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Eigenleistung bei den Nebenkosten: Vermieter übernimmt Arbeiten selbst (z.B. Reinigung, Gartenpflege)

Wenn der Vermieter selbst oder durch sein Personal die anfallenden Gartenarbeiten, Hausmeistertätigkeiten stellt sich die Frage ob und und wie er diese Arbeitsleistung in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigen kann.

Nach § 556 Abs. 1 S. 2 BGB in Verbindung mit § 1 Abs. 1 S. 2 BetrKV sind grundsätzlich auch Eigenleistungen des Vermieters bei den Nebenkosten zu  berücksichtigen. Demnach ist der Ansatz in der Nebenkostenabrechnung gegenüber dem Mieter auch berechtigt.

Es stellt sich aber die Frage, in welchem Umfang die Kosten angesetzt werden dürfen und ob der Vermieter auch Gewinn mit der Nebenkostenabrechnung machen kann, denn in der Regel sind nur ihm selbst angefallene Kosten umlagefähig.

I. Aufwendungen für Eigenleistungen sind Nebenkosten

Der Vermieter darf eigene Sach- und Arbeitsleistungen im Rahmen einer umlagefähigen Nebenkostenart mit den entsprechenden dafür aufzuwendenden Kosten ansetzen, denn die  Eigenleistungen stellen als solche ja keine neue Nebenkostenposition dar, sondern werden im Rahmen einer solchen abgerechnet; Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB Rn. 429.

Deshalb ist es auch in der Regel nicht notwendig eine zusätzliche Vereinbarung über die Ausführung bestimmter Tätigkeiten in Eigenleistung im Mietvertrag zu treffen, die über die „normale“ Umlagevereinbarung hinaus geht.

Wird allerdings eine über die im Katalog des § 2 BetrKV hinausgehende Nebenkostenart eingeführt, dann muss diese im Mietvertrag ausdrücklich unter den sonstigen Neben- beziehungsweise Betriebskosten genannt werden.

So beispielsweise bei einem „Mülltonnenservice“, dass heißt, das Raus- und Reinstellen der Mülltonnen, AG Frankfurt, Urteil vom 16. Dezember 2011,Az.: 385 C 2425/11 oder bei einer vom Vermieter erbrachten Hauswarttätigkeit, wenn mietvertraglich nur ein angestellter Hauswart vereinbart ist  (so das AG Wetzlar, Urteil vom 16. Januar 2007, Az.: 38 C 1759/06 (38), 38 C 1759/06; bezweifelnd:Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB Rn. 431).

II. Umlagefähige Kosten bei der Eigenleistung durch den Vermieter

Nach § 1 Abs. 1 S. 2BetrKV dürfen die Eigenleistungen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Netto-Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte. Die Umsatzsteuer darf also nicht angesetzt werden, da sie hier nicht anfällt.

Dies bedeutet vereinfacht gesagt, dass der Vermieter in seiner Nebenkostenabrechnung  alle eigenen Sach- und Arbeitsleistungen, wie etwa für einen Hausmeisterservice, Reinigungsarbeiten und Gartenpflegearbeiten mit einem fiktiven Aufwendungsbetrag gegenüber dem Mieter abrechnen darf.

Der Vermieter kann also einen Betrag anzusetzen, der für eine gleichwertige Tätigkeit eines Dritten (auch Unternehmens) angesetzt werden könnte (so das LG Köln, Urteil vom 29. Dezember 2011, Az.: 1 S 44/11: Hausmeistertätigkeit und Gartenpflege durch den Vermieter; bestätigend BGH, Urteil vom 14. November 2012, Az.: VIII ZR 41/12).

Es ist daher auch möglich und nicht verboten, dass der Vermieter höhere Kosten ansetzt, als ihm tatsächlich durch seine eigene Leistung angefallen sind und damit einen Gewinn macht (BGH, Urteil vom 14. November 2012, Az.: VIII ZR 41/12; Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB Rn. 429).

