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Berechtigtes Interesse zur Untervermietung notwendig?

Die Frage, ob zur Untervermietung ein berechtigtes Interesse notwendig ist, stellt sich nur, wenn der Hauptmieter einen Teil seiner Wohnung an einen Dritten untervermieten möchte. Dann ist § 553 BGB die maßgebliche Vorschrift im Gesetz.

Will der Hauptmieter hingegen seine ganze Wohnung an einen Dritten vermieten, ist § 540 einschlägig. Dann kommt es auf ein berechtigtes Interesse nicht an. In diesem Fall kann der Vermieter den Wunsch des Hauptmieters zu Untervermietung ablehnen, riskiert aber, dass der Mieter dann ein Sonderkündigungsrecht ausübt, sofern dem Vermieter nicht ein wichtiger Grund in der Person des bezeichneten Untermieters zur Seite steht. Der Mieter hat in diesem Fall keinen gesetzlichen Anspruch, dass die Untervermietung erlaubt wird. Er kann den Anspruch als auch nicht einklagen.

1. Mieter hat einen Anspruch auf Untervermietung

Steht die Vermietung eines Teils der Wohnung oder eines einzelnen Zimmers zur Debatte, benötigt der Hauptmieter immer ein berechtigtes Interesse. Hat der Mieter ein solches berechtigtes Interesse, gewährt ihm das Gesetz einen gesetzlichen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung. Allerdings muss der Mieter den Vermieter immer um diese Erlaubnis fragen und kann nicht ohne Erlaubnis untervermieten.

Das Gesetz stellt dabei auf einen Interessenausgleich zwischen Hauptmieter und Vermieter ab. Denn: Der Vermieter hat ursprünglich den Mietvertrag nur mit dem Mieter abgeschlossen und soll davor geschützt werden, dass plötzlich eine weitere Person in die Wohnung einzieht. Deshalb kann der Hauptmieter nur dann untervermieten, wenn er ein berechtigtes Interesse hat, das das Interesse des Vermieters übersteigt.

Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterzeichnet, genügt es, wenn einer von ihnen ein berechtigtes Interesse geltend macht (Schmid Mietrecht 2. Aufl. S. 344).

2. Berechtigtes Interesse braucht kein Dringendes zu sein

Das berechtigte Interesse braucht kein dringendes Interesse zu sein. Es genügen sämtliche vernünftigen, auch höchstpersönlichen Gründe des Mieters im weitesten Sinne (BGH RE WuM 1985, 7; BGHZ 1992, 218).

Dazu gehören alle Gründe, die nicht von ganz unerheblichem Gewicht sind und mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang stehen (Schmid Mietrecht 2. Aufl. S. 344). Dabei spielt auch der Grundsatz eine Rolle, dass der Mieter berechtigt ist, sein Privatleben innerhalb der eigenen vier Wände nach seinen Vorstellungen zu gestalten.

3. Berechtigtes Interesse muss nach Mietertragsabschluss entstanden sein

Das berechtigte Interesse muss nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein. War es bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorhanden, kann es den Anspruch auf Untervermietung nicht begründen. Damit soll verhindert werden, dass der Mieter dem Vermieter eine vielleicht unliebsame Person verschweigt, die dann plötzlich doch noch in die Wohnung einziehen möchte.

4. Berechtigtes Interesse begründet gesetzlichen Anspruch zur Untervermietung

Sofern der Mieter ein berechtigtes Interesse nachweisen kann, hat er einen gesetzlichen Anspruch darauf, dass der Vermieter die Untervermietung erlaubt. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, ohne dass ihm in der Person des bezeichneten Untermieters ein wichtiger Grund zur Seite steht, kann der Hauptmieter seinen Anspruch gerichtlich einklagen. Das Gerichtsurteil ersetzt dann die Zustimmung des Vermieters. Der Untermieter kann dann ohne Weiteres einziehen.

Hat der Vermieter eine vertragswidrige Untervermietung bislang geduldet, erwächst dem Hauptmieter daraus nicht das Recht, erneut außerhalb des Vertragszwecks eine Untervermietung zu vereinbaren (OLG Düsseldorf ZMR 2003, 349).

