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Personenanzahl als Umlageschlüssel in der Nebenkostenabrechnung

Die Nebenkostenabrechnung ist mit all Ihren Detailfragen ein wichtiges Thema bei den Mietvertragsparteien. Neben der Kenntnis der einzelnen Kostenpositionen der Nebenkostenabrechnung spielen dabei auch die Umlageschlüssel, also die Verteilung der Nebenkosten, eine wichtige Rolle für das Verständnis der Abrechnung.

Der folgenden Artikel setzt sich daher mit dem Thema der Personenanzahl als Umlageschlüssel auseinander und zeigt Ihnen – ob Mieter oder Vermieter – wie die Umlage der Nebenkosten nach der Personenanzahl üblicherweise erfolgt beziehungsweise erfolgen darf.

Sie erfahren hier, wie sich die Nebenkosten nach der Personenzahl berechnen und wie die Bestimmung der Personenanzahl einer Mietwohnung erfolgt – ob Dauergäste und Besucher hinzugezählt werden. Darüber hinaus wird auch geklärt, inwieweit der Umlageschlüssel der Personenanzahl auch bei verbrauchsabhängigen Kosten erfolgen darf.

I. Begriff: Umlageschlüssel Personenanzahl

Der sogenannte Umlageschlüssel bezeichnet den Verteilungsmaßstab nach dem die Nebenkosten eines Mietshauses auf die einzelnen Mietwohnungen umgelegt werden und ist Bestandteil der Nebenkostenabrechnung.

Hinweis:

Die Nebenkostenabrechnung muss nach der Rechtsprechung, folgende Mindestangaben enthalten:

  • Zusammenstellung der Gesamtkosten,
  • Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Umlageschlüssels,
  • Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen (so der BGH NJW 1982, 573; u.a. AG Wetzlar 21.02.2008, Az.: 38 C 1281/07)

Bei dem Umlageschlüssel der Personenanzahl erfolgt die Verteilung der Nebenkosten nach Personenanzahl pro Wohnung.

Damit dieser Umlageschlüssel auf ein Mietverhältnis Anwendung findet, muss dieser im Mietvertrag zwischen den Parteien vereinbart sein.

Dass heißt, es muss zum einen eine Umlagevereinbarung vorliegen, nach welcher der Mieter – entgegen dem gesetzlichen Regelfall des § 535 BGB – die anfallenden Nebenkosten der Mietwohnung trägt und die Kostentragung mittels Nebenkostenvorauszahlungen und nicht mittels Nebenkostenpauschalen erfolgt. Denn bei einer Nebenkostenpauschale spielt die Personenanzahl keine Rolle, da die Pauschale unabhängig von Messgrößen gezahlt wird; eine Nebenkostenabrechnung existiert hier nicht.

Zum anderen muss der Umlageschlüssel “ Personenanzahl“ bzw. „Kopfzahl“ ausdrücklich und unmissverständlich vereinbart sein.

Fehlt eine solche Vereinbarung greift der gesetzliche Regelfall gemäß § 556 a Abs. 1 S. 2 BGB und die Umlage erfolgt grundsätzlich nach der Wohnfläche.

Merke: Der Umlageschlüssel der Personenanzahl darf in der Nebenkostenabrechnung nur verwendet werden, wenn dieser mietvertraglich vereinbart wurde.

II. Berechnung der Nebenkosten nach der Personenanzahl bei einer Mietwohnung

Die Berechnung der Nebenkosten nach der Personenanzahl erfolgt vereinfacht gesagt so, dass zunächst die Gesamtpersonenanzahl aller Mietwohnungen ermittelt wird, indem alle tatsächlichen Bewohner der einzelnen Mietwohnungen zusammen gezählt werden und die Gesamtnebenkosten dann durch diese Anzahl geteilt werden. Der so erhaltene „Pro-Kopf-Nebenkostenanteil“ wird nun unter Multiplikation mit der Personenanzahl der einzelnen Mietwohnung zu dem Nebenkostenanteil der jeweiligen Wohnung.

Bei der Ermittlung der Personenanzahl für die Nebenkostenverteilung ist Folgendes zu beachten:

  • Die Berechnung der tatsächlichen Bewohner bei einer Mietwohnung erfolgt dabei nach der Kopfzahl.
  • die Umlage von Nebenkosten nach der Kopfzahl setzt voraus, dass der Vermieter für bestimmte Stichtage die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen feststellt, denn es reicht insoweit nicht aus, wenn der Vermieter zur Ermittlung der Personenanzahl allein auf das amtliche Einwohnermelderegister zurückgreift, so der BGH in seinem Urteil vom 23.01.2008, Az.: VIII ZR 82/07.

Es kommt also darauf an, wer als Bewohner der Mietwohnung / des Mietobjektes anzusehen ist.

Merke: Bei der Umlage nach der Personenanzahl ist in erster Linie die Kopfzahl der Bewohner entscheidend, die in der Mietwohnung, wenn auch nur vorübergehend gelebt haben.

