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Berechtigtes Interesse zur Untervermietung notwendig?

Die Frage, ob zur Untervermietung ein berechtigtes Interesse notwendig ist, stellt sich nur, wenn der Hauptmieter einen Teil seiner Wohnung an einen Dritten untervermieten möchte. Dann ist § 553 BGB die maßgebliche Vorschrift im Gesetz.

Will der Hauptmieter hingegen seine ganze Wohnung an einen Dritten vermieten, ist § 540 einschlägig. Dann kommt es auf ein berechtigtes Interesse nicht an. In diesem Fall kann der Vermieter den Wunsch des Hauptmieters zu Untervermietung ablehnen, riskiert aber, dass der Mieter dann ein Sonderkündigungsrecht ausübt, sofern dem Vermieter nicht ein wichtiger Grund in der Person des bezeichneten Untermieters zur Seite steht. Der Mieter hat in diesem Fall keinen gesetzlichen Anspruch, dass die Untervermietung erlaubt wird. Er kann den Anspruch als auch nicht einklagen.

1. Mieter hat einen Anspruch auf Untervermietung

Steht die Vermietung eines Teils der Wohnung oder eines einzelnen Zimmers zur Debatte, benötigt der Hauptmieter immer ein berechtigtes Interesse. Hat der Mieter ein solches berechtigtes Interesse, gewährt ihm das Gesetz einen gesetzlichen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung. Allerdings muss der Mieter den Vermieter immer um diese Erlaubnis fragen und kann nicht ohne Erlaubnis untervermieten.

Das Gesetz stellt dabei auf einen Interessenausgleich zwischen Hauptmieter und Vermieter ab. Denn: Der Vermieter hat ursprünglich den Mietvertrag nur mit dem Mieter abgeschlossen und soll davor geschützt werden, dass plötzlich eine weitere Person in die Wohnung einzieht. Deshalb kann der Hauptmieter nur dann untervermieten, wenn er ein berechtigtes Interesse hat, das das Interesse des Vermieters übersteigt.

Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterzeichnet, genügt es, wenn einer von ihnen ein berechtigtes Interesse geltend macht (Schmid Mietrecht 2. Aufl. S. 344).

2. Berechtigtes Interesse braucht kein Dringendes zu sein

Das berechtigte Interesse braucht kein dringendes Interesse zu sein. Es genügen sämtliche vernünftigen, auch höchstpersönlichen Gründe des Mieters im weitesten Sinne (BGH RE WuM 1985, 7; BGHZ 1992, 218).

Dazu gehören alle Gründe, die nicht von ganz unerheblichem Gewicht sind und mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang stehen (Schmid Mietrecht 2. Aufl. S. 344). Dabei spielt auch der Grundsatz eine Rolle, dass der Mieter berechtigt ist, sein Privatleben innerhalb der eigenen vier Wände nach seinen Vorstellungen zu gestalten.

3. Berechtigtes Interesse muss nach Mietertragsabschluss entstanden sein

Das berechtigte Interesse muss nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein. War es bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorhanden, kann es den Anspruch auf Untervermietung nicht begründen. Damit soll verhindert werden, dass der Mieter dem Vermieter z.B. eine vielleicht unliebsame Person verschweigt, die dann plötzlich doch noch in die Wohnung einziehen möchte.

4. Berechtigtes Interesse begründet gesetzlichen Anspruch zur Untervermietung

Sofern der Mieter ein berechtigtes Interesse nachweisen kann, hat er einen gesetzlichen Anspruch darauf, dass der Vermieter die Untervermietung erlaubt. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, ohne dass ihm in der Person des bezeichneten Untermieters ein wichtiger Grund zur Seite steht, kann der Hauptmieter seinen Anspruch gerichtlich einklagen. Das Gerichtsurteil ersetzt dann die Zustimmung des Vermieters. Der Untermieter kann dann ohne Weiteres einziehen.

Hat der Vermieter eine vertragswidrige Untervermietung bislang geduldet, erwächst dem Hauptmieter daraus nicht das Recht, erneut außerhalb des Vertragszwecks eine Untervermietung zu vereinbaren (OLG Düsseldorf ZMR 2003, 349).

