Der Vermieter ist bei vermietetem Wohnraum dazu verpflichtet, einmal jährlich über die Betriebskosten abzurechnen. Der Mieter erhält somit einmal im Jahr eine Nebenkostenabrechnung, in welcher über sämtliche Kosten des Hauses abgerechnet wird.
Diese Betriebskostenabrechnungen sollten vom Mieter jeweils gründlich überprüft werden, denn im Allgemeinen wird geschätzt, dass jede zweite Nebenkostenabrechnung falsch ist und damit den Mieter ungerechtfertigt benachteiligt.
Ein Mieter hat ein Recht darauf, eine ordnungsgemäße Abrechnung über die geleisteten Vorauszahlungen zu erhalten.
Dem Mieter ist somit zu raten, die erhaltene Nebenkostenabrechnung auf ihre Richtigkeit zu überprüfen, aber wie lange hat ein Mieter dafür Zeit. Diese Frage der Widerspruchsfrist gegen eine Betriebskostenabrechnung soll der folgende Text beantworten.
Widerspruchsfrist nach § 556 BGB
Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB hat der Mieter seine Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens 12 Monate nach Zugang der Abrechnung gegenüber dem Vermieter mitzuteilen. Sollte der Mieter die Frist verstreichen lassen, so ist er mit seinen Einwänden ausgeschlossen und kann diese nicht mehr wirksam geltend machen, außer er hat die Fristverstreichung nicht zu verantworten.
Es ist bei der Widerspruchsfrist unerheblich, welche Einwände der Mieter vorzubringen hat. Alle Fragen und Hinweise bezüglich der Abrechnung muss der Mieter innerhalb der Jahresfrist vorbringen.
Dabei hält der Mieter die Widerspruchsfrist nur dann ein, wenn er neben der zeitlichen auch die formelle Komponente beachtet, das heißt, er darf sich nicht nur auf allgemeine Bedenken gegen die Betriebskostenabrechnung beziehen, sondern er muss konkrete Beanstandungen anbringen. Der Vermieter muss somit die Möglichkeit haben zu erkennen, wo genau der Mieter einen Korrekturanlass sieht. Hieran sind jedoch keine gesteigerten Anforderungen gestellt, sondern es reicht aus, wenn der Hinweis ergeht, dass die einzeln bezeichneten Betriebskostenarten gegenüber denjenigen der Vorperiode außerordentlich gestiegen sind.
Ausnahmen
- der Mieter die verspätete Geltendmachung der Einwände nicht zu verantworten hat. Der Mieter muss dabei jedoch beweisen, dass er an einem fristgerechten Widerspruch gehindert war. Eine solche Verspätung wird jedoch schwer nachweisbar sein, höchstens im Falle einer schweren und langen Erkrankung.
- die Abrechnung Kosten enthält, die keine Nebenkosten sind (Instandhaltungskosten oder Verwaltungskosten) und der Vermieter deshalb gar keine abrechnen darf. Dabei liegt ein Verstoß gegen § 556 Abs. 1,4 BGB vor. Hierbei kann der Mieter die Kosten auch nach Ablauf der Jahresfrist beanstanden (OLG Koblenz WuM 1986, S. 50; LG Kassel, WuM 1999, S. 705)
Achtung
Die 12monatige Einwendungsfrist bedeutet nicht, dass sich der Mieter mit der Bezahlung der Nebenkostenabrechnung ein Jahr Zeit lassen kann.
Es ist lediglich gesetzlich festgelegt, ab welchem Zeitpunkt Beanstandungen gegen die Nebenkostenabrechnung nicht mehr möglich sind. Bestehen keine Einwände gegen die Abrechnung im Ganzen oder gegen einzelne Teile davon, so muss der Mieter die sich daraus womöglich ergebenden Nachzahlungen innerhalb eines Monats begleichen.
Fazit
Wendet sich der Mieter jedoch gegen die gesamte Betriebskostenabrechnung, so ist er nicht verpflichtet einen möglichen Nachforderungsbetrag zu entrichten.
