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Mieter will untervermieten – Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter

Will der Mieter die angemietete Wohnung untervermieten, kann das verschiedene Gründe haben: z.B. ein Aufenthalt im Ausland, einen zeitweisen Umzug in eine andere Stadt oder einfach eine Möglichkeit einen Nebenverdienst zu erzielen. Die gesetzliche Regelung im Mietrecht ist hierzu sehr deutlich: Der Mieter ist nicht erlaubt, die Mietwohnung als Ganzes ohne die Erlaubnis des Vermieters weiter zu vermieten, § 540 Abs. 1 S. 2 BGB. Allerdings kann der Vermieter dem Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung nicht beliebig untersagen. Handelt es sich nur um einen Teil der Mietwohnung der untervermietet werden soll, muss der Vermieter die Untervermietung gestatten, wenn der Mieter ein sogenanntes berechtigtes Interesse daran hat (§ 553 BGB). Verweigert der Vermieter zu Unrecht die Untervermietung kann das sogar zu Schadenersatzansprüchen des Mieters führen.

Wann eine Untermiete erlaubt werden muss und welche Folgen sich aus der Verweigerung oder der Untermiete ohne Erlaubnis ergeben, erfahren Sie in nachfolgendem Artikel.

I. Grundsatz: Untervermietung bedarf der Erlaubnis

Will der Mieter die komplette Wohnung untervermieten, richtet sich dies nach § 540 BGB: Der Mieter braucht hierzu eine Erlaubnis. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis hat der Mieter grundsätzlich keine Möglichkeit die Untervermietung der Mietwohnung durchzusetzen: Der Mieter hat keinen Anspruch auf Unter- / Weitervermietung der kompletten Mietsache! Grundsätzlich kann der Mieter nur dann weitere Ansprüche geltend machen, wenn im Mietvertrag eine solche Untervermietung gestattet ist.

Will der Mieter lediglich einen Teil des Wohnraums untervermieten, richtet sich dies nach § 553 BGB: Der Mieter braucht auch hier eine Erlaubnis des Vermieters, hat aber einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis, wenn er ein sogenanntes berechtigtes Interesse hat, einzelne Teile des Wohnraums unterzuvermieten (z.B. einzelne Zimmer).

1. Anspruch auf Untervermietung bei Mietwohnung

Für diesen Anspruch auf Untervermietung nach § 553 BGB müssen zwei Voraussetzungen vorliegen:

  • Es darf sich nur um einen Teil des Wohnraums handeln: Das bedeutet zwar nicht, dass der Mieter seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung haben muss, aber er muss zumindest weiterhin (Mit-) Gewahrsam ausüben: z.B. durch Besitz von Schlüsseln, die Belegung einzelne Zimmer (auch als Lager) oder die Nutzung der Wohnung – gelegentlich reicht; ist der Mieter vollständig ausgezogen greift § 553 BGB nicht (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 553 BGB Rn. 11).
  • Es muss ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung bestehen: dabei ist es egal, ob das Interesse familiärer, persönlicher oder wirtschaftlicher Natur ist. Anerkannt sind hier Gründe wie:
    • Mieter ist auf Untervermietung finanziell angewiesen, wegen Verringerung seiner Einkünfte (Achtung: bloße Absicht Nebeneinkünfte zu bekommen reicht nicht!) oder bei Bildung einer Wohngemeinschaft (Studenten-WG)
    • Mieter will Dritten als Betreuer /Pfleger für Haushaltsangehörige Person aufnehmen (z.B. Betreuung des Kindes)
    • Älterer Mieter will Mietbewohner, um einer Vereinsamung im Alter entgegen zu wirken
    • Mieter plant Aufenthalt an einem anderen Ort für einen gewissen Zeitraum und will mit Untervermietung Kosten für eine doppelte Haushaltsführung vermindern (vgl. Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 553 BGB Rn. 20 mit weiteren Beispielen).

Wichtig ist für den Anspruch nach § 553 BGB, dass das Recht auf die Erteilung der Erlaubnis nicht die Erteilung der Erlaubnis ersetzt: Der Mieter ist also auch dann verpflichtet den Vermieter um Erlaubnis zu bitten, wenn die Voraussetzung der Erteilung bestehen. Die Untervermietung ohne Erlaubnis ist immer vertragswidrig– unabhängig davon, ob die Verweigerung unrechtmäßig ist. Der Mieter darf also nicht untervermieten, wenn der Vermieter keine Erlaubnis erteilt: allerdings ist der Vermieter dann zum Schadensersatz verpflichtet (siehe unten).

