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Heizkostenabrechnung: Kosten der Verbrauchserfassung

Der Vermieter ist nach der Heizkostenverordnung verpflichtet, den Energieverbrauch des Mieters für Heizungswärme und Warmwasser zu mindestens 50 % nach dem Verbrauch des Mieters abzurechnen.

Um diese gesetzliche Vorgabe zu erfüllen und den Verbrauch zu erfassen, muss der Vermieter in den Räumlichkeiten des Mieters entsprechende Erfassungsgeräte installieren § 4 HeizkostenV).

Zugleich verpflichtet die Heizkostenverordnung den Mieter, die Anbringung der Verbrauchserfassung Geräte zu dulden (§ 4 II 2 HeizkostenV). Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung ist, den Mieter zu einem verbrauchsbewussten Energieverbrauch anzuhalten.

1. Kosten der Verbrauchserfassung sind umlagefähige Nebenkosten

Die Verbrauchserfassung ist unabdingbar für die Erstellung der Heizkostenabrechnung. Die dafür anfallenden Kosten sind nach § 2 Ziffer 4a BetrKV/§ 7 II HeizkostenV im Rahmen der Heizkosten- und Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegbare Nebenkosten. Bei der Umlegung sind einige Details relevant, die mithin die Kostenbelastung bestimmen.

2. Vermieter bestimmt, was installiert wird

Der Vermieter kann nach eigenem Ermessen Wärmezähler, elektrische Heizkostenverteiler und Verdunstungsgeräte installieren (§ 4 II 4 HeizkostenV). Er ist nicht verpflichtet, die technisch optimale und wirtschaftlich absolut günstigste Lösung zu wählen (LG Hamburg WuM 1992, 246).

3. Eigentümer kann Verbrauchserfassungsgeräte kaufen oder mieten

Der Vermieter hat als Eigentümer hat die Wahl, ob er die Erfassungsgeräte selbst kaufen oder mieten will. Dabei muss er die Vorgaben des § 4 HeizkostenV beachten. Werden die Erfassungsgeräte gemietet, sind die Kosten ohne Weiteres in der Heizkostenabrechnung umlegbar.

Kauft der Vermieter die Verbrauchserfassungsgeräte, handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 559 BGB, deren Kosten er durch die Erhöhung der Jahresmiete um 11 % der für die jeweilige Wohnung aufgewendeten Kosten auf die Mieter umlegen kann.

4. Kosten der Verbrauchserfassung müssen angemessen sein

Die Kosten der Anschaffung der Verbrauchserfassung Geräte und die Verbrauchserfassung stehen im engen Zusammenhang. Überteuerte Messgeräte verursachen regelmäßig auch höhere Kosten in der Verbrauchserfassung.

Der Vermieter muss daher, wenn er die Verbrauchserfassungsgeräte anschafft, den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten. Die Anschaffung überteuerter Geräte oder von technisch aufwändigen Geräten, deren Mehrkosten nicht in Relation zum Nutzen stehen, ist unwirtschaftlich (Schmid Mietrecht 2. Aufl. S. 850).

5. Kosten der Verbrauchserfassung im Detail

Die Verbrauchserfassungskosten sind insbesondere die Kosten für den Wärmemessdienst. Dazu gehören vor allem der Austausch der Messampullen in den Verdunstungsröhrchen sowie die Kosten für die Ablesung des Verbrauchs und die Erstellung der Heizkostenabrechnung. Auf die Art der Messgeräte und die Durchführung der Berechnung und der Aufteilung kommt es dabei nicht an.

Auch die Eichkosten sind übliche Kosten der Verbrauchserfassung. Im Rahmen von Eichserviceverträgen, die der Vermieter mit der Messedienstfirma häufig abschließt, werden diese Kosten auf die Mieter umgelegt. Muss ein Gerät ausgetauscht werden, kann der Vermieter die dafür erforderlichem Kosten umlegen, wenn die Austauschkosten nicht höher als die Eichkosten sind (Wall WuM 1998, 67).

Verbrauchserfassungskosten sind nicht umlegungsfähig, wenn wegen des Ausfalls der Wärmezähler überhaupt nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden kann (LG Hannover WuM 1991, 540).