1. Problem: Bewohnerbegriff – Ab wann sind Besucher oder Gäste Bewohner?

Bewohner sind in dabei die in erster Linie die mietvertraglichen Mieter, Mitmieter und Untermieter und die Personen, die diesen als Bewohner der Mietwohnung – auch ohne schriftlichen Mietvertrag – gleichzustellen sind.

Nicht zu der Personenanzahl der Bewohnern zählen dabei die Gäste und Besucher, wobei allerdings strittig ist, ab wann ständig anwesende Besucher oder Dauergäste eines Mieters, wie etwa Freunde oder Lebensgefährte /-in zur Personenanzahl der Bewohner einer Mietwohnung hinzuzurechnen sind. Jedenfalls eindeutig hinzuzuzählen sind Personen, die, wenn auch nur vorübergehend, während des Abrechnungszeitraums mit in der Mietwohnung gelebt haben.

„Es gehört zum grundgesetzlich geschützten Rechtsbereich des Mieters, in seinen eigenen Räumen nach Belieben Besucher zu empfangen“ zitiert aus der Entscheidung des AG Wetzlar 21.02.2008, Az.: 38 C 1281/07 . Die Grenzen zwischen einem längeren Besuch und einem beginnenden Untermietverhältnis, aus dem sich auch die Verpflichtung ergeben kann Nebenkosten zu tragen, sind allerdings fließend. So beispielsweise, wenn der neue Freund vorübergehend in der Wohnung lebt oder sogar vollständig eingezogen ist, stellt sich die Frage, ab wann dieser nicht mehr Gast bzw. Besucher ist, denn auch ein Gast kann mehrere Wochen bleiben. Der Gast ist im Unterschied zum Mit-/Untermieter jemand, der einen gratis unentgeltlich besucht bzw. bei einem wohnt. Das Gratiswohnen stellt dann juristisch eine Gebrauchsleihe dar. Das Amtsgericht Frankfurt/Main-Höchst geht davon aus, dass nach drei Monaten die normale Besuchszeit überschritten ist (AZ: Hö 3 C 5179/94).

Merke: Für die Abgrenzung des Besuchers vom Bewohner ist das tatsächliche Wohnverhältnis maßgebend; ein Mitwohnen, mit sich den daraus ergebenden Verpflichtungen, wie dem Nebenkostenanteil – bzw. dem „dazu zählen“ als Bewohner – kann nur dann angenommen, wenn der Aufenthalt über den eines Gastes ( wenn auch von einem sog.- “ Dauergast“) hinausgeht.

2. Problem: Wie werden leer stehende Wohnungen berücksichtigt

Für den Vermieter stellt sich bei der Umlage der Nebenkosten nach der Personenanzahl der Bewohner oft die Frage, wie der Leerstand einer Wohnung bei der Nebenkostenabrechnung zu berücksichtigen ist. Ist die leerstehende Wohnung mit „Null“ Personen anzusetzen?

Grundsätzlich ist dabei zu beachten, dass der Vermieter das Risiko der Vermietung und damit auch das Kostenrisiko bei Leerstand trägt. Denn auch bei unbewohnten oder nur zeitweise leer stehende Mietwohnungen fällt ein nicht unerheblicher Teil an Nebenkosten, der nicht auf die anderen Mieter abgewälzt werden kann.

Kurz gesagt, der Leerstand ist vom Vermieter zu tragen.

Nebenkosten für eine Nachbarwohnung darf der Vermieter nicht auf die übrigen Mieter umlegen. So wurde vom Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 31.05.2006, Az.: VIII ZR 159/05 entschieden, der Vermieter zum Beispiel die Kosten für die Hausbeleuchtung und den Fahrstuhl selbst tragen muss, wenn er als Umlageschlüssel den Flächenanteil der Wohnungen an der Gesamtfläche zugrunde legt.

Bei dem Umlageschlüssel der Personenanzahl ist es allerdings so, dass eine Berücksichtigung einer leer stehenden Wohnung mit der Personenanzahl Null, eine Benachteiligung darstellen würde, da sich die Nebenkosten der anderen Mietwohnungen dann um den Teil der Nebenkosten der leer stehenden Wohnung erhöhen würden. Um dies zu vermeiden, ist bei dem Umlageschlüssel Personenanzahl eine unbewohnte Mietwohnung mit der Personenanzahl Eins zu berücksichtigen.

III. Umlage nach der Personenanzahl bei verbrauchsabhängigen Nebenkosten ist eingeschränkt

Obwohl die Wahl des Umlageschlüssels grundsätzlich frei ist und für alle umlagefähigen Nebenkosten nach § 2 Betriebskostenverordnung vereinbart werden darf – unabhängig davon, ob verbrauchsabhängig oder verbrauchsunabhängig – gibt es eine Einschränkung bei den verbrauchsabhängigen Nebenkosten: Die Heiz- und Warmwasserkosten.

Gemäß §§ 7 Abs. 1 und 8 Abs. 1 HeizkostenV ist bei den verbrauchsabhängigen Heiz- und Warmwasserkosten darauf zu achten, dass diese zu mindestens 50 % bis maximal 70 % verbrauchsabhängig und im Übrigen nach der Wohn-/ Nutzfläche abgerechnet werden.

Merke: Werden die Kosten für Warmwasser und Heizung entgegen der Heizkostenverordnung nicht nach dem Verbrauch abgerechnet, kann der Mieter, die auf ihn entfallenden Kosten um 15 % kürzen gemäß § 12 HeizkostenV.

IV. Nachträgliche einseitige Änderung zur Verbrauchsabrechnung nach § 556 a Abs. 2 BGB

Auch wenn der Umlageschlüssel der Personenanzahl für die Nebenkostenabrechnung im Mietvertrag vereinbart ist, kann der Vermieter den gewählten Umlageschlüssel nachträglich und einseitig unter den Voraussetzungen des § 556 a Abs. 2 BGB ändern. Danach kann der Vermieter nämlich die Nebenkosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, auch nach einem Maßstab umzulegen der dem unterschiedlichen Verbrauch und der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Dass heißt der Vermieter kann hier entscheiden nach Verbrauch abzurechnen und nicht mehr nach Personenanzahl. Diese Änderung des Umlageschlüssel kann der Vermieter einseitig durch Erklärung in Textform vor Beginn eines Abrechnungszeitraums, für die zukünftigen Nebenkosten bestimmen.

Soweit also bei verbrauchsabhängigen Nebenkosten tatsächlich eine Messung des Verbrauchs, wie etwa durch einen Wasser-, Gas- oder sonstigen Verbrauchszähler, stattfindet, kann der Vermieter „jederzeit“ unter den Voraussetzungen des § 556 Abs. 2 BGB diese auch nach diesem Messergebnis also dem tatsächlichen Verbrauch abrechnen. 

V. Fazit für die Praxis

Der Umlageschlüssel der Personenanzahl ist nach all dem ein nicht sehr umständlicher Umlageschlüssel nach dem sich die Nebenkostenbeteiligung einer Wohnung leicht berechnen lässt.

Das Problem ist allerdings die genaue Feststellung der Bewohneranzahl, die gerade für Vermieter von größeren Mietshäusern, mit wechselnden Mietparteien einen enormen Nachteil gegenüber anderen Umlageschlüsseln darstellt. Denn um eine gerechte Abrechnung bei der Umlage nach der Personenanzahl zu gewährleisten, müssten Monat für Monat alle Ein- und Auszüge geprüft und anteilig berücksichtigt werden. Es müssten Personenmonate beziehungsweise sogar Personentage dokumentiert werden und bei der anschließenden Nebenkostenberechnung müsste die Anzahl der Personen zusätzlich mit den Monaten bzw. Tagen, in denen diese in der Wohnung lebten, multipliziert werden.

Dies bedeutet einen sehr hohen Verwaltungsaufwand, der für den Vermieter in der Praxis kaum umsetzbar ist.

2 Antworten auf "Personenanzahl als Umlageschlüssel in der Nebenkostenabrechnung"

  • Dr. M. Koch
    20.06.2017 - 10:43 Antworten

    Es wird leider nicht auf die Frage eingegangen wie Büroräume bzgl. Wasser Schmutzwasser und Müll , was nach Personen abgerechnet wird in einer gemischten Nutzung eines Hauses zu behandeln ist.
    Kurze Frage wieviel Büropersonen entsprechen 1 Wohnungsmieter ??
    Ohne Heizkosten oder Erwärmen von Wasser was bedarfsgemäß abgerechnet werden kann. ??

  • Helge
    23.10.2017 - 10:39 Antworten

    In den letzten Jahren wurden die Kosten für Müllgebühren in unserer Betriebskostenabrechnung immer nach Personen abrechnet. Letztes Jahr nach Personentagen. Hierbei ist uns damals aufgefallen, dass dies nicht korrekt ist, da u.a, unser Sohn für das gesamte Abrechnungsjahr gerechnet wurde, obwohl er erst später geboren ist. Wir haben damals widersprochen und bis heute keine korrigierte Abrechnung erhalten und somit nie etwas gezahlt. Nun kam die Abrechnung für den letzten Abrechnungszeitrum. Auch hier wird wieder mit Personentagen rechnet. Da die zu Grunde gelegte Anzahl nicht stimmt, haben wir darauf hingewiesen, dass laut Gesetz eine Abrechnung nach Wohnfläche korrekt ist, da wir keinen anderen Umlageschlüssel in unserem Mietvertrag vereinbart haben. Unser Vermieter beruft sich nun darauf, dass ein „Abrechnungsschlüssel durch ständige Übung, also durch schlüssiges Verhalten, zwischen den Parteien Vertragsinhalt geworden ist“. Ist das korrekt?

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