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Umlage der Nebenkosten nach Personenzahl bei Leerstand einer Wohnung

Grundsätzlich ist der Leerstand einer oder mehrerer Wohnungen in einem Mietshaus bei dem Flächenumlageschlüssel dem Risikobereich des Vermieters zuzurechnen und so hat dieser auch die insoweit anfallenden Nebenkostenanteile zu tragen.

Doch was ist mit den Nebenkostenpositionen – verbrauchs- und verbrauchsunabhängig – die nach der Personenanzahl der Mieter im Mietshaus umgelegt werden? Bei dieser Umlage der Nebenkosten gilt nämlich das sogenannte Stichtags- bzw. Zeitabschnittsprinzip, so dass lediglich die Durchschnittsanzahl der im Haus wohnenden Personen nach einem bestimmten maßgeblichen Stichtag zu der Abrechnungserstellung herangezogen wird. Hier hätten dann die im Mietshaus wohnenden Mieter automatisch eine Nebenkostenerhöhung zu befürchten, sobald Mietparteien ausziehen und ein oder mehrere Wohnungen leerstehen, denn gewisse Nebenkostenanteile der leeren Wohnungen gingen dann auf sie über.

Doch kann das rechtmäßig sein? Lesen Sie nachfolgend die einschlägige Rechtsprechung zur Umlage der Nebenkosten bei dem Leerstand einer oder mehrerer Wohnungen und dem Personenverteilerschlüssel.

I. Umlage nach der Personenanzahl: Voraussetzungen

Vorab ist festzuhalten, dass der Umlageschlüssel der Personenanzahl rechtlich zulässig auf nahezu alle Nebenkostenpositionen im Sinne des § 556 BGB in Verbindung mit §§ 1,2 BetrKV angewendet werden kann, die nicht zwingend ganz oder teilweise verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen.

Parteien können zudem durch Formularvertrag auch nur die verbrauchsabhängigen Nebenkosten nach dem Verhältnis der Personenzahl umlegen, wenn dies nicht ganz oder teilweise gesetzlich ausgeschlossen ist. (Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556a Rn. 9a m.w.N; LG Krefeld, 17.03.2010 Az.:2 S 56/09, WuM 2010, 357, 358)

Erforderlich hierzu ist allerdings immer eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag im Rahmen der Umlagevereinbarung der Nebenkosten; fehlt eine solche greift die gesetzliche Regelung, des § 556 BGB, wonach eine Umlage der Nebenkosten nach der Wohnungsgröße beziehungsweise der Wohnfläche erfolgt.

Hinweis: Heiz- und Warmwasserkosten bei Leerstand

Nicht ausschließlich nach der Personenzahl dürfen beispielsweise Heiz- und Warmwasserkosten abgerechnet werden. Hier schreibt die Heizkostenverordnung eine verbrauchsabhängige Umlage zu mindestens 50 % vor. Insoweit trägt der Vermieter die Nebenkosten der leer stehenden Wohnung: Dies wird bei üblicher Fluktuation dadurch bewirkt, das der Vermieter die auf leer stehende Räume entfallenden Kosten übernimmt und nicht etwa eine leer stehende Wohnung einfach aus der Abrechnung herausgenommen wird, sondern Teil des Gesamtverteilers bleibt. Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 8 HEIZKV Rn. 3A; BGH, Urteil vom 10. Dezember 2014 Az..: VIII ZR 9/14.

Weitere detaillierte Informationen zu diesem Verteilerschlüssel erhalten Sie auch in dem Artikel: “Personenanzahl als Umlageschlüssel in der Nebenkostenabrechnung“.

II. Leerstand bei der Umlage nach der Personenzahl

Ein Leerstand einer Mietwohnung ist bei dem gesetzlichen Regelfall der Umlage nach der Wohnfläche immer dem Risikobereich des Vermieters zuzuordnen. Daher sind von dem Vermieter auch sämtliche dadurch anfallenden Kosten zu übernehmen; LG Krefeld, Urteil vom 17. März 2010, Az.: 2 S 56/09. Dies wird aus der gesetzgeberischen Risikoverteilung, die in § 556a Abs. 1 BGB zum Ausdruck kommt abgeleitet und gilt uneingeschränkt sowohl für die verbrauchsunabhängigen als auch für die verbrauchsabhängigen Nebenkosten; BGH, Urteil vom 31. Mai 2006, Az.: VIII ZR 159/05.

