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Widerspruchsfrist für die Nebenkostenabrechnung

Der Vermieter ist bei vermietetem Wohnraum dazu verpflichtet, einmal jährlich über die Betriebskosten abzurechnen. Der Mieter erhält somit einmal im Jahr eine Nebenkostenabrechnung, in welcher über sämtliche Kosten des Hauses abgerechnet wird.

Diese Betriebskostenabrechnungen sollten vom Mieter jeweils gründlich überprüft werden, denn im Allgemeinen wird geschätzt, dass jede zweite Nebenkostenabrechnung falsch ist und damit den Mieter ungerechtfertigt benachteiligt.

Ein Mieter hat ein Recht darauf, eine ordnungsgemäße Abrechnung über die geleisteten Vorauszahlungen zu erhalten.

Dem Mieter ist somit zu raten, die erhaltene Nebenkostenabrechnung auf ihre Richtigkeit zu überprüfen, aber wie lange hat ein Mieter dafür Zeit. Diese Frage der Widerspruchsfrist gegen eine Betriebskostenabrechnung soll der folgende Text beantworten.

Widerspruchsfrist nach § 556 BGB

Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB hat der Mieter seine Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens 12 Monate nach Zugang der Abrechnung gegenüber dem Vermieter mitzuteilen. Sollte der Mieter die Frist verstreichen lassen, so ist er mit seinen Einwänden ausgeschlossen und kann diese nicht mehr wirksam geltend machen, außer er hat die Fristverstreichung nicht zu verantworten.

Es ist bei der Widerspruchsfrist unerheblich, welche Einwände der Mieter vorzubringen hat. Alle Fragen und Hinweise bezüglich der Abrechnung muss der Mieter innerhalb der Jahresfrist vorbringen.

Dabei hält der Mieter die Widerspruchsfrist nur dann ein, wenn er neben der zeitlichen auch die formelle Komponente beachtet, das heißt, er darf sich nicht nur auf allgemeine Bedenken gegen die Betriebskostenabrechnung beziehen, sondern er muss konkrete Beanstandungen anbringen. Der Vermieter muss somit die Möglichkeit haben zu erkennen, wo genau der Mieter einen Korrekturanlass sieht. Hieran sind jedoch keine gesteigerten Anforderungen gestellt, sondern es reicht aus, wenn der Hinweis ergeht, dass die einzeln bezeichneten Betriebskostenarten gegenüber denjenigen der Vorperiode außerordentlich gestiegen sind.

Ausnahmen

Zu jeder Regel existiert auch mindestens eine Ausnahme und so ist es auch im Falle der Widerspruchsfrist bei einer Nebenkostenabrechnung. Die gesetzlich festgelegte 12monatige Widerspruchsfrist greift dann nicht, wenn

  • der Mieter die verspätete Geltendmachung der Einwände nicht zu verantworten hat. Der Mieter muss dabei jedoch beweisen, dass er an einem fristgerechten Widerspruch gehindert war. Eine solche Verspätung wird jedoch schwer nachweisbar sein, höchstens im Falle einer schweren und langen Erkrankung.
  • die Abrechnung Kosten enthält, die keine Nebenkosten sind (Instandhaltungskosten oder Verwaltungskosten) und der Vermieter deshalb gar keine abrechnen darf. Dabei liegt ein Verstoß gegen § 556 Abs. 1,4 BGB vor. Hierbei kann der Mieter die Kosten auch nach Ablauf der Jahresfrist beanstanden (OLG Koblenz WuM 1986, S. 50; LG Kassel, WuM 1999, S. 705)

Achtung

Die 12monatige Einwendungsfrist bedeutet nicht, dass sich der Mieter mit der Bezahlung der Nebenkostenabrechnung ein Jahr Zeit lassen kann.

Es ist lediglich gesetzlich festgelegt, ab welchem Zeitpunkt Beanstandungen gegen die Nebenkostenabrechnung nicht mehr möglich sind. Bestehen keine Einwände gegen die Abrechnung im Ganzen oder gegen einzelne Teile davon, so muss der Mieter die sich daraus womöglich ergebenden Nachzahlungen innerhalb eines Monats begleichen.

Fazit

Der Mieter hat nach Erhalt einer Nebenkostenabrechnung 12 Monate Zeit diese auf ihre Richtigkeit hin zu überprüfen. Möchte der Mieter nur einzelne Punkte der Betriebskostenabrechnung beanstanden, so ist er verpflichtet, die nicht beanstandeten Kosten zu erstatten, falls diese nicht über die monatlichen Vorauszahlungen bereits abgegolten sind.

Wendet sich der Mieter jedoch gegen die gesamte Betriebskostenabrechnung, so ist er nicht verpflichtet einen möglichen Nachforderungsbetrag zu entrichten.

