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Nebenkostenabrechnung: inhaltliche Fehler und die Auswirkungen

Ist die Nebenkostenabrechnung bei dem Mieter eingegangen, steht dieser vor der Herausforderung selbige auf Ihre Richtigkeit zu prüfen. Dabei sind aber nicht alle Fehler in einer Abrechnung gleich solche die zu einer Unwirksamkeit derselben führen. Man unterscheidet zwischen formellen und materiellen Fehlern. Materielle Fehler sind dabei solche die die inhaltliche Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung betreffen, aber nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung führen.

Dennoch kann der Mieter die Verbesserung der Abrechnungsfehler verlangen und so eine Nachzahlungsforderung reduzieren oder eine Guthabensauszahlung erhöhen.

Im folgenden Artikel sollen die wichtigsten inhaltlichen Fehler einer Nebenkostenabrechnung  und deren Auswirkungen aufgezeigt werden.

I. Inhaltliche Fragestellungen bei der Nebenkostenabrechnung

Grundsätzlich beziehen sich alle inhaltlichen Fehler der Nebenkostenabrechnung auf die materielle Richtigkeit der Abrechnung (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB, Rn. 485).

Daher kommen hier insbesondere die folgenden Fragestellungen zum tragen:

  • Bestehen die abgerechneten Nebenkostenpositionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht?
  • Fallen die genannten Nebenkosten überhaupt tatsächlich an und wenn ja, ist die Umlage rechtlich zulässig?
  • Liegen sonstige Mängel der Abrechnung vor, wie etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten?

Andere Fehler, wie etwa ein falscher Abrechnungszeitraum zählen demgegenüber zu den formellen Fehlern; eine Übersicht zu diesen finden Sie in dem Artikel: „Nebenkostenabrechnung: formelle Fehler und die Auswirkungen“.

II. Inhaltlicher Fehler: Beispiele

In der Rechtsprechung wurden beispielsweise die folgenden Abrechnungsfehler als inhaltliche Fehler eingeordnet:

  • Gesamtbetrag nicht zutreffend errechnet ( BGH, Urteil vom 20. Januar 2016, Az.: VIII ZR 93/15)
  • Falschbezeichnungen in der Abrechnung (Kammergericht Berlin, Beschluss vom 25.06.2009, Az.: 8 U 81/09)
  • Fehlende Erläuterung zu den Umlagemaßstäben (BGH, Entscheidung vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07; BGH, Urteil vom 17. 11. 2004, Az.: VIII ZR 115/04; bei falsche Angabe zur Gesamtpersonenzahl: BGH v. 15.09.2010; Az.: VIII ZR 181/09; Falsche Flächenangaben: BGH vom 23.06.2010, Az.: VIII ZR 227/09; BGH vom 20.07.2005, Az.: VIII ZR 371/04)
  • Umlage nicht vereinbarter Nebenkosten  (BGH, Urteil vom 20. Januar 2016, Az.: VIII ZR 93/15; Fernwärme anstelle Heizung: BGH Entscheidung vom 16.04.2008, Az.: VIII ZR 75/07, Kabelanschluss anstelle Antenne: BGH vom 27.06.2007, Az.: VIII ZR 202/06;  BGH, Entscheidung vom 18.05.2011, Az.: VIII ZR 240/10; für Wachmann: BGH  vom 05.04.2005, AZ: VIII ZR 78/04  für Rauchmelder: Amtsgericht Potsdam, Urteil vom 29.03.2007 , Az.: 26 C 287/06; Amtsgericht Bielefeld, Urteil vom 30.03.2011, Az.: 17 C 288/11)
  • Offensichtliche Rechenfehler, wie zu hoch oder zu niedrig angesetzte Beträge der Nebenkostenvorauszahlungen, (BGH, Entscheidung vom 18.05.2011, Az.: VIII ZR 240/10)
  • Falscher Ansatz der Soll- statt ist Vorauszahlungen (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB Rn. 634; BGH, Entscheidung vom 18.05.2011, Az.: VIII ZR 240/10)
  • Fehlende Begründung bei einzelnen Betriebskostenpositionen, wenn mehrere Kostenpositionen unter einem Nebenkostenbegriff geführt werden, wie bei den „sonstigen Nebenkosten“  oder wenn die Abrechnung allgemein einer Erläuterung bedarf (BGH vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10)
  • Kein sachlicher Grundes bei Zusammenfassung von Nebenkosten in der Abrechnung (BGH vom 22.09.2010 , Az.: VIII ZR 285/09 und vom 16.09.2009, Az.: VIII ZR 346/08)
  • Unzulässige Zusammenfassung mehrerer Gebäude zu einer Abrechnungseinheit (BGH vom 02.02.2011, Az.: VIII ZR 151/10; auch wenn es nur um die Heizkosten geht: BGH vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10)

