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Entstehen bei der Untervermietung Einkünfte aus Vermietung?

Wer untervermietet, erzielt Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Solche Mieteinnahmen unterliegen der Steuerpflicht. Da der Mieter damit zum Vermieter wird, muss er auch Steuern zahlen. Zumindest im Grundsatz. Inwieweit tatsächlich Steuern anfallen, richtet sich nach der individuellen Situation des Vermieters als Steuerpflichtiger.

1. Auch Untermieterträge sind steuerlich relevant

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung müssen in der Einkommensteuererklärung in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) gemäß § 21 I EStG an das Finanzamt gemeldet werden. Auch die Untermieterträge sind Mieterträge. Die Höhe der Untermiete kann frei vereinbart werden.

Ist der Vermieter Arbeitnehmer, muss er ungeachtet des Umstandes, dass der Arbeitgeber automatisch die Lohnsteuer vom Bruttolohn einbehält und an das Finanzamt abführt, eine Einkommensteuererklärung erstellen und einreichen. Selbstständige sind ohnehin verpflichtet, ihre Einkünfte im Wege einer Einkommensteuererklärung dem Finanzamt anzuzeigen.

2. Hinweise für die Praxis

Zu versteuern ist aber nur der Überschuss (Gewinn), der sich eventuell aus der Untervermietung ergibt. Den Mieteinnahmen aus der Untervermietung stehen die Ausgaben gegenüber. Ergibt sich aus der Untervermietung ein Verlust, kann der Verlust mit dem sonstigen Einkommen verrechnet werden und verringert im Idealfall das steuerpflichtige Einkommen.

Zur Berechnung des Überschusses sind also Einnahmen und Ausgaben gegenüberzustellen.

a. Einnahmen – Ausgaben – Überschussrechnung

Einnahmen = Untermieterträge z.B. 2.500 €/Jahr

Ausgaben = anteilige Miete, die der Vermieter als Mieter selbst an seinen Vermieter bezahlt, z.B. 2.400 €/Jahr. Die anteilige Miete errechnet sich nach dem Prozentsatz oder der Quadratmeterzahl der untervermieteten Wohnfläche im Verhältnis zur Gesamtmiete.

Beispiel: Mieter zahlt für 100 m² Wohnfläche 12.000 €/Jahr. Hat er davon 20 m² untervermietet, kann er 1/5 = 20 % = 2.400 € anteilig von der Miete als Ausgabe abziehen.

Ergebnis: 2.500 € Einnahmen durch Untermiete weniger 2.400 € Ausgaben für Miete an Hauptvermieter ergibt einen Überschuss von 100 €. Dieser Betrag ist Grundlage der steuerlichen Berechnung.

Soweit die Untermieterträge mit den eigenen Ausgaben deckungsgleich sind, ergibt sich keine Steuerpflicht aus der Untervermietung. Zumindest entlastet sich der Untervermieter, indem er gegenüber dem eigenen Vermieter unterm Strich weniger Miete zahlt.

b. Weitere Ausgaben

b. a. Handwerkerleistungen

Als weitere Ausgaben kommen Handwerkerleistungen in Betracht. Hier kann der Mieter ebenso wie der Eigentümer der Immobilie, 20 % der Kosten für Modernisierung und Instandhaltung bis zu 6000 € im Jahr, in Höhe von maximal 1200 € steuerlich absetzen.

Wenn der Mieter als Untervermieter beispielsweise eine Zwischenwand einzieht (natürlich im Einverständnis mit dem Eigentümer und Vermieter) oder Kabel für Strom, Telefon oder Fernsehen verlegt oder eigens für den Untermieter eine Satellitenschüssel installieren lässt, kann er den Lohnaufwand steuerlich geltend machen. Materialkosten bleiben allerdings ausgenommen.