Nach Ablauf der Widerspruchsfrist kann der Mieter nur in 2 Ausnahmefällen noch gegen die Abrechnung vorgehen, nämlich dann, wenn diese Kostenpunkte enthält die nicht zu den Betriebskostenarten gehört oder er die Versäumnis der Frist nicht zu verantworten hat.
21.03.2014 - 19:14
Sehr geehrter Herr Hundt,
die Widerspruchsfrist nach § 556 BGB beträgt 12 Monate, soweit habe ich das auch verstanden. Nun führen Sie 2 Ausnahmen von der Regel auf. Einmal wenn der Mieter die verspätete Geltendmachung der Einwände nicht zu verantworten hat, diese Ausnahme konnte ich auch anderweitig nachlesen. Jedoch die 2. Ausnahme, nämlich wenn die Abrechnung Kosten enthält, die keine Nebenkosten sind. Diese Ansicht scheinen Sie exklusiv zu vertreten. Auch wird leider nicht geschrieben wie lange dann eine Widerspruchsfrist gilt. Sie benennen Instandhaltungskosten oder Verwaltungskosten als nicht umlagefähige Betriebskosten, wie sieht es den z.B. mit nicht vereinbarten Nebenkosten oder mit einer Pauschale für die SAT-Anlage aus? Soweit mir bekannt ist, widerspricht eine Pauschale der BetrKV, da nur Betriebskosten auf die Mieter umlegen werden können, die dem Vermieter als nachweislicher, laufender Aufwand entstanden sind (AG Saarbrücken, Urteil v. 1.3.2013, 37 C 378/12)
Demnach wäre eine Pauschale für eine SAT-Anlage ebenfalls Kosten die keine Nebenkosten sind. Wenn nun eine Nebenkostenabrechnung aber diese Pauschale enthält beträgt dann die Widerspruchsfrist mehr als 12 Monate? Wenn ja, für die gesamte Nebenkostenabrechnung oder nur für die Pauschale?
Vielen Dank
Mit freundlichem Gruß
Thomas T.
31.03.2014 - 09:58
Hallo Thomas,
die Aussage basiert auf den Entscheidungen des OLG Koblenz’ und des Landgerichts Kassel. Hier die Verweise dazu:
OLG Koblenz WuM 1986, S. 50
LG Kassel, WuM 1999, S. 705
Ich habe die Quellen im Artikel ergänzt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.12.2014 - 22:30
Sehr geehrter Herr Hundt,
nachdem wir dieses Jahr umgezogen sind und bereits mehrere Ungereimtheiten mit dem Ex-Vermieter hatten, hat er uns heute erneut einen Schock versetzt.
Wir haben heute eine BKAbrechnung von 2013 über knapp 2000 Euro bekommen! – Nachzahlung!! Es ist für uns überhaupt nicht nachvollziehbar, Umgelegt wurden auch u.a. die nötige Tankreinigung, da die Heizung damals nicht richtig funktionierte und im Winter ständig ausfiel.
Sind solch hohe Nachzahlungen nicht utopisch? Ein Jahr zuvor waren es knapp 400 Euro Nachzahlung. Darf der Vermieter Kosten für die Modernisierung auch auf die Nebenkosten umlegen? Aber wegen der Modernisierung hatte er ja bereits die Miete erhöht. Gibt es versteckte Kosten in solch einer Abrechnung? Wir sind ratlos.
Wieviel würde es kosten, wenn Sie die Abrechnung prüfen würden? Und wo sind Sie als Anwalt nieder gelassen?
LG, Babette L.
23.12.2014 - 11:00
Hallo Babette,
mein Tipp ist hier eindeutig: Lassen Sie die Nebenkostenabrechnung prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.12.2014 - 21:24
Hallo Herr Hundt!
Vielen Dank für Ihren Tipp! Wir werden nun alle nötigen Sachen sammeln
und dann gerne auf Sie zurück kommen.
Reicht es, wenn ich dem Vermieter in der Zeit einen schriftlichen Widerspruch zukommen lasse?
Email ist ja nichts rechtskräftig, oder?
Er verlangt in dem Schreiben ja eine Zahlung binnen von 2 Wochen.
Ganz liebe Grüße,
Babette L.