5. Beispielsfälle für berechtigte Interessen

Als berechtigte Interessen kommen persönliche, familiäre und berufliche Gründe in Betracht.

a. Persönliche Gründe

  • Ein berechtigtes, personenbedingtes Interesse wird anerkannt, wenn der Mieter den Lebensgefährten, mit dem er weder verheiratet ist noch in eingetragener Lebenspartnerschaft zusammenlebt, in die Wohnung aufnehmen möchte (BGH WuM 2003, 688).
  • Zur Aufnahme von Geschwistern des Mieters muss das berechtigte Interesse besonders begründet werden (BayObLG RE WuM 1984, 13), z.B.: Pflegebedürftigkeit, Wohnungsnot.
  • Den Ehegatten nach der Heirat oder Kinder kann der Mieter immer in die Wohnung aufnehmen, ohne den Vermieter fragen zu müssen (BayObLG RE WuM 1997, 603). In diesen Fällen geht es nicht um Untervermietung, sondern um einen unselbstständigen Gebrauch, da die Aufnahme von Familienangehörigen immer zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört.
  • Nicht zu den Angehörigen zählen Verlobte, Schwiegertöchter, Freund und Freundin des Kindes. Die Eltern darf der Mieter insbesondere dann die Wohnung aufnehmen, wenn ein Elternteil pflegebedürftig ist und sich das berechtigte Interesse (hier: Unterhaltspflicht Kind/Elternteil) konkret begründen lässt (BayObLG ZMR 1998, 23). Gleiches gilt für den Bruder des Mieters (BayObLG ZMR 1994, 87).
  • Das berechtigte Interesse wurde abgelehnt, wenn der Untermieter während des vorübergehenden Aufenthalts des Mieters in einer anderen Stadt lediglich die Wohnung betreuen sollte (LG Mannheim WuM 1997, 369). Ist damit die Reduzierung des Aufwands für doppelte Haushaltsführung verbunden, kann das berechtigte Interesse wiederum begründet sein (LG Berlin NJW-RR 1994, 1289),
  • Begibt sich der Mieter in eine langfristige Heilbehandlung und steht die Wohnung deshalb längere Zeit leer steht, ist das Interesse berechtigt.
  • Aufnahme eines Verwandten, um ihm in der Bewältigung familiärer Probleme zu helfen.
  • Angst eines älteren Mieters vor Vereinsamung.
  • Aufnahme einer erwachsenen Person mit Kind, um die Wohnungskosten zu senken, die Versorgung der eigenen Kinder zu verbessern oder Betreuung des Kleinkindes des Hauptmieters durch den Untermieter (AG Büdingen WM 1991, 585),

b. Berufliche Gründe

  • Anerkannt ist der Anspruch auf Untervermietung, wenn der Mieter berufsbedingt für ein bis zwei Jahre ins Ausland geht (AG Berlin- Schöneberg GE 1990, 549; LG Berlin NJW-RR 1994, 1289),
  • Sanatoriumsaufenthalt des Mieters im Ausland
  • Längerzeitige Umschulungsmaßnahme außerhalb des Wohnortes

Insgesamt kommt es nicht darauf an, dass der Mieter seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung beibehält (BGH WuM 2006, 147). Auch spielen die persönlichen Einkommens- und Vermögensverhältnisse des Mieters keine Rolle. Hier fällt positiv ins Gewicht, dass es auch im Interesse des Vermieters liegen kann, wenn die Wohnung nicht leer steht und stattdessen weiterhin bewohnt wird.

