkeit ihrerseits führen würde. Da sehe ich eigentlich keinen großen Spielraum. Der Vermieter kann nicht kündigen, aber Sie können die Erlaubnis zur Untervermietung erst einholen, wenn Sie einen geeigneten Kandidaten vorgestellt haben.

      Gegebenenfalls sollten Sie prüfen lassen, ob die vereinbarte Mindestlaufzeit und der Kündigungsausschluss wirksam sind.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Cen
    01.08.2024 - 19:31 Antworten

    Danke

    Wenn ich Sie richtig verstanden habe: ich muss nur Namen des Untermieters nennen, aber keine weiteren Details, keine Selbstauskunft? Er darf auch nicht um die Höhe der Untermiete fragen? Wie viel Zeit hat er, um den Untermieter zu beurteilen?

    Er hat mich telefonisch gefragt of ob meine Haftpflicht-Versicherung eine Untervermietung deckt. Darf er das überhaupt?.

    Wenn er mir eine Untervermietung nicht erlaubt (nach der Angabe der Namen des Untermieters), darf ich fristlos kündigen, oder gilt die Frist von 3 Moanten?

  • Cen
    07.08.2024 - 20:25 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt

    ich habe versucht, positiv zu denken und habe einen potentiellen Untermieter gefunden und mein Vermieter hat mir nach Vorlage der Unterlagen und der Gehaltsabrechnung erklärt, dass er ihn akzeptieren würde. Das hat mich sehr gefreut.

    Wir sprachen auch darüber, dass er etwas mehr Miete haben wollte, schon weil er den Einzug des neuen Bewohners mit der Hausverwaltung regeln und seine Versicherungen anpassen musste. Ich wollte die Einzugspauschale und die Anfertigung der Namensschilder für die Untermieter selbst bezahlen, aber mein Vermieter meinte, diese Kosten seien nicht umlegbar.

    Allerdings hat er 3 Bedingungen für die Untervermietung genannt.

    1. zeitlich begrenzte Untervermietung nur für die Dauer meiner Abordnung
    2. Bescheinigung der Meldebehörde bei Auszug des Untermieters
    3. Änderungen im Mietvertrag

    Nach Angaben meines Vermieters entstehen ihm einmalige und wiederkehrende Nebenkosten. Seiner Meinung nach muss die Miete bei einer Indexmiete trotzdem 1 Jahr unverändert bleiben. Er sagt, dass bei bestehendem Vertrag und gleicher Miete die Untervermietung für ihn nicht zumutbar ist und will, dass wir einen neuen Vertrag abschließen. Der neue Vertrag soll die Mieterhöhung während der Untermiete regeln und ich soll vertraglich eine Kaution für diese Bescheinigung nach Auszug leihen.

    Nicht nur wegen dieser Kaution bin ich mit dem neuen Vertrag nicht „glücklich“, denn zu meinem Nachteil werden nun einige Kleinreparaturen angepasst und die Mindestmietdauer verlängert.

    Kann ich die Untervermietung irgendwie ohne neuen Vertrag durchziehen?

    Stimmt es, dass eine befristete Mieterhöhung (wegen Untervermietung) bei einem bestehenden Vertrag mit Indexmiete nicht möglich ist?

    • Mietrecht.org
      08.08.2024 - 09:40 Antworten

      Hallo Cen,

      dass der Vermieter der Untervermietung nur zeitlich befristet zustimmt, halte ich für nachvollziehbar. Auch ein angemessener unter mit Zuschlag für die Zeit der Untervermietung ist angemessen und unproblematisch. Grundsätzlich müssen Sie keinen neuen Mietvertrag abschließen, sondern könnten die Dinge auch per Nachtrag zum bestehenden Mietvertrag regeln.

      Hier muss man bedenken, dass Theorie und Praxis auseinandergehen können. Wenn sie keine gütliche Einigung finden, könnte der Vermieter blockieren und eine Untervermietung hinauszögern und damit vielleicht sogar verhindern.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Cen
    08.08.2024 - 15:32 Antworten

    Danke Herr Hundt, dies hilft mir weiter.

    Wenn er einen Nachtrag zustimmt, was wäre angemessen? Vermieter hat mir eine runde Nummer gesagt, welche ca 11 % der Kaltmiete entspricht. Ich wollte 5% vorschlagen. Was ist eigentlich üblich?

    Ist die Aufforderung, dass ich für Abmeldung nach dem Auszug des Untermieters sorge, rechtens? Ich habe damals 2 Monatsmiete als Kaution gegeben, jetzt will er noch zusätzlich 1000 Euro, die er automatisch behalten will, wenn ich die Bescheinigung der Meldebehörde nicht vorzeige.