30.12.2014 - 10:43
Hallo Babette,
ich würde dem Vermieter schreiben, dass Sie die Nebenkostenabrechnung prüfen und sich somit noch ein paar Tage mehr Zeit erbitten. Im Zweifel kann man auch unter Vorbehalt zahlen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.04.2015 - 16:25
Sehr geehrter Herr Hundt,
mein Vermieter hat auf die anteilig ermittelten Nebenkosten (die die MwSt. Beträge schon enthalten – alle anderen Mieter im Haus haben privat gemietet) bei mir immer noch einmal die MwSt. obendrauf gerechnet,
statt sie aus dem Gesamtbetrag herauszuziehen. Gilt das bei der nachträglichen Geltendmachung zu “Kostenpunkte, die die Betriebskostenarten nicht betreffen”?
Freundliche Grüße
D. Rudat
10.04.2015 - 07:55
Hallo Dörthe,
ich weiss leider nicht genau wie die Dinge bei Ihnen liegen. Ob Sie eine Wohnung oder ein Gewerbe gemietet haben. Vielleicht sollten Sie Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.06.2016 - 14:56
Die Widerspruchsfrist nach § 556 BGB beträgt 12 Monate.
Gilt dies auch bei Gewerberäumen, insofern nichts anderweitiges (z.B. im Mietvertrag oder innerhalb der Nebenkostenabrechnung) vereinbart wurde?
Vielen Dank für die Auskunft,
Janika
16.01.2017 - 14:55
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich habe im Jahr 2014 gegen meine Nebenkostenabrechnung einen Widerspruch eingelegt. Bis dato (2017) habe ich zu diesem Widerspruch bzw. Einspruch keine Rückmeldung erhalten.
Heute kam ein Brief (16.01.2017) mit einer Stellungnahme zu den monierten Nebenkosten und der Bitte diese zu zahlen.
Der Vermieter hat nun zwei Jahre gebraucht um auf meinen Widerspruch zu antworten. Ist diese noch fristgerecht? Oder kann ich diesem Fall die Zahlung verweigern?
Viele Grüße
Harald
16.01.2017 - 15:42
Hallo Harald,
konnten Ihre Einwände denn geklärt werden?
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.01.2017 - 10:12
Hallo Herr Hundt,
vielen Dank für Ihre Rückmeldung!
meine Einwände konnten geklärt werden. Er hatte die Steigerung der Kosten in seinem Schreiben begründet.
Nicht desto trotz hat der Vermieter zwei Jahre gebraucht um auf meinen Einspruch zu antworten. Für mich war dieser Fall schon abgeschlossen. Hätte der Vermieter auf meinen Widerspruch zur Nebenkostenabrechnung in einer bestimmten Frist antworten müssen?
Vielen Dank im Voraus für ihre Antwort!
Gruß
Harald
17.01.2017 - 16:26
Hallo Harald,
hier ein Link für Sie: Nebenkostenabrechnung: Fristen im großen Überblick (hier finden Sie alles zur Verjährung).
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.01.2017 - 16:24
Hallo Herr Hundt,
ich habe im Januar 2014 eine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2012 versandt, also leider einen Monat zu spät. bisher hat der Mieter die Nebenkosten weder bezahlt noch einen Widerspruch gegen diese Abrechnung eingelegt , bzw. er hat jetzt (2017) nach mehreren Mahnungen geschrieben, der Anspruch sei ja verjährt, weil die Abrechnung zu spät kam.
Stimmt das, oder hätte er in den 12 Monaten nach zustellen der Abrechnung widersprechen müssen?
LG Marion
30.01.2017 - 16:52
Hallo Marion,
Sie haben einen Fehler gemacht und wollen das Thema jetzt irgendwie auf den Mieter abwälzen? Mein Tipp: schließen Sie damit ab und schreiben Sie die Nachzahlung ab. Die Alternative wäre eine anwaltliche Beratung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.02.2017 - 16:58
Guten Tag Herr Hundt,
ich bin am 7.1.15 aus meiner alten Wohnung ausgezogen und habe nun die Nebenkostenabrechnung für 2015 erhalten. Die Endwerte der Zähler für Warm- und Kaltwasser stimmen mit den Daten im Übergabeprotokoll an den neuen Mieter überein. Bei den Alt-Werten ergeben sich jedoch Abweichungen.
