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Wie wirkt sich andauernder Besuch auf die Nebenkostenabrechnung aus?

Ein ständiger Besuch von Familie, Freunden oder Lebenspartnern kann sich auch auf die Höhe der anfallenden Mietneben kosten auswirken. Dies muss aber nicht so sein.

Bei dauerhaftem Besuch kommt es vielmehr darauf an, wie die Nebenkosten in Ihrem Mietverhältnis umgelegt werden. Erfolgt die Abrechnung nach Verbrauch oder Personenanzahl, wird ein Mehrverbrauch an Strom und Wasserkosten wohl mehr ins Gewicht fallen, als bei einer Abrechnung nach Wohnfläche. Bei letzterem tragen die anderen Mietparteien den Mehrverbrauch mit.

In diesem Artikel soll Ihnen aufgezeigt werden, wie sich ein dauerhafter beziehungsweise andauernder Besuch in einer Mietwohnung auf die Nebenkostenabrechnung auswirken kann.

I. Dauerhafter Besuch kann Nebenkosten erhöhen

Als Mieter hat man selbstverständlich grundsätzlich die Freiheit so oft Besuch zu empfangen wie man will. Sobald allerdings Freunde, Lebenspartner oder Familienmitglieder sich regelmäßig und über längere Zeit in der Wohnung aufhalten, spricht man von einem andauernden oder dauerhaftem Besuch, der sich durchaus auch auf die Höhe der zu zahlenden Nebenkosten auswirken kann.

1. Wasser- und Heizkosten

In der Regel führt ein normaler Besuch, bei dem es sich um einen vorübergehenden Aufenthalt handelt, auch wenn er täglich erfolgt, nicht zwangsläufig zu einer Erhöhung der Kalt- und Warmwasserkosten, da eine Nutzung mit erhöhtem Verbrauch wie Duschen oder Baden üblicherweise nicht durch Besucher in Anspruch genommen wird; AG Homburg, Urteil vom 04. Dezember 1986, Az.: 7 C 537/86. Etwas anderes kann nur gelten, bei einem Dauerbesuch der die Wohnung Tag und Nacht nutzt und damit den Wasserverbrauch intensiviert. Dasselbe gilt für einen erhöhten Heizbedarf.

Zudem wird der Nebenkostenanteil bei diesen Positionen mindestens zu 50 % nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet und durch entsprechende Zähler gemessen. Eine etwaige Mehrbelastung betrifft dabei in erster Linie den Mieter der den Besuch empfängt.

 2. Sonstige verbrauchsabhängige Nebenkosten

Weitere verbrauchsabhängige Nebenkosten, wie etwa Allgemeinstrom für Haus und Flurbeleuchtung, werden durch dauerhaften Besuch wohl kaum zu einer wesentlichen Kostenerhöhung führen. M übrigen richtet sich die Auswirkung nach dem insoweit vereinbarten Umlageschlüssel. Handelt es sich um eine Umlage nach Personenanzahl kann ab einer gewissen Besuchshäufigkeit eine Änderung veranlaßt sein (vgl. unten).

3. Nebenkostenumlage nach Wohnfläche oder Wohneinheit

Bei verbrauchsunabhängigen und verbrauchsabhängigen Nebenkosten, bei denen eine Verteilung der Aufwendungen nach Wohnfläche/Quadratmeterzahl oder etwa Wohneinheit erfolgt, wirkt sich ein dauerhafter Besuch zunächst nicht direkt aus.

So kann beispielsweise der Kostenanteil nicht erhöht werden, weil eine Mietpartei in ihrer Wohneinheit mehr Besuch empfängt als die andere Partei, denn entscheidend für die Abrechnung ist hier allein der Nutzwert der angegebenen Nebenkostenpositionen nach Wohneinheit. Die Berechnung erfolgt hier unabhängig von der Bewohnerzahl gleich; K. Callsen/Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, L. Betriebskosten Rn. 441.

Die Folge dieser Nebenkostenverteilung ist dabei aber immer, das bei verbrauchsabhängigen Nebenkosten ein Mehrverbrauch einer Mietpartei zwangsläufig durch alle anderen Mietparteien mitgetragen wird, da hier die Gesamtkosten zum Ansatz kommen. Vereinfacht gesagt, kann hier ein andauernder (Tag- und Nacht-) Besuch zu einer Erhöhung einzelner Nebenkostenpositionen bei allen Mietparteien führen.