5. Beispielsfälle für berechtigte Interessen

Als berechtigte Interessen kommen persönliche, familiäre und berufliche Gründe in Betracht.

a. Persönliche Gründe

  • Ein berechtigtes, personenbedingtes Interesse wird anerkannt, wenn der Mieter den Lebensgefährten, mit dem er weder verheiratet ist noch in eingetragener Lebenspartnerschaft zusammenlebt, in die Wohnung aufnehmen möchte (BGH WuM 2003, 688).
  • Zur Aufnahme von Geschwistern des Mieters muss das berechtigte Interesse besonders begründet werden (BayObLG RE WuM 1984, 13), z.B.: Pflegebedürftigkeit, Wohnungsnot.
  • Den Ehegatten nach der Heirat oder Kinder kann der Mieter immer in die Wohnung aufnehmen, ohne den Vermieter fragen zu müssen (BayObLG RE WuM 1997, 603). In diesen Fällen geht es nicht um Untervermietung, sondern um einen unselbstständigen Gebrauch, da die Aufnahme von Familienangehörigen immer zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört.
  • Nicht zu den Angehörigen zählen Verlobte, Schwiegertöchter, Freund und Freundin des Kindes. Die Eltern darf der Mieter insbesondere dann die Wohnung aufnehmen, wenn ein Elternteil pflegebedürftig ist und sich das berechtigte Interesse (hier: Unterhaltspflicht Kind/Elternteil) konkret begründen lässt (BayObLG ZMR 1998, 23). Gleiches gilt für den Bruder des Mieters (BayObLG ZMR 1994, 87).
  • Das berechtigte Interesse wurde abgelehnt, wenn der Untermieter während des vorübergehenden Aufenthalts des Mieters in einer anderen Stadt lediglich die Wohnung betreuen sollte (LG Mannheim WuM 1997, 369). Ist damit die Reduzierung des Aufwands für doppelte Haushaltsführung verbunden, kann das berechtigte Interesse wiederum begründet sein (LG Berlin NJW-RR 1994, 1289),
  • Begibt sich der Mieter in eine langfristige Heilbehandlung und steht die Wohnung deshalb längere Zeit leer steht, ist das Interesse berechtigt.
  • Aufnahme eines Verwandten, um ihm in der Bewältigung familiärer Probleme zu helfen.
  • Angst eines älteren Mieters vor Vereinsamung.
  • Aufnahme einer erwachsenen Person mit Kind, um die Wohnungskosten zu senken, die Versorgung der eigenen Kinder zu verbessern oder Betreuung des Kleinkindes des Hauptmieters durch den Untermieter (AG Büdingen WM 1991, 585),

b. Berufliche Gründe

  • Anerkannt ist der Anspruch auf Untervermietung, wenn der Mieter berufsbedingt für ein bis zwei Jahre ins Ausland geht (AG Berlin- Schöneberg GE 1990, 549; LG Berlin NJW-RR 1994, 1289),
  • Sanatoriumsaufenthalt des Mieters im Ausland
  • Längerzeitige Umschulungsmaßnahme außerhalb des Wohnortes

Insgesamt kommt es nicht darauf an, dass der Mieter seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung beibehält (BGH WuM 2006, 147). Auch spielen die persönlichen Einkommens- und Vermögensverhältnisse des Mieters keine Rolle. Hier fällt positiv ins Gewicht, dass es auch im Interesse des Vermieters liegen kann, wenn die Wohnung nicht leer steht und stattdessen weiterhin bewohnt wird.

c. Wirtschaftliche Gründe

  • Reduzierung der Mietzinsbelastung, vorausgesetzt die finanziellen Verhältnisse sind so schlecht, dass nur dadurch das Mietverhältnis aufrechterhalten werden kann (z.B. Bei Arbeitslosigkeit: LG Mannheim WuM 1997, 263),
  • Reduzierung der Reise- und Wohnungskosten infolge beruflich bedingter Abwesenheit (BGH VIII ZR 4/05),
  • Ein berechtigtes Interesse wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Mieter ohne Untervermietung seine Wohnung nicht mehr als Lebensmittelpunkt aufrechterhalten kann (LG Hamburg ZMR 2001, 974), Vor allem braucht er seinen Lebensmittelpunkt nicht in der Wohnung zu haben (BGH WuM 2006, 147),
  • Fortsetzung des Untermietverhältnisses mit einem anderen Untermieter nach Auszug des bisherigen Untermieters (LG München I ZMR 2004, 915 für Gewerbemieter),
  • Ein berechtigtes Interesse wurde abgelehnt, wenn der Hauptmieter mit der Untervermietung den Zweck verfolgt, zusätzliche Einkünfte zu erzielen, ohne dass er wegen der Verschlechterung seiner wirtschaftlichen Verhältnisse darauf angewiesen ist.
  • Rein humanitäre Interessen des Mieters genügen in der Regel nicht, da sich das berechtigte Interesse nur aus der unmittelbaren Sphäre des Mieters ergeben könne. In einem Fall des LG Berlin (WM 1994, 326) wurde das berechtigte Interesse verneint, in dem ein Iraner aus Mitleid eine schwangere Afrikanerin in die Wohnung aufgenommen hat.