Für Mieter, die mit Erlaubnis des Vermieters die Mietwohnung untervermieten, können zudem auch folgende Beiträge interessant sein: „Entstehen bei der Untervermietung Einkünfte aus Vermietung?“ und „Untervermietung mit Gewinn: Erhöhte Miete = Wucher?„.

2. Verweigerungsrecht des Vermieters und Untermietzuschlag

Der Vermieter hat das Recht die Erlaubnis nach § 553 BGB trotz eines berechtigten Interesses zu verweigern, wenn ihm die Untervermietung nicht zumutbar ist.

Eine solche Unzumutbarkeit kann für den Vermieter vorliegen, wenn

  • Gründe in der Person an die untervermietet werden soll vorliegen, die eine Vermietung unzumutbar machen
  • durch die Untervermietung eine Überbelegung der Wohnung entstehen würde (z.B. Untervermietung eines Zimmers an vier-köpfige Familie usw.)
  • durch die Untervermietung Verwendungszweck der Mietwohnung geändert werden würde (z.B. Untervermietung als Ferienwohnung, Untervermietung für Gewerbe usw.) (vgl. Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 553 BGB Rn. 29-34.)

Ist die Untervermietung zu gestatten, kann der Vermieter die Miete in einem angemessenen Umfang erhöhen, sogenannter Untermietzuschlag. Der Vermieter hat zudem das Recht die Erlaubniserteilung von der Mieterhöhung abhängig zu machen (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 553 BGB Rn. 35). Bei der Höhe des Untermietzuschlages kommt es auf die Marktverhältnisse an: üblich ist ein Zuschlag von bis zu maximal 20 % der Untermiete (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 553 BGB Rn. 40).

Mehr auch unter: Untervermietung ablehnen: So gehen Vermieter vor (mit Muster)

3. BGH-Urteil: Untervermietung bei Auslandsaufenthalt ist erlaubt

Ein typischer Fall für die Notwendigkeit einer Untervermietung ist für viele Mieter ein längerer Auslandsaufenthalt: der Mieter kann zeitweise die Mietwohnung nicht nutzen, will aber nach seiner Rückkehr wieder in die Wohnung. Die Untermiete dient hier der Überbrückung für den Zeitraum der Abwesenheit und der Kompensation der Mietausgabe. Genau diesen Fall hatte der Bundesgerichtshof zu entscheiden: die Mieter wollten die Mietwohnung für zwei Jahre an einen Bekannten untervermieten, da sie beruflich nach Kanada mussten: ein Zimmer der Wohnung wollten sie für sich behalten, um Einrichtungsgegenstände zu lagern und es gelegentlich zu Übernachtungszwecken zu nutzen. Der Vermieter verweigerte die Zustimmung, wurde aber nach Klageerhebung bei Amtsgericht der Mieter zur Zustimmung verurteilt. Die Mieter verlangten nun Schadensersatz für den Zeitraum in dem ihnen die Untervermietung verweigert wurde.

Der BGH entschied in seinem Urteil vom 11. Juni 2014, Az.: VIII ZR 349/13 zu Gunsten der Mieter und verurteilte den Vermieter zur Schadenersatzzahlung. Das Gericht führte dazu aus, dass ein längerer beruflicher Auslandsaufenthalt des Mieters ein berechtigtes Interesse begründet, Teile der Wohnung unterzuvermieten: Der Wunsch im Hinblick auf die befristete Arbeitstätigkeit im Ausland von berufsbedingt entstehenden Reise- und Wohnungskosten entlastet zu werden, stellt ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils der Wohnung dar. Das nur ein Zimmer der Drei-Zimmer-Wohnung von der Untervermietung ausgenommen sein soll, ist dabei auch kein Problem, dass der Erlaubnis entgegensteht.

Die Untervermietung eines Teils der Mietwohnung ist daher bei Auslandsaufenthalt des Mieters vom Vermieter grundsätzlich zu gestatten, nach § 553 BGB. Einzelfallentscheidungen zu diesem Thema finden Sie auch in dem Artikel: „Wichtige Urteile zur Untervermietung (Wohnung oder Zimmer)„.

4. BGH- Urteil: Gewerbliche Untervermietung als Ferienwohnung ist nicht erlaubt

Will der Mieter die gesamte Wohnung oder einzelne Zimmer als Ferienwohnung untervermieten ist die grundsätzlich nicht erlaubt. Durch die Vermietung an Feriengäste wird nämlich ein Gewerbe betrieben und dies bedarf einer Erlaubnis. Unabhängig davon ist die Untervermietung an Feriengäste auch mietrechtlich nicht erlaubt.

Der Bundesgerichtshof lehnt die Untervermietung an Feriengäste sogar für solche Fälle ab, in denen mietvertraglich eine generelle Erlaubnis zur Untervermietung erteilt wurde (BGH, Urteil vom 08. Januar 2014, Az.: VIII ZR 210/13).