c. Wirtschaftliche Gründe

  • Reduzierung der Mietzinsbelastung, vorausgesetzt die finanziellen Verhältnisse sind so schlecht, dass nur dadurch das Mietverhältnis aufrechterhalten werden kann (z.B. Bei Arbeitslosigkeit: LG Mannheim WuM 1997, 263),
  • Reduzierung der Reise- und Wohnungskosten infolge beruflich bedingter Abwesenheit (BGH VIII ZR 4/05),
  • Ein berechtigtes Interesse wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Mieter ohne Untervermietung seine Wohnung nicht mehr als Lebensmittelpunkt aufrechterhalten kann (LG Hamburg ZMR 2001, 974), Vor allem braucht er seinen Lebensmittelpunkt nicht in der Wohnung zu haben (BGH WuM 2006, 147),
  • Fortsetzung des Untermietverhältnisses mit einem anderen Untermieter nach Auszug des bisherigen Untermieters (LG München I ZMR 2004, 915 für Gewerbemieter),
  • Ein berechtigtes Interesse wurde abgelehnt, wenn der Hauptmieter mit der Untervermietung den Zweck verfolgt, zusätzliche Einkünfte zu erzielen, ohne dass er wegen der Verschlechterung seiner wirtschaftlichen Verhältnisse darauf angewiesen ist.
  • Rein humanitäre Interessen des Mieters genügen in der Regel nicht, da sich das berechtigte Interesse nur aus der unmittelbaren Sphäre des Mieters ergeben könne. In einem Fall des LG Berlin (WM 1994, 326) wurde das berechtigte Interesse verneint, in dem ein Iraner aus Mitleid eine schwangere Afrikanerin in die Wohnung aufgenommen hat.

6. Wenn es zum Streit kommt

Da das Gesetz zwischen den Interessen des Mieters und des Vermieters abwägt, muss der Mieter im Streitfall gegenüber dem Vermieter die tatsächlichen Umstände darlegen und beweisen, aus denen sich sein berechtigtes Interesse für die Aufnahme einer dritten Person in die Wohnung ergibt.

Wichtig ist der Nachweis, dass die Umstände erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sind. Der Mieter muss substantiiert persönliche, wirtschaftliche, berufliche oder sonstige Gründe darlegen, die es dem Vermieter ermöglichen, die Gegebenheiten zu prüfen. Insbesondere muss der bezeichnete Dritte namentlich benannt und dem Vermieter auch vorgestellt werden. Der Mieter trägt die Beweislast für sein berechtigtes Interesse.

Umgekehrt muss der Vermieter alle Umstände darlegen und beweisen, aus denen sich sein entgegenstehendes Interesse ergibt, die ihn berechtigen, die Person des Dritten aus wichtigem Grund als unzumutbar abzulehnen.

16 Antworten auf "Berechtigtes Interesse zur Untervermietung notwendig?"

  • Sarah Maifeld
    09.01.2018 - 11:18 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich bin Hauptmieter und muss berufsbedingt für einige Monate ins Ausland. Die Wohnung (3ZKB) habe ich gemeinsam mit meinem Lebensgefährten (nich verheiratet) bezogen, er als Untermieter (so war es gewünscht vom Vermieter). Nun möchten wir bzw. ich für die vorübergehende Dauer noch ein Zimmer untervermieten. Gibt es eine Regelung, dass z.B. nur an 1e Person untervemietet werden darf?

    • Mietrecht.org
      09.01.2018 - 22:10 Antworten

      Hallo Sarah,

      nein, eine solche Regelung gibt es nicht. Fragen Sie Ihren Vermieter, ob eine weitere Untervermietung möglich ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Rebekka
    11.01.2018 - 19:53 Antworten

    Hallo, handelt es sich im folgenden Fall um ein berechtigtes Interesse:

    Tina mietet in Stadt A seit 2 Jahren eine 1-Zimmer-Wohnung. Sie hat dort eine Promtionsstelle über 5 Jahre und wird somit sicher noch mind. 3 Jahre in Stadt A bleiben. Ihr Lebensgefährte hat nun ebenfalls eine Anstellung in Stadt A für die Dauer von einem Jahr erhalten. Das Paar möchte nun für Dauer von einem Jahr in einer 2-Zimmerwohnung zusammenleben., da sie schon 2 Jahre getrennt von einander leben. Tina möchte allerdings bei der momentanen Wohnungsknappheit ihre 1Zimmer-Wohnung nicht aufgeben, da sie Angst hat im folgenden Jahr nicht wieder was zu finden, was sie sich auch leisten kann.Beide Wohnungen kann sie finanziell nicht stemmen. Sie möchte daher die Wohnung für 1 Jahr an eine Freundin untervermieten, die genau für 1 Jahr eine Wohnung in der selben Stadt sucht um danach wieder selbst drin zu wohnen.