Bei der ersten Abrechnung im Jahr 2010 wurden falsche Startwerte zugrunde gelegt. Ich habe diesen auch widersprochen, allerdings nie eine neue Abrechnung erhalten. In den Folgejahren waren die Ablesewerte nicht in der Abrechnung angegeben, der abweichende Verbrauchswert wurde aber quasi immer weiter übertragen.
Habe ich dadurch, dass ich den Widerspruch gegen die erste Abrechnung nicht weiter verfolgt habe und keine neue Abrechnung bekommen habe, die falschen Startwerte anerkannt oder kann ich verlangen, dass die letzte Abrechnung korrekt erstellt wird bzw. zumindest auf den Werten der letzten Zwischenablesung?
Ich habe ein Protokoll einer Zwischenablesung aus dem sich eindeutig ergibt, was der Alt-Wert der letzten Abrechnung sein müsste.
Für eine Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar.
Mit freundlichen Grüßen
Sandra
23.03.2017 - 06:50
Guten Morgen ,
ich hab für meine gewerblichen Räume für das letzte Jahr die Nebenkostenabrechnung erhalten mit einer Nachforderung von 1634,08 für Heizung und Wasser.
In den letzten Jahren lag die Nachforderung bei ca. 500€. Es hat sich an der Nutzung nichts geändert. Bei der Ablesung der Wasseruhren stellte sich eine Ungereimheit heraus, zu der es keine Klärung gab. Ich hab auch sowohl für Heizung, als auch für Wasser kein Ableseprotokoll erhalten.
Mit freundlichen Grüßen
Constance
07.04.2017 - 10:01
Hallo,
habe eine Nebenkostenabrechnung von meinem Vermieter erhalten die offensichtlich Fehler enthält. Habe meinen Vermieter zur Nachbesserung (schriftlich) aufgefordert, der sagte er kümmert sich, seit nunmehr 6 Monaten habe ich zu dem Thema jedoch nichts mehr gehört. Gibt es auch hier eine Verjährungsfrist ab der die NK Nachforderung dann verfällt?
Beste Grüße,
Marius Weigand
22.10.2017 - 15:00
Hallo, ich hätte eine Frage. Seit 2015 sind mein Mann und ich Eigentümer einer Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus. Jegliche Abrechnungen werden zentral von der Hausverwaltung erstellt. Der Vorbesitzer hat bei den Nebenkosten den Fehler gemacht das er keine Anpassung der Vorauszahlung gemacht hat. Dementsprechend sind die jährlichen Nachzahlungen an mitterweile unsere Mieterin extrem hoch. Da es Probleme mit dem alten Verwalter gab und es nun eine neue Hausverwaltung gibt kommen die Jahresabrechnungen immer noch 1 Jahr später (aber noch fristgerecht ). In den NebenkostenAbrechnungen hat unsere Mieterin nun für 2013/2014, 2014/2015 und nun für die aktuelle 2015/2016 immer eine Nachzahlungen von zwischen 1600-1800€ zu leisten, geschuldet durch die viel zu geringe und nicht angepasste VorausZahlung. Letztes Jahr bekamen wir einen Brief vom MieterVerein indem die Abrechnung beanstandet wurde, aber letztendlich doch als völlig korrekt befunden wurde. Jetzt dieses Jahr wieder das Gleiche obwohl die Abrechnung genauso ist wie die Jahre davor. Nun meine Frage: Wenn der Mieterverein letztes Jahr festgestellt hat das die Abrechnung korrekt ist, kann man dann dieses Jahr auch davon ausgehen? Verändert hat sich in dieser Abrechnung die Preise für die Wasserversorgung (haben sich sehr erhöht ). Auf deren Preisgestaltung haben wir ja keinen Einfluss. Heizung- und Wasserverbrauch werden direkt in der Wohnung von einem Unternehmen (welches etliche Jahre schon tätig ist) abgelesen, die Preise kommen von unseren Stadtwerken. Der MieterVerein fordert unter anderem die Belege für den Hausmeisterservice und die Versicherungen, diese Belege bekommen wir aber nicht, da dies zentral von der Hausverwaltung abgewickelt wird. Am 22.09.2017 hat die Mieterin ihre Abrechnung bekommen und am 20.10.2017 kam nun der Brief vom Mieterverein. Kommt die Mieterin nun ab dem 22.10.2017 in Zahlungsverzug und dürften wir trotz den (unmöglichen) Einwänden des Mietervereins ein Mahnverfahren einleiten? Vielen Dank für Ihre Antwort und Tipps.