Beispiel: Lohnkosten des Elektroinstallateurs = 300 €. Davon kann der Mieter als Untervermieter 20 % = 60 € steuerlich als Ausgaben geltend machen. Im Beispiel reduziert er seinen Überschuss damit von 100 € auf 40 €.

b. b. Vermietung des Mobiliars

Eine weitere steuerlich legale Gestaltungsmöglichkeit besteht darin, dass der Mieter als Untervermieter dem Untermieter selbst nur das leere Zimmer vermietet und ein eventuell mitvermietetes Mobiliar durch den vielleicht vorhandenen Ehepartner an den Untervermieter vermietet wird. Gemäß § 22 Nr. 3 EStG bleibt das „Vermieten beweglicher Gegenstände“ steuerfrei, wenn der Ertrag 256 € nicht übersteigt. Die Überlassung ist vertraglich eigenständig zu regeln.

Beispiel: Untermiete für das leere Zimmer: 2.250 €/Jahr; Miete für das Mobiliar 250 € (Gesamtbelastung des Untermieters: 2.500 €).

Auf diesem Wege reduziert sich der aus der Untervermietung erzielte Überschuss auf einen Verlust von 150 € (2.400 Ausgaben für die eigene Miete abzüglich 2.250 € als Ertrag aus der Untervermietung ergibt eine Überbelastung des Mieters/Untervermieters von 150 €). Diesen Verlust kann er mit sonstigen Einnahmen (z.B. aus selbständiger oder unselbständiger Arbeit) verrechnen.

3. Steuerpflicht erst ab Überschreiten der Freibeträge

Eine Steuerpflicht ergibt sich letztlich aber auch nur dann, wenn das insgesamt zu versteuernde Einkommen die steuerlichen Grundfreibeträge übersteigt. Die so betragen ab 1.1.2014: 8.354 € für Ledige und 16.708 € für Verheiratete. Bis zu diesen Freibeträgen fällt keine Einkommensteuer an.

Soweit das steuerlich relevante Einkommen unter Einbeziehung sämtlicher Einkünfte unterhalb der Freibeträge liegt, braucht überhaupt keine Einkommensteuererklärung abgegeben zu werden. Der potentiell steuerpflichtige Bürger ist dann nicht steuerpflichtig und auch nicht steuererklärungspflichtig.

4. Anlage V zur Einkommensteuererklärung

In Zeile 31 der Anlage V zur Einkommensteuererklärung sind die Erträge (Überschuss/Gewinn) aus der Untervermietung einzutragen. Maßgebend ist die vereinbarte Kaltmiete. Ist eine Warmmiete ohne nähere Bezeichnung und Bezifferung von Nebenkosten vereinbart, ist der betreffende Betrag anzusetzen.

Sind die Nebenkosten gesondert vereinbart, sind die vom Untermieter bezahlten Nebenkosten in Zeile 13 zu verzeichnen.

Diesen Einnahmen stehen die vom Mieter/Untervermieter an den eigenen Vermieter gezahlten Nebenkosten anteilig gegenüber. Sie sind in Zeile 46 geltend zu machen. Normalerweise sollten sich die Einnahmen und Ausgaben decken, so dass sich kein Überschuss und nach Möglichkeit auch kein Verlust zu Lasten des Untervermieters ergibt. Verdienen darf man an Nebenkosten nämlich nichts.

Eigentumsbezogene Werbungskosten wie Afa oder Schuldzinsen kommen bei der Untervermietung nicht in Betracht.

Hinweis: Diese Informationen sind unverbindlich und ersetzen im Einzelfall nicht die steuerliche Beratung.

8 Antworten auf "Entstehen bei der Untervermietung Einkünfte aus Vermietung?"

  • Thomas D.
    08.05.2014 - 12:55 Antworten

    Guten Tag,

    ich habe zu der Überschussrechnung eine Frage und konnte bisher keine entsprechende Antwort finden. Welchen Anteil meiner eigenen Aufwendungen als Hauptmieter in einer WG kann ich geltend machen, wenn der Untermieter laut Mietvertrag ein einzelnes Zimmer (16qm) + plus Mitbenutzung der Gemeinschaftsräume (alle außer mein Schlafzimmer) angemietet hat? Nur für das einzelne Zimmer oder auch auf die Gemeinschaftsräume zu 50%? Gibt es dazu eine Rechtssprechung oder eine Quelle auf die man sich berufen kann?