    Kleine Ergänzung: Tinas Wohnung ist möbliert bei der Untermiete.

    Danke für Antwort

    Rebekka D

  • Eugen Tissen
    13.01.2018 - 15:02 Antworten

    Hallo.
    Wir, meine nicht eingetragene Lebensgefährtin. Mein Vater und ich, möchten uns zusammen ein Haus mieten. Das Haus hat mehrere Wohnungen, so, dass mein Vater eine davon nutzen würde. Zählt es als Untervermietung oder ist es nur aus wirtschaftlichem Interesse erlaubt, da wir 2 uns das Haus sonst nicht leisten könnten.

    Vielen Dank für die Antwort

    Mit freundlichen Grüßen

    Eugen

    • Mietrecht.org
      13.01.2018 - 17:55 Antworten

      Hallo Eugen,

      vereinbaren Sie die Untervermieterung vor der Anmietung des Hauses mit dem Vermieter – so gehen Sie auf Nummer sicher.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Gango
    18.01.2018 - 17:55 Antworten

    Hallo,

    muss beim berechtigten Interesse zwingend ein wirtschaftliches stecken?

    Beispiel: A trennt sich von seiner Freundin B. Diese zieht aus der Wohnung und A möchte eine Untermieterin in die Wohnung aufnehmen (Fall der teilweisen Untervermietung eins Zimmers in der Wohnung). A könnte es sich auch leisten, die Wohnung selber zu bezahlen. Hat er dennoch einen Anspruch auf Zustimmung zur teilweisen Untervermietung?

  • Thomas
    24.01.2018 - 13:37 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wenn bereits eine Zustimmung zur Untervermietung von der Hausverwaltung gegeben wurde, muss das besondere Interesee, also der Grund, neu vorgetragen werden?

    Zum Beispiel ist die Freundin aus dem gemeinsamen Haushalt ausgezogen. Die Wohnung war zu groß und die Hausverwaltung hat der Untervermietung eines Zimmers in einer größeren Wohnung zugestimmt. Jetzt zieht der Untermieter aus und der Hauptmieter möchte einen neuen Untermieter. Gilt da noch der Grund oder muss ein neuer Grund bestehen? Vielen Dank!

    • Mietrecht.org
      24.01.2018 - 13:55 Antworten

      Hallo Thomas,

      wie ist die Zustimmung formuliert? Wird hier auf eine Person abgestellt oder die generelle Erlaubnis zur Untervermieter erteilt? Im Zweifel muss der neue Mieter ohnehin bei der Hausverwaltung gemeldet werden. Diese muss ja wissen, wer in dem Haus lebt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Thomas
        24.01.2018 - 23:35 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        die Zustimmung wurde bereits in der Vergangenheit für einen speziellen Untermieter gegeben. Jetzt zieht dieser Untermieter aus und es soll ein neuer Untermieter für den alten einziehen. Der neue Untermieter ist dem Vermieter bekannt. Es wurde ein Schreiben mit der Bitte um Zustimmung zur Untervermietung eines Zimmers in der großen Wohnung gebeten und wir warten auf die Antwort. Konkret wurde sich auf die vorherige Zustimmung bezogen. („Das besondere Interesse an der teilweisen Untervermietung“ ist Ihnen bereits aus der vorherigen Untervermietung und meinem Schreiben vom xx.xx.xxxx bekannt.)

        Da die Zustimmung in der Vergangenheit gegeben wurde und die Wohnung ja immer noch zu groß ist wie beim ersten mal, wäre es doch treuwidrig, wenn der Vermieter dies ablehnt?

        Vielen Dank und viele Grüße!