In dem betreffenden Fall hatte ein Mieter von seinem Vermieter eine Erlaubnis zur Untervermietung bekommen, da er die Mietwohnung nur alle 14 Tage nutzte: Der Mieter vermietete die Wohnung daraufhin tageweise an Feriengäste.

Der BGH entschied, dass die Untervermietung der Wohnung an Touristen unzulässig ist und von der Genehmigung zur gewöhnlichen Untervermietung nicht gedeckt ist: Eine gewöhnliche Untervermietung ist nämlich regelmäßig auf eine gewisse Dauer angelegt. Die ständig wechselnde Vermietungen Touristen ist eine grundlegend andere Verwendung der Mietwohnung (BGH, Urteil vom 8. Januar 2014, Az.: VIII ZR 210/13). Das gilt erst recht, wenn die Wohnung nicht nur zum Teil, sondern als Ganzes an Feriengäste überlassen wird (Amtsgericht München, Urteil vom 19. November 2015, Az.: 432 C 8687/15).

Unabhängig davon bedarf der Mieter auch einer Erlaubnis, wenn er die Mietwohnung gewerblich nutzen will: „Mieter nutzt Wohnung gewerblich – Erlaubt oder nicht?„.

II. Mieter: Verweigerung rechtmäßiger Untervermietung führt zu Schadensersatzanspruch des Mieters

Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, obwohl der Mieter einen Anspruch nach § 553 BGB auf Gestattung der Untervermietung besitzt, kann der Mieter entweder auf Zustimmung klagen oder kündigen. Gewinnt der Mieter den Rechtsstreit auf Zustimmung, ist der Vermieter für den Zeitraum der unberechtigten Verweigerung der Untervermietung schadensersatzpflichtig nach § 280 Abs. 1 BGB (vgl. oben BGH Urteil vom 11. Juni 2014, Az.: VIII ZR 349/13; Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 553 BGB Rn.13/14)

III. Vermieter: Unberechtigte Untervermietung: Abmahnung, Kündigung und Unterlassung

Eine unberechtigte Untervermietung liegt vor, wenn der Vermieter entweder gar nicht gefragt wurde oder die Erlaubnis verweigert hat. Der Vermieter kann den Mieter dann wegen der Untervermietung abmahnen. Setzt der Mieter trotzdem die Untervermietung fort kann er ihn zur Unterlassung auffordern oder kündigen.

Nach dem Amtsgericht Charlottenburg kann der Vermieter sofort fristlos kündigen, wenn der Mieter wegen unerlaubter Untervermietung an Touristen abgemahnt worden ist und die Wohnung weiterhin im Internet als Ferienwohnung für Touristen anbietet (Urteil vom 07. Dezember 2015, Az.: 237 C 280/15). Es sei nach Ansicht des Gerichts auch egal, ob nach der Abmahnung tatsächlich eine unbefugte Untervermietung durch den Mieter an Dritte erfolgt ist (AG Charlottenburg, Urteil vom 07. Dezember 2015, Az.: 237 C 280/15). Das AG München (Urteil vom 19. November 2015, Az.: 432 C 8687/15) sieht in der gewerblichen oder auch nicht gewerblichen Überlassung der Mieträume an Dritte ebenfalls einen derart schwerwiegenden Pflichtverstoß, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 18. November 2014, 67 S 316/14, Wumm 2015, S. 31; LG Berlin, Beschluss vom 3 Februar 2015, 67 T 29/15; MDR 2015, S. 203).

Eine unberechtigte Untervermietung ist demnach ein Grund für eine fristlose Kündigung.

IV. Zusammenfassung

Wenn der Mieter die Wohnung die Mietwohnung untervermieten will, sollten Vermieter und Mieter immer folgendes beachten:

  1. Alle Arten der Untervermietung der Mietsache – einzelne Zimmer, die ganze Wohnung oder auch Keller/ Garage – bedürfen der Erlaubnis des Vermieters.
  2. Eine Untervermietung ohne Erlaubnis stellt immer einer Vertragsverletzung dar – auch dann, wenn die Verweigerung der Erlaubnis nicht rechtmäßig ist!
  3. Der Vermieter kann für die Erteilung der Erlaubnis einen Untermietzuschlag verlangen.
  4. Bei einer unberechtigten Verweigerung kann der Mieter Schadensersatz für die entgangene Untermiete fordern und/oder kündigen /bei § 553 BGB auf Zustimmung klagen.
  5. Bei einer unberechtigten Untervermietung kann der Vermieter Unterlassung fordern und/oder kündigen.

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