    Vielen Dank für die Hilfe im Voraus!!!!

    • Earlybite
      21.02.2015 - 11:07 Antworten

      Guten Tag,

      Die gleiche Frage wie Thomas D. beschäftigt mich auch! Wie kann man die Mitbenutzung der Gemeinschaftsräume (Küche, Bad, Flur) inklusive Gerätschaften wie Herd usw geltend machen?

      Vielen Dank!!

      • Roswitha K.
        19.07.2018 - 11:30 Antworten

        Hat es auf diese Fragen von Thomas D. und Earlybite schein eine Antwort gegeben, die ich übersehe? Mich bewegt die gleiche Frage!

  • Florian Bertsch
    23.03.2015 - 14:46 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    d.h. für die Untervermietung eines Parkplatzes für 60€, für den ich selbst 60€ an meinen Vermieter abtrete, fällt keine Steuer an, da 60 * 12 = 720€ Einnahmen – 720€ Ausgaben = 0€ zu versteuernder Gewinn?

    Danke und viele Grüße,

    Florian Bertsch

    • Mietrecht.org
      23.03.2015 - 16:01 Antworten

      Halla Herr Bertsch,

      kein Gewinn kann auch nicht versteuert werden. Individuelle Detail besprechen Sie aber am besten mit Ihren Steuerberater.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Kaiser
    15.02.2018 - 15:51 Antworten

    Sie schreiben:
    A. Einnahmen – Ausgaben – Überschussrechnung

    Einnahmen = Untermieterträge z.B. 2.500 €/Jahr

    Ausgaben = anteilige Miete, die der Vermieter als Mieter selbst an seinen Vermieter bezahlt, z.B. 2.400 €/Jahr. Die anteilige Miete errechnet sich nach dem Prozentsatz oder der Quadratmeterzahl der untervermieteten Wohnfläche im Verhältnis zur Gesamtmiete.

    Beispiel: Mieter zahlt für 100 m² Wohnfläche 12.000 €/Jahr. Hat er davon 20 m² untervermietet, kann er 1/5 = 20 % = 2.400 € anteilig von der Miete als Ausgabe abziehen.

    Dies trifft doch nur für gewerbliche Vermietung/Untervermietung zu.
    Als Privatmann kann ich meine Ausgaben für Miete doch nicht als Ausgaben Steuer mindernd gelten machen??

    Viele Grüße
    m.Kaiser

  • Rosi
    27.06.2018 - 10:31 Antworten

    Mal eine etwas komplizierte Frage. Ich bin Hauptmieterin einer großen Wohnung welche ich sammt möbiliar nun an Studenten als WG untervermietet habe. Ich selber bin zu meinem Freund gezogen und teile mir mit ihm seine Miete.
    Meine reguläre Miete beträgt 1100 Euro, duch die Wg erziele ich 1300Euro Mieteinnahmen=200euro mehr als meine soll Miete festgelegt ist.
    An meinen Freund Zahle ich 500euro für das teilen seiner Wohnung.
    Muss ich nun überhaupt etwas versteuern da ich Monatlich Miete zahle 1100+500=1600 Euro, Einnahmen durch Untervermietung = 1300Euro.
    Werden meine 2 Mieten zusammengerechnet und den Einnahmen duch Untervermietung gegenübergestellt oder werden die Einnahemen nur der einzelnen Wohnung gegenübergestellt?

    • Mietrecht.org
      28.06.2018 - 07:27 Antworten

      Hallo Rosi,

      Sie vermieten eine Wohnung, in der Sie selbst nicht mehr leben. Ihren private Miete hat nichts mit Ihrem Einmündung aus der Vermietung zu tun. Fragen Sie am besten einen Steuerberater, wie hier die Einkünfte korrekt versteuern.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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