6. Wenn es zum Streit kommt

Da das Gesetz zwischen den Interessen des Mieters und des Vermieters abwägt, muss der Mieter im Streitfall gegenüber dem Vermieter die tatsächlichen Umstände darlegen und beweisen, aus denen sich sein berechtigtes Interesse für die Aufnahme einer dritten Person in die Wohnung ergibt.

Wichtig ist der Nachweis, dass die Umstände erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sind. Der Mieter muss substantiiert persönliche, wirtschaftliche, berufliche oder sonstige Gründe darlegen, die es dem Vermieter ermöglichen, die Gegebenheiten zu prüfen. Insbesondere muss der bezeichnete Dritte namentlich benannt und dem Vermieter auch vorgestellt werden. Der Mieter trägt die Beweislast für sein berechtigtes Interesse.

Umgekehrt muss der Vermieter alle Umstände darlegen und beweisen, aus denen sich sein entgegenstehendes Interesse ergibt, die ihn berechtigen, die Person des Dritten aus wichtigem Grund als unzumutbar abzulehnen.

46 Antworten auf "Berechtigtes Interesse zur Untervermietung notwendig?"

  • Sarah Maifeld
    09.01.2018 - 11:18 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich bin Hauptmieter und muss berufsbedingt für einige Monate ins Ausland. Die Wohnung (3ZKB) habe ich gemeinsam mit meinem Lebensgefährten (nich verheiratet) bezogen, er als Untermieter (so war es gewünscht vom Vermieter). Nun möchten wir bzw. ich für die vorübergehende Dauer noch ein Zimmer untervermieten. Gibt es eine Regelung, dass z.B. nur an 1e Person untervemietet werden darf?

    • Mietrecht.org
      09.01.2018 - 22:10 Antworten

      Hallo Sarah,

      nein, eine solche Regelung gibt es nicht. Fragen Sie Ihren Vermieter, ob eine weitere Untervermietung möglich ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Sylvia Schönfelder
        16.01.2023 - 09:54 Antworten

        Sehr geehrter Herr Hundt,

        Ich lebe derzeit in einer 1 Zimmer Wohnung (44,72 qm) mit WBS im Betreuten Wohnen. Darf ich meine nach Trennung, nun obdachlose Tochter (hat ebenfalls Pflegegrad aufgrund von Ängsten und Depressionen) vorübergehend bei mir einziehen lassen, bis sie was eigenes gefunden hat? Laut dem Vermieter geht das wohl nicht. Liegt hier nicht ein berechtigtes Interesse vor?

        Mit freundlichen Grüßen

        • Mietrecht.org
          17.01.2023 - 05:24 Antworten

          Hallo Sylvia,

          Sie sollten Ihren Vermieter nach einer Begründung fragen. Wo liegt genau das Problem?

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Rebekka
    11.01.2018 - 19:53 Antworten

    Hallo, handelt es sich im folgenden Fall um ein berechtigtes Interesse:

    Tina mietet in Stadt A seit 2 Jahren eine 1-Zimmer-Wohnung. Sie hat dort eine Promtionsstelle über 5 Jahre und wird somit sicher noch mind. 3 Jahre in Stadt A bleiben. Ihr Lebensgefährte hat nun ebenfalls eine Anstellung in Stadt A für die Dauer von einem Jahr erhalten. Das Paar möchte nun für Dauer von einem Jahr in einer 2-Zimmerwohnung zusammenleben., da sie schon 2 Jahre getrennt von einander leben. Tina möchte allerdings bei der momentanen Wohnungsknappheit ihre 1Zimmer-Wohnung nicht aufgeben, da sie Angst hat im folgenden Jahr nicht wieder was zu finden, was sie sich auch leisten kann.Beide Wohnungen kann sie finanziell nicht stemmen. Sie möchte daher die Wohnung für 1 Jahr an eine Freundin untervermieten, die genau für 1 Jahr eine Wohnung in der selben Stadt sucht um danach wieder selbst drin zu wohnen.

    Kleine Ergänzung: Tinas Wohnung ist möbliert bei der Untermiete.