Mit freundlichen Grüßen
S. Jungel
23.10.2017 - 12:52
Hallo Silvija,
die Mieter haben ein Recht auf Belegeinsicht. Vereinbaren Sie einen Termin bei der Weg-Verhaltung oder besorgen Sie die Kopien. Das wäre mein erste Schritt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.10.2017 - 07:41
Guten Morgen, ich habe eine kurze Frage:
Mein Vermieter hat in der Nebenkostenabrechnung von Sept 15 bis Aug 16 jetzt (im Oktober 17) einen vermeintlichen Fehler gefunden und fordert Nachzahlung. Ist das nicht längst verjährt?
Die Nebenkostenabrechnung ist von Sept 16 und damit mehr als 12 Monate alt…
Vielen Dank für Ihre Antwort!
Mfg
27.10.2017 - 08:14
Hallo H. Wolff,
hier ein passender Link für Sie: Nebenkostenabrechnung: Fristen im großen Überblick
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.04.2019 - 21:53
Hallo :) Danke für den Artikel. Ich bin vor Kurzem in eine neue Wohnung gezogen. Durch Wohnraummangel hatte ich keine andere Wahl – zumal alles andere stimmte, die Wohnung perfekt ist, der Preis annehmbar – als den Mietvertrag zu unterschreiben.
Hier allerdings hat der Vermieter die Frist auf gerade mal 4 Wochen beschränkt. Ist dies überhaupt zulässig? Ich hatte ihn darauf angesprochen, er war nicht willig den Passus zu entfernen. In meinem Mietvertrag ist also nun die Widerspruchsfrist auf 4 Wochen beschränkt. Darf der Vermieter eigentlich so nachteilig gegenüber dem BGB Fristen setzen? Danke.
24.04.2019 - 08:40
Hallo Uwe,
§ 556 BGB erlaubt keine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters, siehe BGB.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.12.2019 - 21:52
Hallöchen. inzwischen ist mein Widerspruch hinsichtlich der nachweislich fehlerhaften Heizkosten-abrechnung, mehr als vier Monate her. Ich habe insgesamt drei Anschreiben getätigt, jedoch bis auf eine schriftl. Bestätigung über den Erhalt dieser, nix. Ich sollte eine horrende Nachzahlung tätigen und zudem 60 Euro mehr bezahlen. Trotz Sepa Lastschriftverfahren hat der Vermieter die (fehlerhafte Heizkosten-abrechnung) Nachzahlung nicht abgebucht. Aufgrund von einer Mahnung sah ich mich jedoch genötigt, die geforderte, erhöhte Miete unter Vorbehalt, (bis heute) zu zahlen.
Meine Fragen: Muss ich die Erhöhung, solange der Widerspruch nicht bearbeitet ist, bezahlen ?
Gibt es eine Bearbeitungsfrist für meinen Widerspruch?
13.03.2024 - 14:27
Sehr geehrter Herr Hundt,
im Gewerbemietvertrag hat mein Vermieter für die Widerspruchsfrist gegen die Nebenkostenabrechnung 4 Wochen eingesetzt. Danach sei der Widerspruch verwirkt.
Kann dies gültig sein oder wurde die Frist nicht angemessen gesetzt und ist daher unwirksam?
Mit freundlichen Grüßen
Matthias
14.03.2024 - 11:41
Hallo Matthias,
das ist schwer zu sagen. Ich werde Ihnen empfehlen, nach passender Rechtsprechung zu suchen oder die Klausel anwaltlich prüfen zu lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt