Die alljährliche Nebenkostenabrechnung kann sowohl vom Eigentümer selber als auch von einer darauf spezialisierten Firma erstellt werden.
Möchte sich der Vermieter/ Eigentümer nicht mit der Erstellung der Betriebskostenabrechnung beschäftigen, so erteilt er einen Auftrag zur Erstellung der Abrechnung an eine Abrechnungsfirma, welche diesen Abrechnungsservice anbietet.
Dabei werden die relevanten Daten der Verbrauchseinheiten und der kalten Nebenkosten an die Firma übergeben, welche daraus eine Nebenkostenabrechnung erstellt.
Die Beauftragung erfolgt somit über den Vermieter, aber trägt am Ende die Kosten der Beauftragung? Diese Frage soll der nachfolgende Artikel beantworten.
Grundsatz zu den Kosten der Abrechnung:
Normalerweise zahlt derjenige die Kosten einer Beauftragung, welcher den Auftrag ausgelöst hat. Im vorliegenden Fall obliegt es dem Vermieter eine jährliche Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Auf welchen Weg er dies durchführt obliegt seinen eigenen Entscheidung. Bedient er sich dafür eines Abrechnungsservices, so muss er auch die Kosten dafür tragen.
Ausnahme: Abrechnungsservice für die Heizkosten
Umlegbar sind ausschließlich die Kosten, welche aus der Betriebskostenverordnung (BetrKV) festgehalten und ersichtlich sind.
Der Katalog der umlegbaren Kosten nach § 2 BetrV stellt dabei eine abschließende Aufzählung dar, welche restriktiv, d.h. sehr streng einzuhalten ist.
Der Katalog des § 2 Nr. 1-17 BetrKV gibt jedoch keine Auskunft darüber, ob der Abrechnungsservice umgelegt werden kann, so dass daraus zu schließen ist, dass die Kosten des Abrechnungsservices nicht auf den Mieter umgelegt werden können und damit keine Ausnahme zum oben genannten Grundsatz vorliegt.
Achtung, genau hinschauen:
Es ist jedoch zu beachten, dass die Formulierungen sehr ungenau sind bzw. falsch verwendet werden.
Der Abrechnungsservice umfasst alle Tätigkeiten, welche mit der Erstellung der gesamten Nebenkostenabrechnung zusammenhängen, d.h. darunter fallen auch die Arbeiten einer Ablesefirma für die Aufschlüsselung der kalten Nebenkosten (Schornsteinfeger, Grundsteuer, Hausstrom etc.). Diese Kosten sind nicht auf den Mieter umlegbar, da es sich um Verwaltungskosten handelt.
Anders verhält es sich jedoch mit den Ablesekosten. Diese umfassen die Datenerfassung der verbrauchsabhängigen Komponenten (Ablesung der Verbrauchseinheiten für Heizung und Warmwasser). Die dabei entstehenden Kosten sind nach der BetrKV umlegbar, da diese Kosten explizit in § 2 Nr. 2,4,5,6 und 8 BetrKV aufgelistet sind.
Fazit zum Abrechnungsservice
Kosten für den Abrechnungsservice, d. h. für die Abrechnung der allgemeinen Betriebskosten, gehören nicht zu den umlagefähigen Kosten (AG Hamburg 37a C 258/99). Nur die Kosten für die Erstellung der verbrauchs- bzw. verursachungsabhängigen Abrechnung der Heizungs-, Wasser- und Müllkosten dürfen angesetzt werden.
12.04.2018 - 11:38
Sehr geehrter Herr Hundt,
erst einmal Glückwunsch zu Ihrer – für uns Mieter/Vermieter- sehr bereichernden Mietrecht.org Seite.
Nun habe ich auch eine Mieter Frage.
Ich habe meine NKA erhalten und Widerspruch eingelegt.
Konkret handelt es sich dabei um die Positionen „Miete der Messanlagen“ und „Messdienstkosten“ von Heizung und Warmwasser.
Bei der Miete der Messanlagen hat der Gebäudeeigentümer die Pflicht uns Mieter (3 Parteien) schriftlich über die Absicht Erfassungsgeräte zu mieten, dessen Mietkosten und die Laufzeit des Vertrages zu informieren, versäumt und somit blieb uns Mietern ein Widerspruchsrecht verwehrt.
Der Hauseigentümer wehrt sich nun mit der Aussage, alle Mieter wären Erstbezug. Dabei sind wir Mieter tatsächlich nach einer Grundsanierung neu eingezogen und der Einbau der Erfassungsgeräte kam 4 – 5 Monate später.
Ausserdem wird nun die Abrechnung wegen der Erfassungsgeräte über ein Abrechnungsunternehmen gemacht. Die Position Messdienstkosten werden mit 240 Euro veranschlagt, obwohl keiner im Haus war um abzulesen (Funkgesteuert).
Ich wäre Ihnen, lieber Herr Hundt, sehr dankbar, wenn Sie mir eine kurze Einschätzung geben könnten, was in meinem Fall denn nun tatsächlich umlagerfähig ist. Vielen Dank schon vorab.
12.04.2018 - 12:03
Hallo Tina,
danke für Ihr Lob. Ich verstehe leider nicht genau, was Sie beanstanden oder nicht zahlen wollen? Die Umlegbarkeit des Abrechnungsservices wird oben beschrieben, m.E. unabhängig davon, ob mit persönlich oder per Funk abgelesen wird.
Lassen Sie die Abrechnung im Zweifel prüfen oder sprechen Sie sich mit einem Anwalt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.04.2018 - 12:53
Lieber Herr Hundt,
danke für Ihre schnelle Antwort und sorry für die unklare Ausführung.
Meine Frage: Kann der Vermieter die Heizkostenverteiler (Miete der Messanlagen) umlegen, obwohl er uns nicht über deren Anmietung in Kenntnis gesetzt hat. Somit sind diese Mietkosten bei den NK doch nicht umlagefähig- oder sehe ich das falsch. Beste Grüße
12.04.2018 - 13:19
Hallo Tina,
prüfen Sie, ob die Umlage im Mietvertrag vereinbart wurde.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.07.2018 - 14:12
Sehr geehrter Herr Hundt
meine Frage ist, ob bei die einem Eigentümerwechsel entstandenen zusätzlichen Ablesekosten für Heizverteiler auf den Mieter umlegbar sind.
Mit freundlichen Grüßen
Sabine Schmauch
14.07.2018 - 11:04
Hallo Sabine,
der Mieter kann schlecht mit einem Vorgang belastet werden, mit dem er nichts zu tun hat.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.10.2018 - 09:05
Sehr geehrter Herr Hundt,
kann ich als Vermieter die Gebühren für die Verbrauchserfassung in vollem Umfang anrechnen, auch wenn der Mieter nur zwei Monate in der Wohnung gewohnt hat? Denn die Gebühren für eine Erstellung der Verbrauchserfassung bleiben bei der Firma Ista immer gleich, egal wie lange ein Mieter in der Wohnung gewohnt hat.
LG Martina Ortmann
15.10.2018 - 09:34
Hallo Martina,
hier eine Hilfe: Wer trägt die Nutzerwechselgebühr in der Nebenkostenabrechnung?
Viele Grüße
Dennis Hundt