Dieser Grundsatz wird direkt auf den Verteilerschlüssel der Personenanzahl übertragen, da es anderenfalls gerade beispielsweise bei einem großen Mietshaus zu erheblichen und ungerechtfertigten Nebenkostenerhöhungen kommen kann; LG Krefeld, Urteil vom 17. März 2010, Az.: 2 S 56/09 .

Um eine solche Benachteiligung der Mieter – im Vergleich zu der Risikotragung des Vermieters bei anderen Verteilerschlüsseln – zu vermeiden, ist bei dem Umlageschlüssel der Personenanzahl eine leerstehende Mietwohnung durch eine fiktive Wohnungsbelegung zu berücksichtigen (LG Krefeld, Urteil vom 17. März 2010 Az.. 2 S 56/09).

Wie die Personenanzahl in der Nebenkostenabrechnung genau angesetzt werden soll, ist allerdings noch nicht höchstrichterlich entschieden. Einerseits wird vertreten, dass die Personenanzahl anstelle mit „Null“ mit „einer Person“ berücksichtigt werden sollte (vgl. LG Krefeld, Urteil vom 17. März 2010, Az.: 2 S 56/09; Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 556a Rn. 76) andererseits wird vertreten, dass die “durchschnittliche Belebungszahl der entsprechenden Wohneinheit angegeben und so in die Erstellung der Nebenkostenabrechnung einbezogen werden sollte (AG Köln WuM 2002, 28; Sternel,NZM 2006, 811 (813); Wall in Betriebskosten-Kommentar, II. § 556 BGB Vereinbarungen überBetriebskosten Rn.1792,1793).

III. Veränderung des Umlageschlüssel des Personenanzahl bei hohem Leerstand nach Treu und Glauben

In einem Urteil des BGH vom 10. Dezember 2014, Az.: VIII ZR 9/14 hatte sich der Senat mit dem Problem auseinanderzusetzen, wie die Fälle zu beurteilen sind, in denen Mehrfamilienhäuser (hier: 28 Mietparteien) im Rahmen der Stadtplanung gewollt, immer unbewohnter werden, um dann abgerissen zu werden. Hier werden Häuser sozusagen bewusst leergeräumt, um dann umstrukturiert oder eben abgerissen zu werden ( bei alten „Plattenbauten“, Altbau, o.ä.).

Problematisch ist dabei, dass die zuletzt verbleibenden Mieter im Einzelfall besonderes hohen Kosten in der Nebenkostenabrechnung ausgesetzt sein können, da der Verteilungsmaßstab, gerade bei allgemein anfallenden Kosten, nicht mehr stimmt.

In dem angeführten Fall ging es um den als unbillig empfundenen Ansatz der Warmwasserkosten; die auf den Mieter fallenden Kosten hätten das 7-fache des „normalen“ überstiegen.

Der BGH gestand dem Mieter jedoch zwei Lösungsansätze aus §§ 241, 242 BGB zu, um, dieser Unbilligkeit und Unzuträglichkeit der Nebenkostenabrechnung entgegenzutreten:

  • im Falle, dass für die Heiz- oder Warmwasserkosten im Mietvertrag „ein Abrechnungsmaßstab vereinbart ist, der eine höhere Verbrauchsquote als 50 % bestimmt, kann der Vermieter im Einzelfall aus dem in § 241 Abs. 2 BGB verankerten Gebot der Rücksichtnahme verpflichtet sein, dem Verlangen des Mieters auf eine Vertragsänderung dahin gehend zuzustimmen, den nach Verbrauch zu berechnenden Teil der Kosten zukünftig auf das gesetzliche Mindestmaß von 50 % abzusenken, um die Fixkosten bei hohen Leerständen angemessen zu verteilen“
  • „Leerstandsbedingten Kostenverschiebungen zu Lasten des Mieters kann im Einzelfall mit einer aus dem Prinzip von Treu und Glauben (§ 242 BGB) abzuleitenden Anspruchsbegrenzung Rechnung getragen werden”

IV. Fazit

Zusammenfassend ist festzustellen, dass Kosten des Leerstands einer Mietwohnung grundsätzlich auch bei der Umlage der Nebenkosten nach Personenzahl in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt werden müssen. Der Vermieter kann die Kostenlast der leer stehenden Wohnungen nicht einfach auf den oder die verbleibenden Mieter abwälzen.

17 Antworten auf "Umlage der Nebenkosten nach Personenzahl bei Leerstand einer Wohnung"

  • Reinhard Haubenhofer
    05.11.2018 - 12:36 Antworten

    Unser Vermieter hat einer (von 3) Mietspartei die Wohnung im Jahre 2015 wegen Eigenbedarf gekündigt. Nach Auszug dieser Mieter wurde die Wohnung (mehr als 100 qm) nach den Wünschen des Sohnes des Vermieters renoviert und umgebaut. Die Wohnung stand dadurch mehr als ein Jahr leer und wurde erst Ende 2016 bezugsfertig.
    Bei der Nebenkostenabrechnung für 2016 hat nun der Vermieter die 100 qm aus dem Umlageschlüssel herausgenommen und dadurch entstanden uns (den restlichen 2 Mietsparteien) erhebliche Mehrkosten für Heizung (obwohl weniger Verbrauch) und Warmwasser.
    Bei anderen Kosten wie Kabelanschluss und Hausmeisterdiensten wurden sehr wohl 3 Mieteinheiten zugrunde gelegt!
    Meine Frage ist nun, ob der Vermieter rechtlich richtig gehandelt hat oder ob die Nebenkostenabrechnung anfechtbar ist?

  • Alfred Haack
    24.02.2019 - 10:22 Antworten

    Soweit es sich um eine zentrale Heizungsanlage handelt, sind lt. Heizkostenverordnung mindestens 30 %, höchstens 50 % der gesamten Heizkosten (natürlich ohne Reparaturen, aber einschließlich Schornsteinfeger, Immissionsmessung, Wartung, Stromkosten für die Heizungsanlage) nicht nach Verbrauch, sondern nach dem Verhältnis der Wohn- oder Nutzflächen aufzuteilen (Heizkostenverordnung § 7 Abs. 1).

  • Lothar Moor
    29.03.2022 - 21:47 Antworten

    Ich wohne mit meiner Frau in einem Haus mit 2 Wohnungen. Wir haben immer nach (Personen) Verteilerschlüssel 50% der Nebenkosten — Wasser, Gas, Abwasser und Hausstrom — getragen., der Vermieter (der mit einer anderen Person wohnte) 50%. Im Haus gibt es ist getrennte Zähler nur für Strom in den einzelnen Wohnungen). Der Vermieter hat eine wesentlich größere Wohnfläsche, hat viel mehr Heizung benutzt als wir, und hat Wasser und Hausstrom für den Garten benutzt. Wir hatten, laut Mietvertrag, keine Gartenbenutzung. Der Vermieter starb Anfang Januar. Seine Wohnung steht seitdem leer. Nun möchte seine Erben, dass ich und meine Frau 100% der Kosten für sämtliche Nebenkosten. Geht das?

    • Mietrecht.org
      30.03.2022 - 10:29 Antworten

      Hallo Lothar,

      die Kosten Nebenkosten für den Leerstand muss der Eigentümer tragen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Lothar Moor
        31.03.2022 - 22:34 Antworten

        Hallo Dennis,

        Ich bedanke mich für Ihre Antwort. Also der Eigentümer muss weiterhin 50% der Kosten für Wasser, Gas und Hausstrom zahlen, obwohl die Wohnung seines verstorbenen Vaters leet steht?

        Nochmals vielen Dank!