Soweit der Mieter schuldhaft die Ablesetermine versäumt hat, können zusätzliche Kosten auf ihn umgelegt werden (AG Hamburg WuM 1996, 348). Die Ablösefirma kann gegen den Mieter keine Aufwendungsersatzansprüche stellen, da sie nur zum Vermieter in vertraglichen Beziehungen steht. Eine Ankündigung gegenüber dem Mieter, er müsse für einen eventuellen zweiten Termin den Fahr- und Zeitaufwand direkt an die Ablesefirma bezahlen, ist nicht begründet (LG München WuM 2001, 190).

Instandsetzungskosten und Kosten für Ersatzbeschaffungen für defekte Messgeräte muss der Vermieter selbst tragen (AG Nürnberg WuM 1990, 524).

Inkassokosten und sonstige Servicedienstleistungen der Messdienstfirma, die nichts mit der Heizkostenabrechnung zu tun haben, braucht der Mieter nicht zu bezahlen (AG Langen WuM 1996, 31).

Der Kostenaufwand für eine Zwischenablesung infolge eines Mieterwechsel ist nicht umlagefähig, da es an der Voraussetzung der fortlaufenden Entstehung fehlt (BGH WuM 2008, 85). Mietvertraglich kann die Kostenpflicht aber auf den Mieter übertragen werden.

6. Beurteilungsmaßstäbe der Verbrauchserfassungskosten

Allgemein gilt, dass die Kosten für die Verbrauchserfassung nur so hoch sein dürfen, wie sie durch die zu erzielende Einsparung an Energie wieder hereingeholt werden können. Es sind also Kosten und Nutzen zu vergleichen. Dabei ist regelmäßig ein Zeitraum von 10 Jahren anzusetzen.

Problematisch sind Heizkostenverteiler mit Funktechnik. Sie sind oft mit sehr hohen Kosten verbunden. Grundsätzlich sind die Kosten für die Anmietung der Funkanlage unlegbar. Immerhin ermöglicht die Funkablesung eine gleichzeitige Ablesung in allen Mietwohnungen, ohne dass die einzelne Wohnung betreten werden muss. Auch braucht sich der Mieter nicht für die Ablesung bereitzuhalten.

Dennoch sollte sich der Kostenrahmen bei Funkablesungen im Rahmen halten. In einem Fall des LG Berlin (WuM 2004, 340; ähnlich LG Köln NZM 2005, 453) ging es um Kosten für das gesamte Haus von 24.500 €. Das Gericht beanstandete die Verbrauchserfassungskosten als überhöht und reduzierte sie auf 2.380 bzw. 697 €. Die Entscheidung beruhte auf dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.

7. Heizspiegel sind nur bedingt anwendbar

Bei einem Heizspiegel handelt es sich nur um einen unverbindlichen Vergleich. Die Notwendigkeit der Heizkosten kann nur für die jeweilige Heizungseinheit und nicht allgemein festgestellt werden. Vor allem kommt es auf die Höhe der jeweiligen Kosten nach dem Wortlaut der Heizkostenverordnung nicht an (Schmid Mietrecht 2.Aufl. S. 865).

2 Antworten auf "Heizkostenabrechnung: Kosten der Verbrauchserfassung"

  • Erwin Wittersheim
    05.12.2013 - 15:56 Antworten

    Weil eine neue Mietpartei ihren Jahreswasserverbrauch angezweifelt hat, habe ich als Vermieter nach 14 Jahren erstmals für mein Mietshaus (drei Wohnungen) die Kaltwasserzwischenzähler austauschen lassen. Als geeicht wurden diese 1998 neu diese eingebaut. Nacheichungen gab es nicht.
    In allen Jahren zuvor waren die jeweiligen Verbrauchswerte Grundlage für die Betriebskostenabrechnung.
    Die Kosten für einen neuen Zwischenzähler betrugen 84 €. Diese 84 € habe ich auf 6 Jahre verteilt und folglich mit 14 € erstmals als NK für 2012 berechnet. Die MP weigert sich diese Austauschkosten zu zahlen. Wer ist im Recht?

  • André Bobe
    10.07.2017 - 12:29 Antworten

    Der Mieter ist hier im Recht, das es sich beim Austausch der Geräte um eine Modernisierung der Messgeräte handelt nach BGB 559 . Hätten Sie die Messgeräte zur Verbrauchserfassung gemietet, könnte Sie die dadurch entstehenden Kosten nach der Heizkostenverordnung §7.2 auch abrechnen.

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