4. Nebenkostenumlage nach Personenanzahl oder Kopfzahl

Bei einer Verteilung der Nebenkosten nach der Personenanzahl ist für die Nebenkostenabrechnung grundsätzlich entscheidend wieviele Personen im Monat beziehungsweise in dem Jahr in der einzelnen Mietwohnung gewohnt haben. Es müsste hier demnach auf den Tag genau ermittelt werden, welche Personen an der Entstehung der Betriebskosten mitgewirkt haben, da für die Verteilung der Gesamtnebenkosten die Anzahl der Bewohner maßgeblich ist (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556a BGB Rn. 97)

Bei andauerndem Besuch stellt sich daher hier berechtigterweise die Frage, ab wann der Besucher als Bewohner eingestuft und den Verteilerschlüssel mit einbezogen wird. Abgegrenzt wird hier, nach den tatsächlichen Wohnverhältnissen. Sobald eine dauerhafter Besucher als Mitbewohner (wie etwa der/die Lebensgefährte/in) oder Untermieter anzusehen ist, kann sich auch für diesen die Verpflichtung ergeben die Nebenkosten zu tragen.

In Fällen, in denen auf die monatlich vorhandene Mieteranzahl beziehungsweise Kopfanzahl für die Abrechnung abgestellt wird, kann ein Dauerbesuch -auch bereits nach zwei Wochen- relevant werden, wenn im Umkehrschluss auch eine entsprechend andauernde Abwesenheit einzelner Bewohner im selben Maße Berücksichtigung findet (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556a BGB Rn. 99). Nach anderer Ansicht ist eine normale Besuchszeit erst nach drei Monaten als überschritten anzusehen (AG Frankfurt/Main-Höchst, Az.: Hö 3 C 5179/94).

Demgegenüber sind allgemein mehr oder weniger häufige Besuche ohne Auswirkungen auf die Gesamtpersonenzahl, die dem Umlageschlüssel zugrunde liegt (Sternel in: Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Umlagemaßstab Rn. 191).

Weitere Details zu diesem Verteilerschlüssel erhalten Sie auch in dem Artikel: Personenanzahl als Umlageschlüssel in der Nebenkostenabrechnung.

II. Andauernder Besuch kann zu Mieterhöhung führen

In Fällen in denen eine dauerhafter und somit andauernder Besuch vorliegt, bei denen der Besucher eher als Mitbewohner anzusehen ist, kann dies zu einer Mieterhöhung führen, wenn eine Brutto- oder Inklusivmiete vorliegt.

Soweit nämlich ein bestimmter Nebenkostenfestbetrag im Mietvertrag als Pauschale oder etwa Teil einer Inklusiv -/ Bruttomiete vereinbart wurde, kann der Vermieter im Einzelfall eine Änderung in Form einer Erhöhung verlangen. Voraussetzung ist dass sich die, bei Vertragsschluss zu Grunde liegenden Bedingungen ändern. Dem Vermieter steht dann ein Vertragsanpassungsanspruch zu, dessen Voraussetzungen er allerdings auch beweisen muss.

Erwähnenswert ist hier zudem, das dem Vermieter bei länger andauernden Besuchen sogar ein Informationsrecht bezüglich des Namens des Besuchers zugestanden werden soll AG Saarbrücken, Urteil vom 24. April 2015, Az.: 36 C 525/14.

III. Fazit

Ein ständiger Besuch bei dem Mieter kann zwar für den Vermieter störend sein, er hat aber kein Recht diesen einzuschränken. Ob es sich um häufig wiederkehrende oder andauernde Besucher in der Mietwohnung handelt, spielt auch für die Kostenbelastung des Mieters zunächst keine Rolle, denn Erhöhungen der Nebenkosten sind nur in geringen Summen zu erwarten. Etwas anderes kann sich nur ergeben, wenn der Besucher zum Mitbewohner wird. Die Voraussetzungen sind allerdings vom Vermieter darzulegen und zu beweisen.