Nach Ablauf der Widerspruchsfrist kann der Mieter nur in 2 Ausnahmefällen noch gegen die Abrechnung vorgehen, nämlich dann, wenn diese Kostenpunkte enthält die nicht zu den Betriebskostenarten gehört oder er die Versäumnis der Frist nicht zu verantworten hat.

22 Antworten auf "Widerspruchsfrist für die Nebenkostenabrechnung"

  • Thomas T.
    21.03.2014 - 19:14 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    die Widerspruchsfrist nach § 556 BGB beträgt 12 Monate, soweit habe ich das auch verstanden. Nun führen Sie 2 Ausnahmen von der Regel auf. Einmal wenn der Mieter die verspätete Geltendmachung der Einwände nicht zu verantworten hat, diese Ausnahme konnte ich auch anderweitig nachlesen. Jedoch die 2. Ausnahme, nämlich wenn die Abrechnung Kosten enthält, die keine Nebenkosten sind. Diese Ansicht scheinen Sie exklusiv zu vertreten. Auch wird leider nicht geschrieben wie lange dann eine Widerspruchsfrist gilt. Sie benennen Instandhaltungskosten oder Verwaltungskosten als nicht umlagefähige Betriebskosten, wie sieht es den z.B. mit nicht vereinbarten Nebenkosten oder mit einer Pauschale für die SAT-Anlage aus? Soweit mir bekannt ist, widerspricht eine Pauschale der BetrKV, da nur Betriebskosten auf die Mieter umlegen werden können, die dem Vermieter als nachweislicher, laufender Aufwand entstanden sind (AG Saarbrücken, Urteil v. 1.3.2013, 37 C 378/12)

    Demnach wäre eine Pauschale für eine SAT-Anlage ebenfalls Kosten die keine Nebenkosten sind. Wenn nun eine Nebenkostenabrechnung aber diese Pauschale enthält beträgt dann die Widerspruchsfrist mehr als 12 Monate? Wenn ja, für die gesamte Nebenkostenabrechnung oder nur für die Pauschale?

    Vielen Dank

    Mit freundlichem Gruß

    Thomas T.

    • Mietrecht.org
      31.03.2014 - 09:58 Antworten

      Hallo Thomas,

      die Aussage basiert auf den Entscheidungen des OLG Koblenz‘ und des Landgerichts Kassel. Hier die Verweise dazu:

      OLG Koblenz WuM 1986, S. 50
      LG Kassel, WuM 1999, S. 705

      Ich habe die Quellen im Artikel ergänzt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Babette L.
    22.12.2014 - 22:30 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    nachdem wir dieses Jahr umgezogen sind und bereits mehrere Ungereimtheiten mit dem Ex-Vermieter hatten, hat er uns heute erneut einen Schock versetzt.
    Wir haben heute eine BKAbrechnung von 2013 über knapp 2000 Euro bekommen! – Nachzahlung!! Es ist für uns überhaupt nicht nachvollziehbar, Umgelegt wurden auch u.a. die nötige Tankreinigung, da die Heizung damals nicht richtig funktionierte und im Winter ständig ausfiel.

    Sind solch hohe Nachzahlungen nicht utopisch? Ein Jahr zuvor waren es knapp 400 Euro Nachzahlung. Darf der Vermieter Kosten für die Modernisierung auch auf die Nebenkosten umlegen? Aber wegen der Modernisierung hatte er ja bereits die Miete erhöht. Gibt es versteckte Kosten in solch einer Abrechnung? Wir sind ratlos.

    Wieviel würde es kosten, wenn Sie die Abrechnung prüfen würden? Und wo sind Sie als Anwalt nieder gelassen?

    LG, Babette L.

  • Babette L.
    29.12.2014 - 21:24 Antworten

    Hallo Herr Hundt!

    Vielen Dank für Ihren Tipp! Wir werden nun alle nötigen Sachen sammeln
    und dann gerne auf Sie zurück kommen.
    Reicht es, wenn ich dem Vermieter in der Zeit einen schriftlichen Widerspruch zukommen lasse?
    Email ist ja nichts rechtskräftig, oder?
    Er verlangt in dem Schreiben ja eine Zahlung binnen von 2 Wochen.

    Ganz liebe Grüße,
    Babette L.

    • Mietrecht.org
      30.12.2014 - 10:43 Antworten

      Hallo Babette,

      ich würde dem Vermieter schreiben, dass Sie die Nebenkostenabrechnung prüfen und sich somit noch ein paar Tage mehr Zeit erbitten. Im Zweifel kann man auch unter Vorbehalt zahlen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Dörthe Rudat
    09.04.2015 - 16:25 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    mein Vermieter hat auf die anteilig ermittelten Nebenkosten (die die MwSt. Beträge schon enthalten – alle anderen Mieter im Haus haben privat gemietet) bei mir immer noch einmal die MwSt. obendrauf gerechnet,
    statt sie aus dem Gesamtbetrag herauszuziehen. Gilt das bei der nachträglichen Geltendmachung zu „Kostenpunkte, die die Betriebskostenarten nicht betreffen“?

