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Umlage der Nebenkosten nach Personenzahl bei Leerstand einer Wohnung

Grundsätzlich ist der Leerstand einer oder mehrerer Wohnungen in einem Mietshaus bei dem Flächenumlageschlüssel dem Risikobereich des Vermieters zuzurechnen und so hat dieser auch die insoweit anfallenden Nebenkostenanteile zu tragen.

Doch was ist mit den Nebenkostenpositionen – verbrauchs- und verbrauchsunabhängig – die nach der Personenanzahl der Mieter im Mietshaus umgelegt werden? Bei dieser Umlage der Nebenkosten gilt nämlich das sogenannte Stichtags- bzw. Zeitabschnittsprinzip, so dass lediglich die Durchschnittsanzahl der im Haus wohnenden Personen nach einem bestimmten maßgeblichen Stichtag zu der Abrechnungserstellung herangezogen wird. Hier hätten dann die im Mietshaus wohnenden Mieter automatisch eine Nebenkostenerhöhung zu befürchten, sobald Mietparteien ausziehen und ein oder mehrere Wohnungen leerstehen, denn gewisse Nebenkostenanteile der leeren Wohnungen gingen dann auf sie über.

Doch kann das rechtmäßig sein? Lesen Sie nachfolgend die einschlägige Rechtsprechung zur Umlage der Nebenkosten bei dem Leerstand einer oder mehrerer Wohnungen und dem Personenverteilerschlüssel.

I. Umlage nach der Personenanzahl: Voraussetzungen

Vorab ist festzuhalten, dass der Umlageschlüssel der Personenanzahl rechtlich zulässig auf nahezu alle Nebenkostenpositionen im Sinne des § 556 BGB in Verbindung mit §§ 1,2 BetrKV angewendet werden kann, die nicht zwingend ganz oder teilweise verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen.

Parteien können zudem durch Formularvertrag auch nur die verbrauchsabhängigen Nebenkosten nach dem Verhältnis der Personenzahl umlegen, wenn dies nicht ganz oder teilweise gesetzlich ausgeschlossen ist. (Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556a Rn. 9a m.w.N; LG Krefeld, 17.03.2010 Az.:2 S 56/09, WuM 2010, 357, 358)

Erforderlich hierzu ist allerdings immer eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag im Rahmen der Umlagevereinbarung der Nebenkosten; fehlt eine solche greift die gesetzliche Regelung, des § 556 BGB, wonach eine Umlage der Nebenkosten nach der Wohnungsgröße beziehungsweise der Wohnfläche erfolgt.

Hinweis: Heiz- und Warmwasserkosten bei Leerstand

Nicht ausschließlich nach der Personenzahl dürfen beispielsweise Heiz- und Warmwasserkosten abgerechnet werden. Hier schreibt die Heizkostenverordnung eine verbrauchsabhängige Umlage zu mindestens 50 % vor. Insoweit trägt der Vermieter die Nebenkosten der leer stehenden Wohnung: Dies wird bei üblicher Fluktuation dadurch bewirkt, das der Vermieter die auf leer stehende Räume entfallenden Kosten übernimmt und nicht etwa eine leer stehende Wohnung einfach aus der Abrechnung herausgenommen wird, sondern Teil des Gesamtverteilers bleibt. Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 8 HEIZKV Rn. 3A; BGH, Urteil vom 10. Dezember 2014 Az..: VIII ZR 9/14.

Weitere detaillierte Informationen zu diesem Verteilerschlüssel erhalten Sie auch in dem Artikel: „Personenanzahl als Umlageschlüssel in der Nebenkostenabrechnung„.

II. Leerstand bei der Umlage nach der Personenzahl

Ein Leerstand einer Mietwohnung ist bei dem gesetzlichen Regelfall der Umlage nach der Wohnfläche immer dem Risikobereich des Vermieters zuzuordnen. Daher sind von dem Vermieter auch sämtliche dadurch anfallenden Kosten zu übernehmen; LG Krefeld, Urteil vom 17. März 2010, Az.: 2 S 56/09. Dies wird aus der gesetzgeberischen Risikoverteilung, die in § 556a Abs. 1 BGB zum Ausdruck kommt abgeleitet und gilt uneingeschränkt sowohl für die verbrauchsunabhängigen als auch für die verbrauchsabhängigen Nebenkosten; BGH, Urteil vom 31. Mai 2006, Az.: VIII ZR 159/05.