    Danke für Antwort

    Rebekka D

  • Eugen Tissen
    13.01.2018 - 15:02 Antworten

    Hallo.
    Wir, meine nicht eingetragene Lebensgefährtin. Mein Vater und ich, möchten uns zusammen ein Haus mieten. Das Haus hat mehrere Wohnungen, so, dass mein Vater eine davon nutzen würde. Zählt es als Untervermietung oder ist es nur aus wirtschaftlichem Interesse erlaubt, da wir 2 uns das Haus sonst nicht leisten könnten.

    Vielen Dank für die Antwort

    Mit freundlichen Grüßen

    Eugen

    • Mietrecht.org
      13.01.2018 - 17:55 Antworten

      Hallo Eugen,

      vereinbaren Sie die Untervermieterung vor der Anmietung des Hauses mit dem Vermieter – so gehen Sie auf Nummer sicher.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Gango
    18.01.2018 - 17:55 Antworten

    Hallo,

    muss beim berechtigten Interesse zwingend ein wirtschaftliches stecken?

    Beispiel: A trennt sich von seiner Freundin B. Diese zieht aus der Wohnung und A möchte eine Untermieterin in die Wohnung aufnehmen (Fall der teilweisen Untervermietung eins Zimmers in der Wohnung). A könnte es sich auch leisten, die Wohnung selber zu bezahlen. Hat er dennoch einen Anspruch auf Zustimmung zur teilweisen Untervermietung?

  • Thomas
    24.01.2018 - 13:37 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wenn bereits eine Zustimmung zur Untervermietung von der Hausverwaltung gegeben wurde, muss das besondere Interesee, also der Grund, neu vorgetragen werden?

    Zum Beispiel ist die Freundin aus dem gemeinsamen Haushalt ausgezogen. Die Wohnung war zu groß und die Hausverwaltung hat der Untervermietung eines Zimmers in einer größeren Wohnung zugestimmt. Jetzt zieht der Untermieter aus und der Hauptmieter möchte einen neuen Untermieter. Gilt da noch der Grund oder muss ein neuer Grund bestehen? Vielen Dank!

    • Mietrecht.org
      24.01.2018 - 13:55 Antworten

      Hallo Thomas,

      wie ist die Zustimmung formuliert? Wird hier auf eine Person abgestellt oder die generelle Erlaubnis zur Untervermieter erteilt? Im Zweifel muss der neue Mieter ohnehin bei der Hausverwaltung gemeldet werden. Diese muss ja wissen, wer in dem Haus lebt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Thomas
        24.01.2018 - 23:35 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        die Zustimmung wurde bereits in der Vergangenheit für einen speziellen Untermieter gegeben. Jetzt zieht dieser Untermieter aus und es soll ein neuer Untermieter für den alten einziehen. Der neue Untermieter ist dem Vermieter bekannt. Es wurde ein Schreiben mit der Bitte um Zustimmung zur Untervermietung eines Zimmers in der großen Wohnung gebeten und wir warten auf die Antwort. Konkret wurde sich auf die vorherige Zustimmung bezogen. (“Das besondere Interesse an der teilweisen Untervermietung” ist Ihnen bereits aus der vorherigen Untervermietung und meinem Schreiben vom xx.xx.xxxx bekannt.)

        Da die Zustimmung in der Vergangenheit gegeben wurde und die Wohnung ja immer noch zu groß ist wie beim ersten mal, wäre es doch treuwidrig, wenn der Vermieter dies ablehnt?

        Vielen Dank und viele Grüße!

        • Mietrecht.org
          25.01.2018 - 11:11 Antworten

          Hallo Thomas,

          warum sollte der Vermieter ablehnen? Wenn schonmal eine Genehmigung ausgesprochen wurde, sehe ich dafür als Außenstehender keinen Grund. In jedem Fall brauchen Sie eine neue Zustimmung für eine andere Person.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

          • Thomas
            27.01.2018 - 14:39

            Das hat der Hausverwalter aber leider gemacht, also die neue Zustimmung zur Untervermietung verweigert. Ob nun der Hausverwalter eine neue Provision für die Neuvermietung verdienen will oder ob der Vermieter zu einem höheren Preis neu vermieten will ist nicht klar.

            Wir haben aber an den Hausverwalter und den Eigentümer durchscheinen lassen, dass wir dem neuen Mieter unseren Mietvertrag zukommen lassen, falls wir keine Zustimmung erhalten. Unsere Wohnung befindet sich am Ende des Mietspiegels. Zu einem höheren Preis lässt sich die Wohnung also ganz so einfach nicht vermieten.

          • Mietrecht.org
            27.01.2018 - 14:49

            Hallo Thomas,

            Sie sollten das berechtigte Interesse möglichst umfassend darlegen, das erschwert die Ablehnung erheblich. Ich weiss leider nichtgenau, was Sie mit “dem neuen Mieter den Mietvertrag zukommen lassen” meinen. Bei der Neuvermietung kann der Vermieter auch oberhalb des Mietspiegels vermieten.