8 Antworten auf "Wie wirkt sich andauernder Besuch auf die Nebenkostenabrechnung aus?"

  • Maria
    01.05.2018 - 08:52 Antworten

    Hallo, auf meinem Anwesen befinden sich zwei Häuser. Das größere bewohnt eine holländische Familie, das andere etwa 15m entfernt bewohne ich. Wir haben einen gemeinsamen Garten, den meist ich pflege, weil sie keine Ahnung haben wann gemäht werden muss etc…
    Seit dem die Holländer eingezogen sind, eine Familie mit zwei Kindern, haben diese ständig Gäste bei sich, die auf meinem Anwesen mindestens eine Woche bleiben. Im Moment ist eine 5köpfige Familie hier die 14 Tage bleiben wird.. Meist ist es eine ganze Familie mit bis zu drei Kleinkindern, dazu kommen auch Eltern und Geschwister der Eheleute. Im letzten Sommer wohnten bis zu 9 Personen im Haus. So sind innerhalb von 9 Monaten 11 Familien, insgesamt also mehr als 54 Tage hier gewesen. Ich fürchte das wird die nächsten Frühling- und Sommermonate so weiter gehen. Wer diese „Freunde“ sind weiß ich nicht. Sie werden mir weder angekündigt noch vorgestellt, sondern spazieren durch meinen Garten etc. Das Haus habe ich möbliert vermietet.Selbstverständlich können meine Mieter Besuch haben, bin aber der Meinung, dass diese ihr Mietrecht zu sehr ausnutzen, da diese Besucher ganz offensichtlich ihren Urlaub auf meinem Anwesen verbringen und angeblich nichts zahlen. Im Mietvertrag steht ausdrücklich das Wohnrecht für nur 4 Personen drin. Gibt es eine Regelung bei möblierter Wohnung?
    Was kann ich tun um auch meine Privatsphäre zu schützen? Wie sieht es mit der Haftpflicht aus? Mein Problem sind nicht die Nebenkosten, sondern die extreme Abnutzung des Mobiliars und des Hauses an sich, Türen, Toiletten, Einbauküche mit Geräten, Waschmaschine etc… Kann ich eine Entschädigung verlangen für die Urlaubsgäste meiner Mieter?

    • Mietrecht.org
      02.05.2018 - 13:36 Antworten

      Hallo Maria,

      wenn es tatsächlich nur Besuch ist, sehe ich keine Handlungsmöglichkeit. Besuch zu empfangen ist das Recht eines jeden Mieters. Ggf. sollten Sie die Gartenfläche der Mieter im nächsten Mietvertrag besser abgrenzen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sabine
    22.06.2018 - 12:46 Antworten

    Guten Tag, wir wohnen in einem Mehrfamilienhaus mit 5 Wohnungen und 8 Personen, die Nebenkosten wurden für 2016 auf 8 Personen abgerechnet. Nun ist aber bei einem älteren Ehepaar seit 01.01.2017 eine Pflegekraft eingezogen, diese lebt Tag und Nacht bei dem Paar. Wie sieht es jetzt mit der Nebenkostenabrechnung für 2017 aus, normalerweise wären wir jetzt doch 9 Personen.

    • Mietrecht.org
      24.06.2018 - 13:03 Antworten

      Hallo Sabine,

      wenn nach Personen abgerechnet wird, muss m.E. auch die eingezogene Pflegekraft beachtet werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Paula
    28.06.2018 - 20:07 Antworten

    Hallo. Freunde von mir sind aus Österreich wieder in meine Stadt gekommen.. Sie sind seitdem wohnungslos. Einer von beiden ist der Vater von meiner Tochter und deshalb sind sie jeden Tag bei mir. Abends verlassen sie aber meine Wohnung,da sie zum schlafen doch etwas klein für alle ist. Nur ihre beiden Hunde bleiben bei mir da sie schon 15 Jahre sind und die Straße dann doch nichts für sie ist. Nun ist es so das „sehr aufmerksame Nachbarn“ das der Wohnungsverwaltung gemeldet haben und gesagt haben das ich Dauergäste in meiner Wohnung habe und diese auch bei mir schlafen. Meine Verwaltung will nun beide als Untermieter bei mir eintragen.. und auch nur einen Hund akzeptieren. Da ich selber einen habe und 3 ihrer Meinung nach zu viel sind. Wenn sich keine Lösung findet sähe sich meine Verwaltung leider gezwungen mich zu kündigen.
    Kann meine Verwaltung so einfach bestimmen das die beiden meine Untermieter sind obwohl sie nicht mal hier schlafen?! Bei mir gemeldet sind sie auch nicht polizeilich..Und wie sieht es mit den Hunden aus?!
    Ich bin so langsam echt ratlos und mach mich selbst fertig..
    Lg Paula