Dieser Grundsatz wird direkt auf den Verteilerschlüssel der Personenanzahl übertragen, da es anderenfalls gerade beispielsweise bei einem großen Mietshaus zu erheblichen und ungerechtfertigten Nebenkostenerhöhungen kommen kann; LG Krefeld, Urteil vom 17. März 2010, Az.: 2 S 56/09 .

Um eine solche Benachteiligung der Mieter – im Vergleich zu der Risikotragung des Vermieters bei anderen Verteilerschlüsseln – zu vermeiden, ist bei dem Umlageschlüssel der Personenanzahl eine leerstehende Mietwohnung durch eine fiktive Wohnungsbelegung zu berücksichtigen (LG Krefeld, Urteil vom 17. März 2010 Az.. 2 S 56/09).

Wie die Personenanzahl in der Nebenkostenabrechnung genau angesetzt werden soll, ist allerdings noch nicht höchstrichterlich entschieden. Einerseits wird vertreten, dass die Personenanzahl anstelle mit „Null“ mit „einer Person“ berücksichtigt werden sollte (vgl. LG Krefeld, Urteil vom 17. März 2010, Az.: 2 S 56/09; Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 556a Rn. 76) andererseits wird vertreten, dass die „durchschnittliche Belebungszahl der entsprechenden Wohneinheit angegeben und so in die Erstellung der Nebenkostenabrechnung einbezogen werden sollte (AG Köln WuM 2002, 28; Sternel,NZM 2006, 811 (813); Wall in Betriebskosten-Kommentar, II. § 556 BGB Vereinbarungen überBetriebskosten Rn.1792,1793).

III. Veränderung des Umlageschlüssel des Personenanzahl bei hohem Leerstand nach Treu und Glauben

In einem Urteil des BGH vom 10. Dezember 2014, Az.: VIII ZR 9/14 hatte sich der Senat mit dem Problem auseinanderzusetzen, wie die Fälle zu beurteilen sind, in denen Mehrfamilienhäuser (hier: 28 Mietparteien) im Rahmen der Stadtplanung gewollt, immer unbewohnter werden, um dann abgerissen zu werden. Hier werden Häuser sozusagen bewusst leergeräumt, um dann umstrukturiert oder eben abgerissen zu werden ( bei alten „Plattenbauten“, Altbau, o.ä.).

Problematisch ist dabei, dass die zuletzt verbleibenden Mieter im Einzelfall besonderes hohen Kosten in der Nebenkostenabrechnung ausgesetzt sein können, da der Verteilungsmaßstab, gerade bei allgemein anfallenden Kosten, nicht mehr stimmt.

In dem angeführten Fall ging es um den als unbillig empfundenen Ansatz der Warmwasserkosten; die auf den Mieter fallenden Kosten hätten das 7-fache des „normalen“ überstiegen.

Der BGH gestand dem Mieter jedoch zwei Lösungsansätze aus §§ 241, 242 BGB zu, um, dieser Unbilligkeit und Unzuträglichkeit der Nebenkostenabrechnung entgegenzutreten:

  • im Falle, dass für die Heiz- oder Warmwasserkosten im Mietvertrag „ein Abrechnungsmaßstab vereinbart ist, der eine höhere Verbrauchsquote als 50 % bestimmt, kann der Vermieter im Einzelfall aus dem in § 241 Abs. 2 BGB verankerten Gebot der Rücksichtnahme verpflichtet sein, dem Verlangen des Mieters auf eine Vertragsänderung dahin gehend zuzustimmen, den nach Verbrauch zu berechnenden Teil der Kosten zukünftig auf das gesetzliche Mindestmaß von 50 % abzusenken, um die Fixkosten bei hohen Leerständen angemessen zu verteilen“
  • „Leerstandsbedingten Kostenverschiebungen zu Lasten des Mieters kann im Einzelfall mit einer aus dem Prinzip von Treu und Glauben (§ 242 BGB) abzuleitenden Anspruchsbegrenzung Rechnung getragen werden”

IV. Fazit

Zusammenfassend ist festzustellen, dass Kosten des Leerstands einer Mietwohnung grundsätzlich auch bei der Umlage der Nebenkosten nach Personenzahl in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt werden müssen. Der Vermieter kann die Kostenlast der leer stehenden Wohnungen nicht einfach auf den oder die verbleibenden Mieter abwälzen.

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