        Lothar Moor

  • Mario Hübner
    05.04.2022 - 14:18 Antworten

    Hallo Dennis,
    gibt es eine Regelung für die Berechnung der Personenzahl, wenn eine Wohnung leer steht? In unserem Fall geht es um 3 Wohnungen, 1 Wohnung steht komplett seit einem Jahr leer, die beiden anderen Wohnungen sind mit 2 bzw. einer Person bewohnt. Rechnerisch ergibt sich für die leere Wohnung dann eine fiktive Personenzahl von 1,5. Wird mit diesem Wert bei personenabhängigen Verteilschlüsseln gerechnet oder eher mit einem gerundeten Wert, also mit 1 oder 2 Personen für die leer stehende Wohnung.
    Dankeschön und viele Grüße
    Mario Hübner

      • Mario Hübner
        05.04.2022 - 14:47 Antworten

        Hallo Dennis,
        vielen Dank für die schnelle Antwort. Mit 1 kann ich sehr gut leben. Allerdings hat der Vermieter 0 Personen angesetzt und damit bin ich dann natürlich nicht ganz einverstanden.
        Danke und viele Grüße aus Köln
        Mario Hübner

  • Markus
    11.12.2022 - 14:44 Antworten

    Hallo Dennis,

    ich habe eine Frage zu diesem Thema. Bei leerstehender Wohnung muss ja der Vermieter 1 Person ansetzen. Wie sieht es aus wenn bespielsweise von Januar bis April die Wohnung leer stand und im Mai ein Mieter einzieht. Wie wird da die Personenanzahl gehandhabt. Muss der Vermieter für die 4 Monate Leerstand auch wieder eine fiktive Person ansetzen?

    Danke und viele Grüße
    Markus

    • Mietrecht.org
      11.12.2022 - 20:07 Antworten

      Hallo Markus,

      der Ansatz gilt für jeglichen Leerstand, egal wie lange.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Markus
        11.12.2022 - 21:19 Antworten

        Vielen Dank für die Antwort.
        Nur noch kurz zur Sicherheit, das heißt also auch wenn ein Mieter im Mai einzieht muss der Vermieter für diese Wohnung am Ende des Jahres in der Betriebskostenrechnung eine ganze Person ansetzen (1,0) und nicht 0,8 oder so etwas

        Danke

        • Mietrecht.org
          12.12.2022 - 14:52 Antworten

          Hallo Markus,

          die Personenanzahl muss Monat für Monat betrachtet werden.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Anja Mann
    16.12.2022 - 17:54 Antworten

    Hallo,
    Ich bin in der Wohnung nicht mehr gemeldet. Diese steht leer. Der Verteilerschlüssel Kaltwasser ist nach Personen da keine Zähler vorhanden. Darf der Vermieter hier trotzdem Kaltwasser für 1 Person umlegen obwohl ich nachweislich nicht mehr dort wohne. Alle anderen Kosten werde ich tragen. Bei der Heizkostenabrechnung steht auch bei dem Zähler eine 0. Wäre das nicht grob unbillig bezogen auf das Kaltwasser da ich dort abgemeldet bin?
    Vielen Dank

    • Mietrecht.org
      17.12.2022 - 07:54 Antworten

      Hallo Anja,

      Sie tragen auch anteilig die Wasserkosten. Nach Ihrer Einschätzung müssten Sie garmkeine Nebenkosten mehr zahlen, da Sie z,.b. auch keinen Müll mehr verursachen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Guti
    13.03.2024 - 23:25 Antworten

    Hallo,

    hier im Haus gibt es 4 Mietparteien.
    Wasser, Abeasser, Strom und Müll werden nach Personenmonate abgerechnet.

    Wohnung 1: 3 Pers.
    Wohnung 2: 4 Pers.
    Wohnung 3: 2 Pers.
    Wohnung 4: 1 Pers.

    Wohnung 3 stand 2023 für 7 Monate leer. Mit wie vielen Personen wird nun fiktiv für diesen Zeitraum gerechnet?

    Bleibt es bei 2 Personen? Diese Wohnung wurde seit vielen Jahren dauerhaft von 2 Personen bewohnt.

    Grüße
    Guti

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