  • Rolf Milosch
    10.08.2018 - 17:13 Antworten

    Hallo wertes Mietrecht.org.- Team,

    wir sind eine Eigentümergemeinschaft, wo ich Hauswart und zugleich Beiratsvorsitzender bin. Wir haben hier 14 Appartements a 60 qm und 5 große Wohnungen a 114 qm mit je 5-Zimmer. Einer der großen Wohnungen, bewohnt eine alleinstehende Frau mit ihrer 7jährigen Tochter. Sie ist nicht die Eigentümerin, sondern nur im Mietverhältnis.

    Diese aber nun zeigt Anstalten, ihre leeren Zimmer, Bekannten oder Freundinnen (manchmal auch zweien?) zu überlassen. Das scheint ein dauerhafter Zustand zu werden, wo die anderen Eigentümer sich nun fragen, ob sie die Nebenkosten, die nach Personentagen errechnet werden und sich kausalerweise auch erhöhen, wie z. B. Müll, Aufzug, Reinigungskraft (vermehrte Verschmutzung durch erhöhte Frequentierungen, dito Strom Aufzug), also ob sie diese nun – summarisch groß oder klein – „mitfinanzieren“ müssen?

    Wann muss ein sog. „Dauergast“ für Nebenkosten angemeldet werden? Dass man dabei auch „Tricksen“ kann, ist durchaus klar. So verlässt der „Dauergast“ nach 8 oder 12 Wochen für 24 Stunden die Wohnung, und bezieht sie wieder für weitere 12 Wochen usw. Das kann man dann natürlich Jahrelang so durchziehen, und die kausal-bedingten Nebenkostenerhöhungen – wie z.B. die Anschaffung eines größeren oder zusätzlichen Müllcontainers, schön den anderen Eigentümern überlassen.

    Wann also genau muss solch jemand hier zusätzliche Nebenkosten, die im Verteilerschlüssel nach Personentageabrechnung deklariert sind, zahlen? Denn es kann ja nicht sein, dass alle anderen Hausbewohner, zu unfreiwilligen „Mäzenen“ zwangsrekrutiert werden. Die Menge der Nebenkostenerhöhung, ob gering oder nicht, ist dabei m.E. völlig irrelevant, da bei solchen Argumentationen so ein Fall schnell Furore macht, und zum klassischen Präzedenzfall wird.

    In solch einem Fall zögen dann potentiell drei oder vier andere Hausbewohner nach, und diejenigen, die alleine zu wohnen gedenken, bekommen irgendwann eine 30-40%ige Nebenkostenerhöhung, deren Ursache genau in diesem System lägen: Dauerbesuch, der keine Nebenkosten zahlt, diese aber sehr wohl initiieren.

    Bis dato gibt es seitens der Legislative hier keine klaren Statuten und Regelungen. Ein „Wischi-Waschi“ allenfalls, das alles besagt und auch Nichts.

    LG

    Rolf Milosch

    • Mietrecht.org
      13.08.2018 - 06:06 Antworten

      Hallo Rolf,

      danke für Ihren Beitrag. Über den Artikel oben hinaus, kann ich Ihnen hier leider nicht wirklich helfen. Eine offizielle Anmeldung würde z.B. für ein „Wohnen“ sprechen. Auch wird ein Bewohner nicht zum Besucher, wenn er Monate Wohndauer durch 24 Stunden unterbricht.

      Der Umlageschlüssel in Ihrer WEG ist m.E. leider recht kompliziert. Ich kenne die Vorteile, aber auch die Nachteile.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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