    Freundliche Grüße
    D. Rudat

    • Mietrecht.org
      10.04.2015 - 07:55 Antworten

      Hallo Dörthe,

      ich weiss leider nicht genau wie die Dinge bei Ihnen liegen. Ob Sie eine Wohnung oder ein Gewerbe gemietet haben. Vielleicht sollten Sie Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Janika
    10.06.2016 - 14:56 Antworten

    Die Widerspruchsfrist nach § 556 BGB beträgt 12 Monate.
    Gilt dies auch bei Gewerberäumen, insofern nichts anderweitiges (z.B. im Mietvertrag oder innerhalb der Nebenkostenabrechnung) vereinbart wurde?

    Vielen Dank für die Auskunft,
    Janika

  • Harald
    16.01.2017 - 14:55 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe im Jahr 2014 gegen meine Nebenkostenabrechnung einen Widerspruch eingelegt. Bis dato (2017) habe ich zu diesem Widerspruch bzw. Einspruch keine Rückmeldung erhalten.

    Heute kam ein Brief (16.01.2017) mit einer Stellungnahme zu den monierten Nebenkosten und der Bitte diese zu zahlen.

    Der Vermieter hat nun zwei Jahre gebraucht um auf meinen Widerspruch zu antworten. Ist diese noch fristgerecht? Oder kann ich diesem Fall die Zahlung verweigern?

    Viele Grüße
    Harald

    • Mietrecht.org
      16.01.2017 - 15:42 Antworten

      Hallo Harald,

      konnten Ihre Einwände denn geklärt werden?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Harald
        17.01.2017 - 10:12 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        vielen Dank für Ihre Rückmeldung!

        meine Einwände konnten geklärt werden. Er hatte die Steigerung der Kosten in seinem Schreiben begründet.

        Nicht desto trotz hat der Vermieter zwei Jahre gebraucht um auf meinen Einspruch zu antworten. Für mich war dieser Fall schon abgeschlossen. Hätte der Vermieter auf meinen Widerspruch zur Nebenkostenabrechnung in einer bestimmten Frist antworten müssen?

        Vielen Dank im Voraus für ihre Antwort!

        Gruß
        Harald

  • Marion Bußmann
    30.01.2017 - 16:24 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe im Januar 2014 eine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2012 versandt, also leider einen Monat zu spät. bisher hat der Mieter die Nebenkosten weder bezahlt noch einen Widerspruch gegen diese Abrechnung eingelegt , bzw. er hat jetzt (2017) nach mehreren Mahnungen geschrieben, der Anspruch sei ja verjährt, weil die Abrechnung zu spät kam.
    Stimmt das, oder hätte er in den 12 Monaten nach zustellen der Abrechnung widersprechen müssen?
    LG Marion

    • Mietrecht.org
      30.01.2017 - 16:52 Antworten

      Hallo Marion,

      Sie haben einen Fehler gemacht und wollen das Thema jetzt irgendwie auf den Mieter abwälzen? Mein Tipp: schließen Sie damit ab und schreiben Sie die Nachzahlung ab. Die Alternative wäre eine anwaltliche Beratung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sandra
    21.02.2017 - 16:58 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    ich bin am 7.1.15 aus meiner alten Wohnung ausgezogen und habe nun die Nebenkostenabrechnung für 2015 erhalten. Die Endwerte der Zähler für Warm- und Kaltwasser stimmen mit den Daten im Übergabeprotokoll an den neuen Mieter überein. Bei den Alt-Werten ergeben sich jedoch Abweichungen.

    Bei der ersten Abrechnung im Jahr 2010 wurden falsche Startwerte zugrunde gelegt. Ich habe diesen auch widersprochen, allerdings nie eine neue Abrechnung erhalten. In den Folgejahren waren die Ablesewerte nicht in der Abrechnung angegeben, der abweichende Verbrauchswert wurde aber quasi immer weiter übertragen.

    Habe ich dadurch, dass ich den Widerspruch gegen die erste Abrechnung nicht weiter verfolgt habe und keine neue Abrechnung bekommen habe, die falschen Startwerte anerkannt oder kann ich verlangen, dass die letzte Abrechnung korrekt erstellt wird bzw. zumindest auf den Werten der letzten Zwischenablesung?

    Ich habe ein Protokoll einer Zwischenablesung aus dem sich eindeutig ergibt, was der Alt-Wert der letzten Abrechnung sein müsste.