    • Mietrecht.org
      08.08.2024 - 16:01 Antworten

      Hallo Cen,

      das Gesetz erlaubt drei Monatsmieten Kaution. Sofern diese noch nicht ausgeschöpft sind, kann och auf drei Monatsmieten erhöht werden. 20% der Untermiete wäre ein üblicher Aufschlag für den Vermieter. Viele vereinbaren auch einfach z.B. 50,00 Euro/Monat.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Cen
    15.08.2024 - 16:25 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    Mein Vermieter will mir nicht helfen beim Untermiet-Vertrag. Ich bin total verzweifelt.

    Ich werde für 4 Monate abreisen und die Wohnung fast komplett untervermieten – jedoch meine Sachen in 1 Zimmer abschliessen.

    Mein Vermieter wollte genau wissen, welche Räume ich untervermieten werde. Ich habe ihm erklärt, dass ich alles (Flur, Küche, Wohnzimmer, Bad, zweites Zimmer und Balkon) untervermieten will – danach hat er gefragt: wie komme ich während dieser Zeit in mein Zimmer, wenn Flur untervermietet wird und wie beabsichtige ich das Zimmer zu lüften. Ich habe gesagt, dies wird nicht notwendig, weil das Zimmer abgesperrt wird. Er hat gesagt, dass Teil des Mietvertrags auch die Broschüre „Richtiges Lüften“ sei und, dass bei einem gesperrtem Zimmer, er die Wohnung und dieses Zimmer regelmässig besichtigen will, um angeblich Schimmelbildung zu überprüfen.

    Hat er Recht dazu? Wie löse ich das? Kann es sein, dass er genau während meiner längeren Abwesenheit das betroffene abgeriegelte Zimmer besichtigen will. Kann er verlangen, dass ich komme, nur um ihm dieses Zimmer zu zeigen?

    Er wollte mir auch erklären, dass ich irgendwie entweder komplett die ganze Wohnung untervermiete, oder komplett nur 1 Zimmer. Er hat gesagt, dass ich z.B. Flur und Bad, wo sich die Strom und Wasser Zähler befinden, nicht komplett überlassen kann, wenn Strom noch auf meinen Namen läuft.

    Stimmt das?

    Gibt es irgendwo ein Muster für Untermietvertrag, welcher diese Themen anspricht?

    • Mietrecht.org
      16.08.2024 - 19:41 Antworten

      Hallo Cen,

      hoffentlich möchte Ihr Vermieter nicht, dass Sie untervermieten. Gestalten Sie den Vertrag doch so, dass Sie Flur und gesamte Flächen weiterhin gemeinsam nutzen und sorgen Sie dafür, dass eine bevollmächtige Vertrauensperson Zugang zur Wohnung und Ihrem Zimmer erhält und Ihren Pflichten nachkommt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Johann
        17.08.2024 - 13:08 Antworten

        Ich bin Werkstudent bei unserem Mieterverein und würde gerne hierzu meine Meinung äußern und bitte Hern Hundt um etwaige Ergänzungen.

        Möglicherweise verfolgt Ihr Vermieter zwei Aspekte. Erstens: Wenn Sie sich nicht an die Verpflichtungen halten – z.B. regelmässiges Lüften, dürfte er eine Kündigung vorbereiten. Zweitens: der Vermieter hat offensichtlich hat kein großes Interesse an einer Untervermietung und will es diese unattraktiv machen.

        Die Untermiet-Einkünfte sollte man in der Steuererklärung angeben und vielleicht lohnt es die Vermietung vielleicht sogar nicht. Finanzämter erlauben als berechtigte kosten nur übliche Ortsmiete + 10%.

        Es handelt sich bei Cen um eine Indexmiete. Diese ist üblich wenn die Miete über die Mietbremse oder über die örtliche Vergleichsmiete liegt. Does ist schon die erste Hürde.

        Folgendes Szenario: Wohnung hat 65 m2, davon speerst du ein Zimmer von 20 m2 ab und untervermietest anteilig nur 1 Zimmer von 15 m2 und anteilig die Gemeinschaftsraume 1/2 von 30 m2.

        Finanzamt will nur die ortsübliche Miete für 30 m2 anerkennen. Falls du mehr verlangst (weil du quasi fast die ganze Wohnung untervermietest) muss du Steuer zahlen.

        • Mietrecht.org
          19.08.2024 - 10:03 Antworten

          Hallo Johann,

          wer Einkünfte / Überschüsse aus der Vermietung erzielt, zahlt Steuern. Das ist normal. Steuern zahlen Vermieter nur auf mögliche Überschüsse. Daher ist das Thema Steuer m.E. gedanklich zu vernachlässigen. Selbst wenn Steuern anfallen, sehe ich hier kein Problem.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

      • Cen
        19.08.2024 - 19:23 Antworten

        Danke Herr Hundt, Sie haben mich beruhigt.

