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Antrag auf Untervermietung abgelehnt – Was können Mieter tun?

Wird der Antrag des Mieters auf Untervermietung abgelehnt ist, bedeutet das nicht unbedingt, das damit das letzte Wort in der Sache gesprochen ist: Das Landgericht Berlin stellte erst kürzlich in einem aktuellen Urteil fest, dass eine Vielzahl von Mietern heutzutage aufgrund der von ihnen abverlangten Mobilität und Flexibilität in der Arbeitswelt und der stark steigenden Wohnkosten – auch durch Modernisierungen – auf eine Untervermietung angewiesen sind, um die Wohnung im teilweise über Jahrzehnte bewohnten Wohnumfeld halten zu können (LG Berlin, Urteil vom 29. März 2017, Az.: 65 S 424/16). Erhalten Sie auf Ihren Antrag für die Untervermietung eine Absage oder wird die Untervermietung bereits im Mietvertrag streng abgelehnt, sollten Sie Ihre Rechte einfordern. Steht ihnen nämlich tatsächlich ein Anspruch auf Untervermietung zu, muss der Vermieter nicht nur die Erlaubnis erteilen, sondern Ihnen auch für den Zeitraum der unberechtigten Ablehnung den entgangenen Mietgewinn erstatten.

Wie Sie vorgehen, wenn der Antrag auf Untervermietung abgelehnt wird, erklärt der folgende Artikel.

I. Bei Anspruch auf Untervermietung darf Antrag nicht abgelehnt werden

In der Rechtsprechung wurde die Notwendigkeit der Untervermietung für bestimmte Mieter schon längst erkannt: ob dies zu geringes Einkommen, ein Jobverlust, ein Auslandsaufenthalt oder ein Mietpreisanstieg ist – manchmal muss dem Mieter die Untervermietung erlaubt werden.

Entscheidend ist zunächst die Art der Untervermietung: Soll die ganze Wohnung oder nur ein Teil untervermietet werden:

Untervermietung eines Teils der WohnungUntervermietung der ganzen Wohnung
Will man als Mieter nur einzelne Zimmer oder Teile des Wohnraums untervermieten, richtet sich dies nach § 553 Abs. 1 S. 1 BGB: Im Gesetz spricht man dabei von der Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte: Danach hat der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung zu erlauben, wenn der Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse daran hat, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen.

Wird der Antrag abgelehnt, ist zu prüfen, ob ein Anspruch bestand. Ist das der Fall kann dieser rechtlich auch durchgesetzt werden.

Wann liegt das berechtigte Interesse für den vor?

Das liegt zum Beispiel vor,

  • bei der Notwendigkeit einer Kosteneinsparung, wegen Verlust des Arbeitsplatzes oder eines Wechsels
  • wenn die Miete allein nicht mehr bezahlbar ist, weil die eheähnlich lebenden Mieter sich trennen oder einer von mehreren Mietern auszieht
  • die Bildung einer Wohngemeinschaft beabsichtigt ist (OLG Hamm NJW 1992, 513 = WuM 1991, 668; LG Berlin, Urteil vom 17. Juni 1991, Az.: 62 S 48/91)

Wann darf ein Vermieter die teilweise Untervermietung ablehnen?

Nach § 553 Abs. 1 S. 2 BGB muss der Vermieter dann keine Erlaubnis erteilen, wenn

  • in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt,
  • der Wohnraum übermäßig belegt würde oder
  • dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.
Wurde ein Antrag auf die vollständige Untervermietung der Wohnung gestellt, richten sich die Ansprüche nach § 540 BGB: Eine solche Art der Untervermietung ist nur mit der Erlaubnis des Vermieters zulässig.

Wird der Antrag hier abgelehnt, kann der Mieter grundsätzlich nichts dagegen unternehmen, denn er hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Untervermietung der kompletten Mietwohnung (LG Berlin, Entscheidung vom 10.07.2001, Az.: 64 S 290/00 und vom 24.11.1992, Az.: 64 S 350/91, 267 und vom 10.09.1992, Az.: 61 S 97/92).

Nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Mieter allerdings ein Sonderkündigungsrechts bei der Verweigerung der Untermieterlaubnis.

Alle Besonderheiten zu dem Thema Untervermietung der vollständigen Wohnung finden Sie in dem Artikel: Untervermietung: Ganze Wohnung – Was Sie beachten sollten

Weitere Details zu den einzelnen Arten und Fällen der Untervermietung erhalten Sie, ausführlich erklärt, in dem Beitrag Mieter will untervermieten – Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter

II. So reagieren Sie bei unberechtigter Ablehnung

Stellen Sie als Miete fest, dass er Antrag zu Unrecht abgelehnt wurde, weil Sie zum Beispiel einen Anspruch aus § § 553 Abs. 1 BGB haben, ist es wichtig die Ruhe zu bewahren.

1. Beweise sammeln

Halten Sie den Schriftverkehr fest und den Zeitpunkt, ab wann die Erlaubnis hätte erteilt werden können; ebenso sollten Sie nachweisbar festhalten, ab wann Sie hätten untervermieten können.

Egal ob sie nur außergerichtlich oder gerichtlich vorgehen wollen, Sie müssen darlegen und beweisen können, warum Sie den Anspruch auf Untervermietung haben.

Dazu ist notwendig:

  • Nachweis des berechtigten Interesses und warum keine Interessen des Vermieters entgegenstehen
  • Nachweise des Antrags auf Erteilung der Erlaubnis

2. Ansprüche klären: Erlaubniserteilung, Schadensersatz und Sonderkündigungsrecht

Neben dem Anspruch auf Erlaubnis kann der Mieter auch Schadensersatz verlangen: Verweigert der Vermieter dem Mieter unberechtigt die Erlaubnis zur Untervermietung, so begründet dies nach Ansicht des Landgerichts Berlin nämlich Schadensersatzansprüche des Mieters in Höhe der entgangenen Untermiete (LG Berlin, Urteil vom 08. November 2004, Az.: 67 S 210/04). Entscheiden hierfür ist allerdings auch der Nachweis, dass tatsächlich hätte untervermietet werden können.

Daneben kann der Mieter von dem Sonderkündigungsrecht gemäß § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB Gebrauch machen, dass auch für die Untervermietung nach § 553 BGB gilt.

Eine Untervermietung ohne Erlaubnis ist nicht gestattet, selbst wenn der Mieter einen Anspruch auf Untervermietung hat (BGH, Entscheidung vom 02.02.2011, Az.: VIII ZR 74/10). Der Mieter würde damit seine mietvertraglichen Pflichten verletzten, was wiederum den Vermieter zur Abmahnung und Kündigung berechtigen könnte.

3. Geltendmachung

Für die Geltendmachung der Ansprüche kann der Mieter den Vermieter noch einmal selbst – am besten mittels Einschreiben– anschreiben und Ihn auffordern, die Erlaubnis zur Untervermietung zu erteilen. Hier kann bereits ein Hinweis auf die Schadensersatzfolge bei unrechtmäßiger Verweigerung erfolgen. Reagiert der Vermieter auch jetzt nicht oder hält an der Verweigerung fest, kann ein anwaltlicher Schriftsatz helfen. Erst zuletzt sollte auf den gerichtlichen Weg zurückgegriffen werden.

III. Zusammenfassung

Wird der Antrag des Mieters auf Untervermietung abgelehnt lässt sich zusammenfassend empfehlen:

  1. Zu prüfen, ob überhaupt ein Rechtsanspruch auf die Untervermietung besteht.
  2. Besteht der Anspruch auf Erlaubniserteilung ist zunächst zu empfehlen den Vermieter selbst anzuschreiben und auf seine Pflicht hinzuweisen.
  3. Reagiert der Vermieter nicht sollte ein Anwalt aufgesucht werden.
  4. Eine Untervermietung ohne Erlaubnis ist grundsätzlich mietvertragswidrig.

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