Entscheidend ist, dass der Kostenansatz angemessen ist und nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstößt. Der Vermieter kann sich dabei auf Durchschnittswerte, wie aus dem Betriebskostenspiegel beziehen und muss nicht verschiedene Kostenvoranschläge einholen (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB, Rn. 436)

Hier ist für den Vermieter darauf zu achten, dass er sich mit dem Kostenansatz im üblichen Aufwandsniveau bewegt, da er selbst die Darlegungs- und Beweislast dafür trägt, ob diese fiktiven Nebenkosten für die Eigenleistung gerechtfertigt sind; BGH, Urteil vom 14. November 2012 Az.: VIII ZR 41/12. Sind die in der Abrechnung für Nebenkosten angeführten Kosten zu hoch bleibt der Vermieter auf dem überschießenden Teil sitzen.

III. Eigenleistung auch bei „eigenem Personal“

Nach § 1 Abs. 1 S. 2 BetrKV ist es auch nicht unbedingt erforderlich, dass der Vermieter die „ Eigenleistung“ in eigener Person, also höchstpersönlich erbringt. Es kommt vielmehr darauf an, ob es sich dem Mieter gegenüber um eine Eigenleistung handelt.

Das ist dann der Fall, wenn er beispielsweise eigenes Personal hinzuzieht oder auch eine Wohnungsunternehmen die Sach- und Arbeitsleistungen übernimmt (vgl. BGH, Urteil vom 14. November 2012 Az.: VIII ZR 41/12: durch eigenes Personal erbrachten Hausmeisterdienste und Gartenpflegearbeiten; Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB, Rn. 432). Ebenso können auch Arbeiten die durch die Hausverwaltung im Rahmen des Verwaltervertrages erledigt werden wie Eigenleistungen des Vermieters  bei den Nebenkosten abgerechnet werden; LG Berlin vom 21.8.2001, Az.:  64 S 476/00; Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB, Rn. 433).

IV. Fazit

Zusammenfassend ist festzuhalten:

  1. Es ist keine mietvertragliche Vereinbarung für eine Eigenleistung des Vermieters nötig, wenn die Arbeitsleistung im Rahmen von umlagefähigen Nebenkostenarten nach §§ 1, 2 BetrKV erbracht werden.
  2. Der Kostenansatz erfolgt mit einem fiktiven – aber üblichen – Betrag.
  3. Für die Abrechnung als Eigenleistung müssen die Arbeiten nicht durch den Vermieter selbst erbracht werden.

2 Antworten auf "Eigenleistung bei den Nebenkosten: Vermieter übernimmt Arbeiten selbst (z.B. Reinigung, Gartenpflege)"

  • Martin
    19.02.2017 - 10:04 Antworten

    ich hätte folgende kostenlose Anfrage – ansonsten bitte ich um keine Antwort.

    Ausgangsfall: Der Mieter behauptet einen Schaden in der Wohnung (Elektrosteckdosen funktionieren nicht und hätten Wackelkontakt). Der Vermieter holt ein Handwerkerangebot ein, zu einem Festpreis inkl. Fahrtkosten u. USt mit 60 EUR. Dann überlegt der Vermieter es sich anders, will selbst reparieren und sucht den Mieter auf. Vor Ort stellt er fest, daß der Mieter sich getäuscht hat, da die Steckdosen funktionieren und geht unverrichteter Dinge nach 5-10 Minuten. Immer wenn der Lichtschalter ausgeschaltet ist, ist bei der Steckdose kein Strom, ansonsten schon. Es liegt somit kein Wackelkontakt vor. Ist es zulässig, wenn der Vermieter den Nettobetrag des Handwerkers (60 EUR / 1,19 = 50,42 EUR in Rechnung stellt und vom Mieter einfordert?

  • Robert
    31.05.2018 - 07:30 Antworten

    Guten Tag,

    aufgrund eines übergelaufenen Balkons durch Starkregen hat der Vermieter die Leisten freigemacht und hat dafür 50Euro/Stunde angerechnet mit einem Nachtaufschlag von 100% und einer zzgl. Mehrwertsteuer von 19%.

    50 Euro die Stunde? Und darf er überhaupt 19% MwSt anrechnen?

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