        Ich bin froh, dass keine Steuer anfallen werden. Mein Vermieter meinte, dass ich eine Steuererklärung abgeben soll, aber anscheinend hat er sich geirrt, odder wollte er mich nur erschrecken.

        Ich wohne am Rand von München in einem 2021 fertiggestellten Wohnblock und zahle für 2.5 Zimmerwohnung (60 Quadratmeter) eine Kaltmiete von ca. 1500 EUR inkl. Parkplatz.
        Es handelt sich um eine ganz neue Wohnung, wo ich auch 2400 EUR in eine neue Ikea Küche investiert habe. Der Vermieter verlangt einen Untermietzuschlag von 150 EUR wenn es zur Untervermietung kommt.. Deswegen habe ich eine Untermiete von 1150 EUR angeschlagen (da ich nur in dem kleinen Kabinett meine Sachen aufbewahre). Denken Sie, dass dies in Ordnung ist ?

        • Mietrecht.org
          20.08.2024 - 07:37 Antworten

          Hallo Cen,

          ein angemessener Untermietzuschlag ist üblich. Ob ein zu versteuernder Überschuss entsteht, sollten Sie ausrechnen oder einen Steuerberater befragen.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • R.Tajak
    21.08.2024 - 08:11 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt, sehr geehrter Herr Cen,

    Ich habe die Diskussion mit Interesse verfolgt und leider zeigt sich auch hier eine unglückliche und prekäre Lage in mietbeanspruchten Gebieten.

    Erlauben Sie mir jedoch einige kurze steuer-technische Präzisierungen. Beim geschilderten Sachverhalt muss der Untervermieter höchstwahrscheinlich mit erheblichen Nachzahlungen rechnen.

    Falls ich mich jedoch zu weit aus dem Fenster lehne, besonders bezüglich der Auslegung der Gesetzeslage, bitte ich um Berichtigung. 

    A) Ihr Vermieter ist anscheinend gut informiert. Als Zuschlag sind üblich 10% der Kaltmiete oder 20% der Untermiete. Da er die niedrigere Variante anstrebt, ist seine Anforderung vertretbar. Er hat auch Recht, dass Sie bei Einkünften aus Vermietung/Verpachtung über 520€ zur Abgabe einer Steuererklärung verpflichtet sind. Möglicherweise können Sie beim LOHI mit 100-200€ für Vorbereitung einer Steuererklärung auskommen. 

    B) Im Gegensatz zu Ihrer vermeintlichen Auffassung (Vermietung fast vollständiger Wohnung laut §540 BGB) sieht die Behörde das geschilderte Verhältnis als eine Teilüberlassung (laut §553 BGB). In dieser Konstellation darf der Hauptmieter die Mitbenutzung der Räume, welche der gesamten Wohnung dienen, nicht aufgeben. Bad oder Küche, wo sich z.B. Hauptschalter, Sicherungen, Zähler und Ventile befinden, sind nur mit(unter)vermitet.

    Diese Gemeinschaftsräume fließen in die Berechnung nach dem Wohnflächenverhältnis ein. Für das Finanzamt dürfte es sich bei der geschilderten Sachlage um eine Untervermietung von 30 m2 oder sogar weniger handeln. Beachten Sie, dass ich eine Teilung 50-50 angenommen habe, sonst wäre Wohnflächenanteil der Gemeinshaftsäume zusätzlich noch auf die Anzahl der berechtigten Bewohner  aufgeteilt werden

    C) Die Finanzämter prüfen sehr genau Untermieteinkünfte, welche 50% der Miete überschreiten.
    Leider ist die Kluft zwischen Neuvermietungen und Mietspiegel enorm. Obwohl sie anscheinend eine sehr sportliche Miete (25€/m2) zahlen, erlaubt das Finanzamt nur 110% der örtlichen Vergleichsmiete der letzten 6 Jahren abzusetzen. In München wäre dies laut dem Mietspiegel nur ca. 2/3 oder weniger Ihrer Miete. Darauf dürfte sich eine Steuerlast von 150-300€ monatlich ergeben.

    Es wird dringend beraten Hilfe eines Steuerhilfevereins bzw. eines Steuerberaters aufzusuchen. Der letzte dürfte Ihnen bei der Gestaltung des Untermietvertrages helfen . Es gäbe möglicherweise Optimiesierungsspielraum, z.B. bei separater Vermietung der Garage (wenn sie die Kosten separat ausweisen können) usw. 

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