    Für eine Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar.

    Mit freundlichen Grüßen

    Sandra

  • Constanze Riesenfeld
    23.03.2017 - 06:50 Antworten

    Guten Morgen ,
    ich hab für meine gewerblichen Räume für das letzte Jahr die Nebenkostenabrechnung erhalten mit einer Nachforderung von 1634,08 für Heizung und Wasser.
    In den letzten Jahren lag die Nachforderung bei ca. 500€. Es hat sich an der Nutzung nichts geändert. Bei der Ablesung der Wasseruhren stellte sich eine Ungereimheit heraus, zu der es keine Klärung gab. Ich hab auch sowohl für Heizung, als auch für Wasser kein Ableseprotokoll erhalten.
    Mit freundlichen Grüßen
    Constance

  • Marius
    07.04.2017 - 10:01 Antworten

    Hallo,

    habe eine Nebenkostenabrechnung von meinem Vermieter erhalten die offensichtlich Fehler enthält. Habe meinen Vermieter zur Nachbesserung (schriftlich) aufgefordert, der sagte er kümmert sich, seit nunmehr 6 Monaten habe ich zu dem Thema jedoch nichts mehr gehört. Gibt es auch hier eine Verjährungsfrist ab der die NK Nachforderung dann verfällt?

    Beste Grüße,
    Marius Weigand

  • Silvija Jungel
    22.10.2017 - 15:00 Antworten

    Hallo, ich hätte eine Frage. Seit 2015 sind mein Mann und ich Eigentümer einer Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus. Jegliche Abrechnungen werden zentral von der Hausverwaltung erstellt. Der Vorbesitzer hat bei den Nebenkosten den Fehler gemacht das er keine Anpassung der Vorauszahlung gemacht hat. Dementsprechend sind die jährlichen Nachzahlungen an mitterweile unsere Mieterin extrem hoch. Da es Probleme mit dem alten Verwalter gab und es nun eine neue Hausverwaltung gibt kommen die Jahresabrechnungen immer noch 1 Jahr später (aber noch fristgerecht ). In den NebenkostenAbrechnungen hat unsere Mieterin nun für 2013/2014, 2014/2015 und nun für die aktuelle 2015/2016 immer eine Nachzahlungen von zwischen 1600-1800€ zu leisten, geschuldet durch die viel zu geringe und nicht angepasste VorausZahlung. Letztes Jahr bekamen wir einen Brief vom MieterVerein indem die Abrechnung beanstandet wurde, aber letztendlich doch als völlig korrekt befunden wurde. Jetzt dieses Jahr wieder das Gleiche obwohl die Abrechnung genauso ist wie die Jahre davor. Nun meine Frage: Wenn der Mieterverein letztes Jahr festgestellt hat das die Abrechnung korrekt ist, kann man dann dieses Jahr auch davon ausgehen? Verändert hat sich in dieser Abrechnung die Preise für die Wasserversorgung (haben sich sehr erhöht ). Auf deren Preisgestaltung haben wir ja keinen Einfluss. Heizung- und Wasserverbrauch werden direkt in der Wohnung von einem Unternehmen (welches etliche Jahre schon tätig ist) abgelesen, die Preise kommen von unseren Stadtwerken. Der MieterVerein fordert unter anderem die Belege für den Hausmeisterservice und die Versicherungen, diese Belege bekommen wir aber nicht, da dies zentral von der Hausverwaltung abgewickelt wird. Am 22.09.2017 hat die Mieterin ihre Abrechnung bekommen und am 20.10.2017 kam nun der Brief vom Mieterverein. Kommt die Mieterin nun ab dem 22.10.2017 in Zahlungsverzug und dürften wir trotz den (unmöglichen) Einwänden des Mietervereins ein Mahnverfahren einleiten? Vielen Dank für Ihre Antwort und Tipps.
    Mit freundlichen Grüßen
    S. Jungel

    • Mietrecht.org
      23.10.2017 - 12:52 Antworten

      Hallo Silvija,

      die Mieter haben ein Recht auf Belegeinsicht. Vereinbaren Sie einen Termin bei der Weg-Verhaltung oder besorgen Sie die Kopien. Das wäre mein erste Schritt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • H.Wolff
    27.10.2017 - 07:41 Antworten

    Guten Morgen, ich habe eine kurze Frage:

    Mein Vermieter hat in der Nebenkostenabrechnung von Sept 15 bis Aug 16 jetzt (im Oktober 17) einen vermeintlichen Fehler gefunden und fordert Nachzahlung. Ist das nicht längst verjährt?
    Die Nebenkostenabrechnung ist von Sept 16 und damit mehr als 12 Monate alt…

    Vielen Dank für Ihre Antwort!

    Mfg

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