III. Rechtsfolgen

Finden sich in der Nebenkostenabrechnung inhaltliche Fehler ergeben sich für den Mieter bestimmte Rechtsfolgen, die er im zeitlichen Rahmen seiner Einwendungsfrist nach § 556 Abs. 3 S. 4 BGB auch geltend machen sollte:

1. Widerspruchsrecht für den Mieter

Zunächst steht dem Mieter das Recht zu, all seine Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung innerhalb eines Jahres nach Erhalt der Abrechnung geltend zu machen,§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB.

Bestreitet der Mieter dann ausreichend substantiiert die inhaltliche Korrektheit der Abrechnung – dass heißt, gibt er an an welchen Stellen und warum die Abrechnung inhaltlich fehlerhaft ist – liegt die Darlegungs-­ und Beweislast für die inhaltliche Richtigkeit vollständig beim Vermieter (Wall in  Betriebskosten­ Kommentar, II. § 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten Rn. 1731).

Eine Schritt für Schritt Anleitung finden Sie hier:

  1. Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einlegen (Schritt für Schritt Anleitung)“ und
  2. Muster-Widerspruch gegen Nebenkostenabrechnung – Kostenfreie Vorlage„.

Zur Begründung seiner inhaltlichen Zweifel an der Nebenkostenabrechnung kann der Mieter je nach Einzelfall auch von seinem Recht auf Belegeinsicht geltend machen: „Recht auf Belegeinsicht – Kopien anfordern oder Originale einsehen„.

2. Kein Nachzahlungsausschluss

Allein durch Bestehen eines inhaltlichen Abrechnungsfehler hat der Mieter kein Recht die Nachzahlungen bezüglich der Nebenkosten zu verweigern.

Dies gilt auch unabhängig davon, ob die Ausschlussfrist nach § 556 Abs. 3 S. 2 und 3 BGB abgelaufen ist, denn diese setzt nur den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus. Inhaltliche Fehler sind hier unerheblich. Es kommt allenfalls ein Zurückbehaltungsrecht an der Nachzahlungsforderung in Betracht, wenn die Einsichtnahme in die Abrechnungsbelege nicht gewährt wird. (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB Rn. 552b).

Hinweis: Eine Ausnahme soll nur dann gelten, wenn fälschlicher Weise keine Nachforderung errechnet wurde, da  der Vermieter irrtümlich statt der Ist- die Sollvorauszahlungen in die Nebenkostenabrechnung  eingestellt hat und der korrigierte Saldo verspätet vorgelegt wird (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB Rn. 634). Der Vermieter ist dann grundsätzlich mit der Korrektur in Höhe der Differenz zu den Ist-­Vorauszahlungen ab Fristablauf ausgeschlossen, wenn er nur die Sollvorauszahlungen angesetzt hat (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB Rn. 635). Dies kann zu einem vollständigen Nachzahlungsausschluss führen.

Der Mieter ist allerdings sehr wohl  berechtigt, den Nachforderungsanspruch entsprechend unter Abzug der inhaltlichen Fehler anzupassen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 09. Juli 2015, Az.: 10 U 126/14).

