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Heizkostenabrechnung: Kosten der Verbrauchserfassung

Der Vermieter ist nach der Heizkostenverordnung verpflichtet, den Energieverbrauch des Mieters für Heizungswärme und Warmwasser zu mindestens 50 % nach dem Verbrauch des Mieters abzurechnen.

Um diese gesetzliche Vorgabe zu erfüllen und den Verbrauch zu erfassen, muss der Vermieter in den Räumlichkeiten des Mieters entsprechende Erfassungsgeräte installieren § 4 HeizkostenV).

Zugleich verpflichtet die Heizkostenverordnung den Mieter, die Anbringung der Verbrauchserfassung Geräte zu dulden (§ 4 II 2 HeizkostenV). Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung ist, den Mieter zu einem verbrauchsbewussten Energieverbrauch anzuhalten.

1. Kosten der Verbrauchserfassung sind umlagefähige Nebenkosten

Die Verbrauchserfassung ist unabdingbar für die Erstellung der Heizkostenabrechnung. Die dafür anfallenden Kosten sind nach § 2 Ziffer 4a BetrKV/§ 7 II HeizkostenV im Rahmen der Heizkosten- und Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegbare Nebenkosten. Bei der Umlegung sind einige Details relevant, die mithin die Kostenbelastung bestimmen.

2. Vermieter bestimmt, was installiert wird

Der Vermieter kann nach eigenem Ermessen Wärmezähler, elektrische Heizkostenverteiler und Verdunstungsgeräte installieren (§ 4 II 4 HeizkostenV). Er ist nicht verpflichtet, die technisch optimale und wirtschaftlich absolut günstigste Lösung zu wählen (LG Hamburg WuM 1992, 246).

3. Eigentümer kann Verbrauchserfassungsgeräte kaufen oder mieten

Der Vermieter hat als Eigentümer hat die Wahl, ob er die Erfassungsgeräte selbst kaufen oder mieten will. Dabei muss er die Vorgaben des § 4 HeizkostenV beachten. Werden die Erfassungsgeräte gemietet, sind die Kosten ohne Weiteres in der Heizkostenabrechnung umlegbar.

Kauft der Vermieter die Verbrauchserfassungsgeräte, handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 559 BGB, deren Kosten er durch die Erhöhung der Jahresmiete um 11 % der für die jeweilige Wohnung aufgewendeten Kosten auf die Mieter umlegen kann.

4. Kosten der Verbrauchserfassung müssen angemessen sein

Die Kosten der Anschaffung der Verbrauchserfassung Geräte und die Verbrauchserfassung stehen im engen Zusammenhang. Überteuerte Messgeräte verursachen regelmäßig auch höhere Kosten in der Verbrauchserfassung.

Der Vermieter muss daher, wenn er die Verbrauchserfassungsgeräte anschafft, den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten. Die Anschaffung überteuerter Geräte oder von technisch aufwändigen Geräten, deren Mehrkosten nicht in Relation zum Nutzen stehen, ist unwirtschaftlich (Schmid Mietrecht 2. Aufl. S. 850).

5. Kosten der Verbrauchserfassung im Detail

Die Verbrauchserfassungskosten sind insbesondere die Kosten für den Wärmemessdienst. Dazu gehören vor allem der Austausch der Messampullen in den Verdunstungsröhrchen sowie die Kosten für die Ablesung des Verbrauchs und die Erstellung der Heizkostenabrechnung. Auf die Art der Messgeräte und die Durchführung der Berechnung und der Aufteilung kommt es dabei nicht an.

Auch die Eichkosten sind übliche Kosten der Verbrauchserfassung. Im Rahmen von Eichserviceverträgen, die der Vermieter mit der Messedienstfirma häufig abschließt, werden diese Kosten auf die Mieter umgelegt. Muss ein Gerät ausgetauscht werden, kann der Vermieter die dafür erforderlichem Kosten umlegen, wenn die Austauschkosten nicht höher als die Eichkosten sind (Wall WuM 1998, 67).

Verbrauchserfassungskosten sind nicht umlegungsfähig, wenn wegen des Ausfalls der Wärmezähler überhaupt nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden kann (LG Hannover WuM 1991, 540).

Soweit der Mieter schuldhaft die Ablesetermine versäumt hat, können zusätzliche Kosten auf ihn umgelegt werden (AG Hamburg WuM 1996, 348). Die Ablösefirma kann gegen den Mieter keine Aufwendungsersatzansprüche stellen, da sie nur zum Vermieter in vertraglichen Beziehungen steht. Eine Ankündigung gegenüber dem Mieter, er müsse für einen eventuellen zweiten Termin den Fahr- und Zeitaufwand direkt an die Ablesefirma bezahlen, ist nicht begründet (LG München WuM 2001, 190).

Instandsetzungskosten und Kosten für Ersatzbeschaffungen für defekte Messgeräte muss der Vermieter selbst tragen (AG Nürnberg WuM 1990, 524).

Inkassokosten und sonstige Servicedienstleistungen der Messdienstfirma, die nichts mit der Heizkostenabrechnung zu tun haben, braucht der Mieter nicht zu bezahlen (AG Langen WuM 1996, 31).

Der Kostenaufwand für eine Zwischenablesung infolge eines Mieterwechsel ist nicht umlagefähig, da es an der Voraussetzung der fortlaufenden Entstehung fehlt (BGH WuM 2008, 85). Mietvertraglich kann die Kostenpflicht aber auf den Mieter übertragen werden.

6. Beurteilungsmaßstäbe der Verbrauchserfassungskosten

Allgemein gilt, dass die Kosten für die Verbrauchserfassung nur so hoch sein dürfen, wie sie durch die zu erzielende Einsparung an Energie wieder hereingeholt werden können. Es sind also Kosten und Nutzen zu vergleichen. Dabei ist regelmäßig ein Zeitraum von 10 Jahren anzusetzen.

Problematisch sind Heizkostenverteiler mit Funktechnik. Sie sind oft mit sehr hohen Kosten verbunden. Grundsätzlich sind die Kosten für die Anmietung der Funkanlage unlegbar. Immerhin ermöglicht die Funkablesung eine gleichzeitige Ablesung in allen Mietwohnungen, ohne dass die einzelne Wohnung betreten werden muss. Auch braucht sich der Mieter nicht für die Ablesung bereitzuhalten.

Dennoch sollte sich der Kostenrahmen bei Funkablesungen im Rahmen halten. In einem Fall des LG Berlin (WuM 2004, 340; ähnlich LG Köln NZM 2005, 453) ging es um Kosten für das gesamte Haus von 24.500 €. Das Gericht beanstandete die Verbrauchserfassungskosten als überhöht und reduzierte sie auf 2.380 bzw. 697 €. Die Entscheidung beruhte auf dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.

7. Heizspiegel sind nur bedingt anwendbar

Bei einem Heizspiegel handelt es sich nur um einen unverbindlichen Vergleich. Die Notwendigkeit der Heizkosten kann nur für die jeweilige Heizungseinheit und nicht allgemein festgestellt werden. Vor allem kommt es auf die Höhe der jeweiligen Kosten nach dem Wortlaut der Heizkostenverordnung nicht an (Schmid Mietrecht 2.Aufl. S. 865).

17 Antworten auf "Heizkostenabrechnung: Kosten der Verbrauchserfassung"

  • Erwin Wittersheim
    05.12.2013 - 15:56 Antworten

    Weil eine neue Mietpartei ihren Jahreswasserverbrauch angezweifelt hat, habe ich als Vermieter nach 14 Jahren erstmals für mein Mietshaus (drei Wohnungen) die Kaltwasserzwischenzähler austauschen lassen. Als geeicht wurden diese 1998 neu diese eingebaut. Nacheichungen gab es nicht.
    In allen Jahren zuvor waren die jeweiligen Verbrauchswerte Grundlage für die Betriebskostenabrechnung.
    Die Kosten für einen neuen Zwischenzähler betrugen 84 €. Diese 84 € habe ich auf 6 Jahre verteilt und folglich mit 14 € erstmals als NK für 2012 berechnet. Die MP weigert sich diese Austauschkosten zu zahlen. Wer ist im Recht?

  • André Bobe
    10.07.2017 - 12:29 Antworten

    Der Mieter ist hier im Recht, das es sich beim Austausch der Geräte um eine Modernisierung der Messgeräte handelt nach BGB 559 . Hätten Sie die Messgeräte zur Verbrauchserfassung gemietet, könnte Sie die dadurch entstehenden Kosten nach der Heizkostenverordnung §7.2 auch abrechnen.

  • Herbert
    07.09.2018 - 11:27 Antworten

    Kaltwasserzähler sind auf 6 Jahre geeicht. Gem. Rechtslage müssen diese also nach 6 Jahres neu geeicht oder ausgetauscht werden. Diese Kosten sind voll umlagefähig.

    Siehe auch im Artikel: „Muss ein Gerät ausgetauscht werden, kann der Vermieter die dafür erforderlichem Kosten umlegen, wenn die Austauschkosten nicht höher als die Eichkosten sind (Wall WuM 1998, 67).“

    • Katarzyna Szoltysek
      22.04.2020 - 17:59 Antworten

      Mein Vermieter hat versäumt bei meinem Einzug den Mieterwechsel an den Energiedienstleister zu melden. Meine NK-Abrechnung beinhaltet nun die ganzjährige Abrechnung auf den Namen der Vormieterin (Ich bin zum 01.05. eingezogen), bei der er Pi mal Daumen meinen möglichen Verbrauch rausgerechnet hat. Eine nachträgliche Anpassung sei wohl mit hohen Kosten verbunden und er möchte die nächste Abrechnung abwarten und anhand des sich daraus ergebenen Verbrauch überprüfen und auf das Vorjahr übertragen/anpassen. Habe gesagt, dass ich das nicht Ok finde und eine eigene und saubere Abrechnung möchte. Wird leider ignoriert. Darf er das?

      • Mietrecht.org
        23.04.2020 - 06:29 Antworten

        Hallo Katarzyna,

        der Vermieter ist an die Heizkostenverordnung gebunden und muss – sofern noch möglich – nach Verbrauch abrechnen.

        Viele Grüße

        Dennis Hundt

  • Uwe ERNST
    24.11.2018 - 02:18 Antworten

    Heizung / Warmwasser / Kaltwasser
    Ist es richtig, die Kosten für Gerätemiete und Verbrauchserfassung an den Verbrauch zu koppeln ?
    Der Aufwand für Miete und Erfassung ist doch fix und völlig unabhängig vom Verbrauch.
    Eine Koppelung an die Wohnungsgröße ist dagegen in Ordnung.

    • Otto
      24.07.2019 - 16:14 Antworten

      Hallo, ich sehe das genauso, habe aber noch nichts Stichhaltiges gefunden.
      Bei uns im Haus (20 Parteien) werden diese Kosten gemäß Verbrauch, Heizung 70%, WW 100%, abgerechnet.

  • Dieter Schläger
    22.10.2020 - 12:54 Antworten

    Irgendwo im Internet habe ich gelesen, dass die Kosten für die Abrechnung der Betriebskosten – also das erstellen der Auflistung und Umlage des Verbrauchs nicht umlagefähig ist, finde aber die Stelle nicht mehr Wieder. War diese Information richtig?

  • Siegfried Stein
    24.10.2020 - 19:11 Antworten

    Hallo,
    Sind die Kosten für die HKV- Zähler Abrechnung in Höhe von 181€ (3 Parteien Haus insgesamt 288qm, unsere Wohnung ist 120qm groß, Baden Württemberg) gerechtfertigt? Der Vermieter hat innerhalb von zwei Jahren die Kosten von 94€, im nächsten Jahr -111€ auf 181€ erhöht.

    Danke im Voraus

  • Werner
    14.12.2020 - 12:09 Antworten

    Alle Jahre wieder kommt der Ableser ins Haus, selbst in Coronazeiten, denn eine Verbrauchserfassung kann der Mieter nicht selbst machen. Die Ablesefehler sind zu hoch, auch wenn man die Wasseruhr abfotografiert ist diese, aufgrund von Manipulationsmöglichkeiten, ausgeschlossen, so die jetzige Ablesefirma, deren Subunternehmer und die Hausverwaltung.

    Bei diversen anderen Anbietern von Wasser, Strom und Gas scheint es aber möglich zu sein.

    Den Markt in Deutschland scheinen sich einige wenige große Service Anbieter für Verbrauchsermittlung zu teilen. Ich habe bei 3 Erfahrungen. Bei 2 von Ihnen war die Verbrauchserfassung von 6 Wasseruhren nicht einmal 20 Euro. Die Wartungskosten waren tatsächlich 0,– Euro, nur der Wechsel einer neuen Uhr kostete.

    Nun der 3. Hier kostet die Verbrauchserfassung von einer Wasseruhr zwischen 60 – 100 Euro. Die Wartungskosten betragen 25 – 60 Euro pro Jahr. Alle 5 Jahre gibt es eine neue Wasseruhr. Der Verbrauch liegt bei 100m³. Die Wasserrechnung beträgt mit diesen Nebenkosten rund 400 Euro.

    Es sind 34 Wohnungen. Die Ablesekosten der 34 Wasseruhren beträgt 1.100,– Euro. Der Verteilungsschlüssel ist der Verbrauch.

    Gibt es eine Deckelung für die Wartungskosten und die Verbrauchserfassung?

    • Mietrecht.org
      14.12.2020 - 13:39 Antworten

      Hallo Werner,

      der Vermieter muss grundsätzlich wirtschaftlich handeln.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Werner
        14.12.2020 - 22:50 Antworten

        Hallo Dennis,

        und das heißt? Du weißt es auch nicht oder?

        Die Verträge macht die Verwaltung und die wird vom Aufsichtsrat überwacht (Baugenossenschaft). Ich kann da gar nichts machen. Meine Frage, gibt es eine Deckelung der Kosten? Das ist ein großes Problem für sehr viele Mieter. Ich habe mich schon an die Verbraucherzentrale und an den NDR gewandt (Markt). Die Interessiert das nicht! Ich soll mir einen Anwalt nehmen oder die Wohnung wechseln. Da fällt einem nichts mehr zu ein.

        Das Problem gibt es auch für Vermieter, wenn sie keine Mehrheit haben, wird bestimmt wie abgerechnet wird und wer abrechnet. Wie soll dann also ein Vermieter und Eigentümer von vielen Wohneinheiten „wirtschaftlich“ handeln???

        Und es kommt bald ein neues Problem, wenn Mieter „Zugangsfreiheit“ bekommen und den Kabelanschluß nicht mehr zahlen müssen. Der Vermieter bleibt dann auf den Kosten sitzen, wenn er im WEG keine Mehrheit hat.Ist ja schon heute so, wenn es z.B. um den Stromanbieter (allg. Strom) geht. Es geht nicht um Wirtschaftlichkeit, sondern darum, was bestimmt wird.

        • Mietrecht.org
          15.12.2020 - 14:08 Antworten

          Hallo Werner,

          in der Tat bin ich nicht so tief im Thema. Lassen Sie sich in der Sache im Zweifel bitte rechtlich beraten. Tut mir leid, dass ich hier nicht besser helfen kann.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

          • Werner
            16.12.2020 - 22:51

            Hallo,

            in einem Mieterforum hatte ich angenommen, daß sich jemand schon mal mit dem Thema beschäftigt hat oder es Netzwerke gibt.

            Bitte keine Empfehlung, ich könne mich an einen Anwalt wenden, danke.

            Wie heißt es im Forum:

            „Wir hoffen Ihnen mit Mietrecht.org die nötigen Informationen zu liefern, die Sie für die Lösung Ihrer Probleme benötigen.“

          • Mietrecht.org
            17.12.2020 - 13:31

            Hallo Werner,

            ja, tatsächlich können wir hier nicht alle Fragen und Probleme des Mietrechts beleuchten.

            Viele Grüße

            Dennis Hundt

  • Anton
    21.12.2020 - 13:10 Antworten

    Boah Werner, so ne Leute wie du echt schwer zu ertragen..

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