            Viele Grüße

            Dennis Hundt

  • Mine
    06.03.2018 - 18:27 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir haben vor ca zwei Jahren unsere Einliegerwohnung vermietet an eine Dame mit erwachsenem Sohn. Außerdem hat die Dame ihren “Ehemann” angemeldet, der nicht mitwohnt. Die Freundin des Sohnes schwanger, bekam ihr Baby und wohnt seitdem mit in der Wohnung – die beiden haben dann auch geheiratet. Angemeldet ist die junge Mutter mit Baby woanders. Ist das alles rechtens?

    Im Mietvertrag haben wie vereinbart, dass nicht mehr als drei Personen einziehen dürfen. Ich habe der Dame gekündigt gemäß § 573 a BGB.

    Ich hoffe, sie konnten mein Anliegen verstehen..

    Danke für die baldige Antwort und schönen Gruß
    Mine

  • Felix
    11.04.2018 - 10:09 Antworten

    Hallo zusammen,

    bei uns ist es folgender Use-Case:

    Ich habe gemeinsam mit meiner Partnerin eine 3 Zimmer Wohnung gemietet und wir gehen berufsbedingt für 18 Monate ins Ausland und würden daher gerne die Wohnung untervermieten:

    Folgende Szenarien kommen für uns in Frage:

    1. Untervermietung der kompletten Wohnung für den Zeitraum

    2. Vermietung von 2 Zimmern (1 Zimmer behalten wir für Heimatbesuche).

    Wie sind diese beiden Szenarien rechtlich hinsichtlich der Zustimmungspflicht seitens des Vermieters zu bewerten?`

    Danke vorab und Grüße

  • Irina
    24.05.2018 - 12:04 Antworten

    Hallo zusammen,

    ich habe eine 1-Zimmer-Wohnung und möchte für 1 bis 2 Jahre ins Ausland, dann aber wieder zurück nach Berlin. Ich habe einen Arbeitsvertrag bekommen für 1 Jahr mit Aussicht auf Verlängerung. Ich hatte kein vorher bestehendes Arbeitsverhältnis mit dem Arbeitgeber.
    Besteht bei mir dennoch ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung und muss mein Vermieter somit zustimmen?
    Vielen Dank im Voraus.

  • Tim
    05.07.2018 - 09:57 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich bewohne seit 4 Jahren eine 2ZKB Wohnung und leide seit kurzer Zeit an depressionen.
    Die Psychologin rät mir zu einer WG, mein Vermieter hat auf eine mündlcihe Anfrage sehr ablehnend reagiert.
    Stellt meine Erkrankung ein berechtigtes Interesse dar?

    Vielen Dank im Voraus
    Tim

  • Tanja
    02.12.2018 - 20:14 Antworten

    Hallo. Ich möchte mit meinem Partner zusammen ziehen (in der gleichen Stadt wie jetzt) und meine eigene Wohnung zunächst nicht ganz aufgeben. Ich würde meine Wohnung gerne für 1,5 Jahre untervermieten? Ist das ein berechtigtes Interesse für eine Untervermietung?
    Vielen Dank für eine Antwort.
    MfG
    Tanja

    • Mietrecht.org
      03.12.2018 - 08:37 Antworten

      Hallo Tanja,

      der bloße Wunsch “die Wohnung nicht ganz aufgeben zu wollen” ist m.E. nicht ausreichend.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Daniel
    10.05.2019 - 08:41 Antworten

    Hallo Herr Hundt!
    Ich habe seit April eine 1,5 ZKB Wohnung 38qm) an eine Frau mit Kind vermietet.
    Nun wohnt mit großer Regelmäßigkeit deren Mutter mit hier, nutzt die Garage (Mieterin steht dann auf dem Hof, keine Stellplatzvereinbarung).
    Ich habe dazu keine Info bekommen bzw hieß es bei der Besichtigung (bei der Die Mutter anwesend war) klar, dass nur die Dame und ihre kleine Tochter einziehen.
    Zusätzlich dazu wird die Miete vom Jobcenter übernommen…
    Ich bin irritiert, muss ich das so hinnehmen?

    Herzlichen Dank für die Info vorab!