Es ist hier dem Mieter auch anzuraten, in Zweifelsfällen die Nachzahlungsforderung unter Vorbehalt zu zahlen. Wie Sie dabei am Besten vorgehen, erklärt Ihnen der Artikel: „Nebenkostennachzahlung unter Vorbehalt leisten – Bleiben Sie flexibel„.

Aber: Rückforderung der Nachzahlung möglich

Inhaltliche Fehler führen allerdings insoweit zum Wegfall der Rechtsgrundlage weshalb der Mieter nach Bezahlungen der fehlerhaften Nachzahlungsforderung auch ein Rückforderungsrecht hat.

Rückforderungsrecht bezüglich der Nachzahlungen die auf eine fehlerhafte Abrechnung geleistet wurden.  Der Mieter kann bei den Nachzahlungen, die er geleistet hat, obwohl die Abrechnung insoweit inhaltlich unrichtig war, ein Rückforderungsrecht unter den Voraussetzungen der ungerechtfertigten Bereicherung geltend machen, nach § 812 BGB (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl.  2015,  § 556 BGB Rn. 638, 639).

3. Kein Anspruch auf neue Nebenkostenabrechnung oder Korrektur

Bei rein materiellen beziehungsweise inhaltlichen Fehlern in der Nebenkostenabrechnung besteht für den Mieter grundsätzlich kein Recht, ein vollständig neue Abrechnung zu verlangen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 09. Juli 2015, Az.: 10 U 126/14; Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB Rn. 550).

Demgegenüber wird vielmehr verlangt, dass der Mieter selbst die Berichtigungen vornimmt und die erteilte Abrechnung vielmehr zur Ermittlung seiner Nachzahlungspflicht oder eines Erstattungsanspruchs in einer seinen Vorstellungen entsprechenden Weise anpasst (so das OLG Düsseldorf, Urteil vom 09. Juli 2015, Az.: 10 U 126/14). Eine Korrektur der Nebenkostenabrechnung kann der Mieter nicht verlangen, wenn und soweit er auf weitergehende Informationen des Vermieters nicht angewiesen ist (OLG Düsseldorf, Urteil vom 09. Juli 2015, Az.: 10 U 126/14)

Als Ausnahme ist hier anerkannt, soweit eine Neuberechnung notwendig ist und daher auch gefordert werden kann. So etwa, wenn der Vermieter nach einem falschen Umlageschlüssel abrechnet und der Mieter die erforderlichen Bezugsdaten für den vereinbarten Umlageschlüssel, der zu einer Neuberechnung notwendig ist, nicht kennt (BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10; BGH Entscheidung vom 17. November 2004, Az.: VIII ZR 115/04,)

Der Mieter kann sich allerdings nicht aufgrund der Komplexität der Rechenvorgänge auf eine Neuberechnung berufen (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB Rn.: 551).

4. Kein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Nebenkostenvorauszahlungen

Ein Zurückbehaltungsrecht an laufenden Nebenkostenvorauszahlungen kann hier in der Regel nicht geltend gemacht werden, da ein solches regelmäßig nur zur Durchsetzung des Anspruchs auf Erteilung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung dient und daher mangels Abrechnungsanspruch bei inhaltlichen Fehlern nicht zur Verfügung steht (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB Rn. 698).

IV. Fazit

Die inhaltlichen Fehler in der Nebenkostenabrechnung können sehr vielfältig sein und führen im Einzelfall zu sehr unterschiedlichen Rechtsfolgen und Ansprüchen. Prüfen Sie daher ihre Abrechnung auch anhand mit Hilfe der Beiträge: „So kontrollieren Mieter ihre Nebenkostenabrechnung in 3 Schritten“ und „Nebenkostenabrechnung prüfen: Checkliste für Mieter„.

Gerade dann, wenn Sie  inhaltliche Fehler in ihrer Abrechnung bemerken ist es für Mieter ratsam zusätzlich eine Prüfung der Nebenkostenabrechnung durch einen Anwalt in Betracht ziehen. Dadurch kann ein rechtssicheres Vorgehen gewährleistet und ein Anspruchsverlust vermieden werden.

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