        • Mietrecht.org
          25.01.2018 - 11:11 Antworten

          Hallo Thomas,

          warum sollte der Vermieter ablehnen? Wenn schonmal eine Genehmigung ausgesprochen wurde, sehe ich dafür als Außenstehender keinen Grund. In jedem Fall brauchen Sie eine neue Zustimmung für eine andere Person.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

          • Thomas
            27.01.2018 - 14:39

            Das hat der Hausverwalter aber leider gemacht, also die neue Zustimmung zur Untervermietung verweigert. Ob nun der Hausverwalter eine neue Provision für die Neuvermietung verdienen will oder ob der Vermieter zu einem höheren Preis neu vermieten will ist nicht klar.

            Wir haben aber an den Hausverwalter und den Eigentümer durchscheinen lassen, dass wir dem neuen Mieter unseren Mietvertrag zukommen lassen, falls wir keine Zustimmung erhalten. Unsere Wohnung befindet sich am Ende des Mietspiegels. Zu einem höheren Preis lässt sich die Wohnung also ganz so einfach nicht vermieten.

          • Mietrecht.org
            27.01.2018 - 14:49

            Hallo Thomas,

            Sie sollten das berechtigte Interesse möglichst umfassend darlegen, das erschwert die Ablehnung erheblich. Ich weiss leider nichtgenau, was Sie mit „dem neuen Mieter den Mietvertrag zukommen lassen“ meinen. Bei der Neuvermietung kann der Vermieter auch oberhalb des Mietspiegels vermieten.

            Viele Grüße

            Dennis Hundt

  • Mine
    06.03.2018 - 18:27 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir haben vor ca zwei Jahren unsere Einliegerwohnung vermietet an eine Dame mit erwachsenem Sohn. Außerdem hat die Dame ihren „Ehemann“ angemeldet, der nicht mitwohnt. Die Freundin des Sohnes schwanger, bekam ihr Baby und wohnt seitdem mit in der Wohnung – die beiden haben dann auch geheiratet. Angemeldet ist die junge Mutter mit Baby woanders. Ist das alles rechtens?

    Im Mietvertrag haben wie vereinbart, dass nicht mehr als drei Personen einziehen dürfen. Ich habe der Dame gekündigt gemäß § 573 a BGB.

    Ich hoffe, sie konnten mein Anliegen verstehen..

    Danke für die baldige Antwort und schönen Gruß
    Mine

  • Felix
    11.04.2018 - 10:09 Antworten

    Hallo zusammen,

    bei uns ist es folgender Use-Case:

    Ich habe gemeinsam mit meiner Partnerin eine 3 Zimmer Wohnung gemietet und wir gehen berufsbedingt für 18 Monate ins Ausland und würden daher gerne die Wohnung untervermieten:

    Folgende Szenarien kommen für uns in Frage:

    1. Untervermietung der kompletten Wohnung für den Zeitraum

    2. Vermietung von 2 Zimmern (1 Zimmer behalten wir für Heimatbesuche).

    Wie sind diese beiden Szenarien rechtlich hinsichtlich der Zustimmungspflicht seitens des Vermieters zu bewerten?`

    Danke vorab und Grüße

  • Irina
    24.05.2018 - 12:04 Antworten

    Hallo zusammen,

    ich habe eine 1-Zimmer-Wohnung und möchte für 1 bis 2 Jahre ins Ausland, dann aber wieder zurück nach Berlin. Ich habe einen Arbeitsvertrag bekommen für 1 Jahr mit Aussicht auf Verlängerung. Ich hatte kein vorher bestehendes Arbeitsverhältnis mit dem Arbeitgeber.
    Besteht bei mir dennoch ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung und muss mein Vermieter somit zustimmen?
    Vielen Dank im Voraus.

  • Tim
    05.07.2018 - 09:57 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich bewohne seit 4 Jahren eine 2ZKB Wohnung und leide seit kurzer Zeit an depressionen.
    Die Psychologin rät mir zu einer WG, mein Vermieter hat auf eine mündlcihe Anfrage sehr ablehnend reagiert.
    Stellt meine Erkrankung ein berechtigtes Interesse dar?

    Vielen Dank im Voraus
    Tim

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