    Daniel

    • Mietrecht.org
      13.05.2019 - 09:14 Antworten

      Hallo Daniel,

      Sie müssen unterscheiden, ob die Mutter zu Besuch da ist oder in der Wohnung lebt. Ersteres können Sie i.d.R. nicht verbieten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sandra
    20.05.2019 - 11:40 Antworten

    Lieber Herr Hundt,
    ich habe meine Vermieterin um Erlaubnis einer vorübergehenden Teilvermietung meiner Stadtwohnung gebeten (an einen handverlesenen Einzelmieter, den ich erst suchen würde, wenn ich ihre Erlaubnis hätte), weil ich inzwischen einen Zweitwohnsitz auf dem Land habe, wo ich in Ruhe arbeiten (schreiben) kann. Meine Wohnung in Berlin steht sonst monatelang leer. Meine Möbel und privaten Gegenstände befinden sich alle noch dort und ich würde ein Zimmer mindestens ausschließen. Meine Vermieterin hat die Untervermietung abgelehnt, mit der Begründung, dass sie “ihre Ruhe haben will” und die Störung des Hausfriedens fürchtet. Außerdem sei in meinem Mietvertrag die Untervermietung schließlich verboten.
    Und ohne selbst daran zu verdienen, erst recht nicht.
    Hat sie das Recht zu Ablehnung und/oder finanzieller Forderung?
    Für eine Antwort wäre ich sehr dankbar.
    Mit besten Grüßen,
    Sandra

  • Katja Schwahn
    05.02.2020 - 18:01 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Meine Tochter und ich werden gemeinsames Ausland gehen. Ich habe ein Sabbatjahr und möchte deshalb einen Teil (2 von 3 Zimmern) in meiner Wohnung für mindestens ein halbes Jahr untervermieten. Ich kann mir das Sabbatjahr nicht ohne Untervermietung leisten und möchte auch das jemand meine Wohnung bewohnt, damit sie nicht so lange leer steht.

    Ist dies berechtigtes Interesse?

    Vielen Dank im Voraus,
    herzliche Grüße
    Katja

    Ps. (Ich habe beim selben Vermieter schon zweimal vor Jahren eine Untervermietung gestattet bekommen)

  • Antje
    04.03.2020 - 10:28 Antworten

    Hallo!
    Entschuldigen Sie bitte, sollte meine Frage bereits gestellt worden sein: Ich wohne in einer 1 Zimmerwohnung und möchte diese gerne untervermieten, da ich ein auf zwei Jahre befristetes Arbeitsverhältnis eingehe, allerdings nicht im Ausland sondern in einem anderen Bundesland (Wohnung ist in Berlin, Job in NRW). Im Mietvertrag ist nur eine übliche Klausel, dass Untervermietung nur mit Erlaubnis möglich ist. Sehe ich das richtig, dass ich keinen Anspruch auf Genehmigung habe, da es sich in diesem Fall um die gesamte Wohnung handelt? Auch wenn ich mit der Untermietinteressentin bereits abgemacht habe, dass ich die Wohnung teilweise auch nutzen kann? Herzlichen Dank!
    Antje

  • Silke
    09.09.2020 - 11:39 Antworten

    Hallo!

    Bei mir besteht folgendes Problem:
    Bei Neuabschluss eines Mietvertrages wurde eine personenbezogene Untermieterlaubnis für zwei Zimmer zusätzlich erteilt.
    Leider haben sich diese Untermieter nie persönlich, trotz Versprechungen, vorgestellt.
    Nun sind diese ausgezogen.

    Jetzt bin ich vorsichtig geworden.

    Die Untervermieter schrieben mir die Wohnung neu untervermieten zu wollen.
    Ich verlangte ein persönliches Kennenlernen der Person.
    Jetzt habe ich erfahren, daß man bereits einen Vertrag mit dem jungen Kerl abgeschlossen hat, ohne mir diesen überhaupt vorzustellen! Die Anfrage bzgl. der Untermieterlaubnis kam noch dazu drei Tage nach erfolgten Vertragsabschluss (!!).

    Ich habe die Erlaubnis verweigert!
    Nun droht man mir mit einer Schadenersatzklage!

    Meine Frage:
    Bin ich im Recht? Ich muss doch das Recht haben abwägen zu können ob die Person für die Wohnung geeignet ist, bzw. ob ich mit dieser klar komme?
    Komme mir völlig übergangen vor! Genauso wie beim ersten Mal!
    Kann ich ausserdem die Erlaubnis widerrufen, bzw. verweigern, da ja bereits bei Abschluss des Mietvertrages das „Interesse“ an der Untervermietung bestand und nicht erst nachträglich entstanden ist? Ich habe zwar die erste Untervermietung erlaubt gehabt, aber nicht damit gerechnet so….übergangen zu werden!

    Vielen Dank für Ihre Antwort!

    Mit freundlichen Grüßen

    Silke Müller

    • Mietrecht.org
      10.09.2020 - 11:41 Antworten

      Hallo Silke,

      eine persönliche Vorstellung ist eher unüblich. Normalerweise reicht der Hauptmieter den Namen und den Ausweis des potenziellen Untermieters ein.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Silke
    10.09.2020 - 15:34 Antworten

    Hallo,

    drei Tage zu spät?

    Gruß

    Silke

    • Mietrecht.org
      10.09.2020 - 16:54 Antworten

      Hallo Silke,

      die Zustimmung muss (logischerweise) vor Untervermietung vorliegen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Silke
    10.09.2020 - 18:08 Antworten

    Hallo!

    Ich gehe mal davon aus, daß ich dieses Urteil auch auf meinen Fall umlegen kann, da mir ja der Name usw. erst nach bereits erfolgtem Abschluss des Untermietvertrages mitgeteilt wurde, oder?
    Kann ich ausserdem die Erlaubnis widerrufen, bzw. verweigern, da ja bereits bei Abschluss des Mietvertrages das „Interesse“ an der Untervermietung bestand und nicht erst nachträglich entstanden ist? Ich habe zwar die erste Untervermietung erlaubt gehabt, aber nicht damit gerechnet so….übergangen zu werden!

    Vielen Dank für Ihre Antwort!

    Mit freundlichen Grüßen

    Silke Müller

  • Thorben
    09.02.2021 - 16:10 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    es geht um folgenden Fall. In den 90er Jahren wurde eine Wohnung angemietet, um dort Angestellte während der Ausführung von Aufträgen zeitweise unterzubringen (Handwerksbetrieb, Unterbringung von Mitarbeitern – keine vier Wochen pro Jahr). Im Mietvertrag war davon, meines Wissens nach, keine Rede – es handelt sich dementsprechend um einen “normalen Mietvertrag”.
    Nun werden in absehbarer (5 – 10 Jahre) Zeit keine Aufträge in entsprechender Stadt angenommen und die Wohnung soll untervermietet werden (durch den zurück liegenden Mietbeginn entsprechend günstige Miete, daher soll die Wohnung nicht aufgegeben werden).

    Reicht das allein als Grund für die Untervermietung der gesamten Wohnung oder nur für Teilbereiche oder gar nicht?

    Bisher gab es nicht abschließende Aussagen des Vermieters und lediglich die in Aussichtstellung einer Genehmigung für vor erst ein Jahr.

    Oder ergibt sich ein Gewohnheitsrecht für den jährlichen Antrag, wenn die Genehmigung einmal erteilt wurde und sich der Grund nicht ändert?

    Sollte es nicht im Interesse des Vermieters sein, dass die Wohnung nicht leer steht?
    Das die Wohnung seit Anmietung nicht bewohnt und quasi nicht genutzt wurde, muss dem Vermieter bewusst sein (keine Teilnahme an Wartungsterminen etc).

    Aus Sicht des potentiellen Untermieters ist es äußerst unbefriedigend, nicht zu wissen, ob die Verlängerung im neuen Jahr verlängert wird oder nicht.

    Vielen Dank
    Mit freundlichen Grüßen
    Alexander

    • Mietrecht.org
      09.02.2021 - 20:03 Antworten

      Hallo Alexander,

      schwierige Sachlage da Sie ja keinen “normaler” Wohnraummieter sind, sondern einen gewerblichen Hintergrund haben. Lassen Sie die Sachlage bitte bei Bedarf rechtlich prüfen – ich kann Ihnen hier leider nicht helfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Katrin Pönisch-Pörschke
    18.02.2021 - 17:39 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich bewohne seit mehr als zehn Jahren eine 4-Raum-Wohnung. Eingezogen bin ich damals mit zwei meiner Söhne und meinem damaligen Ehemann. In der Zwischenzeit ist mein Ex-Ehemann ausgezogen, dann auch die erwachsenen Söhne (Studium und Auslandsaufenthalte), so dass ich die große Wohnung zwischenzeitlich allein bewohnte. Nun ist mein Sohn wieder bei mir eingezogen, mit ihm seine Ehefrau. Im Januar wurde meine Enkeltochter hier geboren. Das heißt, die Personenzahl hat sich im Vergleich zum Einzug nicht geändert, die Wohnung ist auch nicht überbelegt (110 qm) Benötige ich die Einwilligung des Vermieters, wenn ich Verwandtschaft ersten Grades sowie die Schwiegertochter in meiner Wohnung mit wohnen lasse? Wäre es meinerseits ein rechtsgültiges berechtigtes Interesse, wenn ich mit 57 Jahren – insbesondere unter den gegenwärtigen Bedingungen der sozialen Distanzierung – mich vor Vereinsamung schützen möchte, indem ich mit der Familie meines Sohnes in meiner Wohnung zusammenleben möchte?
    Recht herzlichen Dank für Ihre Auskunft und viele Grüße, Katrin Pörschke

    • Mietrecht.org
      18.02.2021 - 17:52 Antworten

      Hallo Katrin,

      hier eine Hilfe für Sie: Untervermietung an Familie, Freund oder Freundin

      Im Übrigen kann es nicht schaden und beugt Problemen vor, wenn Sie den Vermieter informieren, dass jetzt drei weitere Personen bei Ihnen wohnen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Katrin Pönisch-Pörschke
        21.02.2021 - 20:49 Antworten

        Herzlichen Dank für Ihre so schnelle Antwort und den hilfreichen Link, viele Grüße, Katrin Pörschke

  • Frank Hentschel
    30.12.2021 - 16:53 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    auf der Webseite: https://www.mietrecht.org/untervermietung/berechtigtes-interesse-untervermietung/

    steht: “Das berechtigte Interesse muss nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein. War es bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorhanden, kann es den Anspruch auf Untervermietung nicht begründen. Damit soll verhindert werden, dass der Mieter dem Vermieter eine vielleicht unliebsame Person verschweigt, die dann plötzlich doch noch in die Wohnung einziehen möchte.”

    Ist das aus einem Urteil? Gar vom BGH?

    Dann wäre es gut, das auch auf der Seite zu nennen. Wir im Juraforum räteseln gerade, was eine unliebsame Person sein könnte. Ich vermute, jemand den der Vermieter als unliebsam kennt.

    Beste Grüße, guten Rutsch und ein gutes 2022,
    Frank Hentschel

    • Mietrecht.org
      30.12.2021 - 19:06 Antworten

      Hallo Frank,

      danke für Ihr Feedback und ebenso einen guten Rutsch.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Maria
    23.10.2022 - 16:59 Antworten

    Hi! Ich wohne seit 2 Jahren mit meiner Mitbewohnerin in einer 2-Zimmer-Wohnung zusammen, ihr Vater ist gesetzlich Hauptmieter. Anfang August hat sie mirmitgeteilt, ich solle ausziehen, aber bisher habe ich noch immer kein Kündigungsschreiben bekommen. Der Grund ist, dass ihr Freund einziehen soll. Das Zimmer habe ich unmöbliert gemietet.
    Die Mitbewohnerin meinte, weil im Untermietvertrag stünde, dass eine 2-Wochen Kündigungsfrist besteht, hätte sie mich auch nach 2 Wochen rauswerfen können. Stimmt das? Und ist es zwingend notwendig, dass ich ein Kündigungsschreiben bekomme? Oder geht das rechtlich auch mündlich?

    Vielen Dank schon mal.

  • Pamela
    08.12.2022 - 20:07 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt ich habe eine Frage ich bin Hauptmieterin einer 2 Zimmerwohnung in der Mietsache steht, das 2 Personen einziehen. Ich habe auch eine Zustimmung des Vermieters das es sich dabei nicht um einen Lebensgefährten handelt sondern dass ich ein Zimmer der Wohnung untervermieten darf. Nun hat der Eigentümer gewechselt aber der Vertrag ist der gleiche gilt dieser dann noch mit dem extra Schreiben das mir der frühere Vermieter ausgestellt hat? Vielen Dank für ihre Antwort

    • Mietrecht.org
      09.12.2022 - 08:00 Antworten

      Hallo Pamela,

      der Vertrag inkl. aller Nachträge hat weiterhin Bestand.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Alex
    20.09.2023 - 13:48 Antworten

    Lieber Herr Hundt,

    ich lebe in einer WG in einer Genossenschaftswohnung. Ich habe schon Anteile gekauft mein Mitbewohner nicht. Wir sind beide im Dauernutzungsvertrag als Hauptmieter gekennzeichnet.
    Wir sind im September 2022 eingezogen und er ist im Juni 2023 auf Saison gegangen und wird diese bis Oktober 2024 fortsetzen. Er möchte nun einen Untermieter für sein Zimmer finden. In unserem Vertrag steht dass die Genossenschaft eine Zustimmung bezüglich der Untermiete nicht gewährt, auch nicht für einzelne Räume.
    Hat